Решение № 68 от 05.02.2026, Районен съд - Разград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 68

********, 05.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ПАВЛИНКА АТ. СТОЯНОВА при участието на секретаря ГАЛЯ МАВРОДИНОВА като разгледа докладваното от ПАВЛИНКА АТ. СТОЯНОВА Гражданско дело № 20253330101432 по описа за 2025 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на чл. 140 от ГПК.

Депозирана е искова молба от Етажна собственост с административен адрес ********************************, представлявана от професионален домоуправител „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЪЛ КЪНСАЛТ“ ЕООД ********, с която е предявен иск срещу Ш.

А. А. за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 262,29 лв. главница, представляваща разходи за „Текуща поддръжка“ за периода от 01.07.2024 г. до 31.03.2025 г. в размер на 90,00 лв., вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.07.2024 г. до 31.03.2025 г. в размер на 88,29 лв., такса „Домоуправител“ (Управление) за периода от 01.07.2024 г. до 31.03.2025 г. в размер на 54,00 лв. и допълнителни разходи ЕС за периода от 01.07.2024 г. до 31.03.2025 г. в размер на 30,00 лв., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на Заявлението по чл. 410 от ГПК – 07.04.2025 г. до окончателното изплащане на сумата, за които е издадена заповед за изпълнение по ч. гр. д.

№ 659/2025 г. по описа на Районен съд Разград, обективно съединен с осъдителен иск ответникът да заплати на етажната собственост сумата от 119,08 лева, представляваща дължими към ЕС суми за периода от 01.04.2025 г. до 31.07.2025 г., както следва: такса „Домоуправител“ в размер на 24.00 лева, такса „Текущи разходи“ в размер на 40,00 лева, вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 43.08 лева, допълнителни разходи ЕС в размер на 12,00 лева, ведно със законната лихва върху предявената исковата претенция, считано от датата на депозиране на исковата молба – 31.07.2025 г. до окончателното плащане на дължимите суми. Претендира разноски за настоящото производство и тези, сторени в заповедното производство.

Твърди, че ответникът е собственик на ап. 9 с идентификатор ***, разположен в сграда в режим на етажна собственост в *************************.

Етажната собственост била с форма на управление Общо събрание на собствениците (ОСС), което в рамките на своята компетентност и правомощия взело решение управлението на Етажната собственост да се осъществява от външно лице – професионален домоуправител. В изпълнение на това Решение бил сключен Договор за възлагане по реда на ЗУЕС, който отново по решение на общото събрание бил подновяван. Така, считано от м.

10.2019 г. ЕС с административен адрес ******************************** се управлявала от професионален домоуправител с фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЪЛ КЪНСАЛТ“ ЕООД ********. Последният подписан договор за възлагане управлението на етажната собственост 1 по реда на ЗУЕС бил след проведено Общо събрание на собствениците на 29.04.2024 г., за което обстоятелство Община Разград била уведомена по реда на чл. 47б от ЗУЕС със заявление вх. № АО-04-1-32/04.04.2025 г.

За поддръжката и управлението на общите части в етажната собственост се събирали следните такси: такса за управление (или такса „домоуправител“); такса за текуща поддръжка, вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ и определените с Решение на Общото събрание вноски за ремонти, когато такива били предвидени. Размерът на таксите се определял по реда, предвиден в ЗУЕС, като таксата за управление била определена с подписания между професионалния домоуправител и етажната собственост договор за управление по реда па ЗУЕС. Таксата за текуща поддръжка била определена с решение, прието от собствениците в етажната собственост, на проведено общо събрание от 29.04.2024 г., в размер на 5,00 лева за обитателите от първия и втория етаж и в размер на 10,00 лева на обитател за всички останали. На същото общо събрание било прието и решение, за компенсиране на натрупания дефицит в касата на етажната собственост, в продължение на две години да се събира допълнителна такса в размер на 3,00 лева на обитател, независимо от етажа. Вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ била определена в размер на 1 % от MP3.

Таксите имали периодичен, ежемесечен характер. Тъй като жилището на ответника било необитаемо, за същото се начислявала такса за текущи разходи като за един обитател.

Таксата се начислявала, считано от м. 01.2024 г., от която дата било изменението на чл. 51, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост. Ответникът като собственик на самостоятелен обект в етажната собственост, от м. юли 2024 г. до момента не бил заплащал дължимите към етажната собственост такси и вноски.

Като лице, на което по силата на чл. 23, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС било вменено да организира изпълнението на взетите от Общото събрание на собствениците решения, ищецът правил опити да установи контакт с ответника, изпратил покана е изх. № 007/18.02.2025 г., която се върнала с отметка „непотърсена“, установил по надлежния ред постоянен и настоящ адрес на същия.

Бездействието от страна на ответника породило правния интерес от образуване на производство по реда на чл. 410 от ГПК, като била издадена Заповед за изпълнение по ч. гр. д. № 659 по описа за 2025 г. на Районен съд Разград, връчена на длъжника по реда на чл. 47 от ГПК, поради което с Разпореждане № 1930 от 23.06.2025 г. съдът указал на ищеца в едномесечен срок да предяви иск за установяване на вземането си.

Исковата молба и доказателствата към нея са връчени на ответника, който в подадения в срока по чл. 131 от ГПК отговор, чрез назначения му особен представител, изразява становище за недопустимост, евентуално – неоснователност на исковите претенции.

Сочи, че от представените протоколи от проведени Общи събрания на етажната собственост от 05.11.2019 г. и от 29.04.2024 г. не се установявало присъствието на законоустановеното мнозинство, изразено в идеални части от общите части на етажната собственост, както за провеждането на Общото събрание от 2019 г., така и на това от 2024 г., както и при вземането на съответните решения, като: 1) брой обекти (апартаменти) в етажната собственост на вх. А и 2) идеалните части на всеки един обект в етажната собственост от общите части на сградата, като при неналичие на данни по документите за собственост, не бил налице одобрен от Общото събрание на етажната собственост списък на изчислените по реда на чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС идеални части от общите части на сградата, поради което ищецът не доказвал своята легитимност, която ответникът оспорва.

Не били приложени присъствени списъци, неразделна част от протоколите от 29.04.2024 г. и от 05.11.2019 г., удостоверяващи собственоръчно изписване на имената и положените подписи на присъстващите, както и не било ясно с оглед протокола от 05.11.2019 г., участващият в ОС на 29.04.2024 г. представител за ап. 12 дали бил собственик или наемател, който имал право само на съвещателен глас. Не били приложени и всички документи, удостоверяващи спазване на законоустановените изисквания по свикване на ОС, в т.ч. и обявен дневен ред.

При проведеното на 29.04.2024 г. Общо събрание на собствениците в етажната 2 собственост с административен адрес в ********************, било взето решение за възлагане управлението на етажната собственост на професионален домоуправител „Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ ЕООД ********, поради което бил необходим законоустановен кворум по чл. 17, ал. 2, т. 7, пр. 3 от ЗУЕС, респ. - чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС, като решението следвало да бъде взето с мнозинство повече от 50 % ид. ч. от общите части на етажната собственост.

Счита за спорна и легитимността на всяко друго взето решение по протокола от 29.04.2024 г., считано от т. 4 до края му, по които били взети две решения съгласно чл. 17, ал.

2, т. 8 от ЗУЕС – 51 % ид. ч. от ОЧС за решение по чл. 51, ал. 9 от ЗУЕС и чл. 17, ал. 2, т. 4 от ЗУЕС с изискуемо мнозинство от 75 % ид. ч. от ОЧС.

На следващо място, от представената Справка № 210935/12.02.2025 г. от Агенция по вписванията за вписванията, отбелязванията и заличаванията по партидата на имот с идентификатор ***, не било ясно какво е придобил ответникът през 2017 г., след като през 2022 г. придобил ½ ид. ч. от въпросния имот, поради което счита, че бил неясен обемът на правото му на собственост.

По претенциите на ищеца за заплащане на такса „Текущи разходи“, счита нормата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС за императивна, като съгласно изр. 2-ро за самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се заплащат разходите за управление и разходите за поддържане в размера, който е определен за един собственик, ползвател или обитател. В този смисъл ищецът не доказвал пребиваване на ответника за не повече от 30 дни в рамките на календарната година, за да възникне задължение за плащане на разходите по смисъла на § 1, т. 11а от ДР на ЗУЕС.

По отношение на вноските за Фонд „Ремонт и обновяване“, по протокола от 05.11.2019 г. било взето решение, същите да бъдат не по-малко от 1 % от MP3 за страната, съгласно чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС, но то не било потвърдено на събранието от 29.04.2024 г., т.е. нямало решение по този пункт, при нищожност на всички взети решения от тази дата.

Претенцията за допълнителни разходи в общ размер на 42,00 лв. не било ясно от къде идва, какъв по вид плащания съдържа и в какъв размер. Към книжата било приложено Искане за плащане, в което фигурирало перо „Допълнителни разходи ЕС“, но с начална дата 01.04.2025 г., за плащане за 4 месеца, считано от м. април до м. юли 2025 г., т.е. това било допълнително предявеното вземане, но за предходния период не бил налице документ. Ако ищецът имал предвид приемането на решение по т. 4 по Протокола от 29.04.2024 г. за отсрочено плащане, то за претендирания период от 13 месеца х 3,00 лв./човек, сумата била 39,00 лв., а не 42,00 лв. За вземането на такова решение изискуемото мнозинство било 75 % ид. ч. от ОЧС, съгласно чл. 17, ал. 2, т. 4 от ЗУЕС.

Счита още, че възможността за поддържането на общите части да се възлага по договор между етажните собственици и трето лице била предвидена в чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС, но в нито един от представените от ищеца протоколи ОС не било взело конкретно решение за конкретни параметри на договора. Сключените договори както от 2019 г., така и от 2024 г. не били одобрени с решение на ОС, съгласно чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС.

С оглед изложеното сочи, че решенията и действията на органите на управление на етажната собственост не са задължителни за ответника, доколкото били налице нарушения на императивните разпоредби на ЗУЕС при вземане на решения с квалифицирано мнозинство, поради което ответникът не дължал плащане по предявените претенции.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено от фактическа страна следното:

Ищецът

Етажна собственост с административен адрес

******************************** се представлява от професионален домоуправител въз основа на сключен договор по реда на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС, съгласно решение на ОС на ЕС от 29.04.2024 г. и Договор за възлагане на управлението от 25.07.2024 г. Ответникът Ш. А.

А. е собственик на самостоятелен обект с идентификатор *** в етажната собственост, представляващ апартамент № 9 на ет. 3, съгласно нотариален акт за покупкопродажба № 2 от 02.06.2017 г., том 2, рег. № 1200, дело № 127/2017 г. на нотариус № 380 с район на действие РС Разград и нотариален акт за покупко-продажба № 54 от 29.07.2022 г., том II, рег. № 4416, дело № 224/2022 г. на нотариус № 312 с район на действие РС Разград. С 3 договор от 29.07.2024 г. Етажната собственост е възложила на „Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ ЕООД управлението на общите части в етажната собственост за срок от 24 месеца, считано от 01.11.2023 г. при възнаграждение в размер на 5 лв. без ДДС, съответно – 6 лв. с ДДС, за всеки самостоятелен обект в същата от 3-ти до 6-ти етаж.

На общо събрание на ЕС на 29.04.2024 г. е определена таксата за текущи разходи в размер на 10 лв. на обитател от 3-ти до 6-ти етаж, като собствениците на необитаемите апартаменти заплащат такса за текущи разходи като за един обитател, считано от м. май 2024 г. Взето е решение и за компенсиране на натрупан дефицит, в продължение на две години, считано от 01.05.2024 г. да се събира допълнителна такса в размер на 3 лв. на човек, независимо от етажа на обитаване. Вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ е в размер на 1 % от размера на минималната работна заплата. По делото не са представени доказателства за атакуване на решенията на ОС на ЕС по установения в ЗУЕС ред и същите са влезли в сила, поради което подлежат на изпълнение от етажните собственици и обитатели.