Протокол № 164 от 21.03.2025, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 164 гр. Варна, 21.03.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галина Чавдарова при участието на секретаря Мая Т. Иванова

Сложи за разглеждане докладваното от Галина Чавдарова Търговско дело № 20233100900512 по описа за 2023 година.

На именното повикване в 13:30 часа се явиха:

Ищецът Ю. Б. Р., уведомена от предходно съдебно заседание чрез процесуален представител, не се явява, представлява се от адвокат Т. П., редовно упълномощена и приета от съда отпреди.

Ищецът С. Б. Р., уведомена от предходно съдебно заседание чрез процесуален представител, не се явява, представлява се от адвокат Т. П., редовно упълномощена и приета от съда отпреди.

Ответникът „ОБЛИВИОН 888“ ЕООД, уведомен от предходно съдебно заседание чрез процесуален представител, представлява се от адвокат В. Д., редовно упълномощен и приет от съда отпреди.

Вещото лице Д. В. Д., редовно уведомен по телефона, явява се лично.

Адв. П.: Да се даде ход на делото.

Адв. Д.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ, с оглед редовното призоваване на страните, намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СЪДЪТ докладва постъпило заключение с вх.№ 6715 от 10.03.2025 г. по допуснатата повторна съдебно-оценителна експертиза и констатира, че същото е депозирано в срока по чл.199 от ГПК.

Адв. П.: Да се изслуша вещото лице.

Адв. Д.: Да се изслуша вещото лице.

СЪДЪТ пристъпва към изслушване заключението на вещото лице, изготвило повторната съдебно-оценителната експертиза, като пристъпва към снемане на самоличността му:

Д. В. Д. – 62 години, български гражданин, неосъждан, без родство, 1 дела и трудово-правни отношения със страните, предупреден за отговорността по чл.291 от НК, след което същият обеща да даде незаинтересовано и безпристрастно заключение.

В. л. Д.: Поддържам заключението. Известна ми е наказателната отговорност.

Адв. П. към в.л. Д.: След като се сочат няколко метода за даване на оценка, по каква причина е ползван само един от тях и по-скоро дали сте се ограничили при определяне на оценката само по посочените 4 аналога?

В.л. Д.: Тук съм дал по принцип обща методика за оценката на недвижими имоти и основните подходи. Конкретно вече за оценявания имот е избран сравнителният подход като първи метод и като помощен втори метод – методът на вещната стойност или на амортизираната възстановителна стойност по отношение на сградата. Когато става дума за оценка на поземлени имоти и съответно на сгради, които са в лошо състояние, тези два метода са най-подходящите за извеждане на пазарна стойност на целия имот, тъй като при останалите методи има невъзможност от товарене. Другият подход, с който може да се подходи, е на приходната стойност, но това означава, че конкретно недвижимият имот е годен за генериране на доходи от наем, тоест той да може да носи приходи. Затова в случая тук са използвани само двата подхода, посочени като разходен и като сравнителен.

Адв. П. към в.л. Д.: В таблицата се вижда, че стигате до цената, единствено въз основа на четирите аналога, така ли е?

В.л. Д.: Да.

Адв. П. към в.л. Д.: Ползвали ли сте друг сравнителен материал и ако не сте защо не сте ползвали, както и дали този приходен подход, който казвате, е същият по метода на остатъчната стойност?

В.л. Д.: Според задачата на експертизата пазарната стойност на недвижимия имот трябва да се изведе с реални сделки. Реални сделки са тези, които са регистрирани в Агенцията по вписванията. От там е получена справка в извършените сделки през процесната година. Избрани са тези, които се отнасят за цели имоти. Голяма част в справката се отнасят за земя, но в качеството си на идеални части към определен недвижим имот. Тези четирите, за които съм направил проучване, са единствено възможните, които могат да се употребят в случая и да отговарят на изискванията на сравнителния метод за максимална близост и съответствие с процесния имот, както са посочени и тук. По отношение на метода на остатъчната стойност, наречен метод на предприемача, той не е приложен, тъй като не фигурира в задачата на експертизата. Отделно, не съм го приложил, защото той по принцип включва разходен и приходен метод. За прилагането на този метод имам особено становище. Както вече казах, той комбинира двата подхода – разходен и приходен, тоест чрез този метод може да се определи пазарна стойност на имота на база бъдещите разходи и съответно бъдещите приходи от неговото застрояване, като земята се получава като остатъчна стойност след приспадане 2 на разходите за строежа от получените приходи, затова се нарича остатъчен метод. За да бъде приложен той обаче, има първо важно условие, недвижимият имот да бъде разработен. Сиреч да има приложен подробен устройствен план, в който да бъдат посочени конкретните застроителни показатели, на базата на които се формира бъдещо застрояване като разгъната застроена площ. На тази база също се получават и приходите, и разходите за изграждане на нова сграда. В случая няма приложен такъв подробен устройствен план за имота. Има в общия устройствен план на Варна дадени застроителни показатели, но те се отнасят за селищното образувание или в случая за „Сотира“, като те са общи, а не конкретни за даден имот и могат да имат съществени различия, когато се пристъпи вече към разработване на имота. В случая нашият имот е с неправилна форма, с висока денивелация, което предразполага, че той няма да бъде оползотворен в 100%. Застрояването ще бъде определено преразработване на конкретния ПУП. Конкретно този метод се прилага, само когато имаме инвестиционни намерения и за нуждите на конкретен инвеститор, който има вече разработен проект какво ще прави.

За самия метод има много променливи, които могат да отклонят пазарната стойност в една или друга посока при липса на достатъчно данни. Като такива мога да посоча разходите, които се приемат обикновено от колегите-оценители на база средни строителни цени в България, които са средни за страната, а пък приходите се получават на база средни офертни цени за град Варна. Разликата е много голяма по отношение на местоположението и несравнима по отношение на приходи и на разходи. Тоест във Варна ще имат и по-високи цени на строителна продукция, отколкото средната в страната и ако вземем средни за страната разходи, а приходи на база варненския пазар, то пазарната остатъчна стойност на земята ще бъде много по-висока, отколкото реално може да се получи при конкретна сделка. Последно мога да кажа, че за да има голяма достоверност на резултатите са необходими и много повече данни, отколкото има в самото дело и да бъде приложен коректно, а иначе той отговаря като метод на основния принцип в оценяването за най-пълноценно и максимално използване на имота, но с една забележка, стига да отговаря на законодопустимите норми и физически да е възможно.

Адв. П. към в.л. Д.: В тази връзка, тъй като за района действително има разработен ПУП-ПРЗ с точно определени градоустройствени показатели, тези, които са към настоящия момент не конкретно за имота, а за района, могат ли да ориентират вещото лице по този приходен метод да се определи цена, която би могла да се осредни със сравнителния метод да кажем, тъй като Вие работите само по един метод и то само по конкретни сделки?

Адв. Д.: Противопоставям се на поставения въпрос. Вещото лице в отговора току що отговори, че имотът е с голяма денивелация. На следващо място е с неправилна форма. В тази връзка вещото лице отговори, че след като за конкретния имот първо няма разработен ПУП и второ – по материалите по делото няма заявено инвестиционно намерение от страна на собственика или от друго лице за конкретния имот, не би могло да се извърши оценяване по 3 този метод, тъй като ще бъде непълноценно, неефективно използване на имота и би могло да има големи разлики както в самата площ, която евентуално се допусне да бъде застроена, така и във връзка с евентуално разходи за изграждане, подпорна стена, с оглед на денивелация и т.н., с оглед на което считам, че в отговора, който беше даден от вещото лице, се съдържа отговор и на така поставения въпрос.

Адв. П.: Аз ще уточня защо задавам този въпрос. Твърдим, че инвестиционни намерения са имали моите доверители. Двама от свидетелите заявиха това какви са били намеренията приживе на наследодателя, а това, че има разработен ПУП-ПРЗ за района го посочи вещото лице в първоначалната експертиза. Ние затова държим, вещото лице да отговори на този въпрос, тъй като считаме, че така изготвената експертиза единствено отговаря на въпроса, към датата на сключване на сделката само при съобразяване на реално осъществени сделки, а не и при такива сделки, тоест вещото лице се е ограничило да даде оценка само на база осреднена стойност на представените 4 аналога.

Адв. Д.: Първо – не можем от свидетели да установяваме намерения на ищците. Те се заявяват в исковата молба. В исковата молба няма заявени твърдения, че видите ли, ищците имали намерения да застрояват. Тоест колегата се опита чрез показания на свидетел да обоснове свои твърдения.

Това на първо място считам, че е неоснователно. На следващо място – какви параметри има за района, съобразно общия устройствен план, не означава, че те са важими в пълнота, както каза вещото лице за конкретния поземлен имот.

В.л. Д.: Както казах, в общият устройствен план има приложен план за регулация, но подробен устройствен план, който да даде застроителни показатели на всички имоти, не е разработен, тоест когато имат строителни намерения, трябва да се разработи подробен план за съответния имот, в който да се покажат застроителните граници. За всеки имот това е различно. Именно върху тези застроителни граници може да се прогнозира с останалите градоустройствени показатели – плътност, коефициент на интензивност, озеленяване, височина и да се прогнозира максималният строеж, който може да бъде изграден в този имот. Останалото е само прогнозна стойност, която е възможно да не се реализира на пазара. Тоест ако не се реализира прогнозата за застрояване, конкретният инвеститор, защото ние говорим за инвестиционен метод, няма да реализира тази пазарна цена.

Адв. П. към в.л. Д.: Вие извършихте ли проверка за разработен ПУППРЗ за района?

В.л. Д.: Нямал съм такава задача. Второ – ако за този поземлен имот трябва да се прогнозира, това трябва да се направо съответно от геодезист, от инженер-конструктор и от специалисти, които могат максимално близо да определят някакви застроителни показатели, които евентуално биха били приети в общинските отдели по архитектура и да бъдат реализирани.

Адв. П. към в.л. Д.: При крайната оценка взехте ли предвид, че 4 процесният имот е електрифициран и водоснабден, а всички останали аналози, които давате за сравнение, не са?

В.л. Д.: Това, че не са, не мога да го твърдя. В източниците на тези аналози, в нотариалните актове не е посочено дали имотът е електрифициран, водоснабден и затова в колоните е отбелязано, че няма данни. При липса на данни не могат да се правят корекции, освен ако вие нямате точна информация за този имот по други канали.

Адв. П. към в.л. Д.: Вероятно Вие изхождате от това, че в никой от тях няма постройка, което е видно от приложената…

В.л. Д.: Може да има комуникации и без постройка. По принцип прилагането на сравнителен метод с нотариални актове съдържа в себе си някои от недостатъците по отношение на информацията за сравняемите имоти. В тези документи основни са данните за площ, местоположение, евентуално форма от кадастралната карта и до тук спираме. Комуникации, огради, вертикална планировка и друга инфраструктура, няма такива данни и те не са обект на сравнение.

Адв. П. към в.л. Д.: Как да разбираме оценка „корекция“ в таблица „технически параметри“, които давате -5, -10 и т.н. за аналозите?

В.л. Д.: Това са процентни корекции, които са на база на експертен опит. Няма установена методика за това, но ориентировъчно се съотнасят в разликата в площите.

Адв. П. към в.л. Д.: По какъв начин достигаме до цена за квадратен метър на процесния имот, по-ниска от аналог 3, който е на повече от 300 метра спрямо процесния и на 800 от бул. „Христо Смирненски“?