Решение № 152 от 11.04.2023, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 152 гр. гр.Несебър, 11.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: П.Сл.П. при участието на секретаря Р.Г.М. като разгледа докладваното от П.Сл.П. Гражданско дело № 20222150100772 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.280 и чл.79 от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът „А.М.“ ООД, ЕИК ................., със седалище и адрес на управление: град В., район П., улица .................... № 5, представлявано от управителя А.М.Т., твърди в исковата си молба, че ответникът А.В.К. роден на ......., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес в Република България: град С.В., местност „...............“, комплекс „................“, етаж 6, ап...., община Несебър, Код по Булстат ................, е собственик на Апартамент № ..., находящ се на шести етаж, със застроена площ от 50,42 кв.м., с кадастрален идентификатор ***...., разположен в Апартаментен хотел „................“, построен в Поземлен имот с идентификатор ***, както и че на 18.06.2015г. между ответника, от една страна в качеството му на възложител, и „З.Ф.“ ЕООД, от друга страна в качеството му на изпълнител, е сключен договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване. С този договор ответникът е възложил, а изпълнителят е приел и се е задължил срещу заплащане да управлява, поддържа и обслужва организационно, технически и административно съоръженията и обектите за общо ползване, разположени в апартаментен хотел „................“. Ответникът от своя страна се е задължил да заплаща на изпълнителя годишна такса в размер на 556 евро с включен ДДС, за забава в плащането между страните е уговорена неустойка в размер на 0,5% за всеки ден забава, но не повече от 30% от размера на съответната дължима такса. На 18.06.2018г. е сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищния комплекс 1

„................“, с който „З.Ф.“ ЕООД е възложил на „А.М.“ ООД извършването на всички необходими дейности по поддръжка и управление, съгласно подписани индивидуални договори между съответния собственик, от една страна като възложител, и „З.Ф.“ ЕООД, от друга страна като изпълнител, както и събирането на всички други суми, дължими от собствениците във връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и други, неупоменати в договора. За сключването на този договор всички собственици в комплекса, включително и ответника, са били надлежно уведомени от страна на „З.Ф.“ ЕООД, като едновременно с него им е била изпратена и банковата сметка с титуляр „А.М.“ ООД, по която да се извършват плащанията. В исковата молба се твърди, че от страна на изпълнителя по договора/ите е било налице пълно и точно изпълнение на поетите задължения, като е извършвал дейностите по поддръжка на з.................. площи, поддръжка, стопанисване и осигуряване ползването на басейна в комплекса, целогодишно извършване на техническа поддръжка на общите части и съоръженията в комплекса, санитарнохигиенно обслужване, заплащане на разходи за електричество, в това число за осветление, асансьори, басейн, вода в общите части. Ответникът не е заплатил дължимите суми в срока по договора, включително и след неговото изтичане, т.е. след като е изпаднал в забава.

Ищецът моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата в размер на 556 евро, представляваща неплатена годишна такса поддръжка, дължима за 2021г., ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска, и договорна неустойка в размер на 166,80 евро, и сумата в размер на 556 евро, представляваща неплатена годишна такса поддръжка, дължима за 2022г., ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска, и договорна неустойка в размер на 166,80 евро.

В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, се отрича страните да се намират в облигационно отношения. Липсва изрично съгласие от страна на ответника А.В.К. за заместване на изпълнителя „З.Ф.“ ЕООД по смисъла на чл.102 от ЗЗД, поради което липсва валидно сключен договор между ответника и ищеца „А.М.“ ООД. Освен това договорът, сключен от ответника, е с оглед личността на изпълнителя – „З.Ф.“ ЕООД, оспорва и уведомлението за сключения между „З.Ф.“ ЕООД и „А.М.“ ООД договор да е достигнало до ответника, като наред с това счита този договор между двете дружества за нищожен. Посочва и разпоредби от договора, които счита, че противоречат на такива от ЗУЕС. Отбелязва и че „................“ в к.к. .................. не представлява жилищен комплекс от затворен тип, поради което е неприложим режима по чл.2 от ЗУЕС за управление на общите части, както и че инвеститор в комплекса е „..................“ ЕООД, който е собственик на терена. Счита, че договорът между „З.Ф.“ ЕООД и А.В.К. е нищожен поради противоречието му със закона – чл.2, във връзка с § 1, т.3 от ЗУЕС и чл.161 от ЗУТ, с чл.34 от ЗУЕС, или при заобикаляне на закона – чл.1, във връзка с чл.9, чл.10 и чл.31 от ЗУЕС. Моли исковете да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани.

В съдебно заседание ищцовото дружество се представлява от законния си представител и от процесуален представител, който заявява, че поддържа предявените искове и моли за тяхното уважаване. В писмено становище, подадено от ищцовата страна по 2 повод отговора на исковата молба, се оспорва довода за липса на валидна облигационна връзка между страните по делото. Твърди, че ищцовото дружество е страна по спорното материално правоотношение от 18.06.2018г., когато е сключил договора със „З.Ф.“ ЕООД.

За сключването на този договор, с който са прехвърлени права и задължения, ответникът е уведомен от „З.Ф.“ ЕООД, който наред с това е упълномощил ищеца, който също да уведоми за този факт етажните собственици. За договора между двете дружества посочва, че той има за предмет прехвърляне на правоотношение като в една част има характеристика на договор за заместване в дълг, тъй като се съчетават правилата на цесията и на заместването в дълг. Ответникът от своя страна е дал съгласието си за това заместване в дълг още със сключването от негова страна на договора със „З.Ф.“ ЕООД и по силата на чл.16 от същия, и който договор не е сключен с оглед личността на изпълнителя. Ищецът предявява свои права в процеса и не се явява процесуален представител на това дружество, с което ответникът е договарял. По отношение на довода на ответната страна за нищожността на сключения от ответника договор на сочените основания отбелязва, че в исковата молба не се твърди комплексът да представлява жилищен такъв от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, както и че с оглед свободата на договаряне не съществува пречка етажните собственици да сключват договори, с които да уреждат отношенията във връзка с управление и поддържане на общите части на етажната собственост, след като с договорите не се създават други органи на управление извън предвидените в ЗУЕС. Този договор съчетава елементи на договор за поръчка (организация на вътрешния ред, организиране и управление на платените услуги) и на договор за изработка (техническа поддръжка, осигуряване на охрана в комплекса, организиране на почистване и санитарно-хигиенна поддръжка), поради което договорът не е сключен на основание чл.2, ал.1 от ЗУЕС, който предвижда единствено управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип. Освен това, наред с общите части, договорът има за предмет и обектите и съоръженията в комплекса, т.е. с него не се цели забранен от закона резултат. Същевременно за „................“ не е провеждано общо събрание на етажната собственост, на което да са вземани решения, с които етажните собственици да са били задължени да заплащат средства за такса поддръжка и управление или за ремонти на сградата или подобрения. Разходите за тези дейности се заплащат единствено от ищеца. За ирелевантен намира факта чия собственост е поземленият имот, в който е разположен комплекса, като от значение за делото е изпълнението на задълженията към собствениците по силата на сключените от тях индивидуални договори, с което им се предоставя възможност да ползват площите и съоръженията в комплекса. Разпоредбите на ЗУЕС са неприложими, тъй като отношенията между страните по делото не се уреждат въз основа на решения на общо събрание на етажната собственост, а на процесният договор, който намира за действителен.

Ответникът не се явява в съдебно заседание, представлява се от особен представител, който заявява, че поддържа отговора на исковата молба, включително и твърденията, че уведомяването за сключения договор между ищеца и „З.Ф.“ ЕООД не е връчвано на ответника, като този договор не представлява нито цесия нито заместване в 3 дълг; ответникът не е давал съгласие за такова заместване в дълг. Уточнява, че не се противопоставя на твърдението на ищеца за извършените от него дейности в комплекса по управление и поддръжка на общите части и обектите и съоръженията в незастроената част, но намира за ирелевантни по отношение на ответника разходите, които ищецът е извършвал за тези дейности. С отделна писмена молба моли исковете да бъдат отхвърлени. При условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на заплатеното от ищеца адвокатско възнаграждение.

Въз основа на събраните по делото доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

По силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.06.2015г., обективиран в нотариален акт № 64, том III, рег.№ ...., дело № .../2015г. на нотариус .............. с рег.№ ... на НК и район на действие Несебърския районен съд, по който договор ответникът А.В.К. има качеството на купувач, същият е придобил правото на собственост върху следния недвижим имот, а именно: Апартамент № ..., находящ се на шести етаж (кота +14.00), със застроена площ от 50,42 кв.м., като площта на апартамента, ведно с прилежащите му общи части възлиза на 57,87 кв.м., представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***...., с адрес на имота: град С.В., местност „...............“, апартаментен хотел „................“, етаж 6, ап...., с предназначение на самостоятелния обект:

Жилище, апартамент; брой нива на обекта – 1, с площ по документ 50,42 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – *** и ***, под обекта – ***, над обекта – няма, ведно с числящите се към него 1.073%, равняващи се на 7,45 кв.м. идеални части от общите части на апартаментен хотел „................“, със застроена площ от 886 кв.м., с разгъната застроена площ от 5 315,16 кв.м., представляваща самостоятелна сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град С.В., община Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение със заповед № КД-14-021965/06.12.2013г. на Началника на СГКК-Бургас, с адрес на имота: град С.В., местност „...............“, апартаментен хотел „................“, с брой етажи: 6, с предназначение: апартаментен хотел, изграден съгласно одобрените на 14.03.2012г. технически инвестиционни проекти и издадено Разрешение за строеж № 22 от 15.03.2012г. на Главния архитект на Община Несебър, в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град С.В., община Несебър, одобрени със Заповед № РС-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота: град С.В., местност „...............“, с площ от 2 965 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: „за курортен хотел, почивен ден“, ведно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху поземления имот.

В деня на сключването на прехвърлителната сделка е сключен и Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариална заверка на подписите рег.№ .... от 19.06.2016г. на нотариус .............. с рег.№ ... на НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванията с 4 вх.рег.№ .... от 23.06.2015г., Акт № 67, том 3 по силата на който договор възложителят