Решение № 3152 от 04.08.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3152 гр. Варна, 04.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 16 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Румяна Христова при участието на секретаря Галя Ж. Дамянова като разгледа докладваното от Румяна Христова Гражданско дело № 20253110102039 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск от „С.Р.И." ЕООД, ЕИК **, седалище и адрес на управление на дейността: **, представлявано от управителя А.Ф.Д.Д.Т.(Х.Ф.Д. Т.съгласно вписване в TP), роден на ** г., поданик на **, адрес: **, чрез пълномощника си П. К. П., адвокат от Варненска адвокатска колегия, № **, адрес: **, тел.: 0888 **, *, адрес за призова*ване: **, адв. П. П. срещу С. Ч., ЕГН **********, адрес в **.

Ищецът претендира от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати сумата в размер 3 376,07 лв., представляваща неплатен наем за месеците август, октомври, ноември и декември 2024г., съгласно договора за наем подписан от страните на 03.01.2024г. за имот с адрес: **, на основание чл.228 от ЗЗД, ведно със законната лихва считано от предявяване на исковата молба до окончателното изплащане на дължимата 1 сума, както и да му присъди сторените в настоящото производство разноски.

Искът е с правно основание чл.228 във вр. чл. 232 ал.2 ЗЗД.

Обстоятелства, от които се твърди, че произтича претендираното право:

„С.Р.И." ЕООД, ЕИК *** е дружество, специализирано в отдаване под наем на жилищни имоти.

Ответникът С. Ч., ЕГН **********, адрес в *** е заявил интерес за наемане на имота на ищеца с адрес: **.

Страните са подписали договор за наем на недвижим имот на 03.01.2024 г. със срок 1 година. Наемът на месец е определен на 900 лева.

Според клаузата на чл.21 от Договора за наем наемателят е поел ангажимент да осигурява достъп до имота на агенции и посредници с цел провеждане на огледи на имота. Това задължение не е изпълнено от наемателя, който е спрял да плаща наем, спрял е да отговаря на позвъняванията на собственика и не е предоставял достъп до имота. Затова и според клаузата на чл.21 наемателят дължи на наемодателя неустойка в размер на 1 месечен наем.

Отделно от това, именно поради системното неплащане на наема, наемодателят е отправил изявление за прекратяване на договора за наем, считано от 06.01.2025 г. В този ден наемодателят заедно със свидетели и ключар е възстановил достъпа си до имота, съставил е протокол за установяване на владението, констатирал е състоянието на имота и е сменил патрона на входната врата. За всички понесени разходи наемателят следва да бъде осъден да ги върне на наемодателя.

Установено е също, че наемателят не е заплатил редица консумативи, за които е бил длъжен.

Претендираните от ищеца суми са:

1.Неплатен наем за месеците август, октомври, ноември и декември 2024 г. в общ размер 3600 лева;

2.Неустойка, претендирана на основание чл.21

(неоснователно отказан достъп до имота) в размер 900 лева; от

Договора

3.Неплатени сметки за ел.енергия: За периода октомври-ноември в 2 размер 78.20 лв. (ф.0357914662/25.11) За периода ноември-декември в размер 95.22 лв. (ф.0359144417/23.12) - За периода декември-януари в размер 43.92 лв. (ф.**********/23.01) - Общо: 217.34 лв.

4.Неплатена сметка за вода: 197.69 лв. (ф.1112074952/20.01.2025) 5.Неплатени такси за управление и поддръжка на общите части 161.06 лв. (представяме разписка за извършено плащане);

6.Фактура за Спиди за изпратена покана за разваляне на договора 25.61 лв.

7.Разходи за подмяна на патрони, копия на ключове, чипове и дистанционно управление за врата: 30.40 лв. и 43.97 лв.

Общ размер на претенциите: 5 176.07 лева.

От тази сума следва да се приспадне платения от наемателя депозит в размер на 2 месечни наема или 1800 лева. Изрично в чл.21 е посочено, че неустойка може да се прихване, от депозита, а в чл.20 е уточнено, че наемодателят може да се удовлетвори от депозита (написан в договора под наименованието кауцион, както е прието в Германия) при неплащане на наеми и/или сметки.

Стойността на депозита 1800 лева прихваща със стойността на начислената неустойка на основание чл.21 от Договора и със стойността на неплатените, но дължими от наемателя разноски за ел.енергия (217.34 лв.), вода (197.69 лв.), такси за управление и поддръжка на общите части (161.06 лв.), със стойността на разходите, направени от наемодателя за покана (пощенски разход 25.61 лв.) и за подмяна на патрони, чипове, дистанционно за врата (30.40 и 43.97).

Така от депозита остава сума в размер на 223.93 лева, която прихваща към дължимия и неплатен наем за месец август.

Остава за плащане сума в размер на 3 376.07 лева, която претендира с основание неплатен наем за месеците август, октомври, ноември и декември съгласно договор за наем, подписан от страните на 03.01.2024 г. за имот с адрес:**.

Върху тази сума ответникът дължи и законна лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на задължението.

В срока по чл. 131, ал.1 ГПК, ответникът, чрез назначения от съда 3 особен представител депозира отговор.

Оспорва твърдението, че между ответника и ищеца е възникнало валидно наемно правоотношение , като оспорва твърдението, че ответника е ползвал описания в исковата молба недвижим имот при условията на наем, за посочения срок и уговорена месечна наемна цена. Оспорва, че ответникът е подписал представения договор за наем на недвижим имот, от 3.1.2024г. както и приложения приемо-предавателен протокол от 5.1.2024г.

В случай, че се установи че между страните е възникнало валидно наемно правоотношение, счита че ответникът е бил изправна страна по договора и е заплащал дължимите наемни вноски и консумативи в уговорените в договора срокове, като оспорва твърдението, че ответникът дължи на ищцовото дружество заплащане на неустойка по чл.21 от договора за наем.

Оспорва, че ответника е получил писмено изявление за прекратяване на договора или други уведомления от ищеца във връзка с неплатени суми.

Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли изцяло предявения иск.

В съдебно заседание ищецът , чрез процесуален представител адв. П.

П. моли за уважаване на иска и присъждане на сторените по делото разноски.

В съдебно заседание ответникът,чрез особен представител адв. М. Н. моли съда да отхвърли иска.

Съдът въз основа на събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност във връзка с твърденията , възраженията и доводите на страните и при съобразяване с разпоредбите на чл.235 и сл. от ГПК , приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Към доказателствения материал по делото са приети, представените с исковата молба надлежно заверени по реда на чл. 183 от ГПК копия на документи като писмени доказателства по делото, а именно: договор за наем на недвижим имот от 03.01.2024г.; приемо-предавателен протокол за недвижим имот от 05.01.2024г.; приемо-предавателен протокол при прекратяване на договор за наем от 09.01.2025г., ведно с протокол за опис на 4 движими имущества от 09.01.2025г.; уведомление за неплатен наем от 16.12.2024г.; уведомление за неплатен наем от 23.12.2024г.; уведомление за прекратяване на договор за наем от 30.12.2024г.; известие за доставка от 03.01.2025г.; фактура №0359144417 от 23.12.2024г.; фактура №********** от 23.01.2025г.; фактура №0357914662 от 25.11.2024г.; сметка към фактура №1112074952 от 20.01.2025г.; разписка за извършено плащане от 02.01.2025г.; фактура №5855002796 от 30.12.2024г.; фактура №0420003882 от 08.02.2025г.; фактура №0320019829 от 09.01.2025г.

По делото е прието уведомително писмо от П. Б. ЕАД с вх.09 ./..

ПРАВНИ ИЗВОДИ:

Производството по делото е образувано по предявен иск с правно основание чл.228 във вр. с чл.232, ал.2 от ЗЗД.

Ищецът претендира осъждане на ответника да му заплати сумата от 3 376.07лева, представляваща неизплатена наемна цена за месеците август, октомври, ноември и декември 2024год. по договор за наем на недвижим имот, сключен между страните на 03.01.2024год., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както и направените разноски.

Ответникът, представляван от особен представител, оспорва съществуването на валидно наемно правоотношение, оспорва авторството на договора за наем и приемо-предавателния протокол, както и твърди, че при евентуално установяване на договорно отношение е изпълнил задълженията си .

По спорния въпрос относно възникването на наемно правоотношение, настоящият съдебен състав намира, че между страните е възникнало валидно наемно правоотношение по следните съображения:

Представеният по делото договор за наем от 03.01.2024год. установява, че ищецът в качеството си на наемодател е предоставил на ответника за временно ползване недвижим имот срещу месечна наемна цена от 900лева.

Представен е и приемо-предавателен протокол, удостоверяващ предаването на имота.

Ответникът е оспорил подписите върху документите , но по делото не е било проведено производство по чл.193 от ГПК. Не са направени

5 доказателствени искания за назначаване на съдебно-графологична експертиза , нито са предприети други процесуални действия за доказване на твърденията за неистинност на документите.

В съдебната практика се приема, че оспорването на частен документ не води само по себе си до отпадане на доказателствената му сила, а поражда необходимост от провеждане на процедура по чл.193 от ГПК, когато страната, която се позовава на документа заяви,че ще се ползва от него и когато са налице предпоставките за това. В този смисъл са Решение №121 от 09.07.2014год. по гр.дело №6176/2013год. на ВКС, четвърто г.о.,Решение №165 от 19.11.2019год. по гр.дело №4531/2018год. на ВКС , трето г.о. и др.

В случая съдът приема, че самото формално оспорване на истинността на договора за наем не съставлява доказателство за неговата неистинност.Въведеното оспорване е само твърдение , което не е подкрепено с каквито и да било доказателства. С оглед на това и отчитайки , че договорът за наем се подкрепя от останалите събрани доказателства, а именно: наличието на приемо-предавателен протокол, данни относно ползването на имота, както и липсата на доказателства за извършени плащания в период от време.

Вземайки под внимание горното , настоящият съдебен състав приема, че между страните е възникнал договор за наем по смисъла на на чл.228 от ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл.232, ал.2 ЗЗД наемателят е длъжен да заплаща уговорената наемна цена, която в процесния случай е установено, че възлиза на 900лева месечно.

Ищецът твърди неизпълнение за месеците август, октомври, ноември и декември 2024год., поради което общият размер на неплатените наеми възлиза на 3 600лева.

Ответникът твърди, че е изпълнил задълженията си, но не представя доказателства за плащане.

Съгласно трайната практика на ВКС, когато кредиторът установи възникването и размера на паричното си вземане, в тежест на длъжника е да докаже изпълнението на задължението, тъй като плащането представлява положителен факт, от който той черпи благоприятни последици. В тази насока е следната съдебна практика: Решение №164 от 19.12.2019год. по 6 гр.дело №4242/2018год. на ВКС, четвърто г.о., Решение №94 от 27.06.2014год. по т.д. №3317/2013год.на ВКС, второ г.о., Решение №65 от 17.97.2023год. по гр.дело №2335/2022год. на ВКС,трето г.о. и др.

По делото е представено удостоверение от банковата институция , от което се установява, че по сметка на ищеца не са постъпвали плащания от ответника.Последният не представя разписки, платежни документи или други доказателства за изпълнение на задължението си.

Поради това съдът приема, че ответникът дължи плащане на договорения наем за процесния период.

Ищецът поддържа , че поради системното неизпълнение на задълженията на ответника за заплащане на наемната цена е упражнил правото си едностранно да прекрати договора за наем, считано от 06.01.2025год., като на същата дата е възстановил владението върху имота, сменил е патрона на входната врата и е съставил протокол за установяване състоянието на имота .