Решение № 105 от 08.07.2023, Районен съд - Елхово

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 105 гр. Елхово, 08.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЕЛХОВО, II -РИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Виолета К. Апостолова при участието на секретаря М.И.Д. като разгледа докладваното от Виолета К. Апостолова Гражданско дело № 20222310100343 по описа за 2022 година

Производството по делото образувано по искова молба с предявен главен иск с правно основание чл. 28, ал.3 от Закона за арендата в земеделието /ЗАрЗ/ за разваляне на сключен Договор за аренда от 18.03.2015г. поради неизпълнение на договорните задължения от страна на Арендатора, иск на основание чл.30, ал.1 от ЗАрЗ за осъждането на ответника да върне на ищеца владението на имота, предмет на Договора за аренда, иск по чл.79, ал.1 ЗЗД, във вр.с чл.8 от ЗАрЗ за заплащане на сумата 120.00 лева, представляваща дължимо годишно арендно плащане за стопанските 2019-2020г., 2020-2021г и 2021-2022 години за ползването на един земеделски имот в землището на с.***, както и евентуален иск – в случай, че иска по чл. 28, ал.3 от ЗАрЗ не бъде уважен - по чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на Договор за аренда от 18.03.2015г. поради противоречие с добрите нрави /нееквивалентност на престациите/.

В подадената искова молба от Й. Н. Г. от гр.***, с ЕГН - **********, чрез адв.

М. Й. М., против „***“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище в гр.***, представлявано от управителя Б.Б.В., се сочи, че ищецът е собственик по наследство и извършена съдебна делба на следния недв. имот, находящ се в землището на с. ***, общ. Болярово - нива в местността „***“ с площ 4.001 кв.м., четвърта категория, съставляваща ПИ с идентификатор *** по КККР на с. ***, общ. Болярово. Твърди се, че преди извършването на делбата, един от бившите съдружници и управители на ответното дружество „***“ ЕООД – И.Б., лично като ФЛ е придобил по дарение от роднини на ищеца на 10.06.2014 година 2/3 ид. части от този имот и на 18.03.2015г. е сключил Договор за аренда за същия имот с дружеството - ответник, вписан в СВ при PC Елхово акт № ***, том 1, рег. № ***/1***г. Съгласно този Договор за аренда арендаторът дължи годишно арендно плащане на арендодателя в размер на 10.00 лева 1 за декар, а срока му на действие е 20 стопански години, считано от 18.03.2015 година.

След приключване на делбата и получаване от ищеца в дял на процесния имот, Й. Г. твърди, че е изпратил на 12.03.2021г. покана с куриер на „***“ до отв. дружество за разваляне на Договора поради противоречие на същия с добрите нрави /неквивалентност на престациите/ и поради неплащане на арендни вноски и макар тази покана да е била доставена, управителят на дружеството не е предприел никакви действия и дължимите суми за аренда не са заплатени. Твърди се също, че сключеният Договор за аренда противоречи на добрите нрави поради нееквивалентност на престациите, тъй като за региона на с. ***, общ. Болярово арендното плащане за орехова градина, каквато представлява фактически процесния имот, през стоп.

2019/20г. арендното плащане е било в размер на 40 лв. за декар, а за стоп. 2020/21г. – 56 лева за декар. Сочи се, че сключването на договор за 20 години е несправедливо дълъг, като средната продължителност на подобни договори е 10 години.

Ищецът желае съдът да постанови решение, с което на основание чл. 28, ал. 2, вр. ал. 1 от ЗАЗ да развали Договор за аренда на земеделски земи от 18.03.2015г., вписан в Агенция по вписванията, Служба по вписванията гр. Елхово с акт № ***, том 1, рег. № ***/1***г. , по отношение на нива с площ 4.001 дка в местността „***“, в землището на с. ***, общ. Болярово, обл. Ямбол, четвърта категория, съставляваща ПИ с идентификатор *** по КККР на с. ***, общ. Болярово, при граници : ПИ с идентификатори ***, ***, *** и ***, поради неизпълнение на договорните задължения от страна на ответника в качеството му на арендатор да заплаща договореното арендно плащане за стопанските 2019/2020г., 2020/2021г.и 2021/2022 години, както и на основание чл.30, ал.1 от ЗАрЗ да предаде владението на имота на ищеца в качеството му на собственик. Ищецът претендира ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 120.00 лв., представляваща неизплатени годишни рентни плащания за стопанските 2019/2020, 2020/2021 и 2021/2022 години. При условията на евентуалност, ако предявеният главен иск за разваляне на договора за аренда не бъде уважен, е предявен иск за прогласяване на същият Договор за аренда от 18.03.2015г. за нищожен поради противоречие с добрите нрави заради нееквивалентност на престациите. Претендират се направените по делото разноски.

В дадения от съда срок ответното дружество „***“ ЕООД не е депозирало писмен отговор, не е направило възражения, не е посочило и представило доказателства.

В съдебно заседание исковата молба се поддържа изцяло от процесуалният представител на ищеца – адв. М.. В представени по делото писмени бележки са изложени подробни доводи в подкрепа основателността на предявените искове.

Претендират се направените по делото разноски по представен списък по чл. 80 от ГПК.

2

В съдебно заседание ответното дружество, редовно призовано, не изпраща представител и не изразява становище по исковите претенции. Не е посочило и представило доказателства.

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Безспорно е между страните, а и от представеното от ищеца заверено копие от решение № 44 от 27.08.2019г., постановено по гр. д. № ***/2016г. на ЕРС за делба на земеделски земи, е видно, че ищецът Й. Н. Г. е собственик на следния недвижим имот: нива с площ 4.001 дка в местността „***“, в землището на с. ***, общ. Болярово, обл.

Ямбол, четвърта категория, съставляваща ПИ с идентификатор *** по КККР на с. ***, общ. Болярово, с номер по предходен план 027017, при граници: ПИ с идентификатори ***, ***, *** и ***, като е придобил правото на собственост по наследство от Б.С.А. и Я.Д.А. и след възлагането на имота при извършена съдебна делба с цитираното по-горе съдебно решение, влязло в сила на 24.09.2019г.

Безспорно е, че преди извършването на съдебната делба, трима от останалите наследници на Б.С.А., починал на ***г., са дарили на 10.06.2014г. на И.П.Б. от гр. *** своите 2/3 ид. части от земеделски земи, между които и процесния имот – нива с площ 4.001 дка в местността „***“, в землището на с. ***, общ. Болярово, обл. Ямбол, четвърта категория, съставляваща ПИ с идентификатор *** по КККР на с. ***, общ. Болярово, с нотариален акт за дарение на земед.земи № 121, том II, дело № 195 от 2014г. на нотариус Ж.Р., с рег.№ 452 на НК, с район на действие-съдебния район на ЕРС. С нотариален акт за дарение на земед. земи № *** от 2014г. на нотариус Ж.Р., с рег.№ 452 на НК, с район на действие-съдебния район на ЕРС, същите наследници са дарили на 10.06.2014г. на И.П.Б. от гр. *** и своите 2/3 ид. части от други възстановени им четири земед.имота в землището на с. ***.

Не е спорно, че след получаването на 2/3 ид. части от процесния имот от И.Б., последният, договаряйки сам със себе си, от една страна като ФЛ – съсобственик на имота и от друга страна като управител и представляващ ответното дружество - „***“ ЕООД /към 2015г./, е сключил на 18.03.2015г. процесния Договор за аренда на земеделски земи, с нотариална заверка на подписите, акт № 151, т.I, рег. № 665 от 2015 година на нотариус № 452 Ж.Р. с район на действие РС – Елхово, вписан в Служба по вписванията при PC Елхово акт № ***, том 1, рег. № ***/1***г.

Безспорно е и това, че на 12.03.2021 година, ищецът е изпратил до Б.Б.В. в качеството й на управител на ответното дружество покана, с която я уведомява за постановеното съдебно решение и възлагането на имота в негов дял и ги кани да му заплатят дължимите арендни плащания по сключеният Договор за аренда от 18.03.2015г. в размер на 10 лева на декар за стоп. година, както и да променят арендната цена на 50.00 лева на декар, като подпишат анекс към Договора. Посочено е 3 още, че ако не приемат неговото предложение, ищецът заявява, че желае да прекратят съществуващият Договор за аренда по отношение на собствената му нива. Тази покана е получена от Б.В. в гр. *** на 15.03.2021 година, но не е последвал отговора на същата.

По делото не са представени доказателства за извършено плащане на договорените в процесния договор арендни годишни плащания от страна на ответното дружество на ищеца за стопанските 2019-2020г., 2020-2021г и 2021-2022 години.

От заключението на вещото лице А. Т. по назначената по искане на ищеца съдебно икономическа експертиза, което не е оспорено от страните и се възприема изцяло от съда като обективно и безпристрастно изготвено, е видно, че средното годишно рентно плащане на декар за стопанската 2019-2020 година за земед. имоти ниви в землището на с.***, община Болярово, област Ямбол, четвърта категория, каквато е процесната нива в м. „***“, е 10.00 лева на декар, за стопанската 2020-2021 година е 9.00 лева на декар, а съгласно сключеният Договор – по 10.00 лева на декар и за стопанската 2021-2022 година – също 10.00 лева на декар. Вещото лице дава заключение, че дължимата от ответното дружество за трите посочени стопански години арендна цена е общо в размер на 120.03 лева съгласно посоченото в самият Договор – по 10 лв/дка за нива с площ от 4.001дка.

От така описаната фактическа обстановка, съдът, съблюдавайки закона прави следните правни изводи:

Въз основа на твърденията, изложени в обстоятелствената част на исковата молба и като изходи и от петитума на същата съдът квалифицира предявените от ищеца искове по чл. 28, ал. 2, вр. ал. 1 от ЗАЗ за разваляне по съдебен ред на Договор за аренда на земеделски земи от 18.03.2015г., вписан в Агенция по вписванията, Служба по вписванията гр. Елхово с акт № ***, том 1, рег. № ***/1***г. , поради неизпълнение на договорните задължения от страна на ответника в качеството му на арендатор да заплаща договореното арендно плащане за стопанските 2019/2020г., 2020/2021г.и 2021/2022 години; по чл. 30, ал.1 от ЗАрЗ за осъждане на ответника да предаде владението на имота на ищеца в качеството му на собственик; по чл. 8, ал.1 от ЗАЗ за осъждането на ответника да заплати на ищеца сумата от 120.00 лева, представляваща неизплатено от ответника на ищеца арендно плащане за стопанските 2019/2020г., 2020/2021г. и 2021/2022 г. и при условията на евентуалност, ако не бъде уважен първия иск – е предявен иск с правно основание чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД – за прогласяване нищожността на Договор за аренда на земеделски земи от 18.03.2015 година, вписан в СВ при PC Елхово акт № ***, том 1, рег. № ***/1***г , поради накърняване на добрите нрави. Претендират се направените по делото разноски.

На първо място, съдът намира, че предявените искове са процесуално допустими, тъй като са предявени от собственик на процесния земеделски имот, отдаден под аренда, имащ правен интерес от предявяване на исковете, както и срещу легитимирана страна - арендатор по сключения Договор за аренда, чието разваляне се 4 желае.

Договорът за аренда е облигационен договор по повод ползването на земеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство съгласно легалното определение в чл. 2, ал.1 от ЗАрЗ като арендодателят предоставя временното ползване на обекта на договора, а арендаторът заплаща определено с договора арендно плащане.

В процесният случай от събраните по делото писмени доказателства безспорно се установява наличието на сключен валиден писмен договор, който с оглед поетите права и задължения носи характеристиките на такъв за аренда на земеделска земя по смисъла на чл.2 от ЗАрЗ. Договорът е сключен в изискуемата законова форма за действителност по чл.3 от ЗАрЗ, поради което валидно обвързва страните по тях.

Процесният договор е с нотариална заверка на подписите и е вписан в Служба по вписванията. Налице е изпълнение на задължението на арендодателя по Договора да осигури спокойното и безпрепятственото ползване на земеделската земя от арендатора.

Съгласно разпоредбата на чл.17, ал.2 от ЗАЗ приобретателят на арендуваната земеделска земя замества праводателя си като арендодател в арендното правоотношение във всички случаи, независимо дали договорът за аренда е вписан или не. Вписването има значение само относно срока, за който той го замества - ако договорът за аренда е вписан, заместването е за целия оставащ срок на договора, ако не е вписан - заместването е само за две стопански години след годината на придобиването. Заместването в арендното правоотношение настъпва ex lege, като първоначалният арендодател се замества от новият собственик на имота, без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя. Ето защо считано от датата на придобиване на правото на собственост върху арендования имот от ищеца, страните по делото са във валидно облигационно правоотношение, като ищецът Й. Г. е придобил качеството на арендодател по вписания договор за аренда по отношение на процесния имот за целия оставащ период от Договора.