Определение № 4667 от 01.10.2026, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 4667 гр. София, 01.10.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 4-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мими Фурнаджиева

Членове:

Велислав Павков

Десислава Попколева като разгледа докладваното от Велислав Павков Касационно гражданско дело № 20268002102167 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл.288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Ле Шедьовър“ ЕООД против решение № 924/12.02.2026 г., постановено по гр.д.№ 13880/2024 г. от ІІ-в състав на СГС.

Ответникът по касационната жалба я оспорва, с писмен отговор.

Касационната жалба е подадена в срок и е процесуално допустима.

С обжалваното решение съдът е отхвърлен като неоснователен предявен иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3-то ЗЗД, като неоснователен.

Съдът е приел, че между страните не се спори относно сключването помежду им на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.02.2018 г., инкорпориран в нотариален акт № 50, том I, рег. № 817, дело № 44/2018 г. по описа на нотариус Димитър Танев с рег. № 041 на НК, по силата на който ищецът „Ле Шедьовър“ ООД чрез управителя си Инес Георгиева Джамова продава на ответника Л. В. Р. следния собствен на дружеството недвижим имот, представляващ УПИ XVII-552в в кв. 50 по плана на гр. София, местност с. Бистрица, с площ от 630 кв. м., който съгласно скица № 15-44591/24.01.2018 г. на СГКК – гр. София представлява поземлен имот с идентификатор ***, заедно с построената в него жилищна сграда, 1 със застроена площ от 143 кв. м. и разгърната застроена площ от 443 кв. м., която съгласно скица № 15 44593/24.01.2018 г. на СГКК – гр. София представлява сграда с идентификатор ***, срещу уговорена продажна цена в размер на 20 000 лв., която сума продавачът е заявил, че е получил по банков път от купувача в деня на подписване на нотариалния акт.

В последния е уговорено, че владението на имота се предава веднага в деня подписването му от страна на продавача, който чрез управителя си Инес Георгиева Джамова е декларирал, че върху имота няма ипотеки, възбрани, вписани искови молби, вещни или облигационни тежести, като страните са посочили, че продажната цена е действително уговореното плащане по сделката, както и, че са запознати с разпоредбите на Закона за ограничаване на плащанията в брой и с административно-наказателната отговорност, която носят в случай, че извършат и/или допуснат нарушение на същия.

Ответникът Л. В. Р. се е позовал на наличие на договорна ипотека върху имота, представяйки нотариален акт № 20, том I, рег. № 922, дело № 17/19.02.2018 г. по описа на нотариус Людмила Тенева с рег. № 539 на НК, от който съдът е приел за установено, че същата се учредява върху процесния имот с цел обезпечаване изпълнението на задължение по договор за паричен заем в размер на 251 000 евро, отпуснат от „Финанс Директ“ АД в полза на „Кобе Инвест“ ЕООД, като по делото не се спори, че към момента на сключването от страните на договора за покупко-продажба от 19.02.2018 г. същата е произвела действие, в подкрепа на което са и данните в представената справка от Агенция по вписванията, установяваща реда за вписване на ипотеката и датата, на която е станало това – 19.02.2018 г. Съдът е приел за ирелевантно обстоятелството, че в договора за покупко-продажба се съдържа изрично изявление на законния представител на продавача „Ле Шедьовър“ ООД – Инес Георгиева Джамова, че върху продавания имот няма вещни тежести, доколкото по делото са ангажирани безспорни доказателства, които да го опровергават, още повече, че в хода на процеса ищецът не оспорва това обстоятелство, отдавайки значение единствено на факта, че ответникът не е знаел за учредената ипотека. Прието е, че действително от страна на Л. В.

Р. не се твърди да е бил наясно с този факт при сключване на договора за покупко-продажба от 19.02.2018 г., но съществуващата ипотека върху продавания имот, обезпечаваща задължение за 251 000 евро (с левова равностойност от 490 913,33 лв.) заедно с дължимата лихва и всички 2 евентуални неустойки за забава, неминуемо представлява обективно обстоятелство, което се отразява негативно върху пазарната му стойност.

Посочено е, че това е така, тъй като тя винаги е различна в зависимост от това дали правото на собственост се продава изцяло и необременено от вещни и/или други тежести. Когато върху имота са налице такива вещни тежести (право на строеж, право на ползване, сервитут, ипотека, възбрана и др.), безспорно пазарната цена на правото на собственост е по-ниска, като в случая няма спор, че това обстоятелство не е било съобразено от изслушаната пред първоинстанционния съд съдебно техническа експертиза, възприела пазарна стойност на продавания имот от 1 294 307 лв. Съдът е приел в конкретния случай, че наличието на учредена договорна ипотека върху него следва да се вземе предвид при установяване на действителната му стойност, като в подкрепа на този извод е и следващата от закона (чл. 173 ЗЗД) противопоставимост на същата спрямо приобретателя по сделката – Л. В. Р.. В случая, отчитайки посоченото обстоятелство, водещо до занижаване на стойността на продавания имот, съдът е приел, че предвид стойността на паричното вземане, за чието обезпечаване е учредена договорната ипотека 251 000 евро (с левова равностойност от 490 913,33 лв.) и съществуващата възможност за начисляване върху него и на акцесорни такива за лихва за забава и неустойка, то твърдяната от ищеца значителна нееквивалентност на насрещните престации по договора за покупко-продажба от 19.02.2018 г. не е налице.

Въз основа на горното, съдът е приел, че при съпровождаща имота вещна тежест – учредена договорна ипотека, послужила за обезпечаване на паричен заем на значителна стойност ведно със следващите от това последици за купувача, налице са съпътстващи оспорената сделка обективни обстоятелства извън нейното формално съдържание, които според съда недвусмислено се отразяват негативно върху нейната пазарна стойност, като установеното в този случай съотношение в стойността на насрещните престации не следва да се възприеме за нееквивалентно. Ето защо, преценявайки наличието на посоченото обстоятелство към момента на сключване на сделката – 19.02.2018 г., следва да се приеме, че същото оправдава настъпилото разместване на имуществени права, без да е налице значителна загуба за страните, която те да не са желаели или очаквали, поради което сключената от тях сделка да представлява проява на недобросъвестност 3 и да води до накърняване на добрите нрави.

В изложението на касационните основания относно допустимостта на касационното обжалване се твърди, че съдът се е произнесъл по правни въпроси, при наличието на предпоставките на чл.280, ал.1, т.1, т.3 и ал.2 ГПК.

Сочи се правен въпрос „Следва ли, при прецепка за нищожност по чл. 26, ал. I, пр. 3 от ЗЗД, съдът да занижи пазарната стойност иа недвижимия имот, като отчете вещните тежести, след което да установи налице ли е нееквивалентност, респ. явно несъответствие, на насрещните престации, която практически да е сведена до липса на престация? Твърди се противоречие с практиката на ВКС по този въпрос на възприетото от въззивния съд – касационно основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК.

Цитираните съдебни решения на ВКС, сочени като съдебна практика на ВКС касаят случаи, различни от настоящия, в които е налице сделка, на цена, многократно по-ниска от пазарната, какъвто е и настоящия случай, но в посочената съдебна практика не се касае за хипотези, в които са налице обстоятелства, които занижават цената на имота значително, каквато е настоящата хипотеза, с оглед възприетата от съда фактическа обстановка.

Обосновката на въпроса касае фактите по спора, като се сочат обстоятелства, от които са правят фактически изводи, различни от тези на въззивния съд, като проверката на тези факти не следва да се извършва в производството по чл.288 ГПК

Сочи се въпрос „Следва ли, при преценка за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, съдът да отчита обстоятелства (вещни тежести), които не са били известни и включени във волята на страните кьм момента на сключване на договора“. На първо място, съдът е приел от доказателствата по делото, че продавача е знаел и са му били известни обстоятелствата /договорната ипотека/, които значително намаляват стойността на продавания от него имот, като не без значение е обстоятелството, че ищец по делото е именно продавача, представляван от същото физическо лице, което е било представляващ и при сключване на сделката. На следващо място, не се сочи съдебна практика на ВКС, на която да противоречи възприетото от въззивния съд, предвид соченото касационно основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК.

4

Следва ли, при преценка за нищожност по чл. 26, ал. I, пр. 3 от ЗЗД, съдът да вземе предвид, че продажната цена е по-ниска дори от данъчната оценка, която служи за минимална придобивна стойност. Този въпрос се поставя в хипотезата на чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК.

Така поставения въпрос не е обосновал крайните изводи на съда относно неоснователнастта на предявения иск. Съдът не е приел, че въпреки че продажната цена е по-ниска дори от данъчната оценка, която служи за минимална придобивна стойност, сделката е действителна. Съдът е обосновал своите изводи на други обстоятелства, които значително занижават стойността на имота, като е отчел и обстоятелствата, водещи до наличието на задължения, поставени в тежест на собственика на имота, ответник по иска.

Така поставения правен въпрос е неотносим към спора и не е обосновал изводите на въззивния съд.

Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В решение № 1444 от 4.11.1999 г. по гр.д. № 753/1999 г. на Пето Г.О. на ВКС е посочена нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД. В това решение липсват критериите, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, предизвикваща нищожност на сделката. Такива критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните. По този начин би се накърнил принципът на свободата на договарянето/чл.9 от ЗЗД/, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. Затова като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите-в решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д. №1208/2009 г. на ІІІ Г.О. на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485 по описа за 2010 г. на І Г.О. на ВКС-при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. По абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност в постановеното по реда на чл.290 от ГПК решение № 452 от 25.06.2010 г. по 5 гр.д. № 4277 по описа за 2008 г. на І Г.О. на ВКС. Според това решение съгласно чл.9 от ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави. Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. Трайната практика на ВКС е в насока, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация.

Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда/унищожаемост по чл.33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен.