Решение № 4892 от 21.09.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4892 гр. София, 21.09.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-8 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Стефан Кюркчиев при участието на секретаря Цветелина П. Д. Кочовски като разгледа докладваното от Стефан Кюркчиев Гражданско дело № 20211100112499 по описа за 2021 година

Съдът е сезиран с иск с правно осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Ищецът М. Д. М., поддържа твърдение, че на 14.03.2012г. сключил с ответниците И. К. М. и М. К. П. предварителен договор за покупко-продажба на ½ идеална част от недвижим имот, представляващ имот с пл. № 2182 от кв.

4 по регулационен план на гр. София, местност СПЗ „Слатина юг“ по КВС на землището на с. Горни Богров, с площ от 2752 кв. м., със съседи по скица: от четири страни имот с пл. № 347. Срокът за изпълнение на произтичащото от предварителния договор задължения за ответниците изтекъл още на 17.06.2016г., според клаузата на чл. 7, ал. 3 от процесния договор. До предявяването на иска, ответниците не изпълнли договорното си задължение, поради което те изпаднали в забава, а за ищеца възникнал правен интерес да предяви конститутивен иск - за обявяване на предварителния договор, за окончателен. При изложените фактически твърдения, ищецът претендира за обявяване на процесния договор за окончателен и претендира за осъждане на ответниците да му заплатят направените съдебни разноски.

Исковата претенция не е оспорена от ответниците И. К. М. и М. К. П..

След връчване на препис от исковата молба и доказателствата, нито един от двамата ответници не е изразил изрично становище по допустимостта и 1 основателността на иска.

Съдът, като прецени становищата на страните, взети предвид съобразно събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

Съдържанието на приет като доказателство Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имоти от 14.03.2012г. /на стр.26-28 от настоящото дело/ установява сключването на предварителен договор между ищеца М. Д. М. от една страна, в качеството на купувач и И. К. М. и М. К. П., в качеството на продавачи, както и факта, че е насочен към сключването на бъдещ (окончателен) договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Съдържанието на споменятият предварителен договор установява същественото съдържание на бъдещия окончателен договор, основано на съгласието на страните за възмездно прехвърляне на собствеността върху ½ идеална част от недвижим имот, представляващ имот с пл. № 2182 от кв. 4 по регулационен план на гр. София, местност СПЗ „Слатина юг“ по КВС на землището на с. Горни Богров, с площ от 2752 кв. м., със съседи по скица: от четири страни имот с пл. № 347. Установява се, че страните са уговорили продажна цена в размер на 4 200 лева, платима на две отделни вноски, както следва: 2 000 лева, платими в брой в деня на подписване на предварителния договор и 2 200 лева, платими в брой в деня на сключване на окончателен договор за покупко-продажба, под формата на нотариален акт и вписването му в Агенция по вписванията. Съгласно уговореното в договора окончателният договор следвало за бъде сключен в срок до 17.06.2016г.

В чл. 3, ал. 1, б. „а“ от предварителния договор е посочено, че същият служи за разписка за заплатаената в брой първа вноска в размер на 2 000 лева.

От приетия като доказателство Нотариален акт за възстановено право на собственост на земеделска земя съгласно ЗСПЗЗ и по наследство № 19, том XIIІ, рег. № 28 184, дело № 2275/2008г. на нотариус В.Б., с район на действие Районен съд – София, вписан в регистъра на НК с рег. № 302, се установява, че на 04.11.2008г., въз основа на представени писмени доказателства на основание чл. 587 от ГПК, по наследство и на основание решение по чл. 14, ал. 1 от ЗСПЗЗ с № 114/25.04.2007г. за възстановяване на правото на собственост на земи в съществуващи или възстановими реални граници в землището на Слатина на ОСЗГ община Панчарево ЕКАТТЕ 75263, област 2

София-град, влязло в законна сила на 28.05.2007г., са признати за съсобственици на процесния недвижим имот в съответните квоти следните лица: И.С. М.а, като собственик на 2/6 идеални части, М. Д. М., като собственик на 2/6 идеални части, М. К. П., като собственик на 1/6 идеална част, И. К. М., като собственик на 1/6 идеална част.

От съдържанието на приетия като доказателство Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 20, том XIII, рег. № 28 185, дело № 2276/2008г. на нотариус В.Б., с район на действие Районен съд – София, вписан в регистъра на НК с рег. № 302, се установява, че на 04.11.2008г. И.С. М.а дарява на своя внук Д.М. М. 1/6 от общо притрежаваните от нея 2/6 идеални части от процесния имот.

От съдържанието на приетия като доказателство Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 21, том XIII, рег. № 28 186, дело № 22776/2008г. на нотариус В.Б., с район на действие Районен съд – София, вписан в регистъра на НК с рег. № 302, се установява, че на 04.11.2008г. И.С.

М.а дарява на своите внуци М. К. П. и И. К. Павлов при равни квоти останалите

1/6 идеални части от процесния имот, или по 1/12 на всеки от тях.

Приетата като доказателства по делото кадастрални скица с № 15-3819126.01.2023г. изд. от СГКК – София, при АГКК /лист 34 от делото/ сочи индивидуализиращите белези на процесния поземлен имот, а именно: поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-138/24.07.2017г. на ИД на АГКК, адрес на поземления имот: гр. София, район Слатина, ул. Проф.

******* *******, с площ 2 753 кв. м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване – за друг вид застрояване, предишен идентификатор няма, номер по предходен план – 2182, кв. 4, при съседи – ***, ***. В скицата като съсобственици са отразени и двамата ответници – И. К. М. и М. К. П..

От съдържанието на прието като доказателство Удостоверение за данъчна оценка на имота по чл. 264, ал.1 от ДОПК, с изх. № 7221009180, изд. на 27.01.2023г. се установява, че данъчната оценка на процесния имот при приключване на устните състезания възлиза на 106 629.20 лева, а за притежаваните ¼ идеални части от И. К. М. данъчната оценка е в размер на 3

26 657.30 лева.

Приетата като доказателство писмена декларация от 14.03.2012г. на Д.М.

М. /на стр. 29 от делото/ мотивира извод за съдържанието на направеното от декларатора изрично писмено изявление с правни последици по чл. 31, ал.1 от ЗС.

При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:

По предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Предявеният конститутивен иск е процесуално допустим.

Предмет на спора е заявеното от ищеца преобразуващо право, чиито правни последици се изразяват в прехвърляне на правото на собственост върху описания в предварителния договор недвижим имот – от патримониума на ответниците, в патримониума на ищеца.

Основателността на иска, който настоящият съд е сезиран да разгледа е обусловена от преценка за правното действие на процесния Предварителен договор от 14.03.2012г., на който се основава ищеца и за правните последици на същия договор в отношенията между страните. Искът би бил основателен, ако договорът е проявил валидно правно действие, ако бъдещият купувач е изпълнил задълженията си и при това – в резултат от осъществената проверка се установи наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността върху процесния недвижим имот, съгласно изискванията на чл. 363 от ГПК.

Събраните в хода на делото писмени доказателства установиха, че между страните е бил сключен валиден предварителен договор, насочен към сделка за покупко-продажба на недвижим имот. Договорът е породил правно действие, доколкото е спазена предвидената от закона (чл.19, ал.1 от ЗЗД) писмена форма за неговата действителност, с оглед спецификата на неговия предмет – възмездно прехвърляне на вещно право на собственост върху недвижим имот, чрез бъдещ договор за покупко-продажба.

Приетият като доказателство Предварителен договор от 14.03.2012г., в който изрично е посочено, че същият служи като разписка за плащането на първа вноска по договора в размер на 2 000 лева, установява изпълнението на задължението за плащане на част от уговорената продажна цена. Остатъкът от тази цена е следвало да бъде заплатен в момента на сключването на 4 планирания от съдоговорителите окончателен договор, а мотивиран извод в такава насока се налага въз основа на постигнатото съгласие за това: плащането да се извърши при сключване на договора под формата на нотариален акт и вписването му в Служба по вписванията.

Към момента на предявяването на иска – 16.06.2021г., е изтекъл уговореният в предварителния договор срок за изпълнение на задължението на ответниците – да прехвърлят на ищеца правото на собственост процесния недвижим имот, който бил 17.06.2016 г.

С оглед съдържанието на приетите писмени доказателства, съдът приема, че ищецът е изпълнил точно и добросъвестно задължението си за начина на плащане на продажната цена, като отчита обстоятелството, че остатъкът от продажната цена – в размер на 2 200 лева е дължим и следва да бъде заплатен при сключването на окончателен договор.

Предявеният иск е основателен и като такъв следва да бъде уважен, като бъде обявен за окончателен ппроцесният предварителен договор за покупко- прожажба. Този извод е мотивиран от една страна от обоснования на база събраните писмени доказателства извод, че са налице предвидените в чл. 363 от ГПК общи предпоставки, както и предвидената от чл. 31, ал.1 от ЗС специална формална предпоставка за възмездно прехвърляне на правото на собственост върху идеална част от съсобствен за продавача недвижим имот /съгласно приетата като доказателство декларация, приложена на стр.29 от делото/.

Съгласно разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК – при обявяване на предварителния договор за окончателен - ищецът следва да бъде осъден да заплати следващите се такси и разноски за прехвърлимото по силата на решението право на собственост върху имота, което в конкретния случай възлиза на общо ½ идеална част. Тези разноски са нотариална такса за прехвърляне на собствеността процесния имот, платима по сметката на Софийски градски съд, чиито размер се определя от чл. 85, ал. 2 вр. с чл. 87 от ЗННД, съгласно раздел ІІ, т. 8, пр. трето от Тарифата към този закон и възлиза общо на 85.10 лева и местен данък за придобиване правото на собственост върху процесния недвижим имот, платим по сметката на съответната териториална Дирекция ПАМДТ при Столична община, чиито размер се изчислява на 1 599.44 лева, съгласно чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ и чл. 35, 5 ал. 2 от Наредба на Столичен общински съвет за определяне на размера на местните данъци (3 % върху оценката на за прехвърляните идеални части от недвижимия имот по силата на настоящото решение).

При това, до заплащането на разноските съдът е длъжен да нареди вписване на възбрана върху имота, а таксите за нея са за сметка на ищеца и следва да бъдат заплатени от него.

Съобразно разпоредбата на чл. 264 ДОПК, прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти се допуска след представяне на писмена декларация от прехврлителя, че няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната му оценка. Според, ал. 4 на същия член, когато прехвърлителят декларира, че има публични държавни и общински задължения, действията по, ал. 1 могат да се извършат след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните държавни и общински вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет.

Ищецът е представил доказателства за липсва на данъчни задължения на ответниците и на имота, като същите имат значение за издаването на препис от решението, доколкото такъв не може да бъде издаден при наличието на непогасени публични задължения.

По отношение на съдебните разноски:

С оглед изхода на процеса, разноските са в тежест на ответника, доколкото обаче ищецът не претендира присъждане на разноски за процесуално представителство и не е направил изрично искане за присъждане на разноски, представляващи заплатена държавна такса върху данъчната оценка на процесните идеални части от недвижимия имот, съдът не следва да му присъди същите.