Решение № 162 от 07.08.2026, Районен съд - Първомай

РЕШЕНИЕ

№ 162 гр. Първомай, 07.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЪРВОМАЙ, ПЪРВИ СЪДЕБЕН СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Радина В. Хаджикирева при участието на секретаря Венета Ж. Хубенова като разгледа докладваното от Радина В. Хаджикирева Гражданско дело № 20255340100471 по описа за 2025 година

Предявен е иск от К. К. Х. срещу Д. Й. Д. и В. Й. Л. с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 28.06.2020 г. предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: 41/48 ид. ч. от УПИ II-578 в кв. 66 по плана на с. Искра, общ. Първомай, целия с площ от 1200 кв. м., при съседи: улица, УПИ III-579, УПИ IV-580, УПИ VIII-584 и УПИ I-577, ведно с построените в него две сгради с площ от 64 кв. м. и 58 кв. м., до размера на 1/2 ид. ч.

Ищецът твърди, че заедно с брат си Г. К. Х. е наследник на майка си Т.И.Х., починала на 21.05.2025 г. Посочено е, че на 28.06.2020 г. наследодателят му Т.И.Х. сключила предварителен договор с ответниците Д. Й. Д. и В. Й. Л., по силата на който последните поели задължение да й продадат следния недвижим имот: 41/48 ид. ч. от УПИ II-578 в кв. 66 по плана на с. Искра, общ. Първомай, целия с площ от 1200 кв. м., ведно с построените в него две сгради с площ от 64 кв. м. и 58 кв. м. Поддържа се, че уговорената продажна цена в размер на 5000 лв. била изплатена на ответниците в деня на подписване на предварителния договор. Уговорен бил срок за сключване на окончателния договор до три месеца от подписване на предварителния, но не по-късно от 30.09.2020 г. Твърди, че до смъртта на майка му през 2025 г. ответниците не изпълнили задължението си да й прехвърлят собствеността върху имота. Предвид всичко изложено предявява иск в качеството си на наследник на купувача по предварителния договор за обявяването му за окончателен досежно придобитата по наследство 1/2 ид. ч. По тези съображения моли да бъде уважен предявеният иск.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответниците Д. Й. Д. и В. Й. Л., с който изразяват становище за неоснователност на предявения иск. Оспорват наличието на валидно сключен предварителен договор между тях и наследодателя на ищеца, като твърдят, че нито те, нито наследодателят на 1 ищеца са подписвали същия. Посочено е, че процесният имот бил продаден на А. П.

А., с която ищецът живеел на семейни начала, на 17.09.2020 г. Тъй като ищецът през този период имал множество парични задължения към различни физически и юридически лица в България и Нидерландия, продажната цена била осигурена от А. А. и нейния баща. Посочено е, че ищецът присъствал при заплащането на паричната сума от 5000 лв., но тя била заплатена на ответниците от А. А.. Поддържа се още, че в деня на изповядване на сделката пред нотариус в гр. Първомай – 17.09.2020 г., ищецът бил пред сградата на нотариалната кантора. Твърди се, че дори да е налице предварителен договор, той не би могъл да бъде обявен за окончателен поради прехвърляне на собствеността върху процесния имот на А. А.. Посочено е, че нямало съмнение до момента на изповядване на сделката, че купувач е А. А., а не майката на ищеца Т.Х..

Това се потвърждавало и от факта, че А. А. била придобила чрез договор за покупкопродажба и останалите 7/48 ид. ч. от процесния имот от другите наследници. По тези съображения моли да бъде отхвърлен предявеният иск.

Третото лице помагач на страната на ответниците А. П. А. изразява становище за неоснователност на предявения иск.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Чрез конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД едната от страните по предварителния договор иска от съда да замести липсващата воля на другия контрагент, като прогласи сключения договор за окончателен и по този начин се породят предвидените за съответния вид окончателен договор правни последици – облигаторен и вещно-транслативен ефект. В случая се касае за едно особено исково производство, в което съдът дължи проверка дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – арг. чл. 363 ГПК. Т. е. съдът дължи идентична проверка на обстоятелствата, свързани с принадлежността на правото на собственост в патримониума на прехвърлителя – каквато би направил нотариусът в нотариалното производство. С оглед на това, за да бъде уважен предявеният иск и да бъде реализирано потестативното (преобразуващото) право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е необходимо в обективната действителност да са налице следните материални предпоставки (юридически факти): 1) наличието на валидно сключен предварителен договор, в който да са налице уговорки относно съществените условия на окончателния договор – страните, предмет и цена; 2) прехвърлителят по договора да е собственик на имота; 3) приобретателят да е изправна страна по договора.

От приложения Нотариален акт за покупко-продажба № 38 от 22.08.1964 г., т.

II, дело № 221/1964 г. на РС Първомай се установява, че Д.Г.С. е придобил дворно място от 1248 кв. м. заедно с построените в него къща и второстепенна постройка, находящо се в с. Искра, общ. Първомай, съставляващо парцел № II-84 от кв. 31.

Доколкото към момента на извършване на придобивната сделка Д.Г.С. е бил в брак с В.Й.С., имотът е станал съпружеска имуществена общност на основание чл. 13, ал. 1 СК от 1968 г. (отм.). Това е така, тъй като съгласно разпоредбата на чл. 103 СК от 1968 г. (отм.) правилата на този ĸoдeĸc относно имуществените отношения между съпрузите се прилагат и за имуществата, придобити преди влизането му в сила от съпрузи при заварени бpaĸoвe. От съвкупната оценка на представените по делото доказателства се изяснява още, че на този имот съответства УПИ II-578 в кв. 66 по действащия регулационен план на с. Искра, общ. Първомай, утвърден със Заповед № 2

308 от 1971 г., целия с площ от 1220 кв. м., с административен адрес: ****, ведно с построените в него жилищна сграда с площ от 64 кв. м. и второстепенна постройка с площ от 58 кв. м.

Видно от удостоверение за наследници изх. № 595 от 08.07.2026 г. Д.Г.С. е починал на 30.09.1999 г., като е бил наследен от съпругата си В.Й.С., сестра си П.Г.Б. и низходящите на починалите преди него братя и сестри – Н.Х.Х., Д.Х.К., Г.Н.С., Н.И.С. и Е.И.Н.. От това следва, че на основание чл. 8, ал. 1 ЗН и чл. 9, ал. 2 ЗН след смъртта му преживялата съпруга В.Й.С. е получила 2/3 от притежаваната от него 1/2 ид. ч. от правото на собственост върху горепосочения имот или 2/6 ид. ч., а останалите наследници са придобили общо 1/6 ид. ч. Тъй като преживялата съпруга В.Й.С. е притежавала 1/2 ид. ч. от правото на собственост върху процесния имот на лично основание, то тя е станала собственик на общо 5/6 ид. ч. от същия.

С договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 112 от 03.12.2015 г., т. VII, рег. № 5956, нот. д. № 1301/2015 г. по описа на нотариус Н.К. с район на действие РС Първомай, Г.Н.С. – наследник на Д.Г.С., се е разпоредил с притежаваната от него 1/24 ид. ч. от имота, предмет на иска, в полза на преживявалата съпруга В.Й.С.. Следователно след тази сделка последната е притежавала общо 42/48 ид. ч. от недвижимия имот.

От удостоверение за наследници изх. № 596 от 08.07.2026 г. се установява, че В.Й.С. е починала на 28.03.2016 г., като е била наследена от двете си сестри – ответниците В. Й. Л. и Д. Й. Д., които на основание чл. 8, ал. 1 ЗН са придобили по 21/48 ид. ч. от процесния имот.

Съгласно предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.06.2020 г. ответниците Д. Й. Д. и В. Й. Л. са се задължили да прехвърлят на Т.И.Х. притежаваните от тях 41/48 ид. ч. от УПИ II-578 в кв. 66 по плана на с. Искра, общ.

Първомай, целия с площ от 1200 кв. м., ведно с построените в него две сгради с площ от 64 кв. м. и 58 кв. м. срещу заплащане на сумата от 5000 лв. Посочено е, че продажната цена била изплатена изцяло и в брой от купувача на продавачите при подписване на предварителния договор. Постигнато е съгласие окончателният договор да се сключи в срок до три месеца от подписване на настоящия договор, но не покъсно от 30.09.2020 г. С оглед обстоятелството, че ответниците са заявили, че подписите, положени върху предварителния договор за покупко-продажба, не са изпълнени от сочените за техни автори лица, на основание чл. 193 ГПК съдът е открил производство по оспорване автентичността на този документ в частта относно положените подписи от продавачите и купувача. В тази връзка и тъй като ответниците не са изпълнили задължението си да внесат депозит за назначената съдебно-почеркова експертиза, а впоследствие са оттеглили това свое искане, съдът приема, че не е доказано оспорването на истинността на този документ.

На 17.09.2020 г. ответницата Д. Й. Д. е прехвърлила на третото лице помагач А.

П. А. по силата на Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 67, т. III, рег. № 3683, нот. дело № 438/2020 г. по описа на нотариус Н.К. с район на действие РС Първомай собствената си 1/48 ид. ч. от процесния УПИ II-578 в кв. 66 по регулационния план на с. Искра, общ. Първомай, целия с площ от 1220 кв. м., ведно с построените в него полумасивна жилищна сграда със застроена площ от 64 кв. м. и полумасивна сграда със застроена площ от 58 кв. м., а на същата дата по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 68, т. III, рег. № 3702, нот. дело № 439/2020 г. по описа на нотариус Н.К. с район на действие РС Първомай двете ответници Д. Й. Д. и В. Й. Л. са се разпоредили в полза на третото лице помагач А. П.

3

А. с останалите притежавани от тях общо 41/48 ид. ч. от същия този недвижим имот.

Видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 129 от 10.03.2022 г., т. I, рег. № 0833, нот. дело № 119/2022 г. по описа на нотариус Н.К. с район на действие РС Първомай наследниците на Д.Г.С. – Н.Х.Х., Д.Х.К., Д.Н.С., И.Н.С., Е.И.Н., В.А.Г., В.А.Б., П.Г.Б., А. Г. Г. и З.А.С., са прехвърлили на третото лице помагач А. П. А. останалите общо 6/48 ид. ч. от процесния имот. Следователно към датата на подаване на исковата молба – 27.06.2025 г., третото лице помагач А. П. А., освен че е била придобила 41/48 ид. ч. от УПИ II-578 в кв. 66 по регулационния план на с. Искра, общ. Първомай, предмет на предварителния договор за покупко-продажба, е била станала едноличен собственик на целия недвижим имот.

От представеното удостоверение за наследници изх. № 162030 от 01.07.2025 г. се изяснява, че купувачът по предварителния договор Т.И.Х. е починала на 19.05.2025 г., като е била наследена от двамата си синове – Г. К. Х. и ищеца К. К. Х..

С оглед всичко изложено съдът приема, че от събраните доказателства действително се установява, че между наследодателя на ищеца Т.И.Х., от една страна, и ответниците Д. Й. Д. и В. Й. Л., от друга, на 28.06.2020 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на 41/48 ид. ч. от УПИ II-578 в кв. 66 по регулационния план на с. Искра, общ. Първомай. Уговорено е окончателният договор да бъде сключен в срок до 30.09.2020 г., като изрично е посочено, че продажната цена в размер на 5000 лв. е изплатена при подписване на предварителния договор. Тълкувайки тези уговорки във връзка една с друга, следва, че контрагентите са постигнали съгласие да сключат окончателен договор до 30.09.2020 г., като до този момент продавачите е следвало да прехвърлят собствеността върху описания недвижим имот на купувача. Тъй като такъв договор не е бил сключен, а на 19.05.2025 г. купувачът Т.И.Х. е починала, ищецът в качеството на неин законен наследник е упражнил преобразуващото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да иска по съдебен ред обявяването на предварителния договор за окончателен досежно наследствената му 1/2 ид. ч.

С оглед всичко изложено съдът намира, че между ответниците и наследодателя на ищеца е съществувал валидно сключен предварителен договор и последният е бил изправна страна по същия, но към момента на предявяване на иска за сключване на окончателен договор продавачите вече са били загубили собствеността по отношение на недвижимия имот – предмет на предварителния договор. В тази връзка константна е съдебната практика, че само придобитите вещни права преди вписване, вкл. и на исковата молба по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, са протИ.поставими на ищеца. Затова, ако във времето между сключване на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и предявяването на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД продавачът престане да бъде собственик на този имот по силата на валидна отчуждителна сделка, то искът за сключване на окончателен договор се явява неоснователен, като принадлежността на правото на собственост следва да се преценява към момента на постановяване на съдебното решение (така Решение № 220 от 30.03.2011 г. на ВКС по т. д. № 895/2009 г., II т. о.). Решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД като всяко съдебно решение поражда сила на пресъдено нещо между страните по спора и частните им правоприемници, придобили права в хода на производството, но тъй като е конститутивно и изменя вещни права, то легитимира купувача по предварителният договор за собственик така, както и купувачът по сделка. Колизията на права между преобретателя по вписана сделка с обещателя в нотариална форма и приобретателя по съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да се разреши от поредността на вписванията. Ако сделката е вписана след исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и решението е отбелязано в шестмесечния срок, на 4 основание чл. 113 и чл. 115 ЗС, решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е противопоставимо на преобретателя по сделката. Ако обаче сделката в нотариална форма е вписана преди исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, решението по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е непротИ.поставимо на приобретателя по сделката. Същият е ефекта и ако отпадне действието на вписването на исковата молба поради това, че решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е вписано повече от шест месеца след влизането му в сила – чл. 115, ал. 2 ЗС (така Решение № 35 от 27.05.2020 г. на ВКС по гр. д. № 3133/2019 г., I г. о.).