Решение № 471 от 08.10.2026, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 471 гр. Разлог, 08.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ, І ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Велина Ив. Полежанова при участието на секретаря С. Д. В., разгледа докладваното от Велина Полежанова, Гр. дело № 20251240101777 по описа за 2025 година

Производството е образувано по ИМ, депозирана от „Б.Х.“ЕООД, ЕИК*, с адрес: *, с управителя Й.И.К., ч/з адв. т.Д., съд. адрес: *, против „И.Б.”ООД, ЕИК*, с адрес: *, с управители Л.О.Р. и П.Р.В..

Ищецът предявява обективно кумулативно съединени осъдителни искове за заплащане на следните суми:

-Сума от 1`642,69 € - сбор от дължими такси за управление и поддръжка на общите части на к-кс „П.Г.К.К.” за 2024 г. и 2025 г.;

-Сума от 246,41 € - сбор от дължимите обезщетения за забава при плащането на год. такси за 2023 г. (от 31.12.2022 г. до 29.01.2023 г.) и за 2024 г. (от 31.12.2023 г. до 29.01.2024 г.);

-Сума от 1`642,69 € - сбор от дължимите неустойки по чл.5.1. предложение второ от договора за управление и поддръжка за 2023 и 2024 г.;

-Сума от 490,54 лв. - припадащата се на имота на ответника част от ст-стта на дизел генератора, обслужващ блока, в който се намира имота на ответника;

-Сума от 864,00 лв. - сбор от дължими такси за кабелна телевизия, интернет и телефон за 2024 г. и 2025 г.;

-сума от 1`441,26 лв. - припадащата се на имота на ищеца част от направените разходи за подновяване (основен ремонт) на фасадата, ведно със законната лихва в/у горепосочените суми от завеждането на ИМ до окончателното изплащане на дължимата сума.

Ищецът поддържа, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в к-кс П.Г.К.К.“ и е обвързан от сключения на 01.09.2015 г. договор за поддръжка и управление, чиито права са прехвърлени последователно на „Б.Х.Т.“ЕАД и на ищеца. С анекс от 30.12.2022 г. страните по настоящото дело уговорили такса от 17.00 € с ДДС за кв.м. обща площ, считано от 01.01.2023 г., като запазили останалите клаузи. Поради неплащане на начислените такси и доп. разходи ответникът дължал главниците и договорните санкции.

В срока по чл.131 от ГПК, ответникът не представя писмен отговор, с който да изрази становище по предявения иск и/или да ангажира док-ства.

Ищецът е поискал постановяване на неприсъствено решение с молба от 14.09.2026 г. и повторно е поддържал това искане в последното заседание.

Съдът след като обсъди събраните писмени док-ства, заключенията на ССчЕ и доп. експертиза, както и доводите на ищеца, намира за установено от фактическа страна 1 следното:

С нот. акт №117, том I, рег. №1089, дело №91/2017 г. ответното дружество е придобило самостоятелен обект с идентификатор *** по КК на г.Р., в бл.2, ет.1, ап.3. В нот. акт самостоятелният обект е описан със застроена площ 30,93 кв.м и съответни ид. части от общите части на сградата, равняващи се на 12,31 кв.м. Сборът на тези величини е 43,24 кв.м. В договора и анекса се среща и погрешно посочен общ размер 43,84 кв.м, който не съответства на описаните компоненти. За изчисленията по исковете съдът възприема действителната обща площ 43,24 кв.м, удостоверена с нот. акт и кадастралните данни.

На 01.09.2015 г. „П.Г.Х.К.“АД и ответникът са подписали договор за управление и поддръжка на имот в комплекса, индивидуализиран като бъдещия самостоятелен обект на ответника. Договорът предвижда предоставяне на услуги в комплекса с/у г. такса, изчислявана на кв.м. обща площ. В чл.1.1 са включени ежедневна организация и поддръжка, охрана, видеонаблюдение, разходи за общи части, организиране на необходимите ремонти и други услуги. Чл.1.2 включва в обичайната такса разходи за възнаграждения на персонала, незначителни текущи ремонти и оборудване, застраховане на общите части и други обичайни експлоатационни разходи.

По чл.1.3 и 1.3.1 отделно от г. такса могат да се търсят извънредни разходи за ремонти, подобрения и други дейности извън обичайната поддръжка. Съгласно чл.1.3.2 цената на тези разходи се съгласува предварително със собственика, освен в посочените в договора изключения, сред които са неотложни разходи, когато съгласуване е невъзможно, и случаи на непреодолима сила или непосредствена сериозна заплаха за комплекса. По чл.2.1 първоначалната г. такса е 14.00 € с ДДС на кв.м.. По чл.2.3 тя се заплаща авансово до 30.12. на предходната година. Чл.2.5 предвижда отделно застрахователна сума от 1.00 € на кв.м. без ДДС. Чл.2.7 предвижда цена за телевизия, интернет и телефон от 36.00 лв. месечно.

Чл.5.1 предвижда неустойка от 0,5 на сто дневно за забава до 30 дни, а при забава повече от 45 дни – доп. неустойка от г. такса. Чл.6.1 допуска ежегодна индексация според посочените в него икономически показатели.

С договор от 12.01.2015 г. „П.Г.Х.К.“АД е прехвърлило вземанията си по договори за поддръжка на „Б.Х.Т.“ЕАД, а с договор от 20.08.2015 г. последното е прехвърлило вземанията на ищеца. Посочените договори за цесия предхождат датата на индивидуалния договор от 01.09.2015 г. и в приложенията към тях са упоменати бъдещи вземания по договори за поддръжка. Самото наличие на тази хронологична особеност не доказва, че вземанията - предмет на настоящия спор, са възникнали преди цесията. Съществено е, че на 30.12.2022 г. ищецът и ответникът лично са подписали анекс към договора, с който са определили новата цена от 17.00 € с ДДС на кв.м. от 01.01.2023 г. и са потвърдили запазването на останалите договорни условия. Това двустранно съглашение установява пряката договорна връзка м/у страните за процесния период и съгласието на ответника ищецът да предоставя услугите с/у уговореното възнаграждение.

От представените документи за индексация и от заключението на ВЛ се установява, че приложената от ищеца ставка е 17,80 € на кв.м. за 2024 г. и 18,19 € за 2025 г. При обща площ 43,24 кв.м г. такса за поддръжка възлиза съответно на 769,67 € и 786,54 €. Отделната г. застрахователна сума е 43,24 € за всяка година. Ищецът е представил сертификат към застрахователна полица на ЗК„У.“АД за имота на ответника, с посочена застрахователна стст на недвижимото имущество 26`304.00 € и на движимото имущество 6`500.00 €. ВЛ е установило по счетоводните регистри на ищеца плащане на съответната премия за процесния период.

По първоначалното заключение ВЛ е проверило счетоводните регистри и партидата на ответника. Допълнителното заключение, изготвено след представяне на данни за постъпилите плащания, установява, че на 05.02.2024 г. ответникът е внесъл общо 2`060,36 лв., равностойни на 1`053,46 €. От тази сума са погасени 432.00 лв. за телевизия, интернет и телефон за 2024 г., 8,82 лв. стари задължения и 1`557,34 лв. по ф-рата за такса за 2023 г.

2

Остатъкът е отнесен към таксата за поддръжка за 2024 г. В обобщаващия разчет ВЛ посочва частично плащане от 31,81 € за тази такса и непогасено задължение за поддръжка за 2024 г., 737,86 €. В отделните таблици и текстови части са посочени и ст-сти от 31,80 € и 31,816 €.

Съдът кредитира по-благоприятната за ответника закръглена ст-ст 31,81 €, като отчита, че едноцентова разлика не променя съществено баланса на вземанията.

За 2024 г. телевизионната и интернет такса е изцяло платена. За 2025 г. не е установено плащане на г. такса за поддръжка, застраховката или телевизионната услуга. ВЛ сочи, че за 2025 г. не е намерило ф-риране на тези вземания в проверените счетоводни данни.

Издаването на ф-рата само по себе си не е уговорено като условие за възникване на задължението, тъй като договорът определя годишен авансов падеж. По партидата са отразени и други плащания п/з 2025 г., но те са отнесени към отделни ремонтни ф-ри, които не са предмет на настоящите искове.

Относно генератора ВЛ е изчислило припадаща се на обекта сума от 490,54 лв. въз основа на посочена от ищеца обща ст-ст 150`000.00 лв. и общата площ на 3 блока. Този разчет установява единствено счетоводно-пропорционалния начин, по който ищецът е формирал претенцията. Към ИМ са приложени съобщения от м.12.2024 г., в които се иска предварително събиране на средства за генератор и се посочва, че той ще бъде поръчан след събирането на цялата сума. В представената кореспонденция не се съдържа док-ство, че генераторът е бил закупен, доставен или монтиран, нито че ответникът е приел офертата или е съгласувал цената и разпределението . Изводът на ВЛ, че разходът е бил спешен или наложителен, се основава на твърдения и счетоводна информация на ищеца, а не на оглед или специализирано техническо изследване.

За ремонта на фасадата допълнителното заключение сочи обща счетоводна ст-ст 162`864,42 лв. без ДДС, съответно 195`437,30 лв. с ДДС, и разпределение м/у собствениците според съотношението на площите. При база 43,24 кв.м и обща площ на самостоятелните обекти в блока 5`932,89 кв.м ВЛ изчислява дял на ответника 1`424,38 лв. с ДДС, или 728,27 €.

Исковата сума 1`441,26 лв. е по-висока от това изчисление. Представена е оферта от 22.02.2024 г. за работи по дървени парапети и фасадни елементи. В придружаващото писмо от 24.02.2024 г. се иска авансово плащане на пропорционалния дял, за да може сградата да бъде включена в графика за ремонт п/з следващата година, като е посочено, че без плащане работите не могат да започнат. Не са представени договор с изпълнител, приемателни документи, ф-ра или платежни документи, удостоверяващи възлагането, изпълнението и заплащането на ремонта. Експертизата е проследила счетоводни данни, но не е извършила технически оглед и сама по себе си не установява извършване и приемане на СРМ.

В СЗ на 16.09.2026 г. ВЛ поддържа двете си заключения. Съдът ги кредитира в частта, в която установяват счетоводните записвания, направените плащания, договорните ставки и аритметичните разчети, доколкото последните съответстват на първичните документи.

Счетоводната експертиза не разрешава правните въпроси за действителността на договорните клаузи, за настъпването на уговорените изключения по чл.1.3.2 или за това дали определен разход е бил неотложен по смисъла на договора. Тези въпроси съдът решава сам въз основа на всички док-ства.

При така установените факти съдът приема следното от правна страна:

ИМ е допустима. Страните са правоспособни търговски дружества, а спорът е за изпълнение на договорни парични задължения. Предметът и размерите на предявените претенции са уточнени от ищеца в заседанието на 08.07.2026 г., когато съдът е приел поправената ИМ по чл.143 от ГПК: периодите за г. такса и неустойките са 2024 г. и 2025 г. Предметът на произнасянето се определя от така уточнените искове.

Искането за неприсъствено решение не следва да бъде уважено. Съгласно чл.238, ал.1 от ГПК, искането трябва да бъде направено в първото заседание, в което ответникът не се е явил и не е поискал делото да се гледа в негово отсъствие. В протокола от 08.07.2026 г. е отразено, че представител на ответника не се е явил, но ищецът тогава е поискал доп. док- 3 ства и експертиза, без да поиска неприсъствено решение. Искането е направено с молба от 14.09.2026 г., след проведено съд. дирене и приемане на доп. експертиза. Съобразно разрешението в Решение №36 от 18.02.2020 г. по гр. д. №3334/2019 г. на ВКС, IV г. о., искане по чл.238, ал.1 от ГПК, заявено след първото заседание, не поражда задължение за постановяване на неприсъствено решение. Поради това делото се решава по общия ред въз основа на събраните док-ства, а не при предпоставката за вероятна основателност по чл.239 от ГПК.

По главницата за поддръжка и застраховка съдът намира исковете за частично основателни. м/у страните е налице индивидуално договорно отношение, потвърдено с подписания от тях анекс от 30.12.2022 г. Възражението за липса на договорна обвързаност м/у ищеца и ответника се опровергава именно от този последващ двустранен документ: ответникът е приел ищеца като насрещна страна и е уговорил с него конкретна цена, приложима от 2023 г. Разминаването м/у датите на цесиите и индивидуалния договор не заличава това самостоятелно и по-късно волеизявление.

Съдът съобразява, че практиката на ВКС относно индивидуалните договори за поддръжка на обекти в сгради в режим на ЕС не е еднозначна. С Решение №80 от 04.11.2021 г. по гр. д.