Определение № 39811 от 02.10.2024, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 39811 гр. София, 02.10.2024 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в закрито заседание на втори октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ИВЕТА В. ИВАНОВА като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело № 20241110114084 по описа за 2024 година намира, че на основание чл. 140, ал. 3 ГПК следва да съобщи на страните проекта за доклад по делото:

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от В. М. С. срещу А. Н. К. и Г. А. Д., уточнена с молба от 25.03.2024 г., с предявени кумулативно обективно и субективно пасивно съединени осъдителни искови претенции по чл. 233, вр. чл. 82 ЗЗД, чл.

232 ЗЗД, по чл. 236, ал. 2 ЗЗД и по чл. 92 ЗЗД за заплащане – при условията на солидарна отговорност между ответниците на следите суми: сумата от 2 870 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди – щети по наето жилище и на намиращо се в него обзавеждане и оборудване вследствие от неизпълнение на договорно задължение по чл. 3.8 от договор за наем от 02.02.2019 г., сумата от 143,50 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г., сумата от 3 572,38 лева, представляваща стойност на неплатени месечни наеми за периода от 01.10.2023 г. до 09.02.2024 г. по договор за наем от 02.02.2019 г. и анекс 01.12.2023 г., сумата от 178,61 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за неплатени наеми, сумата от 1 854,96 лева, представляваща обща стойност на консумативни разходи и такси за периода от 22.08.2023 г. до 09.02.2024 г., от които: 678,05 лева за доставена електроенергия, 737,91 лева за топлоенергия, 229,78 лева за водоснабдителни услуги, 165,26 лева – такса за поддръжка на общи части и сумата от 43,96 лева – такса битови отпадъци, сумата от 91,26 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за неплатени консумативни разходи и такси, сумата от 359,21 лева, представляваща обезщетение за продължаващо ползване на имота през периода от 10.02.2024 г. до 18.02.2024 г. след прекратяване на договора за наем и въпреки противопоставянето от страна на наемодателя, ведно със законната лихва за забава върху сумите, считано от датата на подаване на исковата молба – 12.03.2024 г. до окончателното изплащане на вземането.

Ищецът твърди, че на 02.02.2019 г. между него, в качеството му на наемодател и ответницата Г. А. Д., в качеството й на наемател, е сключен договор за отдаване под наем – за временно и възмездно ползване на следния свой обзаведен и оборудван недвижим имот: апартамент 3, находящ се на адрес: ..............., със застроена площ от 64,30 кв.м., състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, коридор и тераса срещу заплащането на месечна наемна цена в размер от 800 лева и не по-малко от 409 евро, платима до 5-то число на текущия месец. Посочва се, че договорът бил сключен за първоначален срок от 1 година., като с последващи анекси, сключени между страните, както следва: от 10.02.2020 г., 25.06.2020 г., 25.01.2021 г., 01.09.2021 г. и 01.12.2023 г. размерът на месечния наем и срокът на действие на договора били многократно изменяни. Поддържа се, че в изпълнение на договорните си задължения ищецът В. С. предоставил на ответницата Д.

1 процесния имот, което обстоятелство, както и състоянието, в което се е намирал същия към този момент, били удостоверени в нарочен приемно-предавателен протокол от 02.02.2019 г., подписан от двете страни. Излага се, че този имот фактически се ползвал от ответницата, съпругът й – ответникът А. К. и двете им деца, като с Анекс от 01.12.2023 г. К. встъпил като втори наемател по договора, солидарно задължен с ответницата Д. за задълженията към наемодателя. Ищецът твърди, че съгласно клаузите на договора за наем, наемателят имал задължение за заплащане както на месечната наемна цена, така и за възстановяване на наемодателя на заплатените от него консумативни разходи и такси по поддръжка и използване на наетия имот – за електроенергия, вода, парно отопление, такса за битови отпадъци, такса за поддръжка на общите части, при уговорени размери и срокове за плащането им. Посочва, че макар и нередовно и със закъснение ответниците заплащали на ищеца дължимите по договора суми до месец септември 2023 г. За месец октомври е налице частично плащане, а за периода от м. ноември до връщане на имота не са постъпвали никакви плащания, въпреки многократните обещания за това. Излага, че предвид неплащането на дължимите суми на 09.02.2024 г. ищецът прекратил договора за наем между страните на основание чл. 5.1, б. г от договора – поради неплащане на повече от една месечна наемна вноска и сметки за направени разходи и такси за ползването на имота, едностранно и без предизвестие, считано от датата на получаване на уведомлението.

Поддържа се, че същото било връчено на ответната страна на 09.02.2024 г., когато същите били помолени в кратък срок да изнесат имуществото си и да върнат наетия имот на ищеца.

Въпреки нееднократни предупреждения за това, реално наетият имот бил освободен на 19.02.2024 г., като за времето от 10.02.2024 г. до 18.02.2024 г. имотът бил ползван от ответниците въпреки противопоставянето за това от страна на наемодателя. В. С. твърди, че имотът бил върнат в лошо и неподдържано състояние, както и, че били налице щети по същия, изразяващи се в липсата на част от вещите, предаване на други счупени и повредени, зацапани и омаслени до невъзможност да бъдат изчистени, които страните остойностили към момента на предаването му на сумата от 2870 лева. Конкретно описва щетите по следния начин: коридор – един счупен рафт на гардероба; домофонна видео система с разкачена връзка на слушалката, силно замърсени стени, липса на капака на електрическото табло; спалня – свалени механизми на нощните шкафчета, липса на рафтове в гардероба; липсващи пръчици за управление на щорите, разположени ниско на прозореца и балконската врата, повреден механизъм на голямата щора на прозореца, липса на перде, разкачено легло на спалнята от едната страна, слабо замърсени стени, сменен вентил за регулиране на топлината на радиатора; всекидневна – липса на первазите между гранитогреса и ламината; липса на пръчици за управление на щорите; липса на перде, скъсана кожена част на дивана, силно замърсяване на останалата част на дивана, липса на 1 брой възглавница, скъсана втора възглавница, силно замърсяване на четири стола, повреден плот на трапезната маса, неработеща вградена фурна, липса на холна маса, липса на рафтове в хладилника, силно замърсени стени, липса на 1бр.- челен фурнир на холна секция, повредена холна секция, силно замърсен кухненски плот, неработещо led осветление в кухнята, липса на вентил да регулиране на топлината на радиатора, липса на кош, витрина с изпуснати амортисьори, разкачена долна вратичка, касаещи вградената кухня; балкон – повреден простор; баня – липса на кош, едностранно пробита врата; липса на ключ от пощенската кутия. За предаване на имота и състоянието му било подписвано протокол – споразумение от 19.02.2024 г. Ищецът посочва, че със споразумението страните са постигнали съгласие за заплащане на дължимите суми до 01.03.2024 г, включително и на дължимите суми за консумативи съгласно издадени фактури след 19.02.2024 г., съразмерно до датата на ползване на жилището, последните след изтичане на 5-дневен срок от уведомяване на ответниците. Поддържа се, че въпреки това и до момента от ответниците не е извършвано плащане в изпълнение на задълженията си, възлизащи на сумите, както следва: сумата от 2 870 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди – щети по наето жилище и на намиращо се в него обзавеждане и оборудване, сумата от 3 572,38 лева, представляваща стойност на неплатени месечни наеми за периода от 01.10.2023 г. до 09.02.2024 г. по договор за наем от 02.02.2019 г. и анекс 01.12.2023 г., сумата от 1 854,96 2 лева, представляваща обща стойност на консумативни разходи и такси за периода от 22.08.2023 г. до 09.02.2024 г., от които: 678,05 лева за доставена електроенергия, 737,91 лева за топлоенергия, 229,78 лева за водоснабдителни услуги, 165,26 лева – такса за поддръжка на общи части и сумата от 43,96 лева – такса битови отпадъци и сумата от 359,21 лева, представляваща обезщетение за продължаващо ползване на имота през периода от 10.02.2024 г. до 18.02.2024 г. след прекратяване на договора за наем и въпреки противопоставянето от страна на наемодателя. Излага се, че върху главниците (с изключение на последното обезщетение) са дължими и неустойки за допуснатата забава, на основание клаузите на сключеното споразумение, съответно в размер на: сумата от 143,50 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху претендираното обезщетение за нанесени имуществени щети по наетия имот, сумата от 178,61 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за неплатени наеми, сумата от 91,26 лева, представляваща договорна неустойка за забава за периода от 02.03.2024 г. до 11.03.2024 г. върху главницата за неплатени консумативни разходи и такси. Намира за дължима и претендира и законната лихва за забава върху всяка от главниците, считано от подаване на исковата молба – 12.03.2024 г. до окончателното изплащане на вземането. Претендира разноски.

Препис от исковата молба и приложенията към нея са връчени на ответниците А. Н.

К. и Г. А. Д. на 11.04.2024 г., като в указания им и законоустановен едномесечен срок по чл.

131, ал. 1 ГПК по делото не е подаден писмен отговор от ответната страна.

Съобразно разпоредбата на чл. 154 ГПК, съдът разпределя между страните доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти по предявените искове, както следва:

По исковете с правно основание чл. 233, изр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД:

В тежест на ищеца е да установи, при условията на пълно и главно доказване, следните обстоятелства: 1). наличието на валидно възникнало наемно облигационно правоотношение между страните по силата на договор за наем от 02.02.2019 г. и анекси към него, по силата на която ищецът е предоставил на ответницата за временно и възмездно ползване процесния недвижим имот, както и основанието за солидарната отговорност на ответника; 2). прекратяване на договора за наем на соченото основание; 3). настъпването на описаните конкретни щети по наетия имот вследствие от ползването му от ответниците, налични към момента на предаването му на наемодателя, и стойността на последните, определена от стойността на разходите за възстановяване на имота в състоянието, в което се е намирал към момента на предаването му на наемателя.

По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД:

В тежест на ищеца е да установи, при условията на пълно и главно доказване, следните обстоятелства: възникването и съществуването през спорния период на облигационно правоотношение между него и ответниците по договор за наем от 02.02.2019 г., изменен със съответните анекси, по силата на който ищецът да е изпълнил задължението си и да е предоставил на ответната страна за временно и възмездно ползване процесния недвижим имот; поемане от ответницата Г. Д., като наемател и от ответника А. К., като солидарен длъжник, на задължение за заплащане на месечна наемна цена в уговорените размер и срок за това, заедно с консумативни разноски, във връзка с ползване на имота – за консумирана електрическа енергия, топлинна енергия, вода, такса за поддръжка на общи части и такса за смет, възникване на съответните задължения и техния размер и настъпване на изискуемостта на вземанията.

При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответниците е да докажат възраженията си, в частност, че са заплатили сумите, в случай, че твърдят това.

По исковете с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД:

В доказателствена тежест на ищеца е да установи, при условията на пълно и главно доказване: 1). възникването на наемно правоотношение между страните, породено от процесния договор за наем с твърдяното съдържание; 2). прекратяване на наемното 3 правоотношение на соченото основание; 3). продължаващо ползване на наетия обект от страна на ответниците през процесния период; 4). противопоставяне на това ползване от страна на наемодателя; 4). размера на обезщетението.