Решение № 18 от 02.02.2024, Районен съд - Самоков

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 18 гр. С., 02.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – С., ПЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Янко В. Чавеев при участието на секретаря Д. Ив. Николова като разгледа докладваното от Янко В. Чавеев Гражданско дело № 20211870101201 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Л. В. Л. от гр. С. е предявил срещу Г. П. С. и Д. Г. С. , двамата от същия град, искове за обявяване на нищожност на следните договори: 1/. договор за наем на земеделска земя, сключен на 05.07.2021 г. между ответниците с нотариална заВ. на подписите им и вписан в Служба по вписванията – С. с акт № 221, т. 1, д. № 898, вх. рег. № 1802/06.07.2021 г., дв. вх. рег. 1786 - в частта му, имаща за предмет подробно индивидуализирани в исковата молба поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, ***, *** и *** по одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри (КККР) на с. Р. Община С. и 2/. договор за наем на земеделска земя, сключен на 05.07.2021 г. между ответниците с нотариална заВ. на подписите им и вписан в Служба по вписванията – С. с акт № 222, т. 1, д. № 899, вх. рег. № 1803/06.07.2021 г., дв. вх. рег. 1787 - в частта му, имаща за предмет същите поземлени имоти – поради противоречие на договорите със закона, а именно с разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ).

Твърди се в исковата молба, че описаните в исковата молба поземлени имоти са земеделски земи и че ищецът участва в съсобствеността върху тях с дял 3/8 идеални части от всеки от имотите, като 1/8 идеална част е придобил на основание наследяване и възстановяване по ЗСПЗЗ, а 2/8 идеални части е придобил на основание договор за 1 дарение, сключен през 2003 г. Ответникът Г. С. придобил право на собственост върху 1/4 идеална част от всеки от тези имоти на основание договор за дарение, сключен на 28.06.2021 г. На 05.07.2021 г. ответниците сключили горепосочените два договора за наем на земеделска земя, по силата на които ответникът Г. С. предоставил на ответницата Д. С. за ползване за десет стопански години, считано от стопанската 2021/2022 г. – по първия договор за наем и за десет стопански години, считано от стопанската 2031/2032 г. – по втория договор за наем, двадесет и пет поземлени имота, сред които и посочените в исковата молба. Договорите за наем били сключени с нотариална заВ. на подписите и били вписани в Служба по вписванията – С.. Твърди се в исковата молба, че договорите са нищожни поради противоречие със закона, а именно с разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, поради обстоятелството, че ответникът Г. С. е отдал под наем на ответницата Д. С. процесните имоти за срок от десет стопански години, без да има право на това.

В сроковете по чл. 131 от ГПК ответниците са представили отделни отговори на исковата молба с идентично съдържание. Изложили са съображения, според които считат исковете за недопустими поради липса на правен интерес у ищеца от предявяването им. По същество са оспорили исковете със становища за тяхната неоснователност. Излагат съображения, че чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ не съдържа в себе си императивна забрана, която да е нарушена със сключването на договорите, а освен това изтъкват и че договорите са сключени в съответствие с указанията на Министерството на земеделието и храните, цитирани в отговорите на исковата молба.

Сочат, че договорите са сключени в предписаната от закона форма и са вписани в Служба по вписванията – С., което обосновава доводите им за тяхната валидност.

Пред съда ищецът се представлява от пълномощника си адв. Е.К., която заявява, че поддържа исковете.

Ответниците се представляват пред съда от пълномощника им адв. Р.К., която заявява, че поддържа становището по исковете, изразено в отговорите на исковата молба.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени по свое убеждение събраните по делото доказателства, намира от фактическа и правна страна следното:

Предявени са обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.

26, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ.

Исковете са допустими. Правният интерес на ищеца от предявяване на исковете се извежда от твърденията му, че е съсобственик на процесните имоти. Елемент от правото на собственост е правомощието на съсобственика да ползва съсобствения имот и в случая то е засегнато от правен спор, който е налице с оглед облигационно право на ползване на имотите, създадено в полза на трето лице със сключване на процесните договори. Този правен спор е достатъчен да обоснове у ищеца правен 2 интерес от предявяване на исковете, тъй като правният интерес не следва да се счита като материална заинтересуваност на ищеца от получаване на конкретна облага във връзка със сключването на договорите или като последица от обявяването на тяхната нищожност.

Исковете са основателни.

Ищецът е съсобственик на поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, ***, *** и *** по КККР на с. Р. Община С.. С решение № 413РЛ/19.07.1999 г. на Поземлена комисия – С. с конститутивно действие относно кръга от субекти, в полза на които се извършва възстановяване на право на собственост върху земеделски земи и относно обектите на възстановяване, правото на собственост върху тези недвижими имоти – земеделски земи в землището на с. Р. е възстановено на наследниците на С.Н. Л., починал на 15.6.1966 г. (вж. удостоверение за наследници изх. № 142/20.08.2021 г., издадено от кметство с. Р.). С. Л. е имал четири деца – Н.С.В., И. С.в Л., В. С.ва С. и В. С.в Л..

Последният е починал на 17.08.2013 г. и е оставил две деца, едно от които е ищецът.

Поради това на основание наследяване и възстановяване по реда на ЗСПЗЗ ищецът е придобил 1/8 ид. ч. от правото на собственост върху възстановените земеделски земи.

С нотариален акт № 151, т. Іа, рег. № 2007, д. № 141/2003 г. на нотариус С.Х., с район на действие съдебния район на РС – С., на 31.07.2003 г. е сключен договор за дарение на недвижим имот, с който Н.С.В. (дъщеря на С. Л.) е дарила на ищеца собствената си 1/4 ид. ч. (или 2/8 ид. ч.) от всеки от тези имоти и така ищецът е станал собственик на общо 3/8 ид. ч. от всеки от тях.

С нотариален акт № 193, т. 2, рег. № 4796, д. № 375/2021 г. на нотариус М.Х., с район на действие съдебния район на РС – С., на 28.06.2021 г. е сключен договор за дарение, по силата на който П. И.ов Л. (съсобственик с дял 1/8 ид. ч. от всеки от имотите, тъй като е син на И. Л.), В.Д.К. и С.Д.К. (съсобственици с дялове по 1/16 ид. ч. от всеки от имотите, тъй като са внуци на И. Л., т. е. синове на дъщеря му Л.К.) са дарили на ответника Г. П. С. собствените си идеални части от всеки от имотите в общ обем 1/4 ид. ч.

На 05.07.2021 г. между ответниците Г. С. и Д. С. е сключен договор за наем на земеделска земя с нотариална заВ. на подписите им, по силата на който Г. С. се е задължил да предостави на Д. С. за временно възмездно ползване за срок от 10 стопански години, считано от стопанската 2021/2022 г., т. е. от 01.10.2021 г., двадесет и пет подробно описани земеделски земи в землището на с. Р. Община С., сред които са и поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***,

***, *** и *** по КККР на селото (съответно описани в т. 21, 24, 22, 19, 23, 25 и 20 от договора). Този договор е вписан в Службата по вписванията – С. с акт № 221, т. 1, д. № 898, вх. рег. № 1802/06.07.2021 г., дв. вх. рег. 1786.

3

На същата дата 05.07.2021 г. между ответниците Г. С. и Д. С. е сключен и договор за наем на земеделска земя с нотариална заВ. на подписите им, по силата на който Г. С. се е задължил да предостави на Д. С. за временно възмездно ползване за срок от 10 стопански години, считано от стопанската 2031/2032 г., т. е. от 01.10.2031 г., двадесет и пет подробно описани земеделски земи в землището на с. Р. Община С., сред които са и поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***,

***, *** и *** по КККР на селото (съответно описани в т. 21, 24, 22, 19, 23, 25 и 20 от договора). Този договор е вписан в Службата по вписванията – С. с акт № 222, т. 1, д. № 899, вх. рег. № 1803/06.07.2021 г., дв. вх. рег. 1787.

Ответникът Г. С. е съсобственик на земеделските земи, посочени в т. 19-25 включително във всеки от процесните договори, с дял 1/4 идеална част от всяка от тях, т. е. делът му в съсобствеността върху тях е 25 на сто идеални части, а не е повече от 25 на сто идеални части.

Затова тези договори са сключени в противоречие с разпоредбата на чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ, която гласи „ Договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице.“. Публикуваните указания и разяснения на Министерството на земеделието и храните във връзка с прилагането на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, на които се позовават ответниците в отговорите на исковата молба, са без правно значение.

Тази разпоредба е безспорно императивна, защото защитава не интересите на страните по договора за наем, а обществения интерес съсобствениците на земеделски земи да не бъдат лишавани от възможността да упражняват собственическите си правомощия на ползване на земята вследствие сключване на договор за наем от друг съсобственик/ съсобственици, чийто дял в съсобствеността не е значителен съгласно конкретната законодателна преценка – не е повече от 25 на сто (или 1/4) идеални части.

Сключването на процесните договори за наем на земеделска земя в противоречие с чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ има за последица тяхната нищожност в частите им, имащи за предмет отдаване под наем на посочените в исковата молба недвижими имоти (в т. см. решение № 500/24.11.2022 г. по в. гр. д. № 564/2022 г. на О.С.П.). Това е така по няколко причини.

Първо, изричното нормативно посочване на нищожността като последица от сключването на договор за наем на земеделска земя в противоречие с чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ не е задължително, а е въпрос на законодателна техника. Съгласно чл.

26, ал. 1 от ЗЗД тази последица пряко произтича от императивния характер на разпоредбата на чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ.

4

Второ, в чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ е установено кои лица могат да сключат договор за наем на земеделска земя със срок над една година – това са съсобствениците на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, т. е. съсобствениците, които нямат такъв дял в съсобствеността, не могат да сключат такъв договор. Към договорите за наем на земеделска земя не се прилага общото правило, извлечено по аналогия от договора за продажба, че сключването му от несобственик не води до неговата нищожност, а съдебната практика в този смисъл, на която се позовават ответниците в отговорите на исковата молба, е формирана преди влизане в сила на актуалната редакция на чл. 4а от ЗСПЗЗ (обн. ДВ, бр. 42/2018 г.). Съгласно тази редакция на разпоредбата, в чл. 4а, ал. 1 от ЗСПЗЗ изрично е предвидено, че земеделска земя може да се отдава под наем от собственик, съсобственик или лице, което притежава права върху земята, включващи в съдържанието си правомощие да я ползва или да я управлява, предоставено от собственик, а съгласно чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ, когато срокът на договора за наем е повече от една година, той може да бъде сключен не от всеки съсобственик, а само от такъв/такива, чийто дял в съсобствеността е повече от 25 на сто идеални части.

Следователно съгласно тези специални разпоредби посоченият обем на правата в съсобствеността на наемодателите по договора е условие за неговата валидност.

И трето, съгласно чл. 4б, ал. 1 от ЗСПЗЗ договорът за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, се сключва в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, като чл. 4б, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ възлага на нотариуса задължение в това нотариално производство да извърши проВ. за спазването на изискванията на чл. 4а от ЗСПЗЗ, т. е. нотариусът следва да провери и дали договорът е сключен от съсобственик/съсобственици, чийто дял е повече от 25 на сто идеални части. Това задължение на нотариуса е аналогично със задължението му по чл. 586, ал. 1 от ГПК да провери дали са налице особените изисквания за извършване на сделката при издаване на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот. Обхватът на това задължение на нотариуса по чл. 586, ал. 1 от ГПК са всички особени изисквания, които нормативните актове предвиждат като условие за валидност на съответната сделка (вж. С., Ж., М., А., С., О., П., В., И., Р., „Българско гражданско процесуално право“, Девето преработено и допълнено издание, изд. „Сиела Норма“ АД, гр. С., 2012 г., стр. 1265). Щом в нотариалното производство по удостоверяване подписите на страните по договор за наем на земеделска земя със срок над една година нотариусът е длъжен да провери спазването на изискванията на чл. 4а от ЗСПЗЗ (т. е. и на изискването по ал. 2, изр. първо от този член), това означава, че това изискване е условие за валидност на договора и неспазването му има за последица нищожност на договора. От друга страна, обстоятелството, че нотариусът е извършил удостоверяване на подписите на страните, не може да обоснове извод, че той 5 е изпълнил задължението си за проВ. относно спазването на изискванията на чл. 4а от ЗСПЗЗ и че самият факт на извършената от него нотариална заВ. е пречка за извод на съда за нищожност на договора.