Решение № 265131 от 29.07.2021, Софийски градски съд

Р Е

Ш Е Н

И Е

В ИМЕТО НА НАРОДА

№ /

2021г., гр.София

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ, ЧЕТВЪРТИ СЪСТАВ, в открито съдебно заседание проведено на двадесет и трети юни, през две хиляди двадесет и първа година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА ХРИСТОВА

При участието на секретаря Ива И., като разгледа докладваното от съдията МАРИАНА ХРИСТОВА гражданско дело № 1539 по описа за 2019г. на СГС, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искове на „Б.П.И П.“ ООД срещу Г.К.Б. и М.Д.Б., за присъждане на сумата 10000.00лв. или от всеки по 5000.00лв., представляваща депозит-гаранция дадена при сключване на Договор за наем с нотариална заверка на подписите от 01.06.2016г., между ищеца, като наемател и ответниците, като наемодатели, на обект: АПАРТАМЕНТ ПРЕУСТРОЕН КАТО СЛАДКАРНИЦА, находящ се в гр.София, р-н „Средец“, ул. ***прекратен с изтичане на тримесечното предизвестие на наемателите или считано от 19.01.2018г., а в евентуалност – с изявление на наемодателите считано от 06.11.2017г., с правно основание чл. 55, ал. 1, прил.

3 ЗЗД /отпаднало основание/, сумата

2780.00лв. или от всеки по 1390.00лв., представляваща останалите в имота и задържаните без основание, находящи се в същия оборотни средства на наемателя, с правно основание чл. 59 ЗЗД, сумата 22552.00лв. или от всеки по 11276.00лв., представляваща равностойност на движими вещи собственост на наемателя, а именно: компютър с тъч скрийн монитор и търговски софтуер – 1057.00лв.; телевизор 49 инча – 600.00лв.; сокоизтисквачка – 396.00лв.; професионални аудио колони 4бр. и усилвател – 1466.00лв.; конвектомат –

1260.00лв.; ледогенератор – 500.00лв.; фризер – 397.00лв.; хигиенна система Хаглайтнер – 1692.00лв.; колбасорезачка – 513.00лв.; барово и кухненско оборудване – 3580.00лв.; винтоверт Бош – 260.00лв.; прахосмукачка Керхер – 108.00лв.; спиртни напитки –

10000.00лв.; безалкохолни напитки – 121.00лв.; фритюрник – 360.00лв.; серпентина и смесителен пулт – 260.00лв, придобити по силата на покупко продажба, индивидуализирани в Протокол от 03.12.2017г. - приложен към исковата молба, които останали в наетото помещение след прекратяване на договора и впоследствие погинали, с правно основание чл. 57, ал. 2 ЗЗД.

В исковата молба и последвалите уточнения ищецът твърди, че между него като наемател и ответниците като наемодатели бил сключен Договор за наем с нотариална заверка на подписите от 01.06.2016г., на обект: АПАРТАМЕНТ ПРЕУСТРОЕН КАТО СЛАДКАРНИЦА, находящ се в гр.София, р-н „Средец“, ул. ***за срок от 5 години.

При сключване на договора, съгласно чл. 12 от същия, предоставили на наемодателя сумата 10000.00лв., представляваща депозит-гаранция, за покриване на евентуални вземания на наемодателя след прекратяване на договора, произтичащи от неплащане на наемна цена, консумативи, повреди в имота или предоставено оборудване или при преждевременно напускане или неосвобождаване на имота.

На 19.11.2017г. дружеството отправило до наемодателя изявление за тримесечно писмено предизвестие за прекратяване на наемния договор считано от 06.11.2017г., на основание чл. 31, ал. 2 от договора, което било прието от насрещната страна със съгласие наемателят да остане в наетият обект до 19.01.2018г., когато изтича предизвестието. Неочаквано на 06.11.2017г. наемодателят изпратил уведомление до наемателя, че прекратява договора поради „системни нарушения“ и на същата дата влязъл насилствено в наетият обект. За целта разбил входната врата на заведението, поставил нова ключалка и по този начин лишил изцяло наемателя от възможността да го ползва. В заведението останали собствените, придобити по силата на покупко продажба движими вещи на наемателя, на обща стойност 25332.00лв., а именно: компютър с тъч скрийн монитор и търговски софтуер

– 1057.00лв.; телевизор 49 инча – 600.00лв.; сокоизтисквачка – 396.00лв.; професионални аудио колони 4бр. и усилвател – 1466.00лв.; конвектомат – 1260.00лв.; ледогенератор – 500.00лв.; фризер – 397.00лв.; хигиенна система Хаглайтнер – 1692.00лв.; колбасорезачка – 513.00лв.; барово и кухненско оборудване –

3580.00лв.; винтоверт Бош –

260.00лв.; прахосмукачка Керхер – 108.00лв.; спиртни напитки – 10000.00лв.; безалкохолни напитки – 121.00лв.; фритюрник – 360.00лв.; серпентина и смесителен пулт – 260.00лв.

Твърди, че собствените им движими вещи са погинали, т.к. съгласно изявления на ответниците те ги изкарали на тротоара, пред наетия имот. Към момента вещите не са на територията на последния, работещ като комедиен клуб и не е ясно къде са и дали съществуват.

Твърди, че договора е прекратен считано от 06.11.2017г. – датата, на уведомлението на наемодателя за прекратяването с предизвестие от наемателя, а в евентуалност считано от 19.01.2018г., когато изтича тримесечното предизвестие за прекратяване извършено от наемателя, поради което наемодателя дължи връщане на депозита от 10000.00лв., на основание чл. 34, ал. 2 от Договора, както и връщане на оборотните средства и собствените на наемателя движими вещи.

Ответниците излагат становище за допустимост но неоснователност на исковете.

Не оспорват, че между тях и ищеца е бил сключен договор за наем на процесния обект, с твърдяните параметри, както и, че същият е прекратен с отправеното от наемателите предизвестие.

Възразяват, че като наемодатели имат право да задържат внесеният депозит на основание чл. 12, ал. 2, изр. 3 от Договора за наем, т.к. наемателите не са изпълнили задължението си по чл. 12, ал. 2, изр. 2 от Договора за наем, да извършат ремонт на части от фасадата на сградата, които съответстват и са част от наетия обект. На основание ал. 2, чл. 12 от договора и Анекс към същия от 01.12.2016г. при сключване на договора наемодателите предоставили на наемателя тримесечен гратисен период, през който не дължи запащане на месечен наем и се задължава да измаже фасадата на сградата. В случай, че наемателите не изпълнят това си задължение намодателите могат да предприемат действия по отстраняване на наемателите и да откажат връщане на депозита.

Възразяват, че в обекта предмет на наемния договор са намерени парични средства само в размер на 83.30лв., видно от Дневен финансов отчет и Фискален отчет с нотариална заверка, и двете от 08.11.2017г., която сума е взета от лицето Витан, подписал се като касиер.

Възразяват, че движимите вещи, чиято равностойност се претендира не се намират в тяхно държане. На 03.12.2018г. ищцовото дружество взело всички свои вещи от имота предмет на наемния договор, подробно описани в съставеният на същата дата Протокол, който отказало да подпише.

По отношение движимите вещи възразяват, че претендираната им равностойност е завишена, както и следното: вещта - ледогенератор – 500.00лв. не е собствена на ищцовото дружество, а на наемодателите, които са я предоставили за ползване на същото видно от Приемо-предавателен протокол от 30.09.2016г.; в обекта не са се намирали вещите - хигиенна система Хаглайтнер –

1692.00лв., фритюрник – 360.00лв.; серпентина и смесителен пулт – 260.00лв.; около половината от намерените в обекта бутилки алкохол са били отворени, което е видно от Протокол от 08.12.2017г.; ищеца не е собственик на част от вещите, т.к. в същият период е стопанисвал още два обекта – „Маймунарника“ и „Наргиле бар“, за които, а не за процесният обект е закупувал движими вещи по представените фактури.

Възразяват, че в наетия обект са извършени несъгласувани промени в нарушение на чл. 27 от договора за наем на елементи от наетия обект по Приемо предавателен протокол от 30.09.2016г., с което на практика са понижили неговата стойност, а именно: демонтирали и премахнали сенниците пред вратата и прозорците на обекта; изградил декоративни тухли на стените в червен цвят в основната зала, с което изцяло променили в нежелана от наемодателите посока цялостната визия на заведението. Приложение № 2 към Договора за наем по чл. 6, ал. 2 от същия, за вида на допустимите ремонтни работи в обекта никога не било подписвано и с възможни ремонтни работи е имало съгласие само по принцип.

В случай, че паричните претенции на ищеца бъдат уважени изцяло или частично, ответниците са направили възражение за прихващане с вземанията си както следва:

- за сумата 30000.00лв., която е дължимо обезщетение за унищожено имущество на наемодателите на основание Приемо предавателен протокол от 30.09.2016г., по т. 1 от същият – стени облицовани с трислойна минерална вата, представляваща трикратният размер /10000х3/ на ремонтните работи необходими за възстановяване стените на основната зала в процесният обект в първоначалният им вид – облицовани с трислойна минерална вата, включваща стойността на минералната вата и разходите за поставянето и;

- за сумата 9000.00лв., която е дължимо обезщетение за унищожено имущество на наемодателите на основание Приемо предавателен протокол от 30.09.2016г., по т. 5 от същият – сенници над прозорците и вратата, представляваща трикратния размер /9000х3/ на стойността на възстановяване на сенниците – ушиване и изработване на конструкцията и монтажа на цялата конструкция над прозорците и вратата;

- за сумата 781.00лв., представляваща стойност на дължимият но незаплатен от наемателя в полза на наемодателите месечен наем за процесния имот, за месец октомври 2017г;

- сумата 319.67лв., представляваща стойност на ползваната но незаплатена от наемателя ел. енергия за процесния имот, за месец октомври 2017г, заплатена от наемодателя.

Претендират претенциите да бъдат отхвърлени, а в евентуалност да бъде уважено възражението за прихващане.

Ищецът оспорва възражението за неизпълнение на договорни задължения и за прихващане с твърдението, че извършените в процесния имот ремонтни работи по изграждане на декоративни тухли на стените в червен цвят в основната зала, представляват подобрения на имота изградени със знанието и съгласието на ответниците, а премахването на сенниците е станало по изрично искане на наемодателите и етажната собственост, за да направи възможно поставяне на скеле пред сградата и извършване на ремонт на фасадата. Твърди и, че сенниците се съхраняват на територията на обекта и към момента са във владение на ответниците.

В евентуалност оспорват претенциите по размер

Съдът след като съобрази предметните предели на въззивното производство очертани с въззивната жалба, възраженията на страните и всички доказателства по делото, прие за установено от фактическа страна следното:

Предявеният иск за сумата

10000.00лв. или от всеки от ответниците по

5000.00лв., представляваща депозит-гаранция дадена при сключване на Договор за наем с нотариална заверка на подписите от 01.06.2016г., между ищеца, като наемател и ответниците, като наемодатели, на обект:

АПАРТАМЕНТ ПРЕУСТРОЕН КАТО СЛАДКАРНИЦА, находящ се в гр.София, р-н „Средец“, ул. ***прекратен с изтичане на тримесечното предизвестие на наемателите или считано от 19.01.2018г., а в евентуалност – с изявление на наемодателите считано от 06.11.2017г., е с правно основание чл.

55, ал. 1, прил. 3 ЗЗД /отпаднало основание/.

За да се приеме, че е основателен в тежест на ищеца е да установи главно и пълно, че е платил твърдяната сума в полза на ответниците на правно основание – договор за наем, което впоследствие е отпаднало – договорът е прекратен, при което ответника се е обогатил за сметка на обедняването му и дължи нейното връщане.

В тежест на ответниците е да установят главно и пълно възраженията си по иска, респ. да установят, че е налице основание за задържане на платената сума, респ. липсва обогатяване за сметка на обедняването на ищеца.

Не е спорно и съдът въз основа събраните доказателства приема за установено следното: между ищеца като наемател и ответниците като наемодатели е сключен Договор за наем с нотариална заверка на подписите от 01.06.2016г., на обект: АПАРТАМЕНТ ПРЕУСТРОЕН КАТО СЛАДКАРНИЦА, находящ се в гр.София, р-н „Средец“, ул. ***за срок от 5 години; договорът за наем е прекратен с изтичане на тримесечното предизвестие отправено от наемателя към наемодателите на основание чл. 31, ал. 2 от Договора, считано от 19.01.2018г.

Въз основа приетите като доказателство и неоспорени от страните Дневен финансов отчет подписан за касиер от лицето В.С.и Фискален отчет с нотариална заверка на съдържанието и двете от 08.11.2017г. съдът приема, че наемодателите фактически са възстановили владението си върху наетия обект отстранявайки наемателя считано от 08.11.2017г.