Решение № 801 от 18.06.2024, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 801 гр. Пловдив, 18.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XXII СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Кръстина Люб. Димитрова при участието на секретаря Радка Ст. Цекова като разгледа докладваното от Кръстина Люб. Димитрова Гражданско дело № 20225300102936 по описа за 2022 година

Предявени са обективно съединени искове с правна квалификация чл.79, ал.1 във вр. с чл.82 от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД.

Делото е образувано по искова молба на В. П. Д. - Л., ЕГН ********** от гр.****** против „Олимпия парк”ЕООД, ЕИК 205098630 със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, район „Тракия”, ул.”Теофан Райнов”№3.

Твърди се, че по силата на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.07.2029г. ответното дружество като продавач се е задължило да продаде на ищцата в качеството й на купувач срещу заплащане на цена в размер на 77070,00 евро в срок до 30.09.2021г. правото на строеж/собственост на недвижими имоти, подробно описани в исковата молба и находящи се в поземлен имот с идентификатор №****** по кадастралната карта на гр.******. Твърди се още, че поради забава на продавача относно изпълнение на така поетите задължения, на 13.10.2021г. между страните бил подписан Анекс №1. Въпреки положените след това усилия от страна на ищцата, окончателен договор за прехвърляне на вещното право не бил сключен. С нотариална покана от 13.05.2022г. ответника уведомил ищцата, че разваля предварителния договор на основание неплащане на остатъка от цената в размер на 7707,00 евро, като задържа 1 задатъка и изразява готовност да върне платената сума от 43673,00 евро. С платежно нареждане от 13.05.2022г. ищцата получила по сметката си последно посочената сума.

След справка в имотния регистър ищцата установила, че обещаните от дружеството имоти са били продадени на лицето Г. М. Д. с нотариален акт от 13.05.2022г. Д. настоява, че предварителния договор не е развален, тъй като ответникът е неизправната страна, която с недобросъвестното си поведение /извършената продажба на имотите на друго лице/ й е причинила имуществена вреда под формата на пропусната полза, изразяваща се във виновно лишаване от дължимата по договора престация, т.е. от сигурно увеличаване на имуществото с обещаните имоти.

Въз основа на изложените фактически обстоятелства в исковата молба и уточняващите молби и с оглед на допуснатото изменение на размера на претенциите, от съда се иска да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на ищеца сумите: 25 690,00 евро – договорена неустойка за неизпълнение по т.13 във вр. с т.2 от предварителния договор, ведно със законна лихва, считано от 21.08.2022г. до окончателното изплащане;

53 336,00 евро – пропусната полза от неизпълнение по смисъла на чл.82 от ЗЗД, представляващо по-голяма вреда по смисъла на чл.92, ал.1 от ЗЗД, ведно със законна лихва, считано от 21.08.2022г. до окончателното изплащане;

11 656,05 евро – неустойка за забава на основание пар.4, ал.3 от Анекс №1/13.10.2021г. във вр. с т.16.1.3 от предварителния договор, дължима от 30.09.2021г. до 13.05.2022г. /дата на продажба на имотите на трето лице/, ведно със законна лихва, считано от 21.08.2022г. до окончателното изплащане.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е подал писмен отговор чрез пълномощника адв.Т. С.. Ответникът оспорва исковете по основание и размер. Счита, че ищцата е неизправна страна по договора, тъй като не е била изпълнила своевременно поетото задължение да плати остатъка от цената към датата на прехвърлителната сделка и това е причината търговеца да откаже сключването на такава. Отделно от това ответникът заявява, че обективни причини са го възпрепятствали да спази уговорените срокове за изграждане на обектите и прехвърляне на собствеността – пандемичната обстановка и предизвиканите в резултат от нея забавяния на доставки на строителни 2 материали и липса на работна ръка при подизпълнителите. Забавянето на работата при подизпълнителите се посочва като причина за забавата на ответника, поради което с определение от 09.02.2023г. е уважено искането му за конституиране на шест дружества в качеството им на трети лица помагачи на страната на ответника.

Третото лице помагач на ответника – „ВиДжиАр“ООД чрез пълномощника си по делото застъпва становище за неоснователност на исковете. Навежда възражение за нищожност на претендираната неустойка в размер на 11 656,06 евро.

Останалите помагачи на ответника не ангажират становище по делото.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, отделно и в съвкупност, намира за установено следното:

На 30.07.2019г. страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответното дружество в качеството му на продавач се е задължило да прехвърли на ищцата в качеството й на купувач собствеността върху описаните в договора имоти – апартамент, гараж и идеални части от поземлен имот. Продавачът е поел задължение да построи сграда „**”, в която се намират обектите и след снабдяване с Разрешение за ползване на сградата да уведоми купувача и в срок до един месец от уведомлението да се сключи окончателния договор при платена в пълен размер продажна цена. Страните са посочили крайна дата за сключване на договор за продажба – 30.09.2021г. Уговорена е цена на обектите в размер на 77 070,00 евро с ДДС и е платима, както следва:

69 363,00 евро – платими по банков път в деня а подписване на предварителния договор и 7 707,00 евро – платими по банков път преди прехвърлянето на имотите, но не по-късно от един месец от уведомлението за издаден Акт образец №16/Разрешение за ползване/ на сградата /секция „**”/.

На 13.10.2021г. страните са сключили Анекс №1 към предварителния договор, с който са приели безусловно, че продавачът е в забава за изпълнение на задължението си да прехвърли имотите в уговорените срокове, поради което крайната дата на сключване на окончателен договор е променена на 30.04.2022г. Отново изрично е посочено, че условие за сключване на окончателния договор е издаване на удостоверение за въвеждане на сградата /секцията/ в експлоатация.

3

На 09.05.2022г. ищцата е връчила на ответника нотариална покана, с която напомня, че същият е в забава относно задължението си да завърши сградата в уговорения срок с издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация и да прехвърли собствеността върху имотите.

Последвала е среща на представители на двете страни в кантората на нотариус ***** на 12.05.2022г., на която продавачът е настоявал купувачът да заплати остатъкът от цената като необходимо условие за нотариално изповядване на сделката, а купувачът от своя страна е противопоставил възражението, че това не може да стане, тъй като сградата не е завършена до степента, уговорена в договора.

На 13.05.2022г. „Олимпия парк”ЕООД е изпратило на В. Д. - Л. покана, с която я уведомява, че разваля предварителния договор, тъй като тя е отказала да изпълни задължението си за заплащане на остатъка от цената. На същата дата с нотариален акт №****** на нотариус *****, дружеството е продало на трето лице обещаните на ищцата имоти.

Видно от приложеното на л.160 от делото Разрешение за ползване, въпросната сграда е въведена в експлоатация на 20.07.2022г.

Не се спори, че на 13.05.2022г. и на 16.05.2022г. ответникът е възстановил на ищцата всички суми, платени от нея по предварителния договор.

С оглед на така установените по безспорен начин обстоятелства, съдът приема, че сключването на окончателен договор между страните е било осуетено поради виновното неизпълнение на поетите от продавача задължения по предварителния договор. При изрично уговореното условие за сключване на окончателния договор за сградата да бъде налично Разрешение за ползване и то в уговорените срокове, продавачът не само не е изпълнил това задължение, но бидейки неизправна страна е опитал да развали договора и още в деня на изпращане на нотариалната покана се е разпоредил с имотите в полза на друго лице.

Неоснователна е защитаваната от ответника теза, че ищцата е неизправна страна, тъй като е отказала да заплати остатъка от цената.

Съгласно постигнатите договорености, тя не е имала такова задължение преди ответникът да изпълни своето задължение – да е завършил строителството с налично Разрешение за ползване и да е уведомил за това 4 купувача. Недоказано е и възражението на ответната страна, че забавата му се дължи на обективни причини – пандемичната обстановка и последвалите в резултат от нея забавяния на доставки на строителни материали и липса на работна ръка при подизпълнителите. Още повече, че с подписания анекс страните са се съгласили, че пандемията от Ковид – 19 ще бъде считана за форсмажор само и единствено при налагане на забрана от властите, която пряко засяга обектите – предмет на договора с нормативен, общ или индивидуален административен акт, какъвто в случая липсва.

В контекста на казаното ищцата е в правото си да претендира обезщетение за неизпълнение на договорните задължения.

Претенцията за заплащане на сумата 53 336,00 евро се основава на твърдението, че ищцата е претърпяла „по-голяма вреда” от неизпълнението по смисъла на чл.92, ал.1 от ЗЗД, тъй като пазарната цена на обещаните с предварителния договор имоти в периода 20.07.2022г. – 20.08.2022г.

/едномесечният срок за сключване на окончателен договор след издаване на Разрешението за ползване/ е била вече много по-висока – 156 096,00 евро, съгласно приетата по делото експертиза. Фактът, че цената на имотите, предмет на предварителния договор е била повишена към посочения период по никакъв начин не може да се тълкува в полза на твърдението, че В. Д. - Л. е пропуснала да реализира ползи като пряка и непосредствена последица от неизпълнението /чл.82 от ЗЗД/. Вярно е, че обещаните имоти не са станали част от нейния патримониум, но е вярно също така, че ответникът е върнал платеното от нея по договора. Т.н. няма финансов негатив, който да е настъпил в резултат на неизпълнението. В същото време самата тя заявява, че не е закупила друг имот на по-висока цена. Не ангажира и доказателства, че със сигурност би реализирала доходи от имотите, предмет на предварителния договор, ако продавачът беше изпълнил задължението си.

С Тълкувателно решение №3/2012г. на ОСГТК на ВКС е прието, че обезщетение за вреди под формата на пропуснати ползи, произтичащи от забавено изпълнение на задължение на изграждане на обект се дължи само при съществуваща и доказана сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага. Такова доказване в настоящото производство не е проведено, поради което искът за заплащане на сумата 53 336,00 евро следва да се отхвърли като неоснователна.

5

В т.13 от предварителния договор страните са предвидили, че в случай, че продавачът се откаже от подписването на окончателен договор, той ще дължи на купувача неустойка в размер на стойността на задатъка, като върне платеното до момента. По смисъла на т.2 от договора като задатък служи сумата 25 690,00 евро, представляваща 1 / 3 от общата продажна цена.

С пар.4, ал.3 от Анекс №1 страните са се съгласили, че ако продавачът изпадне в забава на срока по пар.1 от този анекс, той ще дължи на купувача неустойка съгласно т.16.1.3 от договора, считано от 30.09.2021г. до датата на окончателното плащане, а купувачът има право едностранно да развали договора, като в този случай продавачът отговаря съгласно т.13 от договора.

Изрично е посочено, че двете неустойки по т.13 и т.16.1.3 са дължими кумулативно и не са прекомерни по смисъла на чл.92, ал.2 от ЗЗД. Според клаузата на т.16.1.3 от договора при забава от страна на продавача същият дължи неустойка на купувача в размер на 0.1% на ден от стойността на платената част от цената, но не повече от 15% от общата договорена цена.

Въпреки, че в исковата молба ищцата застъпва становище, че предварителният договор не е развален с отправената до нея покана, заявява, че сключването на окончателен договор е невъзможно с оглед виновното поведение на ответника продавач, който се е разпоредил с имотите в полза на трето лице, поради което поддържа претенции си за заплащане на обезщетение за забава, както и обезщетение за неизпълнение. Ето защо, въпреки липсата на конкретно изявление в тази насока, съдът приема, че предварителният договор е развален с подаване на исковата молба, доколкото ищцовата страна твърди и доказва, че окончателен договор при така създалите се обстоятелства не може да бъде сключен.