Решение № 809 от 18.07.2022, Районен съд - Пазарджик

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

******09 гр. Пазарджик, 18.07.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Христо Г.ев при участието на секретаря Стоянка Миладинова като разгледа докладваното от Христо Г.ев Гражданско дело № 20215220102575 по описа за 2021 година

Предявен е иск с правно основание чл.124 от ГПК във вр. с чл.79 ЗС.

В исковата си молба против Г. Д. А. от гр. Пазарджик и М. ИВ. П. от гр.

София, ищецът З. Д. Д. твърди, че на 02.08.2006г. сключил с ответниците Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - Апартамент ******, находящ се на ******, с площ от 69.97 кв. м., ведно с 12.53 кв. м. ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж, с адрес: гр.

Пазарджик, *********, към настоящия момент САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор ***. Твърди се, че съобразно клаузите на сключения помежду им договор, ищецът изплатил изцяло продажната цена.

Ищецът твърди, че влязъл във владение на имота в началото на 2008г., когато започнал да извършва довършително строителноремонтни работи и достъп до жилището имал единствено той.

Твърди се, че тъй като следвало да се сключи окончателен договор в срок до 02.08.2007г., а такъв няколко години по-късно все още не бил сключен, независимо от множеството проведени разговори помежду им, на 27.10.2020г. изпратил Нотариална покана, с оглед уреждане на отношенията им. Въпреки отговора на поканата и проведената среща на 10.03.2011г. за което е съставен Констативен протокол, отново не се постигнала конкретна уговорка, а следвало да се уточни впоследствие. Твърди се, че така и не се стигнало до сключване на окончателен договор и прехвърляне на собствеността на апартамента. Ищецът депозирал жалба до РП - Пазарджик, по която е образувано ДП № 31233М-202/2018г., по описа на ОД МВР 1

Пазарджик, пр. пр. № 2017/2018г., по описа на РП – Пазарджик, което приключило с Постановление за прекратяване на наказателно производство от 14.05.2019г.

Твърди се, че на 28.08.2018г. ищецът сключил Споразумение само с единия ответниците - Г. Д. А., поради това, че другият ответник не се явил на определените дата и час, с оглед уреждане на отношенията, но така и не бил сключен окончателен договор. Твърди се, че ищецът междувременно установил, че през м. 06.2018 г. е наложена възбрана върху процесното жилище, поради задължения на ответниците към кредитори. Така за ищецът отпаднала възможността да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен, предвид, че именно поради наложената възбрана, а впоследствие установил, че има и други наложени възбрани, това няма да доведе до желания от него резултат и няма да получи собствеността на имота.

Сочи се, че независимо от описаното по-горе, ищецът установил владение върху процесния апартамент от началото на 2008г. Затова счита, че към началото на 2018г. вече е станал собственик по силата на придобивна давност, изтекла в негова полза. Твърди се, че за да са налице условията и предпоставките за придобиване на имот по силата на придобивна давност е необходимо да са налице два критерия - субективен и обективен. В случая са налице и двата критерия - има владение, разпростиращо се върху процесния имот, като намерението винаги е било за своене на вещта. Налице е и обективния - изтекъл е предвидения от закона срок на владение, също имотът е владян спокойно, явно и необезпокоявано. Никой не е предявявал претенции спрямо имота и не е оспорвал владението на ищеца. Извършвал множество довършителни ремонтни работи в жилището, като дори го е отдал под наем и вече няколко години в жилището се помещават наематели.

Ищецът счита, че с оглед на гореизложеното за него възниква правен интерес от образуване на гражданско дело, с което да защити правата и законните си интереси като собственик на имота му.

Оформен е петитум, с който се иска от съда да признае за установено по отношение на ответниците Г. Д. А. и М. ИВ. П., че е собственик по давностно владение на Самостоятелен обект, с идентификатор ***, представляващ Апартамент ******, находящ се на ******, с площ от 69.97 кв. м., ведно с 12.53 кв. м. ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж, с адрес: гр. Пазарджик, *********.

Претендират се направените по делото разноски. Сочат се доказателства. Направени са доказателствени искания.

В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника Г. Д. АТ., с който счита предявеният иск за допустим и по същество основателен. Твърди се в отговора на исковата молба, че действително през 2006г. страните са сключили Предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот. Апартамента бил построен в груб строеж още през същата година. Останал недовършен, поради независещи от тях причини, имало обективни пречки. През 2007 г.

Ответникът А. предал ключ на ищеца и същият влязъл във владение.

Ответникът А. заявява, че му е известно, че ищецът е извършвал ремонти и се 2 грижил за имота, като не се е противопоставял, предвид, че в техните отношения ищецът е собственик на имота. Заявява, че са верни твърденията, че досега ответникът Г. Д. АТ. не е оспорвал владението на ищеца, и същото е явно и необезпокоявано. Заявява се в отговора на исковата молба, че ответникът Г. Д. АТ. признава иска и моли съдът да се произнесе с решение, с което да признае, че ищецът З. Д. Д. е собственик на имота. Не претендира разноски.

В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника М. ИВ. П., с който оспорва предявеният иск и излага съображения в тази насока. Твърди се в отговора на исковата молба, че действително на 02.08.2006г., страните са сключили предварителен договор за покупко- продажба на недвижимия имот описан в исковата молба. Противно на твърденията на ищеца изложени в исковата молба, в чл.4 от договора, в който продавача се задължава да прехвърли по нотариален ред собствеността на продаваемия имот, дата - 02.08.2007 г., за сключване на окончателен договор не е договорена. Видно и от приложените към исковата молба документи, липсват такива, удостоверяващи направени от страна на ищеца плащания по договора, а има единствено твърдение, че съобразно клаузите на сключения договор, бил изплатил изцяло продажната цена и бил влязъл във владение на имота в началото на 2008 г., когато започнал да извършва довършително строителноремонтни работи и достъп до жилището имал единствено той.

Твърди се в отговора на исковата молба, че единственото доказателство за направено от страна на ищеца плащане по предварителния договор е изявлението на страните, че при сключване на договора, купувача заплаща капаро в размер на 8 415 евро. Дължимата от ищеца по договора сума е в размер на 28 050 евро, като изплащането й е договорено по следния начин капаро в момента на подписване на договор в размер на 8 415 евро, като плащането на остатъка от 19 635 евро следва да бъде изплатен на две равни вноски от по 8 415 евро , а именно: I-ва вноска - до 29.12.2006 г. и II-ра вноска - до 31 05.2007 г., и 2 805 евро следва да бъдат изплатени при получаване на Разрешително за ползване. Видно от приложената към исковата молба Нотариална покана, адресирана до другия ответник - Г. Д. АТ., връчена на 13.12.2010 г., на получателя и приложения отговор на същата, ищеца е следвало да се яви на 10.03.2011 г., в 10,00 часа в кантората на нотариус В. Г. за да му бъде прехвърлена собствеността на апартамента.

Твърди се, че на 10.03.2011 г., в кантората на нотариуса е съставен Констативен протокол по искане на Г. Д. АТ. и адв.Х. Ц. Х. от АК - София, като пълномощник на ЗЛ. Н. Д., като страни по предварителен договор за покупко-продажба от 02.08.2006 г., с който е констатирано, че страните нямат готовност да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имота, поради следните причини: За имота няма издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация, а купувачът държи прехвърлянето на имота да стане след въвеждането му в експлоатация, и от друга страна към момента страните не са готови изцяло със съответната документация. По тази причина страните са заявили, че проект за анекс към предварителния договор ще бъде 3 изготвен и представен за одобрение помежду им в 7 дневен срок от датата 10.03.2011 г., в който анекс ще уредят начина и сроковете за сключване на окончателен договор. Безспорно в случая е, че ответникът М. ИВ. П. не е присъствал при съставяне на констативния протокол и ако има сключен анекс след 10.03.2011 г., то той не е запознат със съдържанието му, нито е подписан от него .

Сочи се, че към исковата молба е приложено споразумение от 28.08.2018 г., сключено между другия ответник - Г. Д. АТ. и ищеца ЗЛ. Н. Д., с което са договорили помежду си следното: 1./1/Продавачите солидарно ще извършат всички необходими фактически и правни действия в срок от 30 дни считано от датата на подписване на настоящето споразумение с цел да се снабдят с всички необходими документи за нотариално прехвърляне на изцяло заплатеният от купувача гараж /краен на калкана/ с площ от 18 кв.м., находящ се в гр.Пазарджик, *********. /2/ Продавачите декларират, че върху описаният в ал.1 на настоящия член недвижим имот няма наложени възбрани, същият не е обременен с тежести и няма претенции от трети лица.

Продавачите декларират, че им е известна отговорността за невярно деклариране. /3/ Продавачите се задължават да не обременяват с тежести описаният в настоящият член недвижим имот до окончателното приключване на сделката. В чл.2 от сключеното споразумение се твърди, че с цел нотариално прехвърляне на имота, за който продавачите са получили напълно и в брой от купувача уговорената сума, по начин и в сроковете, така както е било договорено, продавачите се задължават да извършат всички необходими фактически и правни действия в срок от 12 месеца от датата на подписване на споразумението за освобождаване на описания имот от тежести и да снабдят купувача с нотариален акт, като същото отново не е подписано от ответника.

Заявява се, че към датата на получаване на исковата молба - 17.02.2022 г., ответникът П. не получил от ищеца остатъка от договорената с предварителния договор сума в размер на 19 635 евро, въпреки твърденията му, че : „продавачите са получили напълно и в брой от купувача уговорената сума, по начин и в сроковете, така както е било договорено.“. Към исковата молба няма приложено нито едно доказателство от страна на ищеца в тази посока, а дори и да е извършил каквото и да било плащане, то не е било направено на ответника П.. Сочи се, че в Решение ******3 от 01.02.2021 г., постановено по гр.дело. № 2978/2019 г., Г. К., II Г. О. на ВКС, е обсъден въпроса при наличие на изрична клауза в предварителен договор за покупкопродажба, съгласно която владението върху недвижимия имот е предадено на купувача, и е упражнявана от купувача фактическа власт върху имота, извършеното доплащане на цената по предварителния договор изключва ли намерението за своене по отношение на недвижимия имот. Върховния съд е приел, че съгласно чл. 68, ал. 1 ЗС владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя.

Съгласно така даденото от Законодателя определение, владението се състои от два признака - обективен (упражняването на фактическа власт corpus) и субективен (намерението за своене - animus, animus domini). С оглед трудността за доказване на намерението за своене като психично състояние, с 4 чл. 69 ЗС е установена презумпцията, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго. Презумпцията е оборима, като оборването й е в тежест на лицата, които поддържат, че отсъства намерение за своене. Въпреки, че в конкретния случай, при подписването на предварителния договор жилището е било в строеж, тоест, липсва изрична клауза в договора, съгласно която владението върху недвижимия имот е предадено на купувача, и същият упражнява фактическа власт върху имота оттогава, решението на ВКС е приложимо по отношение на обсъденото обстоятелство относно доплащането на цената, а именно: „Изхождайки от разпоредбата на чл. 70, ал. 3 ЗС, в правната доктрина и съдебната практика се приема, че фактическа власт, упражнявана въз основа на сключен със собственика предварителен договор за продажба на недвижим имот, съставлява владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС.