Решение № 6184 от 15.10.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6184 гр. София, 15.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария М. Запрянова при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева като разгледа докладваното от Мария М. Запрянова Гражданско дело № 20251100100679 по описа за 2025 година

Страни в производството са ищците Л. Б. Г. с ЕГН ********** и С. И. И. с ЕГН **********, двамата със съдебен адрес гр. София, ул. ********, и ответника „Юро строй“ ООД с ЕИК 203284636, гр. София, бул. ********.

В исковата молба ищците твърдят, че на 22.12.2020г. сключили като купувачи с продавача „Юро строй“ ООД предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот и принадлежности към обект в сграда по реда на чл. 37, ал. 4, т 3 от ЗУТ в степен на завършеност „право на строеж“, по силата на който Продавачът е поел задължение да построи и да продаде на Купувачите правото на собственост на следния недвижим имот: представляващ самостоятелен жилищен обект - апартамент, находящ се и разположен в предвидената за изграждане жилищна сграда в гр. София, УПИ IV-188, кв. 13, район „Панчарево“, м „в.з. Малинова долина II- б частразширение, с административен адрес ***, съставляващ съгласно технически проект № 2003 „Проектиране на жилищна сграда и изгребна яма“ от 09.04.2020 г., изготвен от „Рема Дизайн“ ЕООД: Апартамент № 303, разположен на 3-ти (2-ри надпартерен) етаж, с разгъната застроена площ от 63.63 кв.м„ състоящ се от кухня и трапезария, дневна, баня с тоалетна и склад, спалня, при съседи на апартамента: югозапад ап. 302, ведно с припадащите се съгласно таблица за разпределяне на площите към строителните книжа идеални части от общите части на надземната част на сградата.

Ищците твърдят, че съгласно чл. 2 от Договора са изплатили до този момент обща сума в размер на 118 858 лева, представляваща част от продажната цена в размер на 123 215, в която сума са включени всички 1 строително-монтажни работи, които са необходими за изграждане на новостроящата се сграда, в която е недвижимият имот, до въвеждането й в експлоатация, включително изграждане на баня, поставяне на ламинат в стаите, поставяне на отоплителни уреди и тяхното свързване с отоплителна инсталация. Л. Б. Г. е платила на Ответника сума в размер на 24 643 лева, С. И.

И. е платил на Ответника сума в размер на 94 215 лева.

Сочат, че и към настоящия момент не е налице издаден акт обр. 16 (разрешение за ползване на сградата), че са платили и част от последната вноска като единствената сума, която не е била заплатена е в размер на 4947 лева, като изцяло последната вноска в размер на 12 321,50 лв.

Ищците твърдят, че продавачът не ги е уведомявал за нито един от етапите на строителството, нито за завършване на груб строеж, нито за поставяне на дограма, придобиване на акт 15, включително и за каквато и да било забава. Съгласно чл. 4, ап. 2, т. 3 от Договора, Продавачът се задължил да се снабди с Акт образец 16 за сградата и да депозира искане за издаване разрешение за ползване на същата в срок най-късно до 31.12.2021г. Този срок изтекъл без Продавачът да изпрати уведомление до Купувачите за завършване на строителството на недвижимия имот, както и не е посочил дата за предаването му на Купувачите, на която съгласно чл. 3 от Договора страните са се задължили да сключат окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост във формата на нотариален акт.

След изтичането на срока ищците твърдят, че многократно изисквали документи, удостоверяващи правото на собственост на Продавача върху имота, предмет на Договора, както и строителна документация, установяваща характеристиките на имота, неговата степен на завършеност, както и да бъде определена дата за нотариално прехвърляне. Съгласно чл. 5, ал. 1 от Договора, Продавачът е декларирал липсата на каквито и да било факти, препятстващи прехвърлянето на собствеността или обременяващи пълния обем права на новия собственик относно владение, ползване и разпореждане с предмета на Договора, както и липсата на такива обстоятелства, създаващи предпоставки за евиктирането на Купувача след покупката. При справка в Служба по вписванията - гр. София ищците установили, че на 07.07.2023 г. е вписана възбрана върху описания по-горе апартамент, предмет на Договора.

Ищците твърдят, че на 07.10.2024 г. чрез нотариус К.М., нотариус в район PC - София. pe. № 725 на Нотариалната камара, отправили нотариална покана с per. № 6583, том 2, № 189, до Ответника поради наличието на гореописаната тежест и поетото от Продавача задължение за заличаването й преди нотариалното прехвърляне. Помолили да им предостави изрично удостоверение за липса на вещни тежести за закупувания апартамент и за земята, върху която е построен и поискали в 14-дневен срок от получаването на поканата Ответникът да предостави необходимите документи за сключване на окончателен договор. При неизпълнение на горното с нотариалната покана купувачите посочили, че развалят Договора и поканили Продавача в 2 едноседмичен срок от получаването й да върне всичко платено до момента в двоен размер, а именно сума в общ размер от 172 430 лева по изрично посочена банкова сметка на Купувачите. Нотариалната покана била връчена на Ответника на 21.10.2024 г.

Продавачът не изпълнил нищо от горното, поради което ищците молят съда да осъди ответника да плати

- на С. И. И. на основание чл.55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД във връзка с чл.

87, ал. 1 и 2 от ЗЗД и чл. 88, ал. 1 - сумата от 94 215 лева, представляваща изплатената част от продажната цена по предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот и принадлежности към обект от 22.12.2020г. на отпаднало основание, заедно със законна лихва за забава на основание чл. 86, ал. 1, изречение 1 от ЗЗД, считано от датата на предявяване на иска с исковата молба - 21.01.2025 г. до окончателното плащане;

- на Л. Б. Г. на основание чл.55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД във връзка с чл. 87, ал. 1 и 2 от ЗЗД и чл. 88, ал. 1, изречение 1 от ЗЗД - сумата от 24 643 лева, представляваща изплатената част от продажната цена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и принадлежности към обект от 22.12.2020г. на отпаднало основание, заедно със законна лихва за забава на основание чл. 86, ал. 1, изречение 1 от ЗЗД, считано от датата на предявяване на иска с исковата молба - 21.01.2025 г. до окончателното плащане; както и сумата 24 643 лева на основание чл.93,ал.2 от ЗЗД и чл. 2, ал. 1 от Предварителния договор, представляваща задатък по Договора, платен от Л.

Б. Г., заедно със законна лихва о т датата на предявяване на иска с исковата молба - 21.01.2025 г. до окончателното плащане.

Ответникът оспорва иска. Твърди, че изпълнението на строителните дейности зависи от трети лица, както и че забавянето се дължи на форсмажорни обстоятелства във връзка с COVID 19. Сочи, че поради общо съгласие включително и с учредителите на правото на строеж, било прието да бъде изменен първоначалният проект за газификация на обекта, като било взето общо решение същата да бъде заменена с ел. захранване и възлагането на изготвянето на нов проект, както и неговото одобрение от общинската администрация. Ответникът изготвил и внесъл проект за изменение на инвестиционният проект към разрешение за строеж № 135/03.07.2020 г., издадено от Главният архитект на Столична община Район Панчарево, като е премахната газификацията на обекта и е заменена с ел. захранване със Заповед № РПН23-РА51- 10/20.02.2023 г. След изменение на проекта със съгласие и по искане на учредителите на правото на строеж на 03.04.2023 г. е издаден акт образец 15, поради което дружеството не е изпаднало в забава, а сроковете са в съответствие с постигнатите договорености на страните.

Ответникът твърди, че на 17.01.2023 г. е подписан Договор за присъединяване на обекта на клиенти към разпределителната електрическа мрежа на „Електро разпределителни мрежи Запад" ЕАД.

На 03.04.2023 г. е издаден Констативен акт за установяване годността за 3 приемане на строежа (акт обр. 15).

Ответникът сочи, че въвеждането в експлоатация на обекта и изпълнение на сроковете е свързано с действията и бездействията на трети страни. С писмо с изходящ № ERUZ-DOC-3284/ 15.03.2024г. на ЕРМ ЗАПАД, адресирано както до ответника, така и до учредителите на суперфицията, е поставено като условие за присъединяването полагането на нова кабелна линия след прилагането на уличната регулация в района. Такава регулация не е приложена поради обстоятелството, че предвидената улица преминава през части от два частни имота с идентификатори 68134. 2046.104 и 68134.

2046.104. 3531.

С Нотариален акт от 08.08.2024 г. № 172, том втори, peг. № 336 от 24 г. собственикът на имот *** е учредил сервитутни права на „ЕРМ Запад“, а с Нотариален акт № 187, том трети, peг. № 16957, дело № 528 на 14.11.2024 г. собственикът на имот с идентификатор *** е учредил специален сервитут на „ЕРМ Запад“. Ответникът твърди, че въвеждането в експлоатация на обекта, предмет на предварителния договор с ищците, е в пряка зависимост от изпълнението от трети лица и не представлява негово виновно поведение.

Ответникът твърди, че ищците са неизправна страна по предварителен договор от 22.12.2020г., тъй като са извършили частични плащания без да са спазени уговорените срокове.

Сочи, че съобразно клаузата на чл. 2 ал. 8 от Договора падежът на сумата от 12321.50 лв. не е настъпил, тъй като тя е дължима след въвеждане на сградата в експлоатация (акт обр. 16). Възразява, че внесеното капаро не е част от общата цена, а представлява гаранция от страна на купувача за изпълнението на договора.

Ответникът твърди, че на 01.08.2022 г. ищците били поканени да се явят за прехвърляне на собствеността на описания имот с нотариален акт, като в уговорения час управителят на ответника - Н.Т. се явил пред Нотариус Д.Т., но ищците не се явили. Наложената възбрана върху описаният имот била от 2023 г. Ответникът твърди, че не е неизправна страна по договора, поради което исковете са неоснователни.

В доказателствена тежест на ищцовата страна е да установи сключване на предварителен договор с посоченото съдържание, плащане на претендираните суми, забава в изпълнението на договора, разваляне на договора поради виновно неизпълнение на ответника.

В доказателствена тежест на ответника е да установи, че е изпълнил точно задълженията си по предварителния договор.

Спори се коя от страните е изправна.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства поотделно в тяхната съвкупност, намира следното от фактическа и правна страна:

4

С приетия за окончателен договор като безспорно е отделено, че между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и принадлежности към обект от 22.12.2020г. с посоченото съдържание, както и че ищците са платили горепосочените суми, както и че на 07.07.2023 г. е била наложена възбрана на имота.

Съгласно чл.3 от предварителния договор продавачът следва да прехвърли правото на собственост върху имота в срок 10 дни след издаване на акт образец 16.

Съгласно чл.4, ал.1,т.3 от Договора продавачът се задължава да се снабди с Акт образец 16 за сградата и да депозира искане за издаване на разрешение за ползване в срок най-късно до 31.12.2021г.

Съгласно чл.9 продавачът уведомява купувача за достигането на определена фаза от изграждането и пускането в експлоатация на посочените електронни адреси.

Съгласно чл. 10 от Договора при виновно неизпълнение на задължението на купувача и при отказ да придобие собствеността, продавачът има право да задържи капарото в размер на 24 643.00 лв.

Съгласно чл.14 от Договора при невъзможност на продавача да изпълни задължението си да прехвърли правото на собственост, купувачът има право да получи всичко платено при и по повод изпълнение на договора в двоен размер /капаро и др/.

Съгласно чл.23 договорът може да бъде изменян, допълван и прекратяван по взаимно съгласие на страните с допълнителни споразумения.

Допълнителните споразумения се оформят в писмен вид и стават неразделна част от договора.

От приетите писмени доказателства се установява, че на 22.01.2020г.

“ЮРЪПИЯН ТРЕЙД ХАУС“ ЕООД /предишната фирма на „ЮРО СТРОЙ“ ООД/ е подписало предварителен Договор за учредяване на строеж с Н.А.Б., Т.А. Д.-Я. и Д.В. Н..