Решение № 442 от 15.12.2023, Окръжен съд - Пазарджик

РЕШЕНИЕ

№ 442 гр. Пазарджик, 13.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Красимир Г. Ненчев

Членове:

Албена Г. Палова

Ани Харизанова при участието на секретаря Нели Ив. Въгларова като разгледа докладваното от Албена Г. Палова Въззивно гражданско дело № 20235200500616 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК. С решение № 482/29.06.2023 г., постановено по гр.д. № 20215240101465 Пещерският районен съд е приел за установено по отношение на К. С. Г. с ЕГН **********, от гр.Б., ул. “Г. Б." №**, че А. Т. П. с ЕГН ********** от гр. П., ж.к. „Т." №***, ет.*, ап.**, има валидно и изискуемо вземане срещу него в размер сумата от 1645 лева, която представлява пълна месечна наемна вноска от 1000 лева за месец юли 2021 година и сумата от 645 лева месечна наемна вноска за периода от 01.08.2021 година до 20.08.2021 година, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от депозиране на заявлението в РСПещера на 13.10.2021 година до окончателното й изплащане, за което е издадена заповед № 274 от 22.10.2021 година по ч.гр.дело № 1188/2021 година по описа на ПщРС, както и сумата от 3000 лева неустойка на основание чл.18, ал.3 от договор за наем на недвижим имот с рег. № 2762 от 09.11.2020 година, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от депозиране на заявлението в РС-Пещера на 13.10.2021 година до окончателното й изплащане, за което е издадена заповед № 274 от 22.10.2021 година по ч.гр.дело № 1188/2021 година по описа на ПщРС.

Осъдил е К. С. Г. да заплати на А. Т. П. разноски в размер на 92,90 лева -д.т. и заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 556 лева както и разноски в заповедното производство в размер на 92,90 лева - д.т и 1 възнаграждение на адвокат в размер на 370 лева.

Така постановеното решение в законния срок е обжалвано от К. Г. чрез неговия процесуален пълномощник с изложени оплаквания за незаконосъобразност. В жалбата се твърди на първо място, че районният съд се бил произнесъл по непредявен иск, тъй като присъдил сумата от 1645 лв. като наем за м. юли и м.август, а не като неустойка, каквато била исковата претенция. Твърди се още, че свидетелят П. бил съсобственик на ищцата, поради което следвало да бъде конституиран по делото като необходим друга и не можел да бъде свидетел по делото. Неправилно районният съд кредитирал показанията на св.Ч., тъй като той не притежавал фирма, развиваща дейност, за каквато свидетелствал пред съда. От друга страна неправилно не били кредитирани показания на свидетелите Д. и И., които установявали лошото състояние на имота и липсата на ползване от страна на ответника. Не напълно била кредитирана и приетата по делото експертиза, която установила затрудненията при проникването в имота. На последно място се поддържа, че присъдената неустойка в размер на 3000 лв. била прекомерна, тъй като договорът бил сключен между физически лица.

Искането е да бъде постановено решение, с което решението на районния съд да бъде отменено, вместо което да бъде постановено ново, с което предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор от А. П. чрез нейния процесуален пълномощник с искане решението на районния съд да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно с присъждане на разноските за тази инстанция. Излага съображения в подкрепа на доводите на районния съд.

Окръжният съд след като се запозна с твърденията, изложени във въззивната жалба и писмения отговор, като обсъди и анализира събраните по делото доказателства, като взе предвид становищата, изразени в съдебно заседание и при спазване разпоредбата на чл.235 от ГПК, прие за установено следното:

В исковата си молба против К. Г. ищцата П. е твърдяла, че на 09.10.2020 година в качеството си на наемодател сключила с ответника в качеството му на наемател писмен договор за отдаване под наем на имот с рег.№ 2762/09.11.2020 година на Нотариус С. Д. с № 616 на нотариална камера за притежавани от нея четири недвижими имота с обща площ от 2467 кв.м., находящи се в землището на с. Б., общ. Р., обл. П.. Договорът бил срочен, за период от 10.11.2020 година до 10.11.2023 година, като в чл.3.1 от раздел III на договора страните договорили месечна наемна цена от 1000 лева, платима по описаната в точка 6 банкова сметка на наемодателя. Страните 2 договорили още, че наемната цена, дължима за първите пет месеца от договора, няма да се заплаща на наемодателя, а ще послужи за извършване на подобрения и преустройства от наемателя в наетия имот, изразяващи се в почистване на имота, настилането му с чакъл и валиране, каквито били нужни на ответника, защото имал намерение да складира с мотокар големи и тежки блокове мрамор, гранит и други подобни материали. Съгласно ал.3 на чл.3 и предходната ал.2 първата наемна месечна цена следвало да се заплати реално на наемодателя на 05.04.2021 година, а в чл.5 страните било уговорено, че всички месечни вноски се дължат до пето число на текущия месец.

След изтичане на първите пет месеца от договора наемателят не извършил нищо от поетите задължения, а именно да - извърши договорените подобрения за сметка на месечния наем. Не изпълнил и задължението да депозира сумата от 1000 лева, описана в чл.4 от договора, нито задължението да заплаща в срок определената наемна цена. Първата наемна цена била платена на 26.04.2021 година и то след неколкократно напомняне от наемодателя.

Съгласно чл.16, ал.2 от договора, в хипотезата на чл.15, ал.3 договорът се считал за автоматично прекратен по вина на наемателя, като не било необходимо наемодателят да отправя писмено предизвестие за това в случай на забава в плащането на наемните вноски и/или дължими консумативни разходи от страна на наемателя с повече от седем дни. Ищецът счита, че е настъпило автоматично прекратяване на договора по вина на ответника, тъй като наемната вноска не била платена в определения срок. След прекратяване на договора имотът не е бил освободен. В многобройни телефонни разговори наемателят убеждавал наемодателя, че всеки момент ще издължи всички суми и ще извърши подобренията, но нищо от това не се било случило, като междувременно имотът обрасъл с бурени и храсти на височина над два метра, за почистването на които наемателят също обещавал да се погрижи.

С електронно писмо от 04.08.2021 година наемодателят уведомил изрично наемателя за извършените от него нарушения на договора за наем, включително и неплатения наем за срок от три месеца, като му определил срок до 20.08.2021 година да изпълни задълженията си. В определения срок били платени само две от трите дължими наемни вноски, което се установявало от банковото извлечение на наемодателката. С оглед на неизпълнението и на основание чл.18, ал.4 от договора, на 21.08.2021 година ищцата П. влязла в имота да го разчисти от буйната растителност и това й отнело повече от седмица. Ищцата е твърдяла, че съгласно чл.18, ал.3 от договора, при прекратяване на същия по вина на наемателя последният е длъжен да върне имота в 7 дневен срок от прекратяване на договора, заедно с неустойка в размер на тримесечен наем. Безспорно било по делото, че 3 договорът е прекратен по вина на наемателя, като видно от представените платежни нареждания той не бил заплатил дължимите наемни вноски в срок и размер съгласно чл.5 от договора, поради което дължал и неустойка в размер на тримесечния наем в размер на 3000 лева. След автоматичното прекратяване на договора (по право) наемателят не освободил имота, поради което дължал неустойка в размер на месечен наем за всеки месец ползване без основание. Със заявление по чл.417 от ГПК, въз основа на което било образувано ч.гр.дело № 1188/2021 година по описа на ПщРС, наемодателят претендирал неустойка в размер на наемната цена за периода от 01.07.2021 година до 20.08.2021 година в размер на 1645 лева, представляваща 1000 лева за месец юли 2021 година и 645 лева за периода 01.08.2021 година -20.08.2021 година и неустойка в размер на 3000 лева на основание чл.18, ал.3 от договора за наем поради прекратяване на същия по вина на наемателя, ведно със законната лихва, считано от 12.10.2021 година до окончателното изплащане, за които суми била издадена заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ под № 274 от 22.10.2021 година, срещу която в законоустановения срок постъпило възражение от длъжника. Това мотивирало правния интерес да установи вземането си.

Искането е да бъде постановено решение, с което да се признае за установено по отношение на ответника, че дължи на ищцата главница, представляваща дължимата месечна наемна цена по договора за наем в размер на 1645 лева за периода от 01.07.2021 година до 20.08.2021 година, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 12.10.2021 година до окончателното изплащане на вземането и главница, представляваща неустойка в размер на 3000 лева на основание чл.18, ал.3 от договор за наем на недвижим имот с рег.№ 2762/09.11.2020 година на нотариус С. Д. с рег.№ 616 на Нотариална камера за прекратяване на договора по вина на наемателя, ведно със законната лихва от 12.10.2021 година до окончателното изплащане на вземането, за които суми е била издадена и Заповед № 274/22.10.2021 година по ч.гр.дело № 1188/2021 година по описа на ПщРС, ведно с направените разноски в заповедно производство в размер на 92.90 лева д.т. и възнаграждение на адвокат от 370 лева. Претендират се и направените пред районния съд разноски.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор, с който се оспорва допустимостта на иска с твърдение, че не можело да се претендира само неустойка по договор, тъй като неустойката била средство за обезщетяване на кредитора, но не и за обогатяване на същия. Твърди се, че наемодателят не бил осигурил безпрепятствен достъп до наетия от ответника имот, който в действителност представлявал една запустяла нива, в която нямало халета, павилиони или каквито й да било постройки за извършване на 4 складова дейност. До имота нямало използваем автомобилен път, а за да извършва складова дейност и да разположи автокран, ответникът трябвало да вложи много повече от пет месечни наема в общ размер на 5000 лева. Освен това на околовръстното шосе била поставена мантинела, която затруднявала достъпа до имота. Налице било неточно изпълнение на договора от страна на наемодателя, освен това ответникът бил направил текущи плащания за месеците април, май и юни на 2021 година. Моли да се отхвърли предявения иск.

Установява се от доказателствата по делото, че на 09.11.2020 година между А. П. от една страна в качеството й на наемодател и К. Г. от друга страна в качеството му на наемател, е сключен писмен договор с нотариална заверка на подписите, по силата на който наемодателят отдава под наем на наемателя своя собствен недвижим имот, представляващ поземлен имот с обща площ от 2467 кв.м., находящ се в землището на с. Б. в местност Ш., общ. Р., с ЕКАТТЕ 06447, от който са образувани 4 имота: 1./ ПИ с № ****** с площ от 1156 кв.м., при съседи: имот № ******, имот № ******, имот № ******, имот № ******, имот № ******, имот № ******; 2./ ПИ № ****** с площ от 752 кв.м., при съседи: № ******, № ******, № *******, № ******, при месечен наем в размер, подробно посочен в чл.3, ал.1 от договора; 3./ № ПИ № ****** с площ от 476 кв.м. при съседи: № ******, № ******, № ******, №******, при месечен наем в размер посочен в чл.3, ал.1 от договора; 4./ ПИ № ****** с площ от 83 кв.м. при съседи: № ******, № ******, № ******, № ******, № *******, при месечен наем, подробно описан в чл.3,ал.1 от договора. Видно от съдържанието на договора той е сключен за срок от 10.11.2020 година до 10.11.2023 година, като за периода на действието му наемателят се е задължил да заплаща на наемодателя месечна наемна цена в размер на 1000 лева. Страните изрично са се споразумели, че срещу дължимият наем за първите 5 месеца от действието на договора наемателят ще извърши подобрения и преустройства в имота, за които наемодателят не дължи никакви други суми и първата наемна месечна вноска следва да се заплати от наемателя на 05.04.2021 година по банкова сметка на наемодателя. Наемателят е поел и задължение да депозира при сключване на договора сумата от 1000 лева като обезпечение за спазване на задълженията си, която сума подлежи на връщане от наемодателя при прекратяване на договора в случай, че са изпълнени всички условия. Месечните наемни вноски се дължа от наемателя до пето число на текущия месец, като наемателят дължи обезщетение за забава в размер на 1% от сумата на месечния наем за всеки просрочен ден. Страните са договорили изрично и начините за прекратяване на договора, като в чл.15, ал.3 е предвидено, че договорът се прекратява при забавено плащане на наемните вноски и/или 5 дължимите консумативни разходи от страна на наемателя, вкл. дължимата такса битови отпадъци с повече от седем дни от предвидения в чл.11, ал.2 срок. Страните са уговорили изрично в чл.18, ал.3, че при прекратяване на договора по вина на наемателя същият е длъжен да освободи и върне наетия имот в 7 дневен срок от прекратяване на договора, заедно с неустойка в размер на тримесечния наем. В чл.18, ал.5 от договора е предвидено, че ако след прекратяване на договора наемателят не освободи имота, дължи неустойка в размер на тримесечния наем за всеки месец от ползване на имота.