Решение № 2690 от 01.12.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2690 гр. Бургас, 01.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Димитър П. Стоянов при участието на секретаря ИРИНА Т. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело № 20252120104727 по описа за 2025 година

За да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са искове са с правно основание по чл. 38 от ЗУЕС и чл.86 от ЗЗД.

Производството е образувано по искова молба на Етажната собственост в сграда „***“, находяща се в поземлен имот с идентификатор ***, с адрес гр.

П**, ул. ***, представлявана от управителя Д. П. Д., срещу „ДОРОСЛАВА СТРОЙ“ ООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.Б**, ул. ***.

Твърди се, че ответникът е собственик на недвижим имот:

Самостоятелен обект в сграда с идентификатор **** по КККР на гр. П**, с адрес на имота: гр. П***, ул. „***, находящ се в сграда е идентификатор ***, разположена в ПИ с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ от 104,89 кв.м., прилежащи части: 15.86 кв.м идеални части от общите части на сградата, и склад **, с площ от 3,20 кв.м. и 0,15 кв.м. идеални части от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж: ****, под обекта - *** ; над обекта - ****, който самостоятелен обект съгласно одобрен архитектурен проект представлява АПАРТАМЕНТ **, находящ се на трети етаж, кота **, в секция „*“, състоящ се от: антре, две бани с WC, дневна с кухненски кът, две спални и две тераси, при граници: външен зид: зид към сектор „*“, външен зид: ап. №**, коридор и стълбищна клетка, както и прилежащия СКЛАД ап.**, находящ се в сутерена на сградата, кота - 3.25, при граници: коридор, общ проход, склад ап.**, склад ап.**, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху 1 поземления имот. Притежаваните от ответника идеални части от общите части на сградата за апартамента и склада били в общ размер на 16,01 кв.м. идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 0,80% идеални части от общите части на сградата. Собствеността на ответника се установява и от приложения по делото акт за собственост.

Твърди, че на 28.04.2022 г. било проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в „Жилищна сграда с ресторант, Спа център, магазин, подземен паркинг и басейн“, наречена апартаментен комплекс „***“, находящ се в ПИ с идентификатор ***, ул. **, местност **, на което били взети редица решения, сред които и по т.4 от протокола била определена годишната такса за разходите за управление, като същите били определени в зависимост от вида на самостоятелния обект и варирали от 180 лв. с ДДС за паркомясто на година до 4500 лв. с ДДС за четириспален апартамент годишно. По т.5 от протокола бил определен размерът на дължимата от етажните собственици вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ от 1 евро на кв.м. от площта на всеки един от самостоятелните обекти, включващо застроената площ и идеални части от общите части на сградата в кв.м.

Сочи, че падежът за заплащане на посочените по – горе задължения на ответното дружество бил определен за 30 юли на всяка година.

Решенията били оспорени по реда на чл.40 от ЗУЕС, като същите били отменени с решение на РС – Поморие, което обаче впоследствие било обезсилено от Окръжен съд – Бургас, поради което и към настоящия момент решенията били влезли в сила. С протокол от 28.04.2023 г. били взети решения, сред които и това по т.5 от дневния ред, което било в насока запазване действието на размерите на годишните такси за управление, определени с решението от 2022 г. Падежът бил определен на същата дата. По т.6 от дневния ред било определено, че размерът на годишните парични вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ следвало да е 140 евро за 1 % ид.ч. от общите части на сградата, притежавани от всеки съсобственик. Срокът за плащане бил определен отново да бъде до 30.06 на съответната година. С протокол от 26.04.2024 г. били препотвърдени взетите решения от 28.04.2022 г. относно размерът на годишната такса за управление на общите части, като отново било взето решение за това, че размерът на годишните парични вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ следвало да е 140 евро за 1 % ид.ч. от общите части на сградата, притежавани от всеки съсобственик. Срокът за плащане бил определен отново да бъде до 30.06 на съответната година.

Претендира се от ответното дружество и заплащане на обезщетение за забава. Размерът на задължението е определено за периода от настъпване на падежа за плащане на главното задължение до подаване на исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство.

Моли ответното дружество да бъде осъдено да заплати на ищцовата ЕС следните суми: сумата от 2882, 72 лв., представляваща такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2

2022г. по решение на ОС на ЕС от 28.04.2022г., както и за присъждане на сумата от 1105, 98 лв. – обезщетение за забавено плащане за периода от 01.07.2022 г. – 30.06.2025 г.; сумата от 2859, 05 лв., представляваща такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2023г. по решение на ОС на ЕС от 28.04.2023г., както и за присъждане на сумата от 786, 14 лв. – обезщетение за забавено плащане за периода от 01.07.2023 г. – 30.06.2025 г.; сумата от 2859, 05 лв., представляваща такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2024г. по решение на ОС на ЕС от 26.04.2024г., както и за присъждане на сумата от 395, 09 лв. – обезщетение за забавено плащане за периода от 01.07.2024 г. – 30.06.2025 г.;, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на предявяване на исковата молба – 30.06.2025 г. до окончателно изплащане на вземането. Претендират се разноските. Представя писмени доказателства.

За ответника, в срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК, е представен писмен отговор на исковата молба, с който изразява становище за недопустимост и неоснователност на предявените искове.

Твърди, че сградата „Гардения палас“ представлявала хотел, като такава се рекламирала и предлагала в приложенията за онлайн резервации. Същото се потвърждавало и от публичната интернет страница на комплекса „****“, от която било видно, че сградата била рекламирана и функционирала като хотелски комплекс. Сочи, че по смисъла на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС и съдебната практика, специалният режим на управление чрез ОС на ЕС не се прилагал, ако сградата била хотел или апартаментен хотел, а не жилищна сграда в режим на етажна собственост. ЗУЕС уреждал обществени отношения, свързани с управление на общите части на жилищни сгради или на сгради със смесено предназначение, където имало самостоятелни обекти, принадлежащи на различни собственици.

Оспорват всички решения, обективирани в протокол от 28.04.2023 г., протокол от 26.04.2024 г. и протокол от 28.04.2022 г. като нищожни, поради това, че са привидни. Формално била създадена привидност за взети решения на ЕС, която не била приложима спрямо хотел, евентуално твърдят, че комплек **** е такъв по чл.2 от ЗУЕС. Считат също така, че взетите решения за заплащане на такса за поддръжка, фонд ремонт са извън компетентността на събранието, предвид, че става въпрос за сграда – хотел. Таксата за поддръжка била привидна и начислена от ищеца без реално да е извършвана поддръжка на общи части.

Оспорва начина на определяне и разпределение на таксата за поддръжка.

Позовава се на действащата до 29.09.2023 г. редакция на разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, като посочва, че за периода от 23.07.2022 г. до 29.09.2023 г. решенията на ОС, с които били определени такси на база „вид апартамент“ били взети в противоречие със закона, а за периода след 29.09.2023 г. ОС е следвало изрично да избере един от предвидените от закона методи на разпределение. При това положение както за 2022-2023 г., така и за 2024 г., 3 липсвали взети валидни решения на ОС, които да създават задължение за ответника за заплащане на претендираните суми. В тази връзка, разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС била императивна, като не можело да се приема друг ред за разпределение на разходите за управление и поддръжка. Прави също така възражение по чл.51, ал.2 от ЗУЕС, като изтъква, че за 2022-2024 г. обектът не бил ползван/пребиваван от собственици, ползватели или обитатели за повече от 30 дена в рамките на която и да е било календарна година.

Оспорва претендираните вноски за фонд „Ремонт и обновяване“. Твърди привидност на решенията за фонд „Ремонт и обновяване“, като те не съдържали никаква конкретика относно предстоящи ремонти, тяхната необходимост, обем, срокове или стойност. Липсвали представени доказателства за реални ремонти, както и такива за реално управление и поддръжка и отчетност.

Посочва, че от представените по делото протоколи и приложенията към тях се установявали редица вътрешни противоречия и несъответствия, които подкопавали законосъобразността на взетите решения. Излага подробни доводи в тази насока.

Прави възражение за прихващане за сумата от 25 000 лв., частично от общо дължимата от 59 230 лв., представляваща причинени от ищцовата ЕС имуществени вреди, изразяващи се в пропуснати ползи – неизпълнени резервации за сезон 2019 г., вследствие на противоправното и виновно поведение на ищеца – незаконосъобразно спиране на захранването с питейна вода към самостоятелните обекти на ответника, намиращи се в процесния комплекс за периода от 19.06.2019 г. до 15.06.2020 г.

Моли за прекратяване на производството като недопустимо, а в условията на евентуалност изразява становище за неоснователност на предявените искове. Прави възражение за прихващане със сумата от 25000 лв., частично от 59 230 лв. Претендират се разноските. Представя писмени доказателства. Прави доказателствени искания.

В съдебно заседание се явява процесуалния представител на ищеца, който поддържа исковата молба и моли същата да бъде изцяло уважена, като излага доводи в тази насока.

В съдебно заседание се явява процесуалния представител на ответника, който оспорва исковата молба и моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни, като излага доводи в тази насока.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

От представения по делото препис от нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот №**, том **, рег. №**, дело №818 от 26.11.2014 г. на нотариус Г. Н., се установява, че ответното дружество е собственик на недвижими имоти, представляващи: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес на имота: гр.П**, пк **. ул. ***, ап.***, предназначение на самостоятелния обект:

4 жилище, апартамент, брой нива на обекта (едно), с площ от 105.29 кв.м., прилежащи части: 15.92 кв.м, идеални части от общите части на секцията и склад **, с площ от 3.37 кв.м. и 0,15 кв.м. идеални части от общите части на секцията; самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес на имота: гр.П**, пк ***. ул. ***, ап.**, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта (едно), с площ от 74.09 кв.м., прилежащи части: 11.90 кв.м, идеални части от общите части на секцията и склад **, с площ от 3.37 кв.м. и 0,15 кв.м. идеални части от общите части на секцията; самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***с адрес на имота: гр.П**, пк ***. ул. ***, ап.**, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта (едно), с площ от 104.89 кв.м., прилежащи части: 15.86 кв.м, идеални части от общите части на секцията и склад ***, с площ от 3.37 кв.м. и 0,15 кв.м. идеални части от общите части на секцията; самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес на имота: гр.П***, пк ***. ул. ***, ап.***, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта (едно), с площ от 73.55 кв.м., прилежащи части: 11.82 кв.м, идеални части от общите части на секцията и склад ***, с площ от 3.20 кв.м. и 0,15 кв.м. идеални части от общите части на секцията, при съседни самостоятелни обекти в сградата; самостоятелен обект в сграда с идентификатор **** с адрес на имота: гр.П**, пк ***. ул. ***, ап.***, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта (едно), с площ от 104.03 кв.м., прилежащи части: 16.71 кв.м, идеални части от общите части на секцията и склад ***, с площ от 5.10 кв.м. и 0,23 кв.м. идеални части от общите части на секцията, при съседни самостоятелни обекти в сградата.