Решение № 471 от 05.03.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 471 гр. Бургас, 05.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПА.ЙОТ СТ. А. при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. Х. като разгледа докладваното от ПА.ЙОТ СТ. А. Гражданско дело № 20242120105583 по описа за 2024 година

Производството е делбено, във фазата по допускане на делбата.

Делото е образувано по повод исковата молба на Ж. И. Б. и В. И. Б., двете от гр. ..., против П. В. Г., от гр. ..., с която претендират допускане извършването на съдебна делба по отношение съсобствения между страните, на основание наследяване, недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ....., с площ от 56.05 кв. м., с адрес – гр. ......... с предназначение – жилище, апартамент, ведно с избено помещение с площ от 5.43 кв.м. и 5.537 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена, при равни дялове.

Правното основание на иска е чл. 69, ЗН.

Предмет на делото е и установителен иск с правно основание чл. 26, ал.

1, предл. трето, ЗЗД, предявен от Ж. И. Б. и В. И. Б. против П. В. Г., за прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № ..... год., том ..., рег. № ..., н. д. № .../2015 год. на нотариус, рег. № ..., по силата на който наследодателят М..И. Б. е продала на дъщеря си – съделителя П. Г., собствените си 4/6 ид. ч. от описаното делбено жилище, като 1 противоречащ на добрите нрави – поради нееквивалентност на престациите.

Исковата молба е пояснена с писмена молба-уточнение от 25.09.2024 год.

Предмет на делото е и молба с правно основание чл. 344, ал. 2, ГПК на съделителите Ж. и В. Б.., за осъждане на насрещния съделител да им заплаща месечно обезщетение от по 400 лева за всяка от двете, за лишаването им от ползване на собствените им идеални части от делбеното жилище.

В исковата молба са изложени следните фактически и правни твърдения: страните са придобили делбения имот по силата на наследствено правоприемство от съпрузите В..Д..Б.., поч. на 25.06.2013 г., и М..И. Б., поч. на 17.04.2023 г.; имотът е закупен от наследодателите с договор от 28.06.1995 год., по време на сключения между тях брак; след смъртта на съпруга В..Б..бездяловата съсобственост в СИО е прекратена и притежавА.та от него 1/2 ид. ч. е наследена от наследниците му по закон, в равни квоти по 1/3 – Ж.

Б. и В. Б. общо (по чл. 10, ал. 1, ЗН), П. Г. и съпругата М..Б.; след смъртта на В..Б..преживялата му съпруга М..Б. се е разпоредила в полза на дъщеря си П.

Г. с притежаваните 4/6 ид. ч. от имота, с договор за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № ..., н. д. № .../2015 год. на нотариус рег. № ...; този договор е нищожен, на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето, ЗЗД, като противоречащ на добрите нрави, тъй като продажната цена на идеалните части от имота възлиза на 8000 лева, а данъчна оценка на продадените идеални части е 42 288 лева, т. е. договорената цена е 5 пъти по-ниска от данъчната оценка и около 10 пъти по-ниска от пазарната цена на имота; нееквивалентността на престациите е нарушение на добрите нрави и води до нищожност на сделката; налице е значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, въпреки автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора; от откриване на наследството и до настоящия момент ответницата препятства достъпа на ищците до имота и те не могат да упражняват в пълен обем правото си на собственост; исканият достъп им е отказван; на ответницата е изпратена покА. с обратна разписка, връчена й лично на 19.02.2024 год., но до настоящия момент тя не е предоставила достъп до имота, поради което дължи на всяка от двете ищци по 400 лева месечно обезщетение, за 1/2 от имота, считано от м. февруари 2024 год. до м. юли 2024 год. вкл., както и за периода след подаване на исковата молба до извършване на делбата.

Ищцовите съделители са ангажирали доказателства, претендират присъждане на деловодните разноски.

Съделителят и ответник по установителния иск П. Г. е депозирала писмен отговор, с който е признала исковете за допустими, но е оспорила изцяло основателността на установителния иск, а на иска за делба – в частта за квотите на двете ищци над общо 1/6 ид. ч.; навела е следните насрещни 2 възражения: липсва правен интерес от установителния иск по чл. 26, ал. 1. предл. трето, ЗЗД, тъй като ищците са трети лица за процесната сделка и не са легитимирани да се позоват на нееквивалентност на насрещните престации; същият иск е погасен с изтичането на предвидената в закона давност – чл. 110 от ЗЗД, считано от датата на прехвърлителната сделка (29.12.2015 год.); липсва значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, тъй като стойността на данъчната оценка надхвърля само 5 пъти продажната цена; цената е уговорена в рамките и пределите на свободната на договаряне по смисъла на чл. 9 от ЗЗД; праводателят по сделката има право да прецени при какви условия да се разпореди със своето имущество; според практиката на ВКС, изключително голяма разлика в престациите е при 20 и над 20 пъти пониска цена; с процесния договор е запазено пожизнено и безвъзмездно правото на ползване върху имота в полза на продавача, а тази уговорка съществено намалява стойността на имота, тъй като ограничава възможността за пълноценно упражняване на правото на собственост от стрА. на приобретателя; нееквивалентността не е значителна и явна; съдът следва да установи какъв е бил интересът на страните по сделката и какви са били мотивите за нейното сключване, и едва след това да прецени дали моралните норми са накърнени от сделката; страните по процесния договор са майка и дъщеря и в изключително близки отношения; П. Г. се е грижила за прехвърлителя преди сключването на договора и до смъртта й; прехвърлителят е имала по-специално отношение към ответницата; ищците са легитимирани като собственици общо на 1/6 ид. ч. от делбеното жилище; ответният съделител не е получавала покА. от другите съсобственици и не ги е възпрепятствала в ползването на делбеното жилище.

Ответникът-съделител П. Г. е направила искания по доказателствата, моли за присъждане на деловодните разноски.

Съдът, след запознаване със становищата на страните, при съвкупна преценка на събрания по делото доказателствен материал, като съобрази приложимите нормативни разпоредби, намира за установено:

Видно от представените писмени доказателства, с договор за покупкопродажба, сключен с Нотариален акт № .../...год. на нотариуса при БсРС, съпрузите В..Д..Б..и М..И. Б. са закупили правото на строеж върху дворно място в гр. ..., като след осъществяване на строежа на предвидения по архитектурен проект 4-етажна масивна жилищна сграда двамата купувачи ще стА.т собственици на апартамент Г, разположен на 4 етаж, с площ от 56.05 кв. м., ведно с избено помещение и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж. Съпругът В..Б..е починал на 25.06.2013 год., а негови наследници са преживялата му съпруга М..Б., дъщеря му П. Г. и синът му И..Б.., поч. през 1998 год., заместен от двете си дъщери – Ж. и В. Б.., 3 на основание чл. 10, ал. 1, ЗН.

С договор за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № ... год., т.

ІV, н. д. № .../2015 год. на нотариус рег. № ..., М...И. Б. е продала на дъщеря си П. В. Г. собствените си 4/6 ид. ч. от делбения недвижим имот за сумата от 8000 лева, като продавачът си е запазил пожизнено и безвъзмездно ползването на продадената идеална част от жилището. В нотариалния акт е отбелязано, че данъчна оценка на продадената идеална част към момента на сключване на договора е възлизала 42 288,70 лева;.

Продавачът М..Б. е починала на 17.04.2023 год., а нейни наследници са трите страни в настоящото производство.

Ищците Ж. и В. Б..твърдят, че договорът за покупко-продажба от 29.12.2015 год. е нищожен като противоречащ а добрите нрави, тъй като продажната цена от 8000 лева, е нееквивалентна на престацията на продавача, съобразно данъчната оценка и пазарната цена на жилището към момента на процесното вещно разпореждане.

По делото е изготвено и прието експертно заключение, неоспорено от страните, което съдът цени като обективно и компетентно. Вещото лице сочи, че към датата на процесния договор – 29.12.2015 год., пазарната цена на 4/6 ид. ч. от делбеното жилище, при съобразяване със запазеното от продавача право на ползване, е възлизала на 31 874 лева. Вещото лице сочи, че наемната цена на целия апартамент, ведно с обзавеждането в него, към м. януари 2025 год. възлиза на 488 лева.

Насрещната стрА. оспорва инцидентния установителен иск с твърдения, че цената е определена при спазване на договорната свобода на контрахентите, при съобразяване със запазеното от продавача М..Б. право на ползване върху 4/6 ид. ч. от жилището, и при съобразяване с изключително близките и топли отношения между продавача и купувача – майка и дъщеря. В подкрепа на тези си твърдения П. Г. е ангажирала показанията на свид. М... К.., дъщеря на ответника, която сочи, че П. се грижела за майка си М..Б., посещавала я, живяла при нея за период от време, а впоследствие, след претърпяна операция, М..заживяла в дома на дъщеря си, за да се възстанови; между майката и дъщерята съществували добри отношения, с пълна липса на комфликти. Свидетелят сочи, че баба й М..й споделила, че не иска притежаваните от нея идеални части от жилището да бъдат придобити от 4 внучките й Ж. и В..

При така изложената фактическа и правна обстановка съдът намира предявения иск по чл. 26, ал. 1, предл. трето, ЗЗД за неоснователен. Размерът на продажната цена – 8000 лева, е уговорен между страните по сделката в съответствие с договорната свобода, въведен с чл. 9, ЗЗД. Според трайната практика на ВКС, разликата между пазарната стойност на имота и продажната му цена не влече безусловно нищожност на договора, а следва да бъде извършена преценка на всички релевантни факти в конкретната фактическа обстановка. Видно от отбелязването в нотариалния акт, актуалната данъчна оценка на процесните 4/6 ид. ч. от жилището към м. декември 2015 год. е възлизала на 42 288,70 лева, т. е. продажната цена е над 5 пъти по-ниска.

Според неоспореното заключение на вещото лице, пазарната стойност на продадените идеални части към същия момент е възлизала на 31 874 лева, при съобразяване със запазеното право на ползване върху жилището – в тази хипотеза несъответствието с продажната цена е под 4 пъти. Настоящият съдебен състав счита, че не е налице порок на договора, водещ до нищожността му. Според Решение № 128/17.01.2019 год. по гр. д. № 3170/2017 год. на ВКС, нищожност на сделка поради противоречие с добрите нрави е налице при толкова съществена нееквивалентност на престациите, която практически води до липса на престация. Не такъв е настоящият казус, в който продадените идеални части са били обременени със запазено право на ползване, т. е. налице е било съществено ограничения във възможността на експлоатиране на жилището в цялост, поради което не е налице съществена нееквивалентност на престациите на контрахентите по процесния договор.

Липсата на еквивалентност в престациите следва да бъде приета като логическа и житейски обосновА. последица от роднинството между страните по договора – майка и дъщеря, и съществувалите между тях отношения на близост. Според показанията на свидетеля К.., П. Г. трайно се е грижила за майка си М..и отношенията между двете са били много близки. Това обстоятелство може да разкрие нормалното желание на прехвърлителя М..Б. да демонстрира благодарственото си отношение към купувача по сделката – дъщеря й П., като между двете бъде постигнато съгласие за значително пониска пазарна цена срещу прехвърлените идеални части. Съдът отчита и обичайните за българското общество морални норми, съгласно които при близки и топли отношения между родители и деца, в сделка помежду им е 5 оправдано да не се търси икономически най-изгодната цена. Делото не съдържа доказателства, които да опровергаят в някаква степен показанията на разпитания свидетел, поради което съдът ги кредитира, въпреки роднинската връзка с ответника.