Решение № 55 от 28.02.2026, Районен съд - Самоков

РЕШЕНИЕ №48

№ 55 гр. С., 28.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – С., ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Адриана Ат. Велева при участието на секретаря Екатерина Вл. Баракова като разгледа докладваното от Адриана Ат. Велева Гражданско дело № 20251870100545 по описа за 2025 година

С.. районен съд е сезиран с искова молба, подадена от О. В. Д., ЕГН **********, срещу К. В. Г., ЕГН **********, с която е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с искане за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на подробно индивидуализиран недвижим имот.

В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че страните по делото са сестри и съсобственици на основание наследствено правоприемство на недвижим имот, а именно еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 6***1.908.***.1 по КККР на гр. С., одобрени със Заповед № РД-183/27.01.2005 г. на изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от 68 кв.м., брой етажи: 1 (един), с адрес на сграда: гр. С., ул. „П. Б.“ № 16, с предишен идентификатор: 6***1.908.***.1, разположена в поземлен имот с идентификатор 6***1.908.***.

Посочва се, че наследодателите на страните (техни родители) – В. П. С., починал на 04.10.2006 г., и А, Л. С., починала на 03.04.2009 г., са били собственици на процесната сграда на основание учредено право на строеж, 1 като сградата е изградена на основание строително разрешение № ***/20.10.1965 г., завършена е и се използва по предназначение.

Посочва се също така, че собственик на имота, върху който е построена сградата, е бил наследодателят на страните в. С., съгласно Нотариален акт № 20, том I, дело 81/1963 г., като към посочения момент имотът представлявал УПИ III-1809, в кв. 129, с площ от 323 кв.м. Съгласно регулационния план на гр. С., одобрен със Заповед № 45/1978 г., изменен през 1988 г., имотът е нанесен като УПИ III-2192 (УПИ XV) с площ от 330 кв. м., в кв. 106а.

Според изложеното в исковата молба УПИ XV, от кв. 106а е отразен в кадастралната карта на гр. С., одобрена през 2005 г. като част от поземлен имот с идентификатор 6***1.908.***, с площ 799 кв.м., а процената сграда е нанесена като сграда с идентификатор 6***1.908.***.1.

Ищецът твърди, че по заявление на страните е изменен планът за регулация на УПИ XV и УПИ XVI от кв. 106а, като поземлен имот с идентификатор 6***1.908.*** е преобразуван в два нови поземлени имота както следва: Поземлен имот с идентификатор 6***1.908.*** с площ от 398 кв.м. и Поземлен имот с идентификатор 6***1.908.*** с площ от 398 кв.м., а процесната сграда е нанесена с нов идентификатор - 6***1.908.***.1.

Твърди се още, че с договор за доброволна делба от 05.09.2018 г. страните са прекратили съществуващата между тях съсобственост по отношение на поземлените имоти, като О. Д. е придобила в собственост поземлен имот с идентификатор 6***1.908.***, а К. Г. е станала собственик на имот с идентификатор 6***1.908.***.

Посочено е още, че ответникът- К. Г. през 2015 г. е придобила собствеността и върху съседен имот с идентификатор 6***1.908.126, като по нейно заявление е изменена кадастралната карта на гр. С. и двата й собствени имота с идентификатори 6***1.908.*** и 6***1.908.126 са обединени в новообразуван поземлен имот с идентификатор 6***1.908.528, с площ 868 кв. м.

Твърди се в исковата молба, че на 05.09.2018 г. страните са сключили споразумение, съгласно чл. 6 на което ищецът има право да изкупи притежаваните от ответника ½ идеални части от правото на собственост от Сграда с идентификатор 6***1.908.***.1, в случай че в останалите имоти на ответника – с идентификатор 6***1.908.*** и идентификатор 6***1.908.126 2

(обединени в новообразувания 6***1.908.528) бъде построена нова сграда.

Твърди се, че съгласно уговорките в споразумението ищецът следвало да уведоми ответника за цената, деня, мястото и часа за сключване на окончателния договор, а ответникът да се яви в посочения ден и час, като имала и правото да оспори предложената цена в срок от три дни. В случай че ответникът не упражни това си право, се считало, че предложените условия са приети.

Ищецът твърди, че след сключване на споразумението К. В. Г. изградила нова жилищна сграда в Поземлен имот с идентификатор 6***1.908.528, завършена през м. август 2024 г. и нанесена в кадастралната карта на град С. с идентификатор 6***1.908.528.2. Поради това О. Д. изпратила на ответника – К. Г., нотариална покана, с която й заявила, че иска да изкупи за сума в размер на 22 150,00 евро притежаваната от последната ½ идеална част от правото на собственост от Сграда с идентификатор 6***1.908.***.1. В уведомлението се съдържала покана за сключване на нотариалния акт за покупко-продажба на процесната идеална част на 04.04.2025 г., в 13.00 ч. при нотариус М. Х. с район на действие Районен съд- С..

Ищецът твърди още, че уведомлението е получено от ответника на 31.01.2025 г., като в срок не е направено възражение, поради което е следвало на да се е яви при нотариус на посочените дата и час и да продаде собствената си ½ идеална част от имота за сумата от 22 150,00 евро. С тези аргументи ищецът счита, че сключеното споразумение представлява предварителен договор за покупко-продажба и е налице правото й да иска обявяването му за окончателен по съдебн ред.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор със становище за неоснователност на предявения иск. Признава се обстоятелството, че страните в производството са сестри, а процесната сграда е съсобствена между тях на основание наследяване. Посочва се, също, че действително е сключено споразумение между страните, но в него те са договорили общо да продадат в срок до пет години процесната сграда по актуална пазарна цена. Вместо това ищецът след повече от шест години самоволно и еднолично променя волята си, като заявява лично желание да закупи съответната ½ идеална част от имота на предложената от нея цена – 21 150,00 евро, за което е изпратена нотариална покана. Ответникът посочва, 3 че е подала отговор на тази нотариална покана, в който е изразила съгласието си за продажба, но за сумата от 31 500,00 евро. Оспорва се споразумението да обвързва страните със силата на предварителен договор, като в случая липсвали задължителните условия: да са ясни страните по бъдещата продажба – продавач и купувач, да е ясен предметът на сделката, продажната цена както и краен срок за сключване на сделката. Поради това се твърди, че не е налице изискуемо право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и искът е неоснователен.

В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца поддържа исковата молба и счита иска за доказан и основателен, като посочва, че сключеното между страните споразумение от 2018 г. представлява предварителен договор за покупко-продажба на ½ идеална част от процесната сграда, като условията по него са конкретизирани в последствие.

Ответникът, чрез процесуалния си представител оспорва иска, като поддържа, че сключеното споразумение не представлява предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.

235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

С протоколно определение от 10.11.2025 г. като безспорно между страните е обявено обстоятелството, че между тях на 05.09.2018 г. е сключено споразумение.

Не са спорни също така и следните обстоятелства: че страните в производството са сестри и съсобственици по наследство на процесната сграда, построена от техните наследодатели; че между тях по отношение на недвижимия имот върху който тя е построена е сключен договор за доброволна делба от 05.09.2018 г., като във връзка с него е изменена кадастралната карта на гр.С., както и обстоятелството, че ответникът по делото – К. Г., е собственик на новообразуван имот с идентификатор 6***1.908.528 (образуван от собствения й след делбата имот 6***1.908.*** и закупения от нея имот с идентификатор 6***1.908.126).

Тези обстоятелства не се оспорват от страните, а и се установяват от приложените по делото писмени доказателства, в това число Нотариален акт № 21, том I, дело № 63/1966 г. на С. народен съд; Нотариален акт № 20, том I, дело № 81/1963 г. на С. народен съд; Нотариален акт № 175, том 1. дело № 4

310/1965г. на С. народен съд; Позволителен билет № ***/20.10.1965 г.;

Удостоверение № 4800/29.04.1966г. ГОНС- С.; Строителен протокол № 10/1966 г.; скици и удостоверения от Община С., включително удостоверения за наследници; Заповед № 01-1680/28.06.2018г. кмет на община С. за изменение на регулационния план; Нотариален акт № 37, том 9 от 2015г. на СВ- С.; Договор за доброволна делба на недвижими имоти от 05.09.2018 г., както и от заключението по допуснатата съдебно-техническа експертиза. Към него вещото лице е приложило и комбинирани скици проследяващи регулационния статут както на поземлените имоти, така и на процесната сграда, като при изслушването си в зала категорично посочва, че построената въз основа на суперфицията от 1966 г. сграда е идентична с процесната.

Според експерта първоначално сградата е отразена в поземлени имот ***, който е разделен на два имота с ноемра съответно – *** и ***, и сградата остава в ***.

По делото е представена и актуална скица на процесната сграда, видно от която имотът представлява Жилищна сграда-еднофамилна, с идентификатор 6***1.908.***.1 по КККР на гр. С., с адрес: гр. С., ул. „П. Б.“ 16, със застроена площ от 68 кв. м., с предишен идентификатор 6***1.908.***.1, разположена в имот с идентификатор 6***1.908.***.

Съгласно представеното удостоверение данъчната оценка на имота е 14 526,90 лева.

Спорен по делото е въпросът дали сключеното между страните споразумение от 05.09.2018 г. притежава характеристиките на сключен между тях предварителен договор за покупко-продажба на ½ идеална част от правото на собственост върху процесната сграда, съответно налице ли са условията за обявяването му по съдебен ред за окончателен.

Трайно и непротиворечиво е разбирането, че предварителният договор за покупко-продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения - едната да продаде, а другата да закупи обещаната й вещ. С него се подготвя бъдещето сключване на договора, т. е. с него се поема взаимно задължение от страните за сключване на друг договор в бъдеще. Следователно целта на договора е да подготви и в последствие да бъде извършено сключване на окончателен договор, съгласно вече постигнатите уговорки между страните по отношение на съществените 5 условия на продажбата, а именно – конкретно индивидуализиран предмет на договора (правото, което ще бъде прехвърлено) уговорена определена цена, която следва да бъде заплатена, и срок, в който да бъде сключен окончателния договор между страните сключили предварителния договор в качеството им на купувач и продавач.

По иска за обявяване на предварителен договор за окончателен предмет на делото е правото на страната да иска обявяването на предварителния договор за окончателен. В тежест на ищеца по делото, който твърди да е добросъвестна страна, е да докаже наличието на валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба, включващ всички задължителни елементи на продажбата, както и обстоятелството, че е изпълнил или че е готов да изпълни насрещното си задължение.

В настоящия случай се твърди от ищеца, че сключеното между страните споразумение от 05.09.2018 г. се явява валиден предварителен договор, като се позовава на чл. 6 от същото.

Видно от текста на споразумението, в чл. 6, ал. 1 от същото, страните са уговорили, че когато в притежаваните от К. В. Г. Поземлен имот с идентификатор 6***1.908.*** и Поземлен имот е идентификатор

6***1.908.126 бъде изградена нова жилищна сграда, О. В. Д. има право да изкупи от К. В. Г. по пазарна цена притежаваните от последната ½ идеални части от правото на собственост от Сграда с идентификатор 6***1.908.***.1.

В чл. 6, ал. 2 от споразумението страните са уговорили, че при сключване сделката по чл. 6, ал. 1 от споразумението съответно се прилагат правилата по чл. 1, чл. 2 и чл. 3 от същото споразумение.