Решение № 1045 от 12.07.2023, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1045 гр. Пловдив, 12.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, II СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Велина Бр. Дублекова при участието на секретаря Елена В. Ангелова като разгледа докладваното от Велина Бр. Дублекова Гражданско дело № 20225300102585 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл. 26, ал.1, пр.3 от ЗЗД.

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Й.

Д. Г., ЕГН **********, с постоянен адрес гр. ********************, против Р.

Г.

Г.,

ЕГН

**********, с адрес с.

*****************************************, с която е предявен иск за прогласяване за нищожен, поради противоречие с добрите нрави, на договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № ** том ** дело № *****/ 2016г. по описа на Службата по вписванията гр.

Пловдив.

Исковата претенция се основава на твърденията, че на 27.10.2016г. ищцата е прехвърлила на ответника правото на собственост върху недвижим имот – апартамент, представляващ СОС с идентификатор *** по КККР на гр. Пловдив, с предназначение на имота- жилище, с площ от 55 кв.м., ведно с изба № 5 с площ от 4 кв.м., както и 7,7 % идеални части от общите части на сградата, с адрес на имота, ***************************** чрез покупко – продажба, сключен нотариален акт № ** том ** дело № *****/ 2016г. по описа на Службата по вписванията гр. Пловдив, за сумата от 9800 лв. Ищцата твърди, че е налице съществена нееквивалентност на насрещните престации, тъй като покупната цена е многократно по- ниска от 1 пазарната стойност на имота, както и три пъти по- ниска от данъчната оценка на имота към датата на сключване на договора. Ищцата твърди, че ответникът, който е неин племенник, се е възползвал от преклонната й възраст, както и от тежкото й здравословно и физическо състояние /към момента на сключване на разпоредителната сделка ищцата е била инвалид с 100 % неработоспособност/, като така се е обогатил за нейна сметка.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва иска като неоснователен, с искане да бъде отхвърлен. Не оспорва обстоятелствата, че ищцата му е леля, както и че с ищцата са страни по процесната сделка и е закупил имота за сумата от 9800 лв. Оспорва твърденията на ищцата, че е лъгал за намеренията си, че се е възползвал от възрастта й, както и че е целял да се обогати за нейна сметка. Твърди, че ищцата е предложила на ответника да закупи апартамента, на по- ниска цена, при условието тя да го ползва, докато е жива, поради което е договорена тази цена между страните, при запазено пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху жилището от ищцата. Твърди, че към датата на сключване на сделката в апартамента е имало наематели, от които ищцата е получавала доходи, като ответникът не е възразил срещу това, предвид на постигната между тях договорка ищцата да ползва апартамента както намери за добре.

Твърди, че е извършил освежителен ремонт в апартамента, за да може ищцата да получава по- високи доходи от наем. Твърди, че цената по сделката е определена в такъв размер поради обективни обстоятелства – запазено право на ползване, възможност за получаване от ищцата на граждански плодове от процесната вещ, извършени от ответника подобрения в жилището с цел повишаване на стойността му. Твърди, че ищцата към момента на сключване на сделката по никакъв начин не е била заблудена или неосъзната, освен процесната сделка ищцата била сключила и друга сделка при сходни условия.

Твърди, че отношенията между тях се влошили, когато ищцата поискала ответникът да й върне апартамента даром, тъй като предишните наематели били напуснали, тя не можела да си намери нови и искала да продаде апартамента на някой друг.

Пловдивският окръжен съд, като взе предвид събраните по делото доказателства, както и доводите на страните намери за установено следното:

По допустимостта на иска.

2

Предявеният иск е допустим и следва да се разгледа по същество.

По основателността на иска.

От представения договор за прокупко – продажба на недвижим имот, нотариален акт № **, том *, рег. № ****, дело № ***/ 27.10.2016г. по описа на нотариус Р.Т. с район на действие Районен съд – Пловдив, акт № ** том ** дело № *****/ 2016г. по описа на Службата по вписванията гр. Пловдив /л.5л.6/ се установява, че ищцата е продала на ответника собствен недвижим имот, представляващ апартамент, СОС с идентификатор ***, с адрес гр. ********************, *************** ведно с прилежащи части изба и идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Договорената продажна цена е в размер на 9800 лв.

Установява се, че ищцата е запазила пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху процесното жилище. Данъчната оценка на процесното жилище, към датата на продажбата му, съгласно посоченото в нотариалния акт е в размер на 38565.80 лв.

От представеното Удостоверение за данъчна оценка с дата на издаване 19.10.2022г. се установява, че данъчната оценка на процесното жилище е 38 565.80 лв.

От представената Справка от Агенция по вписванията /л.54- л.61/ се установяват извършваните от ищцата разпоредителни сделки за последните 10 години преди продажбата на процесния недвижим имот, както и след това.

Установява се, че същата се е разпореждала и с друго свое недвижимо имущество – през 2015г. е продала свой недвижим имот в ***********************; през 2017 г. е дарила на ответника ½ идеална част от свой недвижим имот в с. ***********************; през 2017г. е продала свой недвижим имот – апартамент със запазено право на ползване, от което вещно право се е отказала през 2018г.

От представената Справка от Агенцията по вписванията се установява също така, че е вписана искова молба, подадена от ищцата срещу ответника, за отмяна на дарението на ½ идеална част от недвижим имот в с. ********. От представените писмени доказателства – отговор на искова молба, депозирана от ответника по гр. дело № 5240/ 2022г. по описа на Районен съд – Пловдив, покана от ищцата до ответника за заплащане на месечна издръжка и отговор на поканата от ответника /л.67- л.73/ се установява, че предмет на гр. дело № 3

5240/ 2022г. по описа на Районен съд – Пловдив е отмяна на дарение на ½ идеална част от недвижим имот в с. ******** поради отказ на ответника да дава издръжка.

От представения препис от решение, постановено по гр. дело № 2609/ 2018г. по описа на Окръжен съд – Пловдив, което решение е влязло в сила на 02.02.2021г., се установява, че ищцата е била предявила срещу ответника иск за унищожаване на процесния договор за покупко- продажба на недвижим имот поради измама от страна на ответника, като искът е отхвърлен като неоснователен и недоказан.

За установяване пазарната стойност на процесното жилище е допусната СОЕ на недвижим имот- приети са основно и допълнително заключение.

Вещото лице е дало различни пазарни стойности на процесното жилище към 27.10.2016г., които са в зависимост от различно приложените методики /на база офертни стойности и статистика по метода на посредственото сравняване; на база реално сключени сделки, вписани в АВ, по метода на посредственото сравняване/, в зависимост дали е отчетено запазеното право на ползване, като са представени варианти според различните методи за остойностяване на правото на ползване /по метода, аналогичен по ЗМДТ, и по метода на пропуснати ползи от наем/. Така съгласно заключението могат да бъдат дадени следните пазарни стойности на процесното жилище: 46 200 лв., определена на база офертни стойности и статистика по метода на посредственото сравняване без отчитане на запазеното право на ползване; 40 700 лв., определена на база реално сключени сделки, вписани в АВ, по метода на посредственото сравняване, без отчитане на право на ползване; 36 000 лв., определена на база офертни стойности и статистика по метода на посредственото сравняване с отчитане на запазеното право на ползване, остойностено по аналогия с метода на ЗМДТ; 26 900 лв., определена на база офертни стойности и статистика по метода на посредственото сравняване с отчитане на запазеното право на ползване, остойностено на база пропуснати ползи от наем; 30 500 лв., определена на база реално сключени сделки, вписани в АВ, по метода на посредственото сравняване, с отчитане на право на ползване, остойностено по аналогия с метода на ЗМДТ; 21 400 лв., определена на база реално сключени сделки, вписани в АВ, по метода на посредственото сравняване, с отчитане на право на ползване, остойностено на база пропуснати ползи от наем.

4

По делото са събрани гласни доказателства – изслушани са показанията на свидетелите М. Г.. /дъщеря на ответника/ и С. Х. /без родство със страните/.

От показанията на св. Г. се установява, че ищцата е леля на ответника, сестра на неговия баща. Установява се, че ищцата е била инициаторът да се прехвърли апартамента, защото тогава отношенията в семейството били добри, ищцата била загубила двамата си сина и те останали най- близките в семейството до ищцата. Ищцата инициирала апартамента да се прехвърли на бащата на свидетелката /на ответника/, ищцата се обадила и казала, че иска това да се случи, за сумата от около 9000 лв., уговорката била апартаментът да се прехвърли за сумата от 9000 лв., като ищцата си запази пълното право да живее в апартамента и да го отдава под наем, за да си помага с този наем, който ще получава. Към онзи момент ищцата не живеела в апартамента, живеела в с. ****. Непосредствено след прехвърлянето на апартамента свидетелката и баща й направили лек ремонт на апартамента – освежаване и козметика, с цел да може да се отдаде по- добре под наем, след обновяването му. Ремонтът продължил около месец, като се извършили следните ремонти работи: боядисване на стените и на вратите, основно почистване, прозорци, килими, пътечки, мебелите се почистили. Веднага след като направили ремонта, бащата на свидетелката /ответникът/ върнал ключовете на ищцата за апартамента. Ответникът никога не е ползвал апартамента, той нямал ключове.

От показанията на св. Х. се установява, че свидетелката е домоуправител във входа на ул. „*****“, оттам познава ищцата. С ответника се е запознала, когато била разбрала, че ще той ще живее с ищцата, това било някъде 2016г. – 2017г., когато освобождавали апартамента след квартирантите. Ищцата била споделила пред две съседки, с които имала поблизки взаимоотношения, че ответникът бил неин племенник и щял да живее с нея в апартамента. През 2017г. никой не е живял в апартамента, а през 2018г. се настанила ищцата. Ищцата много пъти се свързвала със свидетелката, за й се помогне с покупките. Свидетелката когато можела, гледала всеки ден да я посещава, за да й обръща внимание. Свидетелства, че от 2016 г. само два пъти е виждала ответника, единият път бил дошъл да пита нещо за партидата на студента вода, свидетелката му казала, че ищцата е в апартамента и да се качи да пита нея относно предишните собственици, но 5 той отказал с оправданието, че има работа. Установява се от показанията на св. Х., че ищцата идва в апартамента, когато трябва да се изпишат лекарства, остава доста време по болници, пребивава по 15-20 дни по болници и в апартамента и през това време свидетелката й помага. За момента ищцата живее в с. ****, където има друг имот.

При така установеното от фактическа страна, съдът направи следните изводи от правна страна:

Съгласно установената практика на ВКС при преценката дали една сделка е действителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорените насрещни престации с пазарната стойност на имота- предмет на сделката, а следва да тълкува волята на страните, за да изясни действителните им отношения, да отчете взаимната им връзка и целта на договора, както и че щом законът /ЗМДТ и ЗННД/ предвижда възможност /не забранява/ недвижими имоти да се прехвърлят по цени по- ниски и от данъчната им оценка, то в тези случаи не е налице нееквивалентност на престациите като основание за признаване на сделката за нищожна поради нарушение на добрите нрави. По волята на страните цената на един продаван недвижим имот може да бъде и по- ниска от данъчната му оценка /Решение № 29 от 22.03.2017г., гр. дело № 2955/ 2016г., I гр.о./. Прогламираната с чл.9 ЗЗД свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да правят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност, е ограничена от „добрите нрави“ и от императивните правила, които при продажба определят, че държавната такса се заплаща въз основа на данъчната оценка при договорена цена, която е по- ниска от данъчната оценка. Казаното означава, че законодателят допуска продажната цена на един недвижим имот да бъде по- ниска от данъчната оценка по волята на страните. Същевременно понятието „добри нрави“ предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката, като се приема, че тази равностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация /Определение № 186/ 26.04.2016г., гр.д. № 1192/ 2016г., II гр.о.; Определение № 349/ 22.06.2018г., гр. д. № 4035/ 2017г., II гр.о./.