Определение № 22053 от 15.06.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 22053 гр. София, 15.06.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 27 СЪСТАВ, в закрито заседание на петнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ПЕТЪР М. МИЛЕВ като разгледа докладваното от ПЕТЪР М. МИЛЕВ Гражданско дело № 20251110145355 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба с вх. № 290481/02.09.2025г., уточнена с молба с вх. № 79588/13.03.2026 г., подадена от Д. С. Н. срещу ******, с която са предявени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 228 и сл. ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 653.23 евро (1277.61 лева), представляваща остатък от невърнат депозит в общ размер на 1500 лева, който е заплатен на 13.11.2023 г. по договор за наем на недвижим имот от 13.11.2023г., след извършено прихващане на сумата от 113.71 евро (222.39 лева), която е дължима от ищцата за битови сметки за електроенергия, студена вода и ТЕЦ, ведно със законната лихва от 02.09.2025г. до окончателното изплащане на вземането, както и сумата от 68.75 евро (134.47 лева), представляваща мораторна лихва за периода от 29.11.2024г. до 02.09.2025г.

В исковата молба ищцата твърди, че на 09.11.2023г. е сключила с ответника договор за поръчка във връзка с посредничество от страна на ответника за сключване на договор за наем на апартамент № 28, находящ се в *******, като по силата на чл. 2 от този договор ищцата е следвало да заплати на ответника депозит в размер на 1500 лева. Посочва, се, че на 13.11.2023г. между трето лице А. Н. и ответника е сключен договор за наем по отношение на посочения имот. На 13.11.2023г. ищцата е превела на ответника депозит в размер на 1500 лева в изпълнение на поетото задължение по договора за наем от 13.11.2023г. В чл. 10 от договора за наем е уговорено, че наемодателят се е задължил да отстранява за своя сметка всички повреди, които не са причинени от наемателя и не се дължат на обикновеното ползване на наетия имот. По силата на тристранно споразумение от 05.12.2023г., подписано между страните по договора за наем и ищцата, последната е встъпила в правата и задълженията по договора за наем. Договорът за наем на недвижимия имот е прекратен на 26.09.2024г., за което страните са подписали споразумение, както и е съставен приемопредавателен протокол от 26.09.2024г., на която дата имотът е предаден от наемателя на наемодателя във вида, в който е получен. При прекратяване на договора ответникът удържал внесения от ищцата депозит, като ищцата сочи, че на 05.11.2024г. е получила уведомление от ответника, че в имота са извършени ремонтни дейности на стойност 1898,40 лева, почистване на стойност 360 лева, като били дължими и суми за ел.енергия, вода и ТЕЦ на стойност от 222,39 лева. С посочените суми ответникът извършил прихващане с внесения депозит и уведомил ищцата, че остава дължима сумата от 980,79 лева. Ищцата поддържа, че е върнала имота на ответника в същия вид, в който е бил получен от нея. Оспорва да дължи суми на ответника за извършените ремонти, тъй като само дребните поправки са за сметка на наемателя, а всички останали поправки са за сметка на наемодателя, като в чл.10 от 1 договора било изрично посочено, че наемодателят се задължава да отстранява за своя сметка всички повреди, които не са причинени от наемателя и не се дължат на обикновеното ползване на наетия имот. Освен това се поддържа, че имотът не се е нуждаел и от почистване, доколкото това обстоятелство е било изрично посочено в съставения между страните приемо-предавателен протокол от 26.09.2024г. Ищцата счита, че от заплатената от нея сума за гаранция по договора за наем от 13.11.2023 г. в размер от 1500 лева следва да бъде прихваната единствено сумата в общ размер от 222.39 лева, представляваща обща стойност на сума за битови сметки, електроенергия, студена вода и топлинна енергия, която сума не се оспорва от ищцата, че е дължима. Ищцата твърди, че на 26.11.2024 г. е изпратила покана за доброволно изпълнение до ответника, в която е обективирала волеизявление за прихващане на заплатения от нея депозит от 1500 лева с насрещно вземане за разходи за битови сметки в общ размер на 222.39 лева, като след прихващането дължимата към ищцата сума остава в размер на 1277,61 лева. С поканата е определен тридневен срок за плащане на претендираната от ищцата сума от 1277,61 лева, който е изтекъл на 29.11.2024г., след която дата ответникът бил в забава. Моли ответникът да бъде осъден да заплати внесения депозит в предявения размер от 653.23 евро (1277.61 лева), както и лихва за забава в размер на 68.75 евро (134.47 лева) за периода от 29.11.2024г. до 02.09.2025г., както и разноски.

Към исковата молба са представени писмени доказателства, които са относими за правилното решаване на повдигнатия пред съда правен спор, като се прави и искане за допускане до разпит на един свидетел.

В законоустановения едномесечен срок е постъпил отговор на исковата молба по чл.

131 ГПК от ответника, с който оспорва предявените искове. Не оспорва, че между спорещите страните е сключен процесния договор за наем от 13.11.2023г. Сочи, че наетият имот е предаден на ищцата почистен, без забележки и след освежително боядисване. Твърди, че в протокола, с който имотът е предаден от наемателя на наемодателя, към датата на прекратяване на договора за наем, са констатирани множество повреди, които не са заплатени и съответно отстранени от страна на ищцата, с оглед на което ответникът е приспаднал сума от платения депозит. Посочва, че съобразно клаузата на чл. 14 от договора за наем, наемателят е бил длъжен да заплаща за своя сметка разходите по отстраняването на всички дребни повреди, които се дължат на обикновеното ползване и амортизиране на имота, така и на основание чл. 15 от договора за наем, наемателят дължи обезщетение в пълен размер за нанесените щети, причинени от него или от други лица, които той е допуснал до имота. Поддържа, че повредите, констатирани при напускане на имота, надхвърлят обхвата на дребни поправки и не се дължат на обикновено ползване, а са резултат от недобросъвестно отношение към имота. На основание чл. 15 от договора за наем, наемателят дължал обезщетение в пълен размер за нанесените щети, причинени от него или от други лица, които той е допуснал до имота. Твърди, че констатираните повреди са причинени от ищцата и не са отстранени. За отстраняване на констатираните в имота недостатъци ответникът е заплатил сума за извършване на ремонт в размер на 1898.40 лева на ***** по количествено – стойностна сметка № 3561/14.10.2024 г. Изтъква, че правото на наемодателя да прихване от гаранционната сума необходимата сума за покриване на повреди и щети е било предивидено в чл. 17, ал. 1 от договора за наем, с оглед на което ответникът извършил прихващане за ремонт на стойност 1898.40 лева и за почистване в размер на 360 лева, които разходи били необходими за привеждане на имота в състояние, годно за последващо отдаване под наем. Поддържа, че уведомил ищцата за прихващането с посочените суми с уведомление от 04.11.2024 г. Излага съображения, че ищцата е нарушила задължението си по чл. 25, ал. 2 от договора за наем да предостави извънредни отчети към всички комунални дружества към момента на освобождаване на жилището, което е довело до затруднения при точното изчисляване на дължимите суми. Оспорва да дължи претендираното вземане за лихва за забава, с оглед неоснователността на иска за главница.

Моли предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендира разноски.

2

Към отговора на исковата молба са представени писмени доказателства, които са относими за правилното решаване на повдигнатия пред съда правен спор.

Съдът счита, че следва да съобщи проекта на доклада по делото на страните по реда на чл. 140, ал. 3 от ГПК:

ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТОДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:

1. Правна квалификация: Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 228 и сл. ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

2. Разпределение на доказателствената тежест:

По иска с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 228 и сл. ЗЗД в тежест на ищцата е да докаже при условията на пълно и главно доказване следните правопораждащи факти, a именно: че между страните е бил сключен валиден договор за наем за процесния имот, по който ищцата е предала на ответника депозит съгласно договора в размер на 1500 лева; че договорът е прекратен преди предявяване на иска; че ищцата е изпълнила задълженията си по договора; че е върнала на ответника отдадения под наем имот в състоянието, в което го е приела при сключване на договора за наем, в т. ч. че констатираните при предаването на имота повреди касаят дребни поправки, които се дължат на обикновеното употребление на вещта, евентуално че тези повреди се дължат на причина, за която не отговаря наемателят, както и че е възникнало задължение за наемодателя за връщане на остатъка от предоставения депозит в размер на 1277,61 лева.

В тежест на ответника е да докаже твърденията си, че има право да задържи в цялост получения от него депозит, както и предпоставките, предвидени в договора, за неговото задържане, в т.ч. 1) че при напускане на имота и при неговото връщане в него е имало констатирани повреди, които надхвърлят дребните поправки, не се дължат на неговото обикновеното употребление и същите са причинени от наемателя по време на ползването на вещта; 2) че констатираните повреди са отстранени чрез извършване на ремонтните дейности по количествено-стойностна сметка от 14.10.2024г. и за извършването на тези ремонтни дейности е заплатена сумата от 1898,40 лева; 3) че имотът е бил върнат в състояние, което налага неговото почистване, извършването на това почистване, неговата стойност и реалното му заплащане; 4) размерът на дължимите консумативни разходи за електрическа енергия, вода и топлинна енергия.

По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищцата е да докаже изпадането в забава на ответника за главното задължение, както и размера дължимото обезщетение за процесния период.

При установяване на горните обстоятелства ответникът следва да докаже плащане на претендираната сума, както и да докаже обстоятелствата, от които произтичат правоизключващите му възражения, включително, че вредите в имота са нанесени от ищцата за периода на ползване на имота, както и размер на вредите.

3. Безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелства: Обявява за безспорни и ненуждаещи се от доказване: 1/ наличие на наемно правоотношение по договор за наем от 13.11.2023 г., с предмет на договора: наем на недвижим имот - апартамент № 28, находящ се в *******; 2/ на 13.11.2023г. между трето лице А. Н. и ответника е сключен договор за наем по отношение на посочения имот; 3/ по силата на тристранно споразумение от 05.12.2023г., подписано между страните по договора за наем и ищцата, последната е встъпила в правата и задълженията по договора за наем; 4/ че имотът е предаден от ищеца обратно на ответника на 26.09.2024г.; 5/ на 13.11.2023 г. ищецът е заплатил на ответника депозит към договора за наем от 13.11.2023 г. в размер на 1500 лева, която сума е получена от ответника и не е върната от ответника към настоящия момент; 6/ че към момента на напускане на жилището ищцата е дължала заплащането на консумативни разходи за електрическа енергия, вода и топлинна енергия на стойност общо от 222,39 лева (предвид изявлението в исковата молба за 3 извършено прихващане с тази сума).

4. По доказателствата:

Съдът намира, че следва да допусне представените към исковата молба и отговора на исковата молба доказателства, тъй като същите са допустими, относими и необходими за разрешаването на правния спор, предмет на делото, а по доказателствената им стойност съдът ще се произнесе в крайния съдебен акт.

Допустимо и относимо е искането на ищцата за разпит на един свидетел, поради което заявеното в тази връзка искане следва да бъде уважено.

С оглед отделените за безспорни обстоятелства, не се явява необходимо доказателственото искане на ответника за задължаване на ищеца да представи извънредни отчети към комунални дружества.

Съдът приканва страните към постигане на спогодба, като им разяснява, че ако използват способите за медиация по Закона за медиацията ще направят по-малко разноски по производството, като ще уредят по-бързо правния спор, предмет на настоящото съдебно производство. До спогодба може да се достигне и по време на процеса, като съдът може да я одобри ако не противоречи на закона или добрите нрави, като с определение прекрати съдебното производство.