Решение № 397 от 31.08.2026, Софийски окръжен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 397 гр. София, 31.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Росина Н. Д.

Членове:

Невена Пл. Великова

Виктория Р. Стоилова при участието на секретаря Цветанка П. М.а Павлова като разгледа докладваното от Виктория Р. Стоилова Въззивно гражданско дело № 20261800500297 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 13 от 12.01.2026 г., постановено по гр.д. № 105/2024 по описа на Районен съд – Костинброд, III-ти граждански състав, е обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключеният на 15.10.2020 г. предварителен договор между Д. М. С., в качеството му на „купувач“, и Е. Р.

Д., в качеството й на „продавач“, за покупко-продажба на следните недвижими имоти, находящи се в землището на махала „Найденова“, гр. Годеч, общ.

Годеч, обл. Софийска: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 405 кв.м., находящ се в строителните граници на посочената махала, определени с околовръстен полигон, одобрен с Решение № 84 от 1987 г. на Изпълнителния комитет на Окръжен народен съвет – София, както и ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18214/25.01.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 1430 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: пасище, ведно с построената в него ДВУЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор *** и застроена площ от 75 кв.м., с режим на търпимост по § 16 от ПР на ЗУТ, всички подробно описани в решението, за продажната цена от 20 000 евро.

Със същото решение Д. М. С. е осъден да заплати на Е. Р. Д. сумата от 17 955 евро (35 116.93 лв.), представляваща дължимата част от продажната цена, в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, като му е разрешено да открие за целта банкова сметка, както и е осъден да заплати и следващите 1 се разноски по прехвърлянето – местен данък в размер на 520 евро (1 017.03 лв.) по сметка на Община Годеч, държавна такса за вписване в размер на 20 евро (39.12 лв.) по сметка на Агенцията по вписванията и нотариална такса в размер на 201.16 евро (393.43 лв.) по сметка на съда, като върху имотите е наложена възбрана до изплащане на тези суми и е даден шестмесечен срок за отбелязване на решението. От своя страна ответникът Е. Р. Д. е осъдена да заплати на ищеца Д. М. С. сумата от 2912.07 евро (5 695.52 лв.) – разноски по делото, а в полза на назначения особен представител адв. Х. П. Й. е постановено изплащане на сумата от 766.94 евро (1 500 лв.) за оказана правна помощ.

Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от ответника в първоинстанционното производство – Е. Р. Д., чрез назначения особен представител адв. Х. П. Й.. Изложени са съображения за неправилност, необоснованост и незаконосъобразност на обжалваното решение.

Въззивникът поддържа, че първоинстанционният съд неправилно е приел изправност на ищеца, тъй като съгласно трайната практика на ВКС при иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ищецът следва да докаже, че е изправна страна към момента на настъпване на падежа за сключване на окончателния договор, а по делото не са ангажирани доказателства, че той е разполагал с необходимите парични средства за заплащане на остатъка от цената, че е отправил покана за сключване на окончателен договор, както и че се е явил или е направил опит да се яви пред нотариус. Твърди, че самото наличие на предварителен договор не презюмира изправност на страните и че съдът е приел изправност без доказателства, в нарушение на чл. 154 ГПК и чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като е заместил липсващите доказателства с правни разсъждения. Намира също за неправилен и извода на съда за това, че ответникът не е упражнила надлежно правото си на разваляне на предварителния договор, като счита, че съдът е подменил съдържанието на договорната воля с абстрактна преценка, игнорирал е значението на клаузата по т. 5 от договора и не е изследвал действителната обща воля на страните по чл. 20 ЗЗД, а е приложил принципа на добросъвестността по чл. 12 ЗЗД изолирано и без задълбочено тълкуване на поетите задължения. Оспорва и извода на съда за идентичността на процесните имоти, който намира за необоснован, тъй като е формиран без пълно доказателствено изясняване и е мотивиран с предположения. Поддържа още, че с постановяването на решението са нарушени принципите на състезателност и равнопоставеност на страните, доколкото ответникът е представляван от особен представител поради невъзможност за призоваване, а съдът е запълнил доказателствените празноти с правни презумпции. По изложените съображения моли решението да бъде отменено изцяло и предявеният иск – отхвърлен като неоснователен.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемата страна – Д. М. С., чрез процесуалните му представители адв. Ц.

З. и адв. Т. З., в който се излага становище за неоснователност на жалбата.

Поддържа се, че липсват данни ищецът да не е разполагал с остатъка от цената, като именно неявяването на ответницата за изповядване на сделката е осуетило постигането на целения с договора резултат, а още с исковата молба 2 ищецът е заявил готовност за заплащане на остатъка, което първоинстанционният съд е съобразил, разрешавайки откриване на банкова сметка предвид липсата на контакт с ответника. Позовава се на Тълкувателно решение № 4/2020 г. от 09.05.2023 г. на ОСГТК на ВКС, като твърди, че сключването на окончателния договор в зависимост от промяна в предназначението на земята е недопустимо, че в т. 7 от договора страните изрично са запазили правото си да искат обявяването му за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както и че идентичността на имотите е безспорно установена от нотариалния акт, скиците и удостоверенията за данъчни оценки, без да е необходима експертиза. Моли решението да бъде потвърдено.

Софийският окръжен съд, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл. 12 и чл. 235, ал. 2 и ал. 3 ГПК и при спазване на чл. 269 ГПК, приема за установено и доказано от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е подадена в процесуално-преклузивния срок по чл.

259, ал. 1 ГПК, срещу валиден и допустим съдебен акт, подлежащ на обжалване, от надлежно легитимирана страна с правен интерес от обжалването, поради което е процесуално допустима.

Производството по гр.д. № 105/2024 г. на Районен съд – Костинброд е образувано по искова молба на Д. М. С. срещу Е. Р. Д., с която е предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 15.10.2020 г. предварителен договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти, находящи се в землището на махала „Найденова“, гр.

Годеч, общ. Годеч, обл. Софийска: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 405 кв.м., находящ се в строителните граници на посочената махала, определени с околовръстен полигон, одобрен с Решение № 84 от 1987 г. на Изпълнителния комитет на Окръжен народен съвет – София, както и ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18214/25.01.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 1430 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: пасище, ведно с построената в него ДВУЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор *** и застроена площ от 75 кв.м., с режим на търпимост по § 16 от ПР на ЗУТ.

За да уважи предявения иск, първоинстанционният съд е приел, че между страните е сключен валиден предварителен договор, който съдържа уговорки относно всички съществени елементи на окончателния договор за покупко-продажба – предмет и цена, а ответникът се легитимира като собственик на процесните имоти по силата на представения нотариален акт за дарение. Приел е за неоснователно възражението, че не са уговорени начин и срок за плащане на остатъка от цената, както и че заявеното от ответника разваляне на договора не е произвело действие, тъй като липсата на документ за промяна на предназначението на земята не съставлява условие за сключване на окончателния договор, а освен това се дължи на поведението на самата нея, която не може да черпи права от собственото си неизпълнение – арг. от чл. 12 ЗЗД.

3

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.

По правилността му, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба доводи и възраженията на насрещната страна, съдът намира за установено следното:

От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 15.10.2020 г. се установява, че между Е. Р. Д., като продавач, и Д. М. С., като купувач, е постигнато съгласие за продажба на следните недвижими имоти, находящи се в землището на махала „Найденова“, гр. Годеч, общ. Годеч, обл. Софийска: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 405 кв.м., находящ се в строителните граници на посочената махала, определени с околовръстен полигон, одобрен с Решение № 84 от 1987 г. на Изпълнителния комитет на Окръжен народен съвет – София, при съседи на имота по скица: улица, поземлен имот на наследниците на А. Д., поземлен имот № *** и поземлен имот на наследниците на М. Я. Д., както и ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-214/25.01.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 1430 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: пасище, номер по предходен план: 004074, при съседи на имота, съгласно актуалната скица № 15-462908 от 28.05.2019 г., издадена от СГКК – Софийска област: ПИ с идентификатор № ***, ПИ с идентификатор № ***, ПИ с идентификатор

№ ***, ПИ с идентификатор № ***, ведно с построената в него ДВУЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор *** и застроена площ от 75 кв.м., с режим на търпимост по § 16 от ПР на ЗУТ, за цена в размер на 20 000 евро, от която сумата от 2045 евро е получена от продавача в брой при сключването на договора, а остатъкът от 17 955 евро е следвало да бъде заплатен в срока и по начина, описани в т. 1 от договора. Уговорено е окончателният договор да бъде сключен в нотариална форма, в кантората на нотариус М. Цветков, рег. № 626 на НК, в срок найкъсно до 15.10.2021 г. С отделна клауза е предвидено, че договорът служи като разписка за получената сума в размер на 2045 евро, а съгласно т. 3 владението върху имотите се предава още с подписването му. В т. 5 страните са предвидили възможност за разваляне на договора без санкции, в случай че окончателният договор не бъде изповядан пред нотариус поради липса или непредставяне на документи от общинска и/или държавна администрация по отношение смяна на предназначението на земята, а в т. 7 всяка от страните е запазила правото си да иска обявяването на договора за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

От представения по делото Нотариален акт № 200, том I, рег. № 1747, дело № 163 от 10.09.2013 г. на нотариус с рег. № 626 на НК се установява, че 4

Е. Р. Д. е придобила по силата на договор за дарение, следните имоти:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 405 кв.м., находящ се в строителните граници на гр. Годеч, общ. Годеч, Софийска област, махала „Найденова“, определени с околовръстен полигон, одобрен с Решение № 180 от 1964 г., при съседи на имота наследниците на А. Д. и наследниците на М. Я. Д., както и ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 1.431 дка, находящ се в землището на гр. Годеч с ЕКАТТЕ 15309, общ. Годеч, Софийска област, местността „Найденова“, с начин на трайно ползване: пасище, мера, седма категория на земята при наполивни условия, съставляващ имот № 004074, по картата на землището, при съседи на имота по скица: поземлен имот № 005422 – пасище мера на Община Годеч, поземлен имот № 006834 – друга селищна територия на гр. Годеч, махала „Найденова“, поземлен имот № 004011 – друг жилищен терен на М. Я. Д. и поземлен имот № 006836 – друга селищна територия на гр. Годеч, махала „Найденова“.

Разпечатката съдържа 33 от 70 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/837b21ff-fe1d-4809-a577-564e5392405c