Определение № 37595 от 13.10.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 37595 гр. София, 13.10.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в закрито заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА

ПЕТКОВА като разгледа докладваното от ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА ПЕТКОВА Гражданско дело № 20261110105233 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 140, ал. 3, във вр. чл. 146 ГПК.

Производството е образувано по искова молба на „Есоес Пропърти“ ООД, представлявано от адв. С. А., срещу К. А. Ч., с която са предявени в условията на обективно кумулативно съединяване осъдителни искове за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3 569,70 евро, представляваща възнаграждение по Споразумение за сътрудничество от 12.03.2025 г. за покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, ***, ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране на исковата молба – 26.02.2026 г. до окончателното плащане, както и сумата от 713,94 евро, представляваща неустойка за забава съгласно Споразумение за сътрудничество от 12.03.2025 г. за периода от 11.07.2025г. до 31.07.2025г., като в условията на евентуалност осъдителен иск за заплащане на сумата от 336,13 евро, представляваща мораторна лихва за периода от 12.05.2025г. до 25.02.2026г.

Ищцовото дружество твърди, че на 12.03.2025 г. сключило с К. А. Ч. Споразумение за посредничество, по силата на което същата му възложила да осъществява посредничество, като я представлява преди трети лица – продавачи при покупко-продажба на недвижими имоти, посочени в Приложение № 1, сред които и самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в гр. София, ***. Било уговорено възнаграждение в размер на 3 % без вкл. ДДС, но не по-малко от 600 евро от офертната цена на имота, дължимо в деня на подписване на предварителен договор за покупко-продажба. Сочи, че на 24.03.2025 г. бил сключен предварителен договор между К.

А. Ч. в качеството на купувач и Петя Иванова Велчева и Радослав Софрониев Йорданов като продавачи. Поддържа, че в изпълнение на поетите договорни задължения служители на ищеца организирали няколко последователни срещи между страните, между ответницата и кредитен консултант за финансиране на сделката, извършили подготовка на документи, многократно посетили Агенция по вписванията за снабдяване с удостоверение за липса на вещни тежести върху имота. На 16.05.2025 г. уведомили К. А. Ч. за успешното снабдяване с процесното удостоверение като на 18.05.2025 г. същата отправила изявление за разваляне на договорната връзка поради неизпълнение на задължението за осигуряване на удостоверение за тежести. Навежда доводи, че забавата при издаване на въпросното удостоверение била следствие от поведението на продавачите, че в споразумението липсвало подобно задължение в тежест на посредника, както и че сделката вече била подготвена, поради което 1 счита, че развалянето не е произвело целеният правен ефект. Твърди, че на 11.06.2025 г. между купувача и продавачите бил сключен окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот. Заявява, че отправил до ответницата две покани за погасяване на дължимото възнаграждение в размер на 3 569,70 евро, но същата не предприела действия по доброволно изпълнение. Сочи, че в договора била предвидена мораторна неустойка при несвоевременно изпълнение на задължението за заплащане на комисиона в размер на 1 % на ден от дължимата сума. Поради изложеното счита, че в негова полза е възникнало притезание за дължимото възнаграждение и за мораторна неустойка. В условията на евентуалност - при недължимост или прекомерност на неустойката моли да му бъде присъдена законната лихва за забава за периода от 12.05.2025г. до 26.02.2025г. Моли за уважаване на предявените искове. Претендира разноски.

Прави доказателствени искания за събиране на писмени и гласни доказателства.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът К. А. Ч., представлявана от адв. Николай Павлевчев, е депозирал отговор на исковата молба, с която излага становище за неоснователност на исковите претенции. Оспорва дължимостта на претендираните суми с аргументи, че липсвал идентитет между недвижимия имот, предмет на споразумението и закупеният от ответницата недвижим имот. Релевира възражение, че „Есоес Пропърти“ ООД не е изпълнило задълженията по процесното споразумение. Твърди, че сама е попаднала на обява на имота в интернет и се е свързала с Анна Димитрова, посочена като лице за контакт.

Именно това лице предоставило за подпис споразумението за посредничество и я насочило към кредитен консултант. Сочи, че след сключване на предварителния договор по искане на Анна Димитрова заплатила дължимото възнаграждение по нейна лична банкова сметка, от който момент насетне не била предоставяна адекватна информация за сделката.

Поддържа, че едва след като спряла да получава данни за договора и за финансирането, осъществила контакт с ищцовото дружество, което уведомило, че Анна Димитрова вече не е служител. Възразява, че положените от Анна Димитрова усилия създали трудности при сключването на сделката, доколкото последната не депозирала в срок документите за кредитиране, не изпълнила предоставените указания за издаване на удостоверение за вещни тежести, нито уведомила страните за тях. Поради тази причина Анна Димитрова върнала обратно заплатеното възнаграждение. Излага подробни съображения, че задълженията на посредника не се изчерпват до простото свързване на страните, а предполагат извършването на всички действия, необходими за сключване на сделката, каквито действия не били предприети от ищеца, поради което в негова полза не е възникнало право на възнаграждение. Поддържа, че предвидената мораторна неустойка е нищожна, тъй като противоречи на добрите нрави и има неравноправен характер. Навежда доводи, че спрямо процесното споразумение са приложими правилата на ЗЗП. В условията на евентуалност оспорва неустойката като прекомерна и моли същата да бъде намалена. В условията на евентуалност релевира възражение за прихващане със свое вземане в размер на 843,63 евро, представляващо съдебни разноски по гр.д. № 45086/2025г. по описа на СРС, 25 с-в. Моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.

Прави доказателствено искане за събиране на писмени и гласни доказателства, за представяне на разпечатките от мобилното приложение „Вайбър“ по реда на чл. 184 ГПК, като оспорва тяхното авторство и съдържанието им, за представяне на удостоверението за вещни тежести в оригинал.

Съдът намира, че исковата молба е редовна и допустима, поради което изготвя следния ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД:

Правна квалификация на предявените главни искове – чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

В тежест на ищеца по исковата претенция с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД е да докаже в условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства:

2 наличието на сключен между страните договор за посреднически услуги за покупкопродажба на процесния недвижим имот, че е изпълнил задълженията си по договора точно в качествено, количествено и темпорално отношение, както и изискуемост на възнаграждението.

В тежест на ответника е да проведе насрещно доказване на горепосочените обстоятелства, а при тяхното установяване - че е погасил възнаграждението.

По възражението за прихващане следва да установи в условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: наличието на активно ликвидно и изискуемо вземане за съдебни разноски, за което обстоятелство не сочи доказателства.

В тежест на ищеца по исковата претенция с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД е да докаже в условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: че между страните валидно е възникнало твърдяното облигационно отношение по предоставяне на посреднически услуги при покупко-продажбата на процесния недвижим имот, че е изпълнил задълженията си по сключения договор точно в качествено, количествено и темпорално отношение, наличие на действителна уговорка за неустойка в случай на неизпълнение на посоченото задължение от ответника, както и размера на неустойката.

В тежест на ответника е да проведе насрещно доказване на горепосочените обстоятелства, а при тяхното установяване - че е погасил задължението. По възражението за нищожност на неустойката следва да установи, че клаузата е недействителна на заявените правни основания – поради противоречие с добрите нрави и че е неравноправна.

Правна квалификация на евентуалния осъдителен иск – чл. 86, ал. 1 ЗЗД В тежест на ищеца е да докаже в условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: наличието на главно задължение, както и изпадане на ответника в забава.

В тежест на ответника е да проведе насрещно доказване на горепосочените обстоятелства, а при тяхното установяване - че е погасил задължението.

С оглед изявленията на страните липсват обстоятелства, които да бъдат отделени като безспорни и ненуждаещи се от доказване.

По доказателствените искания:

Страните са представили писмени доказателства, които са относими и необходими за изясняване на обстоятелствата от предмета на доказване, поради което събирането им следва да бъде допуснато.

Приложените извлечения от електронна съобщителна ситема „Вайбър“ нямат характер на писмени документи. Ето защо и доказателственото искане на ответника по чл.

184 ГПК да бъде представена на електронен носител следва да бъде оставено без уважение, доколкото приложените разпечатки от мобилното приложение „Вайбър“ не представляват електронни документи.

По доказателственото искане на ответника по чл. 183 ГПК да бъде задължен ищеца да представи Удостоверение за тежести в оригинал, съдът следва да укаже на ответника да посочи какво е правното доказателственото значение на документа.

Доказателствените искания на страните за събиране на гласни доказателства са относими и необходими за изясняване на обстоятелствата от предмета на доказване, поради което следва да бъдат уважени. На основание чл. 159, ал. 2 ГПК на страните следва да се допусне по един свидетел при режим на довеждане.

Независимо че спорът попада в хипотезата на чл. 140а, ал. 1 ГПК, настоящият състав на съда, като съобрази процесуалното поведение на страните и изложеното от тях в исковата молба и отговора на исковата молба, и на основание чл. 140а, ал. 3, т. 7 ГПК намира, че не следва да ги задължава да участват в информационна среща за процедура по медиация поради наличието на обстоятелства, които насочват към обосновано предположение, че 3 медиацията не би довела до положителен резултат.

Така мотивиран и на основание чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК съдът намира, че делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание. Водим от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

НАСРОЧВА делото в открито съдебно заседание на 15.12.2026 г. от 14.20 часа, за която дата и час да се призоват страните, като им се връчи препис от настоящото определение, а на ищеца и препис от отговора на исковата молба.

СЪОБЩАВА на страните проекта за доклад по делото, съгласно мотивната част на настоящото определение.

ДОПУСКА събирането на представените към исковата молба и отговора на искова молба документи като писмени доказателства по делото.

ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответника в едноседмичен срок от връчване на съобщение с настоящото определение да уточни какво е доказателственото значение на искането му по чл. 183 ГПК.

ДОПУСКА събиране на гласни доказателства на страната на ищеца чрез разпит на един свидетел при режим на довеждане за установяване на обстоятелствата относно изпълнението на Споразумението за посредничество.

ДОПУСКА събиране на гласни доказателства на страната на ответника чрез разпит на един свидетел при режим на довеждане за установяване на обстоятелствата относно неизпълнението на Споразумението за посредничество и обичаите в практиката при договор за предоставяне на посредническа услуга.

УКАЗВА на страните, че най-късно в първото по делото заседание могат да изложат становището си във връзка с дадените указания и доклада по делото, , както и да предприемат съответните процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.