Решение № 1773 от 19.05.2025, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1773 гр. Варна, 19.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Магдалена Давидова Янева при участието на секретаря Светлана Ст. Георгиева като разгледа докладваното от Магдалена Давидова Янева Гражданско дело № 20243110109401 по описа за 2024 година

Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

В исковата молба ищецът, чрез процесуалния си представител, излага, че е собственик на ап. 8 в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. ****.

Твърди, че на 14.06.2024г. на информационното табло видял залепена покана за провеждане на общо събрание на сградата за 28.06.2024г., по инициатива на собственици притежаващи 20 на сто идеални части от общите части на сградата. Твърди, че писмено искане до управителя или контрольора не е било отправяно, каквото е изискването на чл. 12, ал. 2 ЗУЕС, както и, че срещу имената на посочените като инициатори собственици, изброени в инициативата, не фигурирали подписите им, което представлявало задължителен реквизит.

Поддържа, че въпреки неспазването на изискванията на чл. 12, ал. 2 ЗУЕС, в името на добросъседските взаимоотношения, контрольорът – А.А. на 18.06.2024г. поставил покана за провеждане на общо събрание за 24.06.2024г., с оглед спазване на ал. 3 на горепосочената разпоредба, а именно насрочване на общо събрание в 10-дневен срок от искането, поставено на 14.06.2024г.

Излага, че на 24.06.2024г. било проведено общо събрание, по законоустановения ред, на което бил избран нов управител – А.А. (дотогава контрольор) и контрольор - С.Й.. За настъпилата промяна на 27.06.2024 г. била уведомена и районната администрация. Било поставено и съобщение за изготвения протокол от 24.06.2024г. с оповестените в него взети решения.

1

Сочи, че на 05.07.2024г. бил поставен протокол за проведено на 28.06.2024г. общо събрание на етажните собственици, на което не е присъствал, тъй като бил извън страната.

Твърди, че така проведеното общо събрание е незаконосъобразно, поради което и взетите на него решения следва да бъдат отменени, по следните съображения:

Ищецът твърди, че не е спазена предвидената в закона процедура по свикване на ОС на ЕС, а именно - искане в изискуемата форма не е било връчено на управителя на етажната собственост, както и не били положени подписи на собствениците, по чиято инициатива е поискано свикването му. Не бил спазен и реда за свикване на общото събрание, предвиден в чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. Липсвал протокол за поставяне на покана, с посочено мястото, на което е сложена, дата, час и подпис на свикващите, както и липсвал съставен протокол за залепяне на поканата.

Като самостоятелно основание за отмяна на взетите решения, посочва нарушаването на императивните изисквания на чл. 14, ал. 5 ЗУЕС, предвиждащи представяне на копие от пълномощното и отразяване в протокола на участието на пълномощника, което изискване собствениците, упълномощили други лица да ги представляват, не изпълнили и което не било отразено и в протокола.

Въз основа на горното, поддържа, че посочения кворум от 58,1855% ид. части от общите части, не отговоря на истината, доколкото след отпадането на пълномощията, реалният такъв ще е под 26 %, което от своя страна твърди, че води до нищожност на събранието и взетите решения.

Оспорва и, че записаните идеални части, като твърди същите да не отговарят на реалните идеални части, представени в площообразуването на сградата.

Процедурата за оповестяване на решенията по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, също твърди, че не е спазена, доколкото не е поставено съобщение за изготвен протокол, не бил съставен и протокол за поставянето му. На таблото имало единствено протокол от събранието, без да е ясно кой и кога го е поставил.

Извън горните опорочената процедура по свикване, повеждане и оповестяване на взетите решения, поддържа че същите са незаконосъобразни по следните съображения:

По отношение на взетото решение за възлагане на правомощия за управление на вътрешни и външни общи части на юридическото лице „Ботаника Мениджмънт“ ООД, сочи, че към момента на вземането му не спазена разпоредбата на чл. 19, ал.8 ЗУЕС, доколкото не е бил на лице изискуемия кворум.

Изборът на управител на ЕС блок Б - И.л. твърди, че е в разрез с чл. 19, ал. 5 ЗУЕС, тъй като същият не е нито собственик в етажната собственост, нито лице вписано в книгата на етажната собственост.

Съображенията за отмяна на решението по т. 3 касаещо електронния адрес и водещи до нищожност и незаконосъобразност, се изразяват в липсата на регистър по чл. 47а ЗУЕС, в който същият да бъде регистриран.

2

Взетото решение за одобряване на възможността за провеждане на събрания, включително неприсъствено гласуване на решения, онлайн и с използване на електронна поща в съответствие на ЗУЕС, сочи, че има за цел заобикаляне разпоредбите на закона досежно начина на провеждане на общо събрание, в частност чл. 16 на ЗУЕС, както и чл.

17а, ал. 3 изр.2 ЗУЕС касаещи неприсъственото гласуване на решения.

С оглед горното сезира съда с искане да бъдат отменени като незаконосъобразни решенията, взети от общото събрание на етажната собственост, проведено на 28.06.2024 г., както следва: по т. 1 за възлагане на правомощия за управление на вътрешни и външни общи части на юридическото лице „Ботаника Мениджмънт“ ООД; по т. 2 за избор на управител на ЕС блок Б (В) - И.л. по т. 3. за утвърждаване на електронния адрес: [email protected], като официален електронен адрес, посочен и в регистъра по чл. 47а от ЗУЕС и явяващ се официален адрес за кореспонденция; по т. 4 за одобряване на възможността за провеждане на събрания, включително неприсъствено гласуване на решения, онлайн и с използване на електронна поща в съответствие на ЗУЕС; по т. 5 за приемане на офертата на „Стройпласт 86“ ЕООД за ремонт на покрива; за ремонта сумите да се събират в банковата сметка на ЕС и да са разпределени спрямо ид.части от общите части на сградата; изплащане на аванса от салдото по разплащателната сметка на етажната собственост. Претендира и сторените по делото разноски.

В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител поддържа, че становището на ответника по повод свиканото ОСЕС и приложените от него доказателства писма до Управителя О. Тищенко, съобразно разпоредбите на чл. 12, ал. 2 от ЗУЕС, се потвърждава твърдението ни, че не са спазени разпоредбите на чл. 12, ал. 2 ЗУЕС. Излага, че се твърди, че ОС е свикано по инициатива на С.С., К.Л., Е.Х., Р.С., притежаващи повече от 20 % от ид. ч. от общите части и, че горепосочените собственици са отправили искане с ел. писмо. Видно от приложените доказателства от ответника поканата за свикване на събрание е поставена на 12.06.2024г. в 12:13 часа, като към този ден и час отново видно от приложените доказателства, искане за организиране на ОС е от правено единствено от С.С. на 11.06.2024г., което представлява 6.26 % ид. ч. далеч от изискуемите 20 %. Другите две цитирани искания са изпратени от К.Л.Е.Х.Р.С. и са отправени след деня и часа на поставената покана, а именно: К.Л. на 12.06.2024г. в 19.46 ч., Е.Х. и р.с. на 14.06. 2024г. от 15.25 часа. По отношение на изпратеното ел. писмо от И.К. и невъзможността да предостави доказателства за изпращането е абсурдно, тъй като всеки е запознат, че няма реален проблем с електронните съобщения и кореспонденция с намиращите се в Украйна, а и видимо от приложените доказателства госпожа к. е нямала проблем с електронната кореспонденция да приложи пълномощното от нея към И.л.

Твърди, че от гореизложеното е видно, че към датата и часа на поставяне на поканата за ОСЕС за 28.06.2024г. нямаме от правено искане от 20% ид. ч. от общите части за свикване на събрание, имаме искане от собственик притежаващ 6,26 % ид. ч. Твърдят, че не е спазена процедурата по чл. 12, ал. 2 ЗУЕС съгласно която ОС може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най малко 20 % ид. ч. от общите части на сградата. Искането по 3 ал. 2 се отправя до управителя, който свиква ОС в 10-дневен срок от получаването му.

Твърдят, че дори да приемем, че от ел. писмо от 14.06.2024г. са се събрали 20%, то в 10дневен срок Управителя трябва да свика събрание, което е и свикано и проведено на 24.06.2024г. В хипотезата, че не се свика в законоустановения 10-дневен срок събрание, иницииращите имат възможността да го свикат не преди това, не преди дори и да са от правили искания към управителя, каквато е и ситуацията по настоящото производство.

Твърдят, че пълномощните, от друга гледна точка, са неотносими към съответното общо събрание. Някои не са датирани, няма конкретно посочени дати на упълномощаване, а други текстовете противоречат и не съответстват на българския и руския текст и са с различни дати. На българската част пише една дата, а на руски - е друга дата. Твърди се, че упълномощените лица са различни и че пълномощните не са относими към делото. Твърдят, че от приложеното пълномощно от лицето Светлана Сковпен, собственик на ап.№ 17 не става ясно кой е упълномощеното лице. В руската част на пълномощното, упълномощеното лице е Е.Л., а в преводната част на пълномощното упълномощеното лице е Елена Хачумова, като и двете лица са собственици в сградата, което води до объркване относно пълномощното, което не трябва да е двусмислено. Считат, че приложените доказателства са неотносими, поради посочените пороци, което от своя страна е порок по процедурата по провеждана на процесното ОСЕС. От друга страна, ако се приспаднат от кворума гласовете и ид. части на лицата с незаконосъобразни пълномощни, то кворумът пада под 50 %, при която ситуация трябва да премине по прецедурата по чл. 15, ал. 2 ЗУЕС, което не е направено. Отделно от това има противоречие в изявлението в отговора на ИМ и представените писмени доказателства към него. В представения регистрационен списък е записано, че Р.С. е представляван от пълномощник Елена Хачумова, а в отговора е направено изявление, че господин Смайли е присъствал лично. От направените ни възражения уточняваме, че съгласно чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС всеки член на ОС може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения, в случая ищцовото дружество в качеството си на собственик, не е участвал в ОС, от което следва че няма възможността да изрази регистрираните от него несъответния по реда на чл.

16, ал. 9 ЗУЕС. Относно изявлението, че са изчисляване на кворума са използвани данни от площообразуването на сградата – видно от приложеното площообразуване на сградата има разминавания в процеснтите идеални части и квадратурите между него и записаните към протокола числа, от което следва, че изявлението на ответника, че за изчисление на кворума е използвано площообразуването не отговаря на истината.

Поддържа се и, че преводачът на ОС всъщност е управителят на Ботаника Мениджмънт, дружеството, с което е сключил договор новоизбрания управител за поддръжка и управление на комплекса. Протоколчик е съпругата на управителя И.л.- Е.Л. като и двамата са съдружници в Ботаника Мениджмънт, поради което счита, че е налице конфликт на интереси, тъй като освен тях повече от 50 % от собствениците на сграда, не са членове на това дружество Ботаника Мениджмънт, което е собственик на земята в комплекс Ботаника Президенс. От другата страна кворума за провеждане на ОС и избора на компания, 4 която да представлява ЕС към момента на събранието, съгласно ЗУЕС е 67%, а не 51 %, 51 % е след 31.12.2024г. Относно процедурата по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС продължават да твърдим, че не е поставяно съобщение за изготвен протокол, не е съставян протокол за поставянето му, като тези нарушения на императивните норми са и самостоятелни основания да се обяви протокола от ОС като незаконосъобразен, а решеният от него да се отменят в цялост, още повече, че ответникът сам прави изявление, с което потвърждава възражението ни, че на таблото е поставено единствено протокола от събранието, без да има информация кой го е поставил, кога го е поставил и т.н Съобщенията за изготвен протокол, както и протокол за поставянето ме са направени в последствие за целите на настоящото производство, за което свидетелства и изявлението на ответника в отговора на ИМ. По отношение на протокола, който е изготвен от ОС, в същия е посочено, че е изготвен в присъствието на преводач, който го е разписал на съответната последна страница от протокола, като самия текст на протокола е изцяло на български език. Никъде не фигурира текст дали преводача е заклет преводач, лицензиран преводач и в случая кой е извършил този превод. Няма българска и руска част на самия текста на протокол, а е приложен само на български език с подпис на преводач, без да има отбелязване дали този преводач декларира, че носи НО и съответно извършване на превод с невярно съдържание, което от своя страна считаме, че е един от основните реквизити, които са опорочени за действителност на протокола на ОС.