Решение № 4473 от 24.07.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4473 гр. София, 24.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-2 СЪСТАВ, в публично заседание на пети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Евгени Георгиев при участието на секретаря Галина Хр. Христова като разгледа докладваното от Евгени Георгиев Гражданско дело № 20231100104440 по описа за 2023 година

I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ

НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА

1. На ищеца

[1] М. Р. е заявила в искова молба от 12.04.2023 г., че на 16.12.2020 г. тя и „ОП 19“ ЕООД (ОП) са сключили договор за паричен заем, с който е предоставила на ОП 25 400,00 евро, платими в лева. Целта на договора е била да се гарантират намеренията на М. Р. да придобие собственост за обект от сграда, която ОП е щял да построи. Към този момент в полза на собствениците на земята вече е било имало издадено разрешение за строеж.

На 12.02.2021 г. собствениците на земята са учредили на ОП право на строеж за изграждане на сградата, от която М. Р. е искала да придобие собственост.

[2] На 15.07.2021 г. ОП и М. Р. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и извършване на СМР. В същия ден те са сключили и анекс, с който са прекратили договора за заем, а сумата, предадена 1 от М. Р. на ОП като заем, е била договорена като задатък по сключения предварителен договор. В предварителния договор е било уговорено, че ОП е следвало да продаде на М. Р. за 63 500,00 евро апартамент 2 от 54,08 кв. метра на втория етаж на сградата, която е щяла да бъде построена в поземлен имот с идентификатор *** (апартамент 2). М. Р. е дължала сумата над задатъка при достигане на определени нива на строителството.

[3] ОП е трябвало да прехвърли на М. Р. правото на собственост, след като сградата е била въведена в експлоатация. Това е следвало да стане за 24 месеца и две седмици от получаването на строителна линия, а такава е била получена едва на 08.07.2021 г. - забавяне, дължащо се на ОП.

[4]

ОП не е уведомил М. Р. за достигане на определен етап на строителството и необходимостта от заплащане на следващата част от цената, но на 02.02.2022 г. ОП е предложил цената по договора да се промени на 85 500,00 евро, а впоследствие и на 98 000,00 евро. М. Р. не се е съгласила и на 23.03.2023 г. ОП я е уведомил, че разваля договора.

[5] М. Р. твърди, че тя не е била неизправна по предварителния договор, а причината за развалянето на договора е у ОП. Дори тя да е била неизправна по договора, ОП не е дал срок за изпълнение. М. Р. не желае действието на договора да продължи.

[6] М. Р. твърди, че ОП е развалил договора с уведомлението, което тя е получила. Ако той не го е развалил, то тя прави това с исковата си молба, понеже ОП не е изпълнил задължението си: да построи сградата и да получи разрешение за ползването в срок до 24 месеца и две седмици от датата на получаване на строителна линия; да осигури имот, свободен от всякакви тежести и ограничени вещни права за сключването на окончателен договор.

Затова М. Р. моли съда да осъди ОП да заплати част от двойния размер на заплатения задатък, а именно 31 400,00 евро (исковата молба, л. 2-7; молбата в изпълнение на указанията на съда, л. 76-77; изявленията на адвокат Т., протокола от заседанието на 05.07.2024 г., л. 93-96).

2

2. На ответника

[7] ОП е подал писмен отговор, с който е оспорил иска. Той е заявил, че производството по делото е недопустимо, тъй като в сключения предварителен договор е била налице арбитражна клауза, според която спорът следва да се отнесе до Софийския арбитражен съд.

[8] ОП също е заявил, че;

1. той не е неизправна страна, тъй като според предварителния договор е нямал задължението да уведомява купувача за етапите на строителството, а единствено да осигурява свободен достъп до обекта, както и да уведомява за възникнали проблеми при строителството, което е направил;

2. М. Р. не е изправна страна по договора и не задатъка в двоен размер; се дължи връщане на

3. дори ОП да е неизправна страна, той дължи връщане на задатъка и неустойка от 10%, а не на двойния задатък. Затова ОП моли съда да отхвърли предявения иск (писмения отговор л. 42-51).

3. Насрещни твърдения на ищеца

[9] М. Р. оспорва писмения отговор на ОП. Тя твърди, че:

1. арбитражната клауза не е приложима, тъй като М. Р. е потребител, а клаузата е неравноправна, понеже я задължава да се обърне към определен арбитраж;

2. ОП не я е поканил да изпълни задължението си, а и не е налице основание за плащане поради опасност от неизпълнение от страна на ответника. Затова М. Р. моли съда да уважи иска (становището л. 59-61).

II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД

КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ

И СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО ДОКАЗАТЕЛСТВЕНИ СРЕДСТВА

3

[10] На 16.12.2020 г. М. Р. и ОП са сключили договор за паричен заем. С него М. Р. е предоставила на ОП 25 400,00 евро в заем (договора, л. 24-25 и платежното нареждане, л. 27).

[11] На 12.02.2021 г. собствениците на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в на ул. **** в гр. София, са учредили на ОП право на строеж на сграда в собствения им имот (нотариалния акт, л. 17-23). За построяването на сградата е имало издадено разрешение за строеж (разрешението, л. 16). На 08.07.2021 г. е бил съставен протокол обр. 2 за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия (акта за приемане на конструкцията, л. 52).

[12] На 15.07.2021 г. ОП и М. Р. са сключили предварителен договор (договора, л. 11-14). С него ОП се е задължил да продаде на М. Р. апартамент 2 в сградата, която е щял да построи в имота на ул. „****.

[13] С договора ОП се е задължил да построи сградата и да получи разрешение за ползването (акт образец 16) до 24 месеца и две седмици от получаването на строителна линия протокол обр. 2 (т. 3.1. от предварителния договор). Той се е задължил да прехвърли на М. Р. собствеността на апартамента с окончателен договор не по-късно от 45 дни от датата на издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация (чл. 13 от предварителния договор, л. 11-14). В същия срок ОП е трябвало да предаде на М. Р. апартамента (чл. 16 от предварителния договор). ОП се е задължил, че апартаментът, ще е „чист от всякакви ограничени вещни права, вещни тежести (ипотеки, възбрани, и т.н.), наемни нрава и/или каквито и да е други права на трети лица“ към момента, в който е следвало да се сключи окончателният договор (т. 6.4.2 от предварителния договор, л. 11-14).

[14] Страните са уговорили и неустойка в случай на забава от страна на ОП да въведе сградата в експлоатация. Когато тази забава е била повече от шест месеца, ОП е дължал на М. Р. неустойка от 5% годишно върху размера на 4 вноските, заплатени от М. Р. до момента, но не повече от 10% от цената по договора (чл. 20 от предварителния договор). Когато забавата е продължавала повече от 12 (дванадесет) месеца, ОП е дължал връщане на паричните вноски, заплатени от М. Р., както и неустойка в размер на задатъка, ведно с уговорените лихви за забава (чл. 21 от предварителния договор).

[15] М. Р. пък се е задължила да заплати на ОП 63 500,00 с ДДС цена за апартамента (чл. 8 от предварителния договор, л. 12-гръб). Тя се е задължила да стори това на вноски. Първата е била 25 400,00 евро. За нея страните са постигнали съгласие, че представлява задатък (т. 8.1 от предварителния договор, л. 12-гръб). Страните са се съгласили, че М. Р. вече е била предала на ОП по договора за заем от 16.12.2020 г. тези 25 400,00 евро задатък (анекса, л.

15).

[16] М. Р. се е задължила да заплати цената за апартамента на още четири вноски: 12 700,00 евро до седем работни дни от заверката на кота нула;

12 700,00 евро до седем работни дни от издаването на акт обр. 14; 6 350,00 евро до седем работни дни от датата на издаване на акт обр. 15; 6 350,00 евро до седем работни дни от датата на изповядване сделката пред нотариус, при условие, че за сградата е било вече издадено влязло в сила удостоверение за въвеждане в експлоатация (т. 8.2-8.5 от предварителния договор, л. 12-гръб).

[17] В случай на забавяне от страна на М. Р. с плащанията на вноските с повече от 15 дни, страните са уговорили неустойка от 0,1% на ден върху размера на забавеното плащане, но не повече от 10% от цената по договора (чл. 17, изр. 1 от предварителния договор, л. 13-гръб). В случай, че забавата е надвишавала 90 дни ОП е имал право да прекрати едностранно предварителния договор без неблагоприятни последици за него и без да е било необходимо да уведомява за това М. Р., като задържи за себе си платения задатък и получи неустойката, описана в предходното изречение (чл. 17, изр. 2 от предварителния договор, л. 13-гръб). В договора не е било уговорено задължение на ОП да уведоми М. Р., че са били издадени актовете в хода на строителството (изявленията на страните в заседанието, л. 94).

5

[18] На 12.02.2022 г. е бил издаден акт обр. 7, с който е констатирано изпълнението на кофраж и армировка на плоча и стълбище на коти 0,5; а на 03.10.2022 г. е бил издаден акт обр. 14 (акт обр. 7, л. 55; акт обр. 14, л. 52-54).

Не се спори, че ОП не е уведомявал М. Р. за издаването на тези актове. Не се спори, че до момента не е издаван акт обр. 16 за процесната сграда.

[19] Не се спори, че ОП е предложил на М. Р. увеличаване на цената на имота (уведомлението, л. 9; отговора на исковата молба, л. 46). Не се спори, че М. Р. не е приела предложението и не е заплатила вноските след първата. Не се спори също, че ОП е уведомил М. Р., че е прекратявал предварителния договор, понеже М. Р. не е заплатила вноските след първата. Не се спори, че ОП не е връщал на М. Р. задатъка в двоен размер.

[21] М. Р. е заплатила 2 456,52 лева за държавна такса (л. 38). ОП не е направил разходи по делото.

III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА

УСТАНОВЕНИТЕ

ОТ

СЪДА

ОБСТОЯТЕЛСТВА

КЪМ

ПРИЛОЖИМОТО КЪМ СПОРА ПРАВО И РЕШЕНИЕ НА СЪДА ПО

ДЕЛОТО

[22] М. Р. е предявила иск по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД за заплащане на част от двойния размер на даден задатък.

1. По иска по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД

[23] Съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Следователно предпоставките за уважаване на иска са:

1. между М. Р. и ОП да е налице валидно сключен договор за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим 6 имот;

2. по договора да е бил уговорен задатък, който М. Р. да е предала на 3.