Решение № 13 от 12.01.2026, Районен съд - Костинброд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 13 гр. К., 12.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – К., III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Стефан М. Стойков при участието на секретаря Албена Вл. Арсова като разгледа докладваното от Стефан М. Стойков Гражданско дело № 20241850100105 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Делото е образувано по искова молба на ищеца Д. М. С., чрез адвокат Ц.З. и адвокат Т.З., срещу ответницата Е. Р. Д., с която на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД иска да бъде обявен за окончателен предварителен договор за продажба на недвижими имоти, както следва:

- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, с площ от 405 /четиристотин и пет/ кв.м., находящ се в строителните граници на махала ,,Н.“, гр. Г., общ. Г., обл. С., определени с околовръстен полигон, одобрен с Решение № 84 от 1987 г. на Изпълнителния комитет а Окръжен Народен съвет - С., при съседи на имота: улица, поземлен имот на наследници на А.Д., поземлен имот №*** и поземлен имот на наследници на М. Я. Д.;

- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /петнадесет хиляди триста и девет точка сто шестдесет и шест точка седемдесет и четири/ по КККР, одобрени със Заповед №РД-18- 214/25.01.2018г. на Изпълнителен Директор на АГКК, с площ от 1430 /хиляда четиристотин и тридесет/ кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: пасище, категория на земята при неполивни условия: седма, с адрес на имота: местност „Н.”, номер по предходен план: 004074, при съседи на имота: ***, ***, ***, ***, ведно с построената в имота ДВУЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, с идентификатор ***, със застроена площ от 75 /седемдесет и пет/ кв.м., с режим на търпимост, съгласно пар.16 от ПР на ЗУТ, както и всички подобрения и приращения.

Твърди се в ИМ, че на 15.10.2020 г. ищеца, като купувач и ответницата като продавач, са сключили предварителен договор за продажба на посочените имот, като е уговорен срок 1 за сключване на окончателен договор до 15.10.2021 г.

Твърди се уговаряне на всички съществени елементи на договора за продажба на имотите, както и предаване на владение над имотите със сключване на предварителния договор.

Твърди се уведомяване от ответницата, че предприема действия по разваляне на договора, като оспорва аргумента в уведомяването, че не е изпълнено условие – промяна в предназначението на земята.

Иска с решението да бъде определен срок за заплащане на остатъка от продажната цена – общо в размер на 20 000 евро, с приспадане на заплатеното при сключване на предв. д-р в размер на 2 045 евро.

В съдебно заседание ищецът не се явява. Представлява се от упълномощените представители, които поддържат предявената претенция. От страна на ищеца са ангажирани само писмени доказателства.

В хода на процедурата по чл. 131 от ГПК, поради неоткриване на ответницата на адрес в страната, както и невъзможност за връчване по месторабота е разпоредено уведомяване по реда на чл. 47 от ГПК, след което на разноски на ищеца е назначен особен представите – адвокат Х. Й., който в срок подава отговор, с който се оспорва предявения иск.

Твърди липса на уговорка за начин на плащане на остатъка от продажната цена, в каквато насока твърди липса на уговорка на съществените елементи от продажбата.

Твърди недоказване, че ищеца се е явил при нотариус за окончателен договор, както и недоказване на владението над имотите.

Съдът, като разгледа събраните по делото писмени доказателства, преценени, както поотделно, така и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Искът е допустим, а по същество е основателен.

Ищеца и ответника са сключили предварителен договор за продажба на посочените имоти. Договора е сключен на 15.10.2020 г., като е уговорено сключване на окончателен договор за прехвърляне правото на собственост до 15.10.2021 г. Договорена е продажна цена в размер на 20 000 евро, като в договора е посочено, че продавача е получил в брой сумата от 2 045 евро, като няма уговорка за точен момент на изплащане на остатъка в размер на 17 955 евро. Договорено е собствеността да бъде прехвърлена с договор във формата на нотариален акт при нотариус М. Ц. рег. № 626 на НК.

С отделна клауза от договора е договорено, че същият служи като разписка за получаване на сумата от 2 045 евро, както и с отделна клауза е отразено предаване владението над имотите.

В договора е възпроизведена и разпоредбата от ЗЗД, даваща право на всяка от страните да иска обявяването на предварителния договор за окончателен.

В договора е записана възможност за всяка от страните да го развали, при условие, че 2 окончателния договор не се изповяда пред нотариус поради липса или непредставяне от държавна или общинска администрация на документи, свързани с промяна предназначението на земята.

Представено е от ищеца уведомление, адресирано до него и изходящо от ответницата, с което последната, позовавайки се на несключване на окончателен договор в уговорения срок и неиздаване на документи от общината за промяна на предназначението на земята заявява разваляне на предварителния договор, като изразява готовност за връщане на платеното капаро по посочена от купувача сметка.

От представените по делото писмени доказателство, в това число представен нотариален акт № 200, том I, дело № 163/2013 г. се установи, че Е. Р. Д. е собственик на посочените имоти, правото на собственост е придобила чрез правна сделка – дарение, описано в посочения НА. В посочения нотариален акт, първият от имотите е описан с друг акт за определяне на строителния полигон, докато втория от имотите е обозначен с друг номер, с минимално различна площ и различни номера на съседните имоти.

Според съда няма съмнение относно идентичността на имотите, описани в предварителния договор с имотите, описани в цитирания нотариален акт, предвид обозначаването в скицата на втория имот на предходен номер, идентичен с обозначения в НА, като и номерата на съседните имоти са идентични, а по отношение на първия имот, площта и съседите са основанията за извод, че имотите са идентични по предварителен договор, нотариален акт и скици, като разликите идват от описването им в различни моменти – приемане на кадастрална карта, както и вероятно поради грешка, без това да поставя под съществено съмнение идентичността им.

Предвид изложеното може да се направи обоснован извод, че ответницата е собственик на описаните в предварителния договор имоти.

Предвид това следва да бъде уважена претенцията на ищеца, като бъде обявен за окончателен сключения между него и ответницата предварителен договор за продажба на процесните имоти.

С предварителния договор са уговорени всички съществени условия по договора, налице е изпълнение на задълженията от страна на купувача, поради което остава необходимо изявление на ответницата за да бъде изпълнено поетото от нея задължение за прехвърляне на собствеността във формата на нотариален акт за продажба, в каквато насока решенето на съда ще породи транслативния ефект на договореното придобиване на правото на собственост от ищеца.

Неоснователно е според съда възражението на процесуалния представител на ответницата, че не е договорен начин и срок на плащане на останалата цена на имота, което е част от законово-установените задължения на продавача и това задължение принципно възниква при сключване на договора за продажба, който момент е постигането на съгласие за сключване, а в конкретния случай с прехвърляне на собствеността, поради което с решението възниква задължението за заплащане на останалата цена.

3

Не може да се говори за прекратяване на договора с цитираното изявление на ответницата, след като липсата на документ за промяна в предназначението на втория от имотите не е условие за сключване на окончателния договор или казано иначе, след като имота е дарен в този вид може да бъде продаден в същия вид.

Следва да се отбележи, че липсата на документ за осъществяване на процедурата по промяна на предназначението се дължи на действие/бездействие на собственика на имота, поради което задължената страна за провеждане на тази процедура не може да се позовава на неизпълнение, явяващо се основание за разваляне на договора от собственика.

Противното би довело до нарушение на принципа на добросъвестност по чл. 12 от ЗЗД, страна да черпи права от неизпълнение на собствените си задължения.

Поради това следва да бъде уважени изцяло исковете на ищеца.

Предвид неличното задължение за ищеца да заплати част от продажната цена следва да бъде осъден ищеца да заплати на ответницата сумата от 17 955 евро (35 116.93 лева).

Следва да бъде определен двуседмичен срок за това плащане след влизане на решението в сила, като поради невъзможност за контакт с ответницата следва да бъде дадено разрешение за откриване на банкова сметка, по която да бъде внесена сумата.

Дължимата такса за придобиване на имота по възмезден начин, на основание чл. 38, ал. 2 от Наредба № 1 от 28.08.2020 год. - за определяне размера на местните данъци на територията на община Г., е в размер на 2.6% от продажната цена от 20 000 евро (39,116.60 лева), поради което на ищеца следва да се възложи заплащане на сумата от 520 евро (1 017.03 лева) по сметка на Община Г.. На ищецът следва да се възложи заплащане на таксата за вписване на решението, която на основание чл. 2 от Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията е в размер на 0.1 на сто, тоест сумата от 20 евро (39.12 лева) по сметка на АВ. Нотариалната такса, която следва да се присъди в полза на съда е в размер на 201.16 евро (393.43 лева), съгласно т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност.

До плащането на тези суми, на основание чл. 364 от ГПК, върху процесния имот следва да се наложи възбрана, а на ищеца, съгласно чл. 115, ал. 2 от ЗС, да се даде шестмесечен срок от влизане на решението в сила да извърши отбелязването му.

Предвид изхода от делото е основателно искането на ищеца за присъждане на разноски, поради което ответницата следва да бъде осъдена да му заплати общата сума от 2912.07 евро (5 695.52 лева), в което число сумата от 395.52 лева за заплатената държавна такса, сумата от 1 500 лева за внесен депозит за възнаграждение на особен представител и сумата от 3 800 лева за адвокатско възнаграждение.

Следва да бъде постановено изплащане на сумата от 766.94 евро (1 500 лева) в полза на адвокат Х. П. Й. за оказаната правна помощ.

Водим от гореизложеното, съдът

РЕШИ:

4

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, сключения на 15.10.2020 г. предварителен договор между ищеца Д. М. С., ЕГН ******, в качеството на „купувач“ и ответницата Е. Р. Д., ЕГН **********, в качеството на „продавач“, ЗА ПРОДАЖБА НА - ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, с площ от 405 кв.м., находящ се в строителните граници на махала ,,Н.“, гр. Г., общ. Г., обл. С., определени с околовръстен полигон, одобрен с Решение № 84 от 1987 г. на Изпълнителния комитет а Окръжен Народен съвет - С., при съседи на имота: улица, поземлен имот на наследници на А.Д., поземлен имот № *** и поземлен имот на наследници на М. Я. Д.;

- ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /петнадесет хиляди триста и девет точка сто шестдесет и шест точка седемдесет и четири/ по КККР, одобрени със Заповед №РД-18- 214/25.01.2018г. на Изпълнителен Директор на АГКК, с площ от 1430 /хиляда четиристотин и тридесет/ кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: пасище, категория на земята при неполивни условия: седма, с адрес на имота: местност „Н.”, номер по предходен план: 004074, при съседи на имота: ***, ***, ***, ***, ведно с построената в имота ДВУЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, с идентификатор ***, със застроена площ от 75 /седемдесет и пет/ кв.м., с режим на търпимост, съгласно пар.16 от ПР на ЗУТ, както и всички подобрения и приращения.

ОСЪЖДА Д. М. С., ЕГН ******, в качеството на „купувач“ и ответницата, ДА ЗАПЛАТИ на Е. Р. Д., ЕГН ********** сумата от 17 955 евро (35 116.93 лева), представляваща дължима част от продажната цена на имотите, като плащането следва да бъде извършено в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, за което разрешава на Д. М. С., ЕГН ****** да открие банкова сметка в лицензирана банка, осъществяваща дейност в гр. Г., а при невъзможност, такава осъществяваща дейност в гр. К..