Решение № 376 от 24.03.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 376 гр. София, 24.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-25, в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Весела Тр. Живкова Офицерска при участието на секретаря Христина Ц. Цветкова като разгледа докладваното от Весела Тр. Живкова Офицерска Търговско дело № 20251100900968 по описа за 2025 година

Делото е образувано по предявен частичен иск от „РОЯЛ АСЕТС МИНИДЖМЪНТ“ АД, ЕИК 832084128, седалище и адрес на управление гр. София, ж.к. Стрелбище, ул.

„Твърдишки проход“ № 15, против „Е ЕНД ЕМ УОТЧИС ЕНД ДЖУЪЛРИ“ ЕООД, ЕИК 175200441, седалище и адрес на управление гр. София, бул. Черни връх“ № 46, ет.1, ап.5, с правно основание чл. 79, ал.1, вр. чл. 232, ал.2 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 26 000 лева, представляваща част от вземане в размер на 109 017.76 лева за неплатена част от наемна цена за периода м. август 2023 г. до 17.01.2024 г. по Споразумение от 31.10.2022 г. към Договор за наем на недвижим имот от 01.03.2007 г., ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска – 19.05.2025 г. до окончателното плащане.

В исковата молба се твърди, че между страните е сключен Договор за наем от 01.03.2007 г., по силата на който ищецът „РОЯЛ АСЕТС МИНИДЖМЪНТ“ АД в качеството на наемодател предоставил на ответника „Е ЕНД ЕМ УОТЧИС ЕНД ДЖУЪЛРИ“ ЕООД в качеството на наемател ползването на имот, находящ се в гр. София, пл. „Народно събрание“ № 12. На 31.12.2020 г. между страните бил подписан Анекс № 2 към договора за наем, по силата на който била уговорена месечна наемна цена в размер на 7 500 евро с ДДС, считано от 01.01.2021 г.

Ищецът твърди, че на 31.10.2022 г. между страните било сключено Споразумение, с което подробно се уреждат отношенията им във връзка с прекратяване на договора за наем.

С оглед невъзможността на ответника-наемател да посочи конкретна дата на напускане на имота поради продължаващи ремонтни дейности в нов обект, в който да премести дейността си, както и поради постигната договореност от ищеца-наемодател за отдаването под наем на имота на друго лице, по силата на които уговорки при забавяне предаването на имота след 30.06.2023 г. дължи неустойка, страните уговорили със споразумението от 31.10.2022 г. няколко възможни хипотези. Така, съгласно §3 и §4 от споразумението, в случай че наемателят напусне имота по-рано от 30.06.2023 г., между страните следва да бъде подписано ново споразумение с действителната дата на прекратяване на договора за наем и връщане на държането на имота, като дължимият наем се преизчислява към тази дата. В §5 от споразумението била постигната уговорка, че считано от 01.01.2023 г. до датата на действителното прекратяване на договора за наем, дължимата наемна цена е в размер на 1

8 000 евро с ДДС. При напускане на наетия обект и прекратяване на договора за наем след 30.06.2023 г. страните уговорили в §6 от споразумението, че наемателят дължи след тази дата месечна наемна цена в двоен размер на уговорената в §5, а именно 16 000 евро с ДДС до реалното напускане на наетия обект.

Ищецът твърди, че държането на имота му е предадено от наемателя на 17.01.2024 г., за което между страните бил подписан Приемо-предавателен протокол от 17.01.2024 г.

Твърди, че съгласно уговореното в споразумението, издал за периода м. 07.2023 г. – м.

01.2024 г. фактури за дължимата наемна цена по §6 от споразумението в размер на 16 000 евро месечно. Ответникът заплатил пълния размер на наемната цена за м.07.2023 г. – левовата равностойност на 16 000 евро или сумата от 31 293.28 лева по Фактура № 0000001805/03.07.2023 г. По фактура № 0000001811/01.08.2023 г. за дължимия наем за м.

08.2023 г. ответникът платил частично 16 000 лева, като неплатеният остатък бил в размер на 15 293.28 лева с ДДС. По фактура № 0000001817/04.09.2023 г. за дължимия наем за м.

09.2023 г. ответникът платил 16 000 лева, като неплатени останали 15 293.28 лева с ДДС. По фактура № 0000001822/02.10.2023 г. ответникът платил сумата от 15 650 лева, като неплатени останали 15 643.28 лева (уточнение с писмена молба в откритото заседание). По фактура № 202200000/01.11.2023 г. за дължимия наем за м. 11.2023 г. ответникът платил сумата от 16 000 лева, като неплатеният остатък е в размер на 15 293.28 лева. За наема за м.

12.2023 г. ищецът издал фактура № 0000001837/19.12.2023 г. за сума в размер на левовата равностойност на 16 000 евро, а именно 31 293.28 лева, по която наемателят не извършил никакво плащане. За наема за м. 01.2024 г. ищецът издал фактура № 0000001859/17.01.2024 г. за сума в размер на левовата равностойност на 8 258.06 евро, представляваща дължимата наемна цена за 16 дни до предаване на държането на имота, като ответникът не платил задължението си, равняващо се на 16 151.36 лева с ДДС.

Ищецът твърди, че положил многократно усилия за извънсъдебно решаване на спора, но до предявяване на иска ответникът не платил задълженията си.

В откритото съдебно заседание на основание чл. 214 ГПК е прието увеличение на предявения частичен иск до пълния размер на вземането от 108 967.76 лева, представляваща неплатената част от дължимата наемна цена за ползването на имота за периода м.08.2023 г. – 16.01.2024 г. включително.

В срока за отговор по чл. 367 ГПК от ответника е постъпил писмен такъв, с който оспорва предявения иск. Възразява, че съгласно сключеното между страните споразумение от 31.10.2022 г., договорът за наем е прекратен на 30.06.2023 г., поради което следвало да се счита, че предявения иск е с правно основание чл. 236, ал.2 ЗЗД за обезщетение за неоснователното ползване на имота, чийто размер не се определя като еквивалент на наемната цена, а съобразно размера на настъпилите от неоснователното ползване вреди, които подлежат на доказване от ищеца. Възразява за неприложимост на клаузата на §6 от споразумението от 31.10.2022 г. между страните. Оспорва същата като нищожна поради противоречие с добрите нрави с твърдения, че уговорената в тази клауза месечна наемна цена е в прекомерен размер като двойна на уговорената в § 5 и несъответстваща на евентуалните вреди на наемодателя от неоснователното задържане на имота, равняващи се на средните пазарни цени, но не по-малко от уговорената наемна цена в размер на 8 000 евро месечно. Твърди се упражнен натиск върху наемателя при уговарянето на тази клауза, който бил принуден да приеме условията поради забавяне на подготовката на нов търговски обект, в който наемателят да премести магазина си.

В срока за допълнителна искова молба по чл. 372 ГПК ищецът е подал такава, в която излага аргументи за допустимост и основателност на предявения иск и неоснователност на въведените от ответника възражения.

В срока за отговор на допълнителната искова молба по чл. 373 ГПК ответникът поддържа възраженията си и излага доводи във връзка с допълнителните съображения на ищеца.

Съдът, като анализира и прецени доказателствата по делото поотделно и в 2 тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Страните не спорят и от представените доказателства се установява, че са били обвързани от правоотношение по Договор за наем от 01.03.2007 г., по силата на който ищецът „РОЯЛ АСЕТС МИНИДЖМЪНТ“ АД, в качеството на наемодател, предоставя на ответника „Е ЕНД ЕМ УОТЧИС ЕНД ДЖУЪЛРИ“ ЕООД, в качеството на наемател, за временно възмездно ползване собствен недвижим имот, находящ се в гр. София, район Средец, площад „Народно събрание“ № 12, представляващ магазин със застроена площ 144 кв.м. и обособен санитарен възел, за срок от 1 година, считано от 01.10.2007 г., срещу насрещно задължение на наемателя да заплаща наемна цена в размер на 10 000 лева с ДДС.

С Анекс № 2 от 31.12.2020 г. към договора за наем страните са уговорили увеличение на наемната цена на сумата от 7 500 евро с ДДС, считано от 01.01.2021 г.

На 31.10.2022 г. между страните е сключено писмено Споразумение с нотариална заверка на подписите, с което уреждат правоотношенията си във връзка с договора за наем от 01.03.2007 г., включително прекратяването му и предаването на имота на наемодателя. В §1 от споразумението е постигната уговорка, съгласно която страните прекратяват сключения между тях договор за наем по взаимно съгласие, считано от 30.06.2023 г.

Съгласно §2, наемателят „Е ЕНД ЕМ УОТЧИС ЕНД ДЖУЪЛРИ“ ЕООД се задължава да напусне наетия магазин в срок най-късно до 30.06.2023 г., като съгласно §3, в случай, че има възможност да го напусне по-рано, страните се задължават да подпишат ново споразумение, в което да уговорят точната дата на напускане на обекта, в който случай задължението за заплащане на наемна цена се определя към тази по-ранна дата - §4 от споразумението.

Съгласно § 5 от споразумението, за периода от 01.01.2023 г. до действителното прекратяване на договора наемателят дължи месечна наемна цена в размер на 8 000 евро с ДДС.

Съгласно § 6 от споразумението, в случай, че по някаква причина наемателят не напусне наетия обект в срок до 30.06.2023 г., той дължи на наемодателя след тази дата месечната наемна цена по §5 в двоен размер, до реалното напускане на магазина. В този случай наемателят е свободен да предприеме необходимите мерки, дадени му от закона, за освобождаване на помещението и събиране на вземанията си.

Според клаузата на §7 наемателят следва да заплати на наемодателя всички дължими суми за наем и консумативни разноски към датата на прекратяване на договора 30.06.2023 г. или към по-ранната уговорена дата в случай на подписване на допълнително споразумение съгласно §3.

По делото е представен Приемо-предавателен протокол, подписан от представители на страните на 17.01.2024 г., видно от който на посочената дата наемателят е предал на наемодателя „владението“ на магазина, обект на договора. В протокола е отразено изрично, че страните са прекратили на 30.06.2023 г. сключения между тях договор за наем по взаимно съгласие.

По делото е прието неоспорено от страните заключение на допуснатата съдебносчетоводна експертиза, което съдът кредитира като обективно и компетентно.

Видно от заключението, издадените от ищеца фактури за наемна цена за периода м.08.2023 г. – м.01.2024 г. - фактура № 0000001811/01.08.2023 г., фактура № 0000001817/04.09.2023 г., фактура № 0000001822/02.10.2023 г., фактура № 202200000/01.11.2023 г., фактура № 0000001837/19.12.2023 г. и фактура № 0000001859/17.01.2024 г., както и издадена на 03.11.2023 г. проформа фактура и издадено на 30.11.2023 г. дебитно известие – са на обща стойност 203 911.04 лева и са редовно осчетоводени в счетоводството на ищеца „РОЯЛ АСЕТС МИНИДЖМЪНТ“ АД и дневниците за продажбите към подадените в НАП месечни справки-декларации по ЗДДС за съответните месеци. Фактурите са редовно осчетоводени и в счетоводството на ответника „Е ЕНД ЕМ УОТЧИС ЕНД ДЖУЪЛРИ“ ЕООД, и са отразени в дневниците за покупките към подадените в НАП месечни справки-декларации по ЗДДС за съответните месеци.

Всички те са посочени като доставки с право на пълен данъчен кредит, поради което 3 ответното дружество е ползвало това право. Съгласно счетоводните данни на двете дружества, платените от ответника „Е ЕНД ЕМ УОТЧИС ЕНД ДЖУЪЛРИ“ ЕООД суми по фактурите са в общ размер на 94 943.28 лева, а непогасените задължения са на обща стойност 108 967.76 лева.

При така установеното от фактическа страна, се налагат следните правни изводи:

Наведените в исковата молба като основание на иска обстоятелства са наличие на облигационно правоотношение между страните по писмен договор за наем на недвижим имот и постигнато последващо писмено съгласие в споразумение от 31.10.2022 г. договорът за наем да бъде прекратен, считано от 30.06.2023 г., когато наемателят следва да върне и вещта, а при възможност на наемателя да върне имота по-рано – прекратяване на договора с изрично следващо споразумение, в което да се посочи тази дата. Твърди се постигнато съгласие наемателят да предаде държането на имота на наемодателя най-късно до 30.06.2023 г. Твърди се и че по силата на изрична уговорка в споразумението, за времето след 30.06.2023 г., ако наемателят не е напуснал обекта, той дължи да заплаща на наемодателя месечната наемна цена от 8 000 евро в двоен размер до реалното напускане на магазина.