Решение № 3105 от 21.02.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 3105 гр. ****, 21.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ЯНА М. ФИЛИПОВА при участието на секретаря МАРИЯ Т. СТОЯНОВА като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело № 20221110162456 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, уточнена в открито съдебно заседание от 23.05.2023 г., от П. Д. П. срещу Р. В. П., с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал.

2, изр. 2 ЗЗД за сумата в размер на 12000 лева, представляваща двоен размер на даден по предварителен договор от 10.10.2022 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № **** находящ се в гр. (адрес) задатък. Направено е искане сторените от страната съдебни разноски да бъдат възложени в тежест на ответника.

В исковата молба са изложени твърдения, че по силата на процесния предварителен договор за покупко-продажба между страните по спора възникнало валидно облигационно правоотношение, като ответникът в качеството си на продавач се задължил да прехвърли на ищеца в качеството на купувач правото на собственост върху апартамент № **** находящ се в гр. (адрес) срещу продажна цена в размер на 67500 евро. Съгласно чл. 2.1 от съглашението страните констатирали, че преди сключване на сделката купувачът заплатил на продавача капаро в размер на 6000 лева, като по изрично желание на ответника сумата била преведена по сметка на трето лице, а именно С. Х. И, като дадената сума представлява задатък. Ищецът поддържа, че съгласно чл. 3 от договора страните се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба в срок до 31.10.2022 г. В исковата молба са изложени твърдения, че чл. 5.1. от договора предвижда възможност продавачът еднократно да удължи срока за сключване на окончателната сделка с 30 дни в случай на забавяне за снабдяване с изискани от нотариуса или кредитиращата банка документи. Ищецът поддържа, че съгласно чл. 5.1., изр. 2 от съглашението възможност за удължаване на срока за сключване на окончателната сделка е предвидена и за купувача в случай, че кредитиращата банка има нужда от допълнително време за одобрение на кредита.

Ищецът поддържа, че след сключване на предварителния договор извършил необходимите действия за изповядване на окончателната сделка, като своевременно подал искане и представил документи пред банката, пред която кандидатствал за отпускане на ипотечен кредит за финансиране на окончателната сделка, възложил и заплатил извършване на пазарна оценка на имота. Изложени са твърдения, че бъдещият купувач получил 1 предварително одобрение по кредита, като до отпускане на сумата необходима за закупуване на имота не се стигнало, тъй като ответникът не изпълнил задължението по чл.

11 от договора да представи писмо-ангажимент от (ФИРМА) - банката, в полза на която била учредена ипотека и наложена възбрана върху процесния имот. Страната поддържа, че предвид спецификата на сделката, а именно, че предмет на договора е недвижим имот, по отношение на който е учредена ипотека и е наложена възбрана съгласно договора писмотоангажимент следвало да съдържа размера на задълженията на бъдещия продавач към банката и съдебния изпълнител, условията, при които ще бъдат заличени ипотеката и възбраната и банкови сметки, по които бъдат преведени сумите, както и ангажимент за заличаване на ипотеката и възбраната. Изложени са твърдения, че документ с подобно съдържание не е представен от ответника, което от своя страна довело до невъзможност окончателната сделка да бъде изповядана в рамките на първоначално уговорения срок по договора. Страната сочи, че представеното от ответника удостоверение от 12.10.2022 г., в което били посочени дължимите такси и разноските по изпълнението, не съдържа ангажимент за освобождаване на имота от тежести. В контекста на изложеното страната поддържа, че с поведението си ответникът станал причина в полза на бъдещия купувач да не бъде разрешен кредит в срок до 31.10.2022 г.

Ищецът излага твърдения, че страните по сделката били наясно, че поради непредставяне на всички необходими документи окончателния договор не можело да бъде сключен, като за яснота в отношенията им бъдещият купувач преди уговорения час за явяване при нотариус потвърдил писмено, че удължава срока на договора с тридесет дни.

Страната поддържа, че ответникът след изтичане на първоначално определения срок за сключване на договора продължил да представя пред ищеца документи необходими за сключване на договора, както и да комуникира с наетия от П. П. брокер, с което по недвусмислен начин демонстрирал, че продължава да е обвързан от договора. Ищецът сочи, че дори и да се застъпи становище, че срокът на договора не е надлежно продължен, то към 31.10.2022 г. ответникът е бил в неизпълнение на поетото задължение да снабди бъдещия купувач с писмо-ангажимент необходимо за изповядване на сделката предвид спецификата на договора.

Изложени са твърдения, че доколкото ответникът не представил изискуемото съгласно договора писмо-ангажимент от (ФИРМА), ищецът имал готовност с лични средства и друг вид кредитиране да заплати уговорената продажна цена, поради което на 14.11.2022 г. уведомил продавача, че окончателен договор може да бъде сключен, като страните уговорят ден и час за изповядване на сделката. В исковата молба са изложени твърдения, че на 16.11.2022 г. при извършена справка в Служба по вписванията било установено, че ответникът е прехвърлил правото на собственост върху имота на трето за спора лице, с което била нарушена уговорката по чл. 6 от предварителния договор. По изложените твърдения ищецът поддържа, че разваля предварителния договор, като доколкото окончателната сделка не е сключена по вина на продавача същия съгласно чл. 17, ал. 3 от съглашението дължи връщане на полученото капаро в двоен размер.

В срокът по чл. 131 ГПК ответникът, чрез процесуалния си представител адвокат В.

Д., оспорва предявения иск. С подадения отговор са оспорени изцяло поддържаните от ищеца твърдения относно липсата на готовност на страните да сключат окончателен договор за покупко-продажба, както и неявяването им пред нотариус за изповядване на сделката.

Ответникът поддържа, че на 31.10.2022 г. се явил в кантората на нотариус Л.С. в изпълнение на поетото съгласно чл. 4 от съглашението задължение, като едва при явяването си пред длъжностното лице купувачът установил, че не е запазен час за сключване на договора и продавача няма да се яви. Страната развива доводи, че купувачът не е упражнил надлежно правото си да удължи срока за сключване на окончателната сделка, тъй като уведомлението не е изпратено до продава чрез посочения в договора адрес за кореспонденция, а чрез електронна поща. В допълнение е отбелязано, че изпратеното от П. Д. П. уведомление е от 31.10.2022 г., 10.07 часа, т.е. едва 53 минути преди да изтече срока на договора. На следващо място се сочи, че не са налице данни кредитиращата банка да е имала „нужда от 2 допълнителен срок за отпускане на кредит“ на купувача, а и видно от представените ведно с исковата молба доказателства ищецът е разполагал с всички необходими документи за изповядване на сделката. Ответникът поддържа, че изявлението на ищеца обективирано в исковата молба за разваляне на процесния предварителен договор не може да породи действие, тъй като договорът е прекратил своето действие с изтичане на срока му. По изложените съображения е направено искане предявеният иск да бъде отхвърлен. Направено е искане сторените от страната съдебни разноски да бъдат възложени в тежест на ищеца.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите и възраженията на страните, приема следното:

В доказателствена тежест на ищеца по предявения осъдителен иск с квалификация чл. 93, ал.2 ЗЗД е да установи при условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: валидно възникнало правоотношение между страните, елемент от допълнителното съдържание на което е задължението на страна да престира определена парична сума или друга материална ценност - задатък за обезпечаване изпълнението на задълженията по главния договор, изпълнение на това допълнително задължение със сключването на договора, наличие на предпоставките за продължаване на срока на договора по чл. 5.1.изр. 2, а именно „кредитиращата банка да е имала нужда от допълнително време за одобрение на кредита“ и отправено от купувача уведомление до продавача, релевирано неизпълнение на задължение по главния договор и отправено от изправната страна волеизявление за отказ от договора. В доказателствена тежест на ответника е да установи, че е изправна страна по предварителния договор.

Страните не спорят, а и от представеният препис от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.10.2022 г. се установява, че между П. П. и Р. П. е възникнало валидно облигационно правоотношение, по силата на което ответникът в качеството си на продавач се е задължил да прехвърли на ищеца в качеството на купувач правото на собственост върху недвижим имот, представляващ апартамент № **** находящ се в гр. (АДРЕС). От съдържанието на договора се установява, че към датата на сключване на сделката върху имота е наложена възбрана за непогасени задължения към (ФИРМА) в общ размер съгласно постановление за налагане на възбрана в размер на 67109,04 лева, към която сума следва да се прибавят всички лихви, неустойки, такси и други разноски до окончателно изплащане на всички суми, „като точният размер на задълженията ще бъде уточнен чрез удостоверения от (ФИРМА) и/или ЧСИ И. М. К.. Уговорената по сделката продажна цена възлиза на сумата в размер на 67500 евро с левова равностойност по централния фиксиран курс на БНБ в размер на 132 018,53 лева. Страните приели, че сумата в размер на 6000 лева, представляваща авансово внесена част от уговорената продажна цена, била заплатена от купувача на продавача преди сключване на предварителния договор, като по делото не е спорно, че същата има функция на даден по договора задатък, като изрично страните уговорили с чл. 17, ал. 3 от съглашението, че ако окончателната сделка не бъде сключена по причина, за която отговаря продавача същият дължи връщане на дадения задатък в двоен размер. Останалата част от продажната цена следвало да бъде заплатена, както следва: 5 000 лева след изповядване на окончателния договор, неговото вписване и получаване на вписан нотариален акт от купувача; останалата част от 121 018,53 лв. следвало да бъде изплатена с лични и заемни средства от банка-кредитор по следния посочен в чл.2.2.1 от договора начин: съгласно чл.2.2.1, б. „а“ част от сумата следва да бъде преведена от кредитираща купувача банка по посочена от (ФИРМА), в полза на която е учредена първа по ред ипотека и е наложена възбрана върху имота, банкова сметка с цел пълното погасяване на предоставения на пpoдaвача ипотечен кредит, за обезпечаването на който върху имота е учредена ипотека в полза на (ФИРМА) и/или съгласно чл.2.2.1, б. „б“ като допълнителна възможност е предвидено чacт oт продажната цена да бъде преведена от кредитиращата купувача банка по банкова сметка, посочена от ЧСИ И. М. К, с цел пълното погасяване на всички разходи за образуване и водене на изпълнително дело № ***** от страна на (ФИРМА). Съгласно договора сумите следвало да бъдат заплатени в полза на (ФИРМА) или на съдебния изпълнител след сключване на окончателния договор, вписване 3 на ипотека в полза на банката, която кредитира купувача, както и представянето на удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота, издадено от Служба по вписванията – гр. ****, от което да е видно, че в полза на кредитиращата купувача банка е вписана втора по ред ипотека след ипотеката в полза на (ФИРМА) и че върху имота няма други тежести и/или противопоставими права на трети лица, с изключение на посочените по-горе ипотека и възбрана. Точният размер на сумата чл.2.2.1., б. „б“ от договора следвало да бъде посочен от (ФИРМА) или от ЧСИ И. М. К с удостоверение. Със сочения документ (ФИРМА) трябвало да поеме ангажимент в законоустановен срок след получаването на сумата по тази буква да подаде в Служба по вписванията – гр. **** молба за заличаване на ипотеката и възбраната. Съгласно чл.2.2.1, б. „в“ останалата част от цената щяла да бъде преведена от кредитиращата купувача банка по банкова сметка, посочена от продавача, като сумата следвало да бъде преведена след представяне пред кредитиращата банка на купувача на удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота, издадено от Служба по вписванията-гр. ****, от което да е видно, че ипотеката и възбраната са заличени и ипотеката към кредитиращата банка е първа по ред.

Разпечатката съдържа 20 от 41 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/83418720-2bbd-4bf3-840d-1363fba81817