Решение № 28 от 12.01.2022, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 28 гр. Бургас, 11.01.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Мариана Г. Карастанчева

Членове:

Пламена К. Г. Върбанова

Кристиян Ант. П. при участието на секретаря Ани Р. Цветанова като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно гражданско дело № 20212100501886 по описа за 2021 година Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод на въззивната жалба на процесуалния представител на Й.В.С. от гр. ***-ищец по гр.д. № 5485/2020 г. по описа на Бургаския районен съд против решение № 924/24.08.2021 год. постановено по същото дело ,с което е отхвърлен иска на въззивника против А.И. П. и Т. АЛ. П. ,двамата от гр.*** за обявяване за окончателен на предварителния договор ,сключен на 18.02.2016 г. в гр.Созопол ,по силата на който двамата ответници са се задължили да продадат на ищеца правото на собственост върху магазин и склад със застроена площ от 48 кв.м. в УПИ-1176 в кв. 69 по плана на гр.Созопол ,срещу задължение на купувача-ищец да заплати продажната цена ,като ищецът е осъдена да заплати на ответниците съдебно-деловодни разноски в размер на 235 лв

Въззивникът изразява недоволство от решението , като счита същото за незаконосъобразно и неправилно .

Сочи се на първо място ,че неправилен е изводът на

1 първоинстанционния съд ,че процесният предварителен договор не съдържа уговорки относно съществените условия за покупко-продажбата –страните ,индивидуализацията на имотите и цена ..В отговора на исковата молба се съдържа и потвърждение ,че страните са обвързани от валиден договор за покупко-продажба ,като възражение има само относно цената ,а не за страните,за имотите ,местонахождението и индивидуализацията .Подчертава се ,че разликата в договорената площ на имота ,предмет на предварителния договор и изпълнената ,когато е незначителна и произтича от начина на извършеното строителство ,както и непълнотата на описанието на същата ,не се отразява на валидността на сделката ,нито на обвързаността на страните ,ако идентифицирането е осъществено по начин,доказващ точната воля на последните за определен обект ,както в разглеждания случай.Затова съдът е следвало да изрази именно онова пълно описание на същия обект ,което е констатирано от събраните доказателства и факта ,че че има пълно описание на продаваните обекти по нотариален акт /цитиран в чл.1.2 от предварителния договор /,както и административен адрес ,вна който се намират и на който адрес няма други изградени магазин и склад,извън продаваните .Освен това ,задължение на първоинстанционния съд е посредством изслушаните свидетели и проведена експертиза да установи действителната цена по сделката ,или да приеме ,че тя е изплатена изцяло ,тъй като неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска .В тази връзка е цитирана и съдебна практика .Посочва се и че съдът има право да обяви за окончателен предварителния договор и само за част от уговорената по него престация ,която е собственост на обещателя към момента на вписването на исковата молба .

Не са спорни между страните направените месечни плащания –всяко в размер на 360 лв. ,както и че към момента на завеждането на иска ипотечният кредит е изцяло изплатен ,за законната ипотека върху процесните имоти ,служещи за обезпечение на банката ,е заличена на 16.07.2020 г.,т.е. всички условия за валидност на предварителния договор са налице.

Моли се за отмяна на решението и уважаване изцяло на исковата претенция по чл.19 ал. 3 ЗЗД .Не се сочат нови доказателства и нови обстоятелства по делото

Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално 2 легитимирано лице против подлежащ на обжалване акт

. писмения си отговор по чл. 263 от ГПК въззиваемитеответници ,чрез процесуалния си представител , оспорват въззивната жалба и считат ,че при постановяването на атакуваното решение не са допуснати визираните в нея нарушения.

В

Счита се ,че правилно съдът е приел ,че имотите ,предмет на предварителния договор не са достатъ„чно индивидуализирани-не са описани границите на недвижимите имоти ,не е посочен идентификатор,нито предназначението и площта им да съответстват на представената по делото кадастрална скица .Не е достатъчно индивидуализирана и цената ,а тя е съществен елемент от съдържанието на договора за продажба.Затова и липсата на съгласие между страните по този елемент води до неговата недействителност .неясно изразената воля на страните е равносилна на несъгласие и тя не може да се определи чрез тълкуване на договора по правилото на чл. 20 ЗЗД.А по делото е останала недоказана каквато и да било действителна договорена цена –предвид несъответствието в ръкописно изписания цифров израз в двата екземпляра на договора .

Ако купувачът по предварителен договор ,съдържащ уговорка ,че окончателният ще се сключи след заплащане на цялата цена ,не е изплатил напълно договорената цена ,но е предявил иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД ,съдът не може да обяви предварителения договор за окончателен по реда и при условията на чл. 362 ал. 1 ГПК.Също е цитирана съдебна практика в този смисъл .

Моли се за потвърждаване на решението и присъждане на разноски .

След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено следното :

Предявен е иск с правно основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД.

По делото и двете страни са представили писмен предварителен договор от 18.02.2016 г. ,сключен в гр .Созопол , по силата на което двамата ответници са поели задължението да продадат на ищцата „недвижим имот 3

,находящ се в гр. Созопол ,ул. „Мусала „ № 35 ,представляващ МАГАЗИН И СКЛАД ,със застроена площ общо от 48 кв.м. в УПИ !-1176 в кв. 69 по плана на гр .Созопол ,за който имот продавачът се легитимира като собственик с нот. акт за покупко-продабжа № ***,н.д. № ***/**.0*.20** г.,вписан в СВ с вх. № 6***/1*.0*.20** г.,акт № *** т.** ,д.№ ****,които имоти са предмет на ипотека,за продажна цена ,вписана ръкописно в двата екземпляра на предварителния договор и различна в двата варианта –в екземпляра ,представен от ищеца , е вписана продажна цена от 16 336,03 лв. ,а в представения от ответниците екземпляр е в размер на 26 000 лв.В раз.!! чл. 2 от предварителния договор страните са се договорили продажната цена да се изплаща от купувача на третото лице –„Уникредит Булбанк“АС чрез продавача А. П. на вноски съгласно сроковете и останалите условия на договора от 11.05.2005 г. за ипотечен кредит –с месечна вноска от 360 лв.

,платима до 4-то число в брой на продавача ,който издава разписка за плащането .Според чл. 3 от договора страните се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажбата на имота във формата на нотариален акт след окончателното погасяване на сумата по ипотечния договор .

Съдържанието на предварителния договор ,представен от ищеца ,в частта на вписаната в него продажна цена на имотите е оспорено от ответната страна ,която твърди ,че договорената продажна цена между страните е 26 000 лв./както е вписано в представения от нея предварителен договор /,поради което е била назначена по делото графологична експертиза ,вещото лице по която е дало заключението ,че ръкописният цифров текст в документа ,представен от ищцата , е изпълнен от ищцата .

Ищцата е твърдяла ,че е изправна страна по предварителния договор –изплатила е изцяло продажната цена от 16 336,03 лв. ,сумата по ипотечния кредит е изцяло погасена и законната ипотека върху имотите е заличена .Затова е налице основанието по чл.3 ал. 1 от предварителния договор да се сключи окончателен договор ,но ответниците не са изпълнили задължението си за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред .Затова ищцата им е изпратила нотариална покана /приложена към исковата молба /-за явяването им в определен ден и час в кантората на нотариус за прехвърляне собствеността върху имотите ,но въпреки че са получили поканата ,ответниците не са се явили в уречения час и ден ,за което е съставен 4 констативен протокол от нотариуса .

За да отхвърли предявения конститутивен иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД ,районният съд е приел ,че сключеният предварителен договор за покупко-продажба от 18.02.2016 г. не съдържа уговорки относно съществените условия на покупко-продажбата :от една страна макар към датата на сключване на договора и двамата ответници да са били собственици на процесните имоти ,то към момента на предявяване на иска Т.П. вече не е съсобственик ,тъй като на 10.10.2018 г. с брачен договор е прехвърлил собствената си идеална част от имотите на съпругата си А.П.-също ответник .Затова и липсва пълно тъждество в страните по делото и по предварителния договор .Освен това –не е доказано и наличието на годен предмет за обявяване на предварителния договор за окончателен ,тъй като имотите ,предмет на предварителния договор не са достатъчно индивидуализирани ,без посочване на граници и на идентификатор .Не е достатъчно индивидуализирана и посочената в договора цена ,която е съществен елемент от договора за продажба,доколкото по делото не е било установено каква е била действително уговорената цена на имотите –предвид несъответствието в ръкописно изписания цифров израз на продажната цена в двата екземпляра на договора .Затова и както главния иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД ,така и иска за присъждане на обезщетение за неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността върху имотите ,са били отхвърлени .

Макар да не споделя изцяло мотивите на първоинстанционния съд ,настоящият съдебен състав счита крайния извод за неоснователност на исковата претенция за правилен,като се посочи следното :

Както правилно е посочи районният съд,с този иск, изправната

(добросъвестната страна) по договора, изпълнила поетото задължение или обявила готовност за изпълнението му, може да поиска обявяването му за окончателен, след като в определения в договора срок, не е получила изпълнение на насрещното задължение. За да е основателен искът за обявяване на предварителния договор за окончателен, ищецът следва да докаже, че между страните е налице валидно правоотношение, което обвързва страните, т.е. договора да е валиден и да не е развален, както и да съдържа всички съществени елементи на бъдещия окончателен договор /индивидуализиран предмет, цена, срок за снабдяване на купувачите от 5 продавачите с нотариален акт, срок за заплащане на цената/. На следващо място, ищецът следва да докаже добросъвестността си, в смисъл че е изпълнил точно задълженията си по договора, или че е готов да ги изпълни, че е настъпил падежа на изпълнение, както и че е собственик на имота към момента на вписването на исковата молба и постановяването на решението (Р-1183-2000 г., II г. о.; Р-455-04 г, II г. о.; Р-693-02 г., II г. о.; Р-586-02, II г. о.;

Р-802-98, II г. о.; Р-932-95, II г. о.; Р-332-93, II г. о.). Това е така, защото според разпоредбата на чл. 363 ГПК, когато се касае за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността, в т. ч. и дали отчуждителят е собственик на имота.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК, по въпросите за незаконосъобразност на обжалваното решение, въззивният съд е ограничен от изложеното в жалбата.

Първоинстанционният съд, въз основа на изложените в обстоятелствената част на исковата молба като твърдения факти и обстоятелства, на които се основава исковата претенция, правилно е дефинирал параметрите на спора и е дал съответстващата на твърдяното от ищеца накърнено право, правна квалификация на исковата претенция.

В настоящия случай страните не оспорват ,че са сключили предварителен договор за продажба на описаните недвижими имоти ,като договорът е сключен в писмена форма и е подписан и от двете страни .В тази връзка следва да се има предвид и императивната процесуалноправна норма на чл. 363 от ГПК, съгласно която съдът следва служебно (и без да са направени възражения и доводи от страна на ответника) да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне по нотариален ред на собствеността върху недвижимия имот, който е предмет на процесния предварителен договор, чието обявяване за окончателен е поискал ищецът. Тази служебна проверка несъмнено включва, освен изрично посоченото в чл. 363 от ГПК – дали отчуждителят по предварителния договор е собственик на имота, а също – и дали не са налице нормативно уредени забрани за извършването на вещно-прехвърлителната сделка чрез обявяването на предварителния договор за окончателен/както правилно е посочено от първоинстанционния съд /.