Решение № 231 от 22.10.2026, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 231 гр. *, 22.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – * в публично заседание на двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Аделина Троева

Членове:

Аделина Тушева

Елизабета Кралева при участието на секретаря СИЛВИЯ Л. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Аделина Тушева Въззивно гражданско дело № 20261600500246 по описа за 2026 година

Въззивното производство е образувано по реда на чл. 258 и сл. от ГПК по жалба на А.А. от с. *, подадена чрез адвокат Ц. Д. срещу решение на РС * № 115/24.04.2026г. по гр.д. № 897/2025 г., с което съдът е отхвърлил иска й против М.Ф. с правно основание чл.26, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 209 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА *, т.*, рег.№*, дело */2018г. за недвижим имот: ДВОРНО МЯСТО, находящо се в с. *, представляващо поземлен имот с кадастрален номер * с площ от 1200 кв.м. , за който е отреден УПИ - *-** по регулационния план на с. *, заедно с построените в него жилищна сграда от 68 кв.м., второстепенна сграда с площ от 50 кв.м., навес с оградни стени с площ от 30 кв.м. и всички подобрения на имота и е осъдена да заплати разноски.

С жалбата се твърди , че решението е неправилно като постановено в нарушение на материалния закон, при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и е необосновано. Иска се от въззивния съд да отмени решението на първоинстанционния съд и да постановите ново, с което уважи иска, ведно с присъждане на разноски.

Излага доводи, че съдът погрешно е разбрал предмета на делото, като в нарушение на материалния закон и съдебната практика е обсъждал наличието на заемно правоотношение между страните. Позовава се на относима съдебна практика в тази насока. Твърди се също така, че съдът не е обсъдил събраните по делото доказателства в тяхната взаимна връзка и 1 логическо единствено, като направените изводи са в противоречие на собствените му фактически констатации, мотивите му са вътрешно противоречиви. В нарушение на закона не е обсъдил събраните по делото гласни доказателства, които е приел за ирелевантни, като е неправилно и приложението на чл. 164,ал.1,т.3 ГПК . Твърди се, че приетата от съда фактическа обстановка обосновава обезпечителния характер на оспорения договор , като в тази насока е и установеното по делото поведението на страните след сключването му.

Оспорен е и размера на присъдените разноски с твърдения, че липсват мотиви за размера им, като не е обсъдено възражението по чл. 78,ал.5 ГПК.

Въззиваемaта страна М.Ф. с подаден в срок писмен отговор чрез пълномощник адвокат Р. Е. оспорва жалбата като неоснователна с доводи за правилност на атакуваното решение .

Въззивната жалба е подадена в срока за обжалване от надлежна страна с правен интерес от обжалване на решението, отговарят на изискванията на чл. 260 от ГПК , поради което е допустима за разглеждане.

Във въззивното производство не са искани и допускани доказателства.

Окръжният съд, като провери атакуваният по реда на въззивното обжалване съдебен акт във връзка с оплакванията в жалбата, предвид правомощията си по чл. 269 от ГПК , събраните по делото доказателства и въз основа на закона, приема следното:

Предмет на въззивен контрол е изцяло постановеното от РС * решение, с което съдът е отхвърлил като неоснователен предявения от жалбоподателката иск с правно основание чл. 26,ал.1,пр. 1 във връзка с чл. 209 ЗДД с предмет обявяване за нищожен поради противоречие със закона договор, материализиран в нотариален акт №*/*г. , с който А. А. е продала на М. Ф. недвижим имот в село *.

С исковата молба нищожността на сделката по отношение недвижимия имот в село * е обоснована с твърдения, че през 2018г. ищцата имала нужда от финансови средства и нейната позната М. Ф. изразила готовност да й ги предостави. На ищцата били необходими около 25 000 лева с уговорката да ги върне на ответницата до края на годината. Твърди, че на 04.06.2018 г. получила в заем от ответницата сумата 5000 лева, преведена по личната й сметка и сумата от 20723, 30 лева, преведени по сметка на представляваното от ищцата дружество „Б.А.“ ЕООД с ЕИК*. Около седмица след това се срещнала с ответницата и в процес на разговора споменала, че ще й трябва известна сума пари, с която да погаси и лизинговите си вноски за земя към „Е.А. „ АД . Ответницата веднага изявила желание да й помогне, но поискала като обезпечение на заема ищцата да й прехвърли в собственост апартамента й в гр. * и имота, в който живее в с. *. Окончателната сума на заема била 70 000 лева, която трябвало да върне до 18.12.2018 г., както и лихва от 5 000 лева, след което ответницата трябвало да й върне имотите. В резултата на тази уговорка на 18.06.2018г. сключили по нотариален ред договора за покупко –продажба с предмет два имота с продажна цена 70 000 лева. Навежда и твърдения, че същия ден сключили и договор за обратно изкупуване на имотите, написан собственоръчно от ответницата, с който тя се задължава да й върне имотите ако до 18.12.2018г. й бъде заплатена от ищцата сумата 75 000 2 лева.Твърди също така, че след около три месеца ответницата се обадила на ищцата и я попитала дали евентуално ще продава апартамента, тъй като някакви хора се интересували.

Ищцата й отговорила, че не е мислила по въпроса, но ще го обсъди със семейството си и ще й се обади. След няколко дни се обадила и я уведомила, че може да продаде апартамента за не по малко от 50 000 лева и тази сума се приспадне от заема и се намали лихвата. Твърди, че 26.10.2018г. бил сключен по нотариален ред договора за покупко-продажба на апартамента в гр. * за сумата от 55000 хиляди лева, с която сума била погасена голяма част от главницата по заема. Тъй като ищцата не успяла да й върна остатъка от сумата до декември 2018 г. , ответницата й начислявала постоянно лихви върху тази сума. Вноските, които й превеждала за погасяване на задължението, постоянно пък настоявала да й ги давам в брой или на трети лица, непознати на ищцата и с които нямала нищо общо. Започнали и заплахи, че ще я изгони на улицата ако не плаща сумите, определяни от ответницата.

Излагат се и твърдения, че на 25.02.2025 г. ищцата получила нотариална покана от ответницата , с която й отправя покана да закупи имота, находящ се в с. * за сумата 417 000 лева, като в пет -дневен срок от получаването й да се явя в кантората за подписване на предварителен договор. Бил определен наем от 1600.00 лева. считано от датата на получаване на нотариалната покана. Твърди се, че е налице е фидуциарна сделка, с която е уговорено прехвърляне на собственост, за да се създаде обезпечение на кредитора като страните не желали прехвърлянето, а целта е заобикаляне на забраната за предварително уговаряне на начин на удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона.

С отговора си ответницата е оспорила иска. Наведено е възражение за недопустимост на иска доколкото с него се атакува продажбата само на единия от имотите, предмет на покупка-продажба, а не целия договор. Поддържа и неоснователност на иска с доводи, че волята на страните е била прехвърляне на собствеността , а твърденията на ищцата за други уговорки не се установяват от съдържанието на нотариалния акт. Сделката е извършена именно поради нужда на ищцата от финансови средства като в процеса на договаряне продажбата предварително е изплатила на ищцата част от продажната цена . След сделката са подписали и приложения с исковата молба договор, с който по настояване на ищцата се съгласила да й върне имотите ако в 6-месечен срок тя успее да й заплати сумата 75 000 лева.

Твърди, че поради близките приятелски отношения с ищцата по време на сключване на сделката я оставила да живее в имота в село * . Поканата изпратила за да попречи на ищцата да придобие имота по давностно владение.

Предвид наведените в исковата молба твърдения, то искът правилно е квалифициран от първостепенния съд като такъв с правно основание чл. 26,ал.1,пр.1 във връзка с чл. 209 ЗЗД. Разпоредбата на чл. 209 ЗЗД определя като недействителна продажба с уговорка за изкупуване, което правило представлява частен случай на забраната, предвидена в чл. 152 ЗЗД, според която е недействително съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин на удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона.Доводите поддържани в исковата молба са, че 3 покупко-продажбата е сключена за да обезпечи изпълнение на задължение на ищцата към ответницата по предоставена в заем парична сума като страните са постигнали съгласие собствеността да се върне на продавача при изплащане от него в 6-месечн срок от 18.06.2018г. сумата 75 000 лева.

Постановеното от първостепенния съд решение е валидно и допустимо.

Не се обосновава недопустимост на предявения иск поради това, че предмет на иска е нищожност на договора за продажба относно един от двата имота, предмет на договора. При установителните искове , какъвто е процесният, ищецът следва да установи наличие на правен интерес като условие за допустимост. В случая от изложените в исковата молба обстоятелства и твърденията, че по отношение имота в гр. * е извършена сделка със съгласие на ищцата , то е обоснован правен интерес от прогласяване нищожност на договора за покупко-продажба по отношение имота в село *, за който се твърди , че ищцата живее със семейството си и е нейният единствен жилищен имот , а от страна на ответницата през 2025г. е отправена нотариална покана за закупване на имота за сумата 415 000 лева или заплащане на наем. Двамата имота по договора от 18.06.2018г. са самостоятелен обект на собственост и всеки поотделно може да е предмет на сделка, поради което и атакуване на договора като порочен по отношение само на единия от имотите не обуславя недопустимост на предявения иск.

От събраните по делото доказателства се установява следната фактическа обстановка:

Установено е и е безспорно между страните, че на 18.06.2018г. са сключили в нотариална форма договор за покупко-продажба, с който ищцата е продала на ответницата право на собственост върху следните недвижими имоти : 1. ДВОРНО МЯСТО, находящо се в с. *, общ. *, обл. *, ул. * №*, представляващо поземлен имот с кадастрален номер * с площ 1200 кв.м. , за който е отреден УПИ *-* в кв.* по плана на селото, заедно с построените в него жилищна сграда от 68 кв.м., второстепенна сграда от 50 кв.м, навес и всички подобрения на имота; 2.ЖИЛИЩЕ, АПАРТАМЕНТ, находящо се в гр. *. ул. * № *. бл.*, ет.

*, ап.*, представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор: * по КККР на гр. * със застроена площ от 91.70 кв.м, ведно с прилежащото избено помещение № * и 2,38 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото. Според договора продажната цена от 70 000 лева е получена от купувача по банков път както следва:

5000 лева са преведени на А. А. на 04.06.2018г.; 20723.30 лева са преведени със съгласие на продавача по банкова сметка на собствено дружество Б.А. ЕООД на 04.06.2018г. , а остатъкът от 44276.70 лева ще бъдат преведени в деня на сделката. Страните не спорят, че сумите по договора са преведени на ищцата по начина описан в нотариалния акт.

Установено е също така безспорно, че между А. А. и М. Ф. в писмена форма е сключен и договор за обратно връщане на имоти, предмет на покупко-продажбата в срок от шест месеца, от дата 18.06.2018 до 18.12.2018г. за сумата 75 000 лева, която ще бъде изплатена по банков път по посочена в договора банкова сметка. Дата на този договор не е посочена, но предвид посочената в него началната дата 18.06.2018г. на 6-месечния срок съдът приема, че този договор е сключен на 18.06.2018г., едновременно със сключване в 4 нотариална форма на договора за покупко-продажба. На 26.10.2018г. апартаментът в гр. * е продаден от М. Ф. на трето лице за сумата 55 000 лева, получена от продавача по банков път според отразеното в договора , материализиран в нотариален акт .

Не се спори между страните, че владението върху недвижими имот в село *, предмет на договора за продажба , не е предавано на купувача, като А. А. е продължила да живее в този имот. През 2025г. до нея е отправена от М. Ф. нотариална покана, с която е направено предложение А. А. да закупи имота в село * за сумата 417 000 лева и подписване в 5-дневен срок предварителен договор или да заплаща месечен наем от 1600 лева, или в двуседмичен срок да освободи имота. Исковата молба по делото е подадена април 2025г., с нея е представена поканата, което предполага изпращане на поканата в началото на 2025г., съответно с отговора на исковата молба М. Ф. не е оспорила твърдението в исковата молба, че нотариалната покана е получена от ищцата на 25.02.2025г. . Данъчната оценка на имота в село * към април 2025г. е 6128.20 лева.