Решение № 1476 от 30.10.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1476 гр. София, 30.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-7, в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Светослав В. при участието на секретаря Павлинка П. Славова като разгледа докладваното от Светослав В. Търговско дело №

20231100900127 по описа за 2023 година

С исковата молба „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД иска осъждането на ответникът „Н.С.Б.“ ЕАД да заплати на основание чл.79, ал. 1 вр. чл.82 ЗЗД, както следва: сумата от 10 000,00 лева, представляваща вреда в размер на заплатена неустойка по Договор за съвместна дейност с „Р.К.“ ООД от 09.03.2022 година, сумата от 50 000,00 лева, част от общо вземане в размер на 2 376 000,00 лева, представляващи пропуснати ползи по Договор за съвместна дейност с „Р.К.“ ООД от 09.03.2022 година; сумата от 8 000 евро, представляваща вреда в размер на заплатена неустойка по Договор от 12.04.2022 г. със „С.М.Б.“ АД; сумата от 800,00 евро, част от вземане в размер на 8 000 евро, представляваща пропусната полза по Договор от 12.04.2022 г. сключен със „С.М.Б.“ АД; сумата от 2 000 лева, представляваща вреда в размер на заплатена неустойка но Договор от 29.04.2022 г. със Сдружение "А.Ф. НА Б."; сумата от 2 000,00 лева, част от вземане в размер на 20 000 лева, представляващи пропуснати ползи по Договор от 29.04.2022 г. сключен със Сдружение "А.Ф. НА Б. , ведно със законната лихва от деня на предявяване на исковете до окончателното изплащане на гореописаните вземания и разноските за производството.

Ищецът твърди, че на 13.12.2016 г. сключва с „Н.С.Б.“ ЕАД Договор за наем №161721-1/13.12.2016 г., по силата на който срещу предоставеното му от ответника временно и възмездно ползване обекти, както следва: Плувен комплекс „Д.“, състоящ се от три броя открити басейни, заедно с прилежащите площи и съоръжения за обслужване и експлоатация, открита спортна площадка, два броя трибуни - северна и южна, всички помещения, находящи се в южните трибуни на първото ниво с излаз към басейна, без голяма зала, разположена в източния край и помещения за вентилационна инсталация, както и съответните подходи към тях по приложена скица на целия имот, част от НСК „Д.“, ул.

1

„Никола Габровски“ 1, гр. София.; Терен, включващ бивши билетни каси, ведно с прилежащи площи, всички с обща площ от 1000 кв.м., находящ се на ъгъла на ул. „Никола Габровски“ и ул. „Тинтява“, част от НСК „Д.“, ул. „Никола Габровски“ 1, гр. София, поема задължение да заплаща месечна наемна цена в размер на 3000,00 лева с ДДС и да реализира Инвестиционна програма в размер на 529 740,00 лева без ДДС или 635 688,00 лева с ДДС.

Срокът на договора е 10 години, считано от подписване на приемо-предавателния протокол от 13.12.2016г (тоест до 13.12.2026 година). На 10.01.2017 г. е подписано Допълнително споразумение към Договора, с което страните увеличават размера на инвестицията на 587 210,00 лева без ДДС. На 14.12.2017 г. е подписано Допълнително споразумение към Договора, с което страните договарят Наемателят „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД да извърши на Терена допълнителна инвестиция извън първоначално договорената, като изпълни за своя сметка строителство на заведение за хранене-ресторант с прилежащи спомагателни сгради на стойност 250 000,00 лева. В чл.12 от Допълнителното споразумение от 14.12.2017 г. страните се договарят и че НАЕМАТЕЛЯТ има право да преотдава Терена на други лица, а в чл.13 е уговорено, че НАЕМОДАТЕЛЯТ се съгласява с промяна на предназначението на имота - от билетни каси в ресторант с обслужващи помещения. На 28.03.2018 г. е подписано Допълнително споразумение към Договора, с което страните увеличават стойността на допълнителната инвестиция (Ресторанта) на 389 700,00 лева. На 15.12.2017 г.

НАЕМАТЕЛЯТ „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД сключва с „Д.Ф.“ ЕООД Договор за наем с анекси от 23.12.2017 г. и 28.08.2018 г. към него, по силата на който предоставя на последното дружество за временно и възмездно ползване: Терен, част от плувен комплекс „Д.“, включващ бивши билетни каси, ведно с прилежащи площи, всички с обща площ от 1000 кв.м., ведно с предвиденото за построяване върху терена ЗАВЕДЕНИЕ ЗА ХРАНЕНЕРЕСТОРАНТ с прилежащи спомагателни сгради, находящи се в гр. София, на ъгъла на ул.

„Никола Габровски“ 1 и ул. „Тинтява“. На 03.06.2020 г. между „Н.С.Б.“ ЕАД и „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД е подписан Констативен протокол №1 към Договора за наем, с който страните констатират, че „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД е извършил инвестициите, предвидени в приетата по Договора инвестиционна програма, като същите са на стойност 596 162,16 лева без ДДС или 715 394,59 лева с ДДС, с което НАЕМАТЕЛЯ е изпълнил задълженията си за изпълнение на инвестиционната програма, заложена по Договора. На същата дата между „Н.С.Б.“ ЕАД и „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД е подписан Констативен протокол №2 към Договора, с който страните констатират, че „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД е извършил инвестициите, предвидени в приетата по Договора инвестиционна програма за подобект „Бивши билетни каси в НСК Д.“ (а именно Ресторанта), като същите са на стойност 391 179,02 лева без ДДС или 469 414,82 лева с ДДС, с което НАЕМАТЕЛЯТ е изпълнил задълженията си за изпълнение на инвестиционната програма за подобект „Бивши билетни каси в НСК Д.“, заложена по Договора. На 14.12.2016 г. между „Н.С.Б.“ ЕАД, като Наемодател и „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД, като Наемател, е сключен Договор №16- 1762-1/14.12.2016 г., по силата на които „Н.С.Б.“ ЕАД отдава на „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД за временно и възмездно ползване Група от обекти, както следва: Ресторант „Битова къща“, разположена на територията на НСК ‚,Д.“, гр. София, ул. „Никола Габровски“ 1, с обща площ 273,15 кв.м., срещу заплащане на месечен наем и реализиране от Наемателя на 2

Инвестиционна програма. Срокът на договора е 10 години, считано от подписване на приемо-предавателен протокол, което е станало на същата дата, тоест до 14.12.2026 година.

Ищецът като наемател твърди да изпълнява стриктно задълженията си по договорите с „Н.С.Б.“ ЕАД включително по време на кризата породени от COVID-19, през 2020 и 2021 година, без да има спорове с последния до края на месец март 2022 година. На 09.03.2022г, „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД сключва Договор за съвместна дейност с „Р.К.“ ООД, което има опит в управлението на търговски обекти, предоставящи ресторантьорски и развлекателни услуги, с цел подобряване на дейността и резултатите на Плувен комплекс Д. и на Ресторант Битова къща. Съгласно договора „Р.К.“ ООД следва да управлява процесните обекти и да осигури печалба от дейността на комплекса в размер на не по-малко от 180 000 лева на месец за всеки от месеците юни, юли и август за плувен комплекс „Д.“ и не по-малко от 36 000 лева за месец за ресторант „Битова къща“ срещу възнаграждение в размер на половината печалба от дейността. За да генерира допълнителни приходи от ползваната база „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД сключва договора на 12.04.2022 г. за предоставяне на площи за извършване на снимачна дейност на различни продукции със „С.М.Б.” АД, а на 29.04.2022г сключва със Сдружение "А.Ф. НА Б." договор за провеждане на мероприятия. На 29 март 2022 година, без предварително предупреждение към Наемателя, на територията на комплекса, включително и в ресторант „101 Бар енд динер“ влизат група лица, сред които В.П. - Изп.директор по това време на НАЕМОДАТЕЛЯ „Н.С.Б.“ ЕАД, както и Р. В., който по същото време е Министър на спорта и като такъв е принципал и представляващ едноличния собственик на капитала на НАЕМОДАТЕЯЯ - Министерство на младежта и спорта. По сведение на присъстващите клиенти и служителите групата се държи непристойно, което притеснява клиентите на заведението, обикалят между масите, като снимат без разрешение клиентите, въпреки протестите на представители на наемателя и на част от самите клиенти. Когато управителката на „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД иска да разбере какво се случва, г-н В. и г-н П. заявяват, че са собствениците на обекта и проверяват инвестицията в него. В следващите дни в електронните медии се появяват редица публикации по повод на тези неправомерни действия, като г-н П. и г-н В. потвърждават същите в редица дадени от тях интервюта пред различни медии, като отправят неоснователни и неверни твърдения за собствеността на дружествата - наематели. Тези техни действия според ищецът съставляват нарушение на чл.14 от Договора, а именно на задължението на НАЕМОДАТЕЛЯ да осигури безпрепятственото ползване на имота. В резултат на тези действия и на разпространените публично от представителите на НАЕМОДАТЕЛЯ твърдения, значителна част от клиентите на Комплекс Д. и на ресторант „101 Бар енд Динер“ са се отдръпнали и в традиционно найсилните пролетни и летни месеци дружествата - наематели претърпяват сериозни вреди и пропуснати ползи. Нещо повече, през пролетта и в началото на лятото на 2022 година г-н В. започва да твърди в публичното пространство, че предстои „Н.С.Б.“ ЕАД да прекрати Договорите за наем, сключени с ищеца, тъй като последният не изпълнява задълженията си по тях. Това се заявява от действащи тогава министър в ефира на националната телевизия БТВ на 14.06.2022 г., като включително се заканва да освободи помещенията с помощта на полицията. Отново в медиите се появяват значителен брой публикации по темата, всички с 3 негативна конотация, които се твърди, че сериозно са навредили на дейността на ищеца, тъй като има отлив на клиенти и намаляване на тържества и други платени събития. На 02.08.2022 година на „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД е връчено Уведомление с изх.№16-1721-1/02.08.2022 г., от „Н.С.Б.“ ЕАД за едностранно прекратяване на основание чл.37, ал.1 сключения между страните Договор №16- 1721-1/13.12.2016 г., като в условията на евентуалност го разваля на основание чл.87, ал.2 от ЗЗД и кани „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД в деня следващ деня на изтичане на 5 /пет/ дневен срок от получаване на уведомлението в 11:00 часа да предаде доброволно държането върху обектите, предмет на договора. На 06.08.2022 година на „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД е връчено и Уведомление с изх.№16974/05.08.2022 г., с което „Н.С.Б.“ ЕАД уведомява „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД, че прекратява едностранно на основание чл.36 сключения между страните Договор №16-1762-1/14.12.2016 г. за наем на Ресторант Битова Къща, като в условията на евентуалност го прекратява на основание чл.37 от същия и кани „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД в деня следващ деня на изтичане на 5 /пет/ дневен срок от получаване на уведомлението в 11:00 часа да предаде доброволно държането върху обектите, предмет на договора. Едновременно с това, ответникът предприема действия по осведомяване на медиите и обществеността за предприетите от него постъпки по прекратяване на процесиите Договори за наем. На 5 август 2022г. „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД уведомява своите съконтрагенти за полученото официално уведомление от „Н.С.Б.“ ЕАД за прекратяване на Договорите за наема, което макар и незаконосъобразно, го поставя в условията на фактическа невъзможност да ги изпълнява.

Договорите в последствие са развалени по вина на ищеца, а със Споразумение от 23.12.2022 сключено между „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД и „Р.К.“ ЕООД, Споразумение от 22.12.2022 между „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД и „С.М.Б.“ АД и Споразумение от 22.12.2022 между „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД и Сдружение "А.Ф. НА Б." с оглед на минимизиране на вредите от неизпълнението на ищеца е уговорено връщане на платените по договорите депозити и изплащане на неустойки срещу отказ на съконтрагентите от претенции за веди и пропуснати ползи в по-големи размери. В следствие на неизпълнението на Договора за наем „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД търпи следните вреди и пропуснати ползи: 1/ по Договор за съвместна дейност с „Р.К.“ ООД от 09.03.2022 година, вреда е в размер на заплатената от дружеството неустойка за неизпълнение на договора от 10 000 лева, както и пропуснати ползи в размер на 2 376 000 лева, представляващи очакваната минимална печалба на дружеството от дейността на Комплекса до изтичане на срока на Договора през декември 2026 година; 2/ по Договор от 12.04.2022 г. със „С.М.Б.“ АД, вреда е в размер на заплатената неустойка за неизпълнение на договора от 8 000 евро, както и пропуснати ползи в размер на 8 000 евро, представляващи дължимото възнаграждение по договора, което дружеството е щяло да получи при своевременното му и точно изпълнение; 3/ по Договор от 29.04.2022 г. със Сдружение "А.Ф. НА Б.", вредата е в размер на заплатената неустойка за неизпълнение на договора от 2 000 лева, както и пропуснати ползи в размер на 20 000 лева, представляващи дължимото се възнаграждение по договора, което дружеството е щяло да получи при изпълнението му. От общият размер на претърпените от „Е.Ф.Е.К.“ ЕООД са предявени процесните частични искове, чието уважаване се иска.