Определение № 1513 от 13.08.2019, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

О

П Р Е

Д Е Л

Е Н И Е

№ 1513

13.08.2019г. гр.Бургас

Бургаският окръжен съд гражданска колегия в закрито заседание на тринадесети август през две хиляди и деветнадесета година в състав:

Председател: Симеон Михов като разгледа докладваното от съдия Михов гражданско дело № 594 по описа за 2019 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по повод искова молба от М.Е.М., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез пълномощника Адвокатско Дружество „Бандрамалиев и С.“, представлявано от адв. Г.П.С.,***, със съдебен адрес:***, офис 206, против С.А.Д., ЕГН **********, с адрес: ***, представлявана от адв. Тодор Ненчев, АК-Бургас, със съдебен адрес:***, да бъде осъдена ответницата да заплати сумата от 22 000 (двадесет и две хиляди) лева, получени по развален предварителен договор и 44 000 (четиридесет и четири хиляди) лева неустойка за неизпълнение по предварителен договор от 10.12.2018 г., ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба (19.04.2019 г.) до окончателното изплащане на сумите, както и направените разноски по делото и разноските в производството по обезпечаване на бъдещ иск.

Съдът е изпратил препис от исковата молба и приложенията към нея на ответницата, като ѝ е указана възможността за подаване на писмен отговор в законния месечен срок, задължителното съдържание на отговора и последиците от неподаването му и неупражняването на права.

В определения от съда месечен срок, ответницата е депозирала писмен отговор на исковата молба.

При това положение съдът приема, че книжата по делото са разменени редовно.

Искът е предявен съобразно правилата за родова подсъдност. Налице са активна и пасивна легитимация за предявяване на настоящия иск. Внесена е дължимата държавна такса. Не са станали служебно известни на съда други факти или обстоятелства, които след проверка за възникването им, да водят до извода, че са налице процесуални пречки или не са налице положителни процесуални предпоставки за разглеждане на иска.

Съдът счита, че в настоящото определение следва да включи и проекта си за доклад по делото на основание чл. 146 ГПК.

Проект за доклад:

Предявен е иск от М.Е.М. чрез пълномощник против С.А.Д. представлявана от пълномощник, да бъде осъдена да заплати сумата от 22 000 лв., получена по развален предварителен договор и 44 000 лв. неустойка за неизпълнение по предварителен договор от 10.12.2018 г., ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както и направените разноски в обезпечителното и настоящото производство.

Според изложеното в исковата молба, на 10.12.2018 г. ищцата - купувач сключила с ответницата - продавач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр.Бургас, кв.Банево, ***, а именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XI-362 (единадесет за имот с планоснимачен номер триста шестдесет и две), в кв.61 (шестдесет и едно) по плана на с.Банево, с площ от 690 (шестстотин и деветдесет) кв.м., при граници: североизток - улица, северозапад - УПИ Х-361, югозапад - улица, югоизток - УПИ XII-363, ведно с изградената в имота едноетажна масивна сграда - МЕТАЛНО ХАЛЕ с разгъната площ от 292,50 (двеста деветдесет и две цяло и петдесет стотни) кв.м., както и ведно с всички подобрения и приращения, като описаните имоти съгласно Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Бургас представляват: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** (седем хиляди седемдесет и девет, точка, седемстотин и пет, точка, триста шестдесет и две), по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Бургас, одобрени със Заповед №РД-18-35/26.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на имота: гр.Бургас, ул.Пирин - кв.Банево №49, площ: 724 (седемстотин двадесет и четири) кв.м., трайно предназначение: ниско застрояване (до 10 м.), при съседни: ПИ ***, ПИ ***, ПИ ***, ПИ ***, ведно със СГРАДА с идентификатор

*** (седем хиляди седемдесет и девет, точка, седемстотин и пет, точка, триста шестдесет и две, точка, едно), застроена площ: 207 (двеста и седем) кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: постройка на допълващо застрояване, срещу заплащане на продажна цена в размер на 45 000 (четиридесет и пет хиляди) евро. Твърди се още, че по предварителния договор на ответницата били изплатени следните суми: 2 000 лв. на 09.12.2018 г. в брой и 20 000лв. на 29.01.2019 г. по банков път. Ответницата следвало да представи в срок до 15.02.2019 г. удостоверение за вещни тежести върху имота, предмет на сделката, от което да е видно, че върху същия няма вписани тежести, възбрани и искови молби.

Окончателният договор следвало да бъде сключен в седмичен срок от тази дата, т.е. най-късно до 22.02.2019 г.

Твърди се, че договорът бил сключен единствено с цел последваща продажба на по-висока цена (67 000 евро) на трето лице - Тодор Симеонов Георгиев, за което представя споразумение от 20.12.2018 г. с уговорка цената по него да бъде платена през март 2019 г. В споразумението била уговорена и неустойка от 22 000 евро, обезпечаваща изпълнението му.

Предвид което пък в предварителния договор страните договорили неустойка за неизпълнение в размер на двукратния размер на платените до момента по договора суми. Предвид горното, за ищцата неизпълнението на договорения срок по предварителния договор било равнозначно на пълно неизпълнение, тъй като я поставяло в невъзможност да изпълни задълженията си по споразумението.

Също така се твърди, че до 15.02.2019 г. ответницата не представила „чисто“ удостоверение за тежести. От представените такива с дати 16 и 17 януари 2019 г. се установявали 2 незаличени възбрани, за които ищцата, уведомила ответницата по електронна поща на 05.02.2019 г. след справка на място в Служба по вписвания - Бургас. Предвид неспазването на договорения срок и условията за сключване на окончателен договор, ищцата отправила до ответницата изявление за разваляне на предварителния договор, с искане за връщане на заплатените суми в размер на 22 000 лв., както и неустойка по чл.11 от предварителния договор в размер на 44 000 лв., чрез нотариална покана, връчена на постоянния адрес на ответницата на 18.03.2019 г. и чрез уведомление-покана, връчено лично чрез ЧСИ на 19.03.2019 г. В дадения 7-дневен срок, плащане от ответницата не било извършено, поради което за ищцата се пораждал правен интерес от завеждане на иска. Приложени са писмени доказателства.

С постъпилия отговор на исковата молба по същество се твърди, че исковете са неоснователни, тъй като договорът не е развален по надлежния ред, а от страна на ответницата не било налице неизпълнение. Не се спори наличието на сключен между страните предварителен договор с посочения по-горе предмет. Сочи се, че същият е придобит от ответницата чрез публична продан, като смятала че го придобива чист от вещни от тежести. В договора изрично било записано като условие заличаването на възбрана от 21.08.2014 г. на ЧСИ Ивелина Божилова. На 21.01.2019 г. в изпълнение на задълженията, ответницата представила 2 бр. удостоверения за тежести, от които било видно, че посочената възбрана е заличена. На 29.01.2019 г. ищцата превела по банков път сумата от 20 000 лв., а седмица по-късно уведомила ответницата по имейл, че върху имота имало още 2 незаличени възбрани. След предприети незабавни действия от страна на ответницата, първата възбрана била заличена на 11.02.2019 г. Втората възбрана, наложена на предишните собственици за обезпечаване на бъдещия иск на КПКОНПИ, счита за останала формално вписана след публичната продан. Счита, че фигуриращият в двете удостоверения за вещни тежести запис:

„частично заличаване на възбрана от съда“ изключва недобросъвестност от страна на ответницата. Ответницата сезирала Комисията незабавно още на 06.02.2019 г. с изрична молба, но заличаването зависело единствено от бързината на институцията. С писмо изх.№ 8029/ 18.03.2019 г. ответницата била уведомена за взетото от КПКОНПИ на 13.03.2019 г. решение за предприемане на действия за отмяната и заличаването на възбраната.

Според ответната страна, ищцата изразила съгласие да изчака колкото е необходимо за формалното заличаване на втората възбрана от КПКОНПИ, но въпреки това на 18.03.2019 г. и 19.03.2019 г. ответницата получила уведомления за едностранно разваляне на предварителния договор от ищцата поради неизпълнение. Вместо подходящ срок за изпълнение, поканата съдържала претенция за връщане на заплатените до момента суми в размер на 22 000 лв. и за заплащане на 44 000 лв. неустойка по чл. 11 от договора, с което бил нарушен предвидения в закона ред за разваляне на двустранните договори. Излага съображения по тълкуване на уговорките в договора досежно срока за сключване на окончателен договор. Счита, че не е изпаднала в забава, тъй като точен ден и час не били уговорени, нито било налице неизпълнение поради причина, за която отговаря.

Оспорва и споразумението от 20.12.2018 г. Счита, че то като частен документ без достоверна дата и заверка на съдържание, неносещ подписа на ответницата, не може да ѝ бъде противопоставен, тъй като последната не е страна по него и не е била уведомена за сключването му. Счита същото за създадено със задна дата (антидатирано), за целите на процеса, с оглед аргументиране на неморално високия размер на претенцията за неустойка и на тезата, че заложените в предварителния договор срокове били съобразени със сроковете по последващото споразумение между ищцата и третото лице. Изтъква аргументи на базата на сравнение покупната цена от 40 050 лв., двойния размер на договорената в предварителния договор (45 000 евро), и почти трикратния в споразумението (67 000 евро). Счита че последната е непостижима за празен двор от 690 кв.м. с метално хале при конкретните икономически условия и е доказателство за фиктивността на споразумението.

В условията на евентуалност, С.Д. прави възражение за нищожност на клаузата за неустойка по чл. 11 от предварителния договор, като излизаща извън рамките на присъщите ѝ обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции и накърняваща добрите нрави. Излага подробни аргументи за фиктивността на споразумението. Изтъква се и факта, че търсената неустойка е 22 пъти по-голяма от уговорената неустойка при неизпълнение от страна на ищцата, като надхвърляла дори размера на покупната цена при публичната продан, а наред с това се дължало и връщане на полученото по договора. Същевременно по делото не се сочели доказателства за реални вреди на ищцата.

От друга страна счита, че размерът на търсената неустойка е неправилно определен и при правилно тълкуване и прилагане на чл. 2, ал. 1, във вр. с чл. 11 от предварителния договор, същият следва да възлиза на 4 000 лв. (двукратния размер на платеното капаро по договора). Излага подробни аргументи в тази насока, като обръща внимание на разликата в употребените изрази „платените до момента суми“ в изречение първо и „ще възстанови на купувача всички платени от него суми по договора“ в изречение второ на чл. 11. Което тълкуване било в унисон с принципите на справедливостта и пропорционалността на размера на неустойката дължима от двете страни, целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността (връщане на дадения задатък в двоен размер). В условията на евентуалност е направено и възражение за прекомерност на неустойката и намаляването ѝ на 4 000 лв. Ищцата не била приложила никакви доказателства за претърпени вреди, а единствено твърдения за евентуални финансови пасиви по сключено с трето лице споразумение, които били хипотетично и бъдещо несигурно събитие. Позовава се на горните си съображения за фиктивността на споразумението и размера на неустойката. Счита, че при равнопоставеност на пасивите, които страните биха понесли в случай на неизпълнение на договорните си задължения, справедливият размер на неустойката по чл. 11 би бил двойният размер на заплатените при сключване на договора 2 000 лв., тоест сумата от 4 000 лв.

Претендира заплащането на съдебни разноски. Приложени са писмени доказателства.

Направени са искания за събиране на доказателства.

Правна квалификация

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 55 ал. 1, предл. 3, чл. 92 и чл. 86 от ЗЗД.