Решение № 2255 от 03.04.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2255 гр. София, 03.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мариана Георгиева

Членове:

Димитър Ковачев

Йоанна Н. Станева при участието на секретаря Галина Хр. Христова като разгледа докладваното от Мариана Георгиева Въззивно гражданско дело № 20251100504581 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.

С решение от 27.12.2024г., постановено по гр. д. № 48614/2023г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 154 състав, е уважен предявеният по реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК от “ФАКТОР 73” ЕООД срещу “Евро Дорс 2000” ЕООД иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за установяване съществуването в полза на ищеца на вземане в размер на сумата от 1 678, 41 лева, представляваща подлежащ на връщане депозит по договор за наем от 12.08.2021г., който считано от 10.03.2023г. е бил прекратен, ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК – 02.06.202 г. до окончателното плащане, за която сума е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК от 12.06.2023 г. по ч.гр.д. № 30405/2023 г. по описа на СРС, 154 състав.

Срещу решението е подадена в законоустановения срок въззивна жалба от ответника “Евро Дорс 2000” ЕООД, в която са релевирани оплаквания за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели до необоснованост на формираните от първоинстанционния съд изводи, както и за нарушение на материалния закон. Конкретно се сочи, че след 1 прекратяване на договора за наем, между страните бил подписан приемопредавателен протокол, в който били описани констатираните в имота щети, а именно – по боята на стените и по плочките на пода. Поддържа, че първоинстанционният съд не е съобразил приетата по делото техническа експертиза, която установявала наличието на вреди в имота, изразяващи се в разрязване на плочка на пода и поставянето на нейно място на плочи гранитогрес с по-малки размери. Определена била и стойността, необходима за подмяна на този участък от настилката. Въпреки така събраните непротиворечиви доказателства, съдът е приел за неоснователно възражението на наемодателя за прихващане на дължимите от наемателя суми за щети по наетото помещение от претендирания за връщане гаранционен депозит. Освен това сочи, че и до настоящия момент, ищцовото дружество не е заплатило дължимата наемна цена за м.12.2021г. и за м.01.2022г., по отношения на която сума релевира възражение за прихващане. По тези съображения е направено искане за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, с което предявеният иск да се отхвърли.

Въззиваемата страна “Фактор 73” ЕООД оспорва въззивната жалба като неоснователна по подробно изложени съображения. Счита обжалваното решение за правилно и обосновано, като постановено в съответствие със събраните по делото доказателства и в правилно приложение на относимите материално-правни норми. Поддържа, че противно на изложените във въззивната жалба доводи, от заключението на съдебно-техническата експертиза било установено, че в наетия имот не са налице нанесени щети. В същия смисъл били и събраните по делото гласни доказателства, както и съдържанието на подписания между страните приемо-предавателен протокол от 10.03.2023г. С оглед изложеното е направено искане за потвърждаване на обжалваното решение.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 2-ро от ЗЗД.

Настоящият съдебен състав обжалваното решение за валидно и допустимо, а по изложените във въззивната жалба оплаквания за неправилност на същото приема следното:

2

Между страните по делото не са спорни следните обстоятелства: на 12.08.2021г. бил сключен договор за наем на недвижим имот, по силата на който “Евро Дорс 2000” ЕООД, като наемодател, предоставил на “Фактор 73” ЕООД, като наемател, за временно и възмездно ползване следния недвижим имот: магазин № 2, с площ от 20, 22 кв.м., находящ се на партерен етаж в жилищна сграда в гр. София, бул. ****, срещу задължение за заплащане на месечна наемна цена в размер на 1 100 евро; на основание чл. 3, ал. 2 от договора наемателят заплатил на ответното дружество депозит в размер на 1 100 евро, от който наемодателят има право да прихваща суми за щети, причинени от наемателя при експлоатация на имота или от друго неизпълнение на договорните задължения; договорът бил прекратен от наемателя с двумесечно писмено предизвестие; на 10.03.2021г. бил подписан от двете страни приемо-предавателен протокол, удостоверяващ изпълнение на задължението на наемателя да върне държането на имота на наемодателя, както и състоянието на наетия имот при връщането му.

Настоящият съдебен състав счита, че уговорката на страните п о чл. 3, ал. 2 от договора за заплащане на депозит от страна на наемателя, съдържа белезите на договор за залог - чл. 149 - чл. 161 ЗЗД, тъй като действителната обща воля на страните е била с предаването на паричната сума от страна на наемателя в размер на 1 месечен наем /наименована в договора "гаранция"/ да се обезпечи изпълнението на всички негови задължения. Сумата се явява предоставена в качеството на залог, обезпечаващ удовлетворяване на възникнали в хода на изпълнението парични задължения на наемателя, произтичащи от неизпълнение на договорни задължения, вкл. за обезщетение за вреди върху вещта при прекратяване на договора.

Основателността на предявения иск по чл. 79, ал. 1 от ЗЗД за връщане на гаранционния депозит е обусловено от установяване на следните обстоятелства: 1/. ищецът да е заплатил депозит по договора за наем; 2/. договорът за наем да е прекратен; 3/. към момента на прекратяването наемателят да не е имал задължения към наемодателя по договора, чието изпълнение да е било обезпечено с предоставения депозит.

Безспорни са по делото наличието на първите две предпоставки.

Основното спорно обстоятелство е дали наемателят е изправна страна по правоотношението и в случай, че е налице неизпълнение на негово 3 задължение, дали същото е било обезпечено с предоставения депозит.

В отговора на исковата молба ответното дружество е оспорило предявения иск с доводи, че към датата на прекратяване на облигационното правоотношение, наемателят е имал непогасени задължения за наемна цена за м.03.2023г. и дължи заплащане на обезщетение за причинените в наетия имот вреди – счупени плочки и щети върху боята на стените. Счита, че общият размер на задълженията на ищеца изчерпат изцяло сумата по гаранционния депозит /при съобразяване на неоспореното от наемателя непогасено задължение за консумативни разходи в размер на 473 лева, приспаднати от заявената претенция/. Наведените за първи път в последното съдебно заседание пред СРС и поддържани във въззивната жалба възражения, че ищецът е неизправна страна по договора, основани на твърдение за неплащане на наемна цена за м.12.2022г. и м.01.2023г., са преклудирани и не следва да се разглеждат по аргумент от чл. 133, вр. чл. 131 от ГПК. Незаявените в срока за отговор на исковата молба правопогасяващи възражения, основани на осъществени и съществували към изтичане на срока за отговор на исковата молба правопогасяващи факти, е следвало да бъдат посочени в преклузивния срок по чл. 131 от ГПК.

Във въззивното производство се поддържа единствено възражението за непогасено задължение за остраняване на причинените в наетия имот вреди, по отношение на което въззивната инстация дължи произнасяне /чл. 269, изр.

2-ро от ГПК/.

В първоинстанционното производство са събрани доказателства за състоянието на имота при връщането му от наемателя след прекратяване на договора. Представен е приемо-предавателен протокол от 10.03.2023г., двустранно подписан, в който е посочено: ”корекция по боята на стените, корекции по плочките на пода”. Събрани са и гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите Л.В. и М.Т., които имат непосредствени възприятия относно релевантните по делото спорни обстоятелства, тъй като са присъствали при съставянето на протокола на 10.03.2023г. Състоянието на наетия имот се установява и от заключението на съдебно-техническата експертиза. От тези доказателства, обсъдени в съвкупност, се налага извод, че по време на действие на наемния договор, дружеството-наемател е извършило преправяне /корекция на санитарен възел/, за извършването на което е било 4 необходимо прерязването на една от плочките на подовата настилка. След това същият участък /с размери от 2, 0/1, 2 кв.м./ е бил възстановен от наемателя чрез полагане на плочки от същия вид, но по-малки по размер /тесни и дълги/.

От показанията на свид. В. се установява, че преправянето на тоалетната е извършено след дадено от наемодателя устно разрешение за това действие. По делото няма данни, които да опровергават тези показания, поради което съдът приема за установени изложените факти.

Според настоящия съдебен състав констатираните различия в подовата настилка на наетия имот, установени при връщането на същия, нямат характеристиката на вреди по смисъла на чл. 233, ал. 1, изр. 2-ро от ЗЗД. Тези различия се изразяват в подмяна на плочки от същия вид и марка, но с помалък размер, и то в незначителен участък от пода. По този начин не се засяга нито функционалността на пода, нито неговата цялост. Недоказани са възраженията на ответника, че констатираните различия в големината на плочките нарушават естетическия вид на имота по начин, налагащ извършването на ремонтни дейности чрез полагането на плочи гранитогрес със същия размер. В случая следва да се има предвид и обстоятелството, че съобразно показанията на свид. В., преправянето на санитарния възел е станало със знанието, без противопоставянето и със съгласието на наемодателя, което изключва възможността същият да претендира заплащане на обезщетение за извършените съпътстващи дейности на ремонта – в случая, изразяващи се в необходимост от прерязване на една плочка на пода.

Неоснователни са наведените от ответното дружество възражения, основани на нормата на чл. 13, ал. 1 от договора, съгласно който наемателят няма право без писмено съгласие на наемодателя да прави основни ремонти и преустройства на обекта. В случая не се твърди, нито се установява преустройството на санитарния възел да е довело до преустройство на обекта, още по-малко същото да има характеристиките на основен ремонт. Ето защо липсата на писмено съгласие на наемодателя е ирелевантно за спора.

Останалите твърдени вреди върху наетия имот, изразяващи се в петна по стените, не са установени по делото, а доказателствената тежест за същите е на ответника /чл. 154, ал. 1 от ГПК/. Отразяванията в съставения приемопредавателен протокол са непълни и общи, поради което не може да се направи извод дали се касае до обичайно овехтяване в резултат на 5 обикновеното ползване на вещта или до увреждане на имота, за отстраняването на последиците от което следва да се ангажира отговорността на наемателя. В заключението на вещото лице по техническата експертиза не се съдържат данни за констатирани петна или друг вид вреди върху стените на процесния имот.

С оглед изложеното и предвид правилата за разпределение на доказателствената тежест в процеса, съдът следва да приеме за ненастъпили тези правни последици, чиито юридически факт е останал недоказан.

Наемодателят не се легитимира като кредитор на вземане срещу ищеца при прекратяване на договора за наем, изпълнението на което да е било обезпечено с предоставения депозит. Същият подлежи на връщане в претендирания размер от 1 678, 41 лева /след приспадане на неоспореното от ищеца задължение за консумативни разходи в размер на 473 лева от заплатения гаранционен депозит в размер на 1 100 евро/.

Като е достигнал до същите изводи първоинстанционният съд е постановил правилно решение, което следва да бъде потвърдено.

По отношение на разноските:

С оглед изхода на спора и предвид изричното искане в полза на въззиваемата страна следва да се присъдят сторените по делото разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 245, 42 евро с ДДС. Релевираното от насрещната възражение за прекомерност по чл. 78, ал. 5 от ГПК е бланкетно и немотивирано, поради което същото следва да се приеме за неоснователно.