Решение № 228 от 26.02.2026, Районен съд - Пазарджик

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 228 гр. Пазарджик, 26.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, ХХІХ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВАНКА Н. ПЕ.А при участието на секретаря Мирослава Савова като разгледа докладваното от ИВАНКА Н. ПЕ.А Гражданско дело № 20255220100578 по описа за 2025 година

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правна квалификация чл. 79, ал.1 ЗЗД и чл.86, ал. 1 ЗЗД от Л. В. Е. против А. Г. Т. за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 21 595,54 лв., представляваща незаплатена цена по договор на покупко – продажба на недвижими имоти от 28.08.2017г., обективиран в Нотариален акт № 101, том III, рег. № 11 039, дело № 409/2017г., ведно лихва за забава в размер на 12 280,43 лв. за периода 31.12.2019г. – 31.12.2024г.

Ищецът твърди, че на 28.08.2017г. е сключил с ответника договор за покупко – продажба на три недвижими имота - апартамент /мезонет/ № 3.1, с идентификатор *** по КККР на гр. Пазарджик, одобрени със Заповед РД – 18-68/02.12.2010г. на ИД на АГКК, с площ от 136.49 кв. м., заедно с общите части, находящ се на ет. 5 и 6 и две подземни паркоместа № 16 на ниво 6.78м. и № 17 на ниво - 6.78м., находящи се на ****** в ****** - Запад, гр.

София, за сумата от 139 000 лв.

Излага, че продажната цена била под данъчната оценка.

Твърди, че по това време апартамент № 3.1 бил обременен с много тежести – по отношение на него била вписана договорна ипотека в полза М. М и били наложени три възбрани в полза на Етажната собственост /ЕС/ на сградата „****“ 1 за обезпечение на бъдещи осъдителни искове за задължения на ищеца към етажната собственост за ремонт на общи части на сградата и в полза на Сдружение на собствениците /СС/ „Примера“ за същите средства за ремонт на общите части. Имотът бил обявен на публична продан от ЧСИ М М в полза на ипотекарния кредитор.

Твърди, че притиснат от обстоятелствата, се съгласил с направеното от ответника предложение и сключил договор за продажба при изключително неизгодни условия за сумата от 139 000 лв., много под данъчната оценка, която по това време била 172 105.20лв. и се съгласил да му бъде платена само част от цената в размер на 85 222.46лв. Останалата част от 53 777.54 лв. била обвързана с плащане задълженията на ищеца към ЕС на сграда „****“, които възлизали общо на 47 297.12лв.

Сочи, че по договора получил сумата от 9000 лв., а 76 222.46 лв. били платени за погасяване на задълженията му към ипотекарния кредитор.

След като постигнали съгласие за цената и за това, че „в случай, че продавачът бъде осъден за заплащане на сума по някоя от наложените възбрани, купувачите се задължават да обезпечат исковата претенция до размера на остатъка на продажната цена, с което остатъка от продажната цена се намалява с платения размер, /съгласно т.9 от чл.8 от предварителния договор/ пристъпили към документиране на сделката. Оставащата сума за плащане към ищеца или към неговите кредитори към момента на подписване на договора - 53 777.54 лв. покривала изцяло размера на претенциите от 47 297.12 на ЕС към сграда „****“.

Сочи, че след сделката през ноември 2017г съдействал на купувачите да придобият и мазето към ап.3.1, което било пропуснато в нотариалния акт и за което получил още 5 000 лв. от договорената цена. Така от продажбата на ап.3.1 мезонет и две подземни паркоместа в квартал Манастирски Ливади - запад за сумата от 139 000 лв., получил сумата от общо 14 000 лв. и били погасени негови дългове по ипотека в размер на 76 222.46 лв. и дългове към ЕС в размер на 27 185.00лв. Останала за доплащане сумата от 22 125.54лв. и дългове към ЕС на подобна и по-голяма стойност.

Веднага след като узнал, че една от възбраните е по изпълнителен лист, а възбраната за обезпечаване на сумата от 20 646 лв. е върху ап.3.2 и не застрашава ап. 3.1, се обадил на ответника Т. да го осведоми да предприеме действия да освободи апартамент 3.1 от тежести и да финализират сделката, 2 като доплати останалата сума от продажната цена, а именно 22 125,54 лв.. Т. му заявил, че не му дължи нищо.

Твърди, че ответникът бил недобросъвестен, тъй като не предприел действия да плати задължението от 26 652 лв. на кредитора и да осигури вдигане на възбраната за сумата. Въпреки постигната ниска цена, нямал намерение да доплаща предвид условията чл. 8 /т. 4, 5 и 6/ предварителния договор, които ищецът счита за нищожни.

Намира, че условията по договора за плащане на остатъка от продажната цена били в противоречие с правни принципи, като справедливостта, добросъвестността, предотвратяване на несправедливото облагодетелстване, тъй като купувачът използвал недостига на материални средства на продавача, за да се облагодетелства. Вместо да плати вече наличния дълг, за който бил осведомен и да освободи имота от тежести, вменявал задължение за продавача, да свали някоя от възбраните и да освободи имота ап.3.1 от задължения, и то в срок до 31.12.2017г., а за себе си фиксирал плащане до 31.12.2019г.

Излага, че след сделката подал молби до съда за заличаване на възбраните, които не били удовлетворени, тъй като не било отпаднало основанието за това.

През май месец 2018г. от УС на ЕС били подадени молби за вдигане на възбраните върху ап.3.1 и съответно за връщане на платените гаранции, тъй като било постигнато споразумение с купувача А. Т. да плати срещу вдигане на възбраните върху имота известна сума.

На 27.12.2024г. ищецът узнал, че на 16.04.2018г. УС на ЕС и А. Т. се споразумели Т. да плати 27 185.00 лв. от задълженията на продавача срещу вдигане на възбраните върху имота. Възбраните били вдигнати от апартамента едва година по късно – през април и май 2019г., а през август 2024г. Т. е продал апартамент 3.1.

Счита, че А. Т. умишлено е създал у него неверните представи, за да не му доплати оставащата част от продажната цена и да състави договор с нееквивалентни престрации, като му вмени разходи, които трябва да направи при положение, че не е платил изцяло цената. Обстоятелството, че изискал споразумението между Т. и ЕС „****“, но и двете страни отказали да му го предоставят, сочело за преднамереност в действията им и нанасяне на тежки морални и материални вреди.

3

Счита, че А. Т. се е обогатил за негова сметка със сумата от 22 125.54 лв., а към 31.12.2019г. ищецът е обеднял със същата сума поради недоплащане на цената.

Твърди, че за него са настъпили тежки имуществени последици, свързани с неплащане на възникнали в този период задължения и е бил принуден да продаде и ап. 3.2 поради наложените и върху него възбрани на същото основание.

Иска от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати остатъка от продажната цена по договор за покупко – продажба на недвижими имоти от 28.08.2017г., обективиран в Нотариален акт № 101, том III, рег. № 11 039, дело № 409/2017г. в размер на 21 592,54 лв. ведно лихва за забава в размер на 12 280,43 лв. за периода 31.12.2019г. – 31.12.2024г.

Претендира разноски.

В законоустановения основателността на иска. срок по чл.

131

ГПК ответникът оспорва

Не оспорва сключването на договора за покупко – продажба между страните, но оспорва твърденията, че дължи сумата от 21 592.54 лева, представляваща остатък от продажната цена от 139 000.00 лева Сочи, че съгласно договора, страните са постигнали съгласие от договорената продажна цена да се заплати сумата от 76 222.46 лева в полза на трето лице, което било направено. Сумата от 9 000 лева била заплатена в брой от купувача на продавача, а оставащите 53 777.54 лева, следвало да бъдат заплатени при условията на чл.8, ал. 4 и следв. от предварителния договор за покупко - продажба от 04.08.2017г., под отлагателно условие, в случай че в срок до 30.12.2017г. продавачът заличи поне една от трите наложени възбрани върху имота. Съгласно ал. 5 от предварителния договор, страните се съгласили в случай, че продавачът не изпълни поетото по ал.4 задължение, купувачите нямат задължението за заплащане на остатъка от продажната цена. Освен това договореното в ал.5 им давало право сами да предприемат действия за заличаване на възбраните върху имота след 30.12.2017г.

Настоява, че ищецът доброволно се е съгласил с този начин на плащане. В случая пасивността на продавача по отношение на поетия в чл.8, ал.4 ангажимент за заличаване на поне една от вписаните възбрани, обуславяло 4 прилагането на санкцията по ал.5 от предварителния договор.

Настоява, че съобразно последвалите събития, по отношение на начин и срок на плащане неприложими се явявали чл.8, ал.7, ал.8 и ал.9, тъй като в договорения срок 30.12.2017г. продавачът по нотариалния акт не е заличил нито една от трите вписани възбрани по партидата на имота.

Несъстоятелни били въведените в исковата молба твърдения, че ищецът бил подведен от ответника още при сключване на предварителния договор, тъй като видно от значителния брой вписвания за периода 2006 г. - 2024 г. притежавал правна култура и грамотност по отношение на сделките с недвижими имоти.

Оспорва твърденията, че при сключване на предварителния договор на дата 04.08.2017г. е знаел в подробности делата, които обезпечават трите вписани възбрани. Към онзи момент е разполагал единствено с информацията, отразена в справките от имотния регистър по партидата на имотите. Обстоятелството за съществуването на три вписани възбрани било достатъчно, за да породи основателни съмнения за вероятни допълнителни, бъдещи, парични ангажименти по отношение за всяка една от исковите претенции, които обезпечава съответната възбрана. Според изложението в исковата молба, ищецът към онзи момент също е допускал подобно развитие.

Оспорва твърдението, че към момента на сключване на предварителния договор, като купувач не е имал намерение да заплати договорената цена в пълен размер.

Оспорва твърдението, че е използвал недостига на средства у продавача, за да се облагодетелства за негова сметка. Счита, че несъстоятелно му се вменявала отговорност по отношение на действия по заличаване вписаните възбрани в договорения срок 31.12.2017г. Този ангажимент бил на продавача, който сам е предложил този срок и останалите условия за плащане, а купувачът го е приел.

Оспорва твърденията на ищеца, че условията за плащане на цената на имотите били в противоречие с правните принципи и добрите нрави. Не били налице основания за прогласяване на текстовете по чл.8, т.4, т.5, т.6 от предварителния договор за нищожни. Нееквивалентността на престациите, като пример за нарушение на добрите нрави, водела до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД, ако е такава, че се свеждала до липса на престация, какъвто не бил настоящия случай. В процесния случай, макар че договорената от страните цена била под данъчната оценка на имотите, престациите били 5 еквивалентни, тъй като продаваните имоти били обременени с тежести.

Наложените три възбрани, правили вероятно срещу тях да бъде насочено принудително изпълнение, съответно създавали риск за купувача да заплати допълнителни суми или да извърши допълнителни действия и разноски, за да изпълни задължението на продавача и заличи тежестите. В тази хипотеза подобни вероятни допълнителни действия от страна на купувача, също могли да се приобщят като част от цената на имотите. Липсвала и правна забрана да се сключват сделки с недвижим имоти на цена под данъчната оценка.

С оглед бездействието на продавача в договорения срок от 30.12.2027г., през 2018 г. купувачът предприел действия за уреждане на задължението му с кредиторите. Със споразумение от 16.04.2018г., сключено между Сдружение на етажни собственици „Примера” ЕИК 176295270 от една страна и А. Г. Т. от друга, Т. приел да уреди всички дължими вземания на сдружението към предишния собственик Л. Е., въз основа на което били наложени тежести на апартамент /мезонет/ 3.1. В споразумението страните договорили, че освен задълженията на предишния собственик, произтичащи от решение на ОС на етажната собственост, предмет на същото са и всяка друга дължима сума до датата на подписването му, относима към този имот. Част от уговорките била и уговорката, че сдружението няма да претендира други дължими суми, освен посочените в споразумението, в замяна на което ще бъде платената от ответника цена, съгласно параметрите на споразумението. Сдружението се задължило да предприеме необходимите правни и фактически действия за отмяна и заличаване на вписаните три броя възбрани по партидата на имота, придобит от А. Т. чрез възмездна сделка от Л. Е..