Решение № 46 от 04.03.2022, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 46 гр. Монтана, 02.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Аделина Троева

Членове:

Аделина Тушева

Елизабета Кралева при участието на секретаря Соня Д. Георгиева като разгледа докладваното от Елизабета Кралева Въззивно гражданско дело № 20211600500348 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С Решение от

27.08.2021година постановено по гр.д.

№941/2019година по описа на Ломския районен съд е признато за установено по отношение на „А.“ЕООД представляван от Л.Н. и по отношение на И.П., че сключения между тях договор за наем с нотариална заверка на подписите рег.№ *по регистъра на нотариус № *С.С. РС-Л. и вписан в служба по вписванията Лом под вх.рег. № *, том *,акт */ 25.10.2012г. и анекс към него, сключен с нотариална заверка на подписите рег.№ */28.06.2018г. по регистъра на нотариус №*РС-С. и вписан в служба по вписванията Лом под вх.№ *, т.*,акт */04.07.2018г. с предмети имоти № *, № *и № *в землището на с.*нямат действие за стопанските 2020/2021 – 2022/2023 години , а има действие договорът за наем на същите имоти сключен между Е.Б. и „А.2008“ ЕООД с нотариална заверка на подписите рег.№*по описа на нотариус Е.К. РС Козлодуй и вписан в Служба по вписвания – Л. на 23.05.2018г. под вх.№ *,т.*,акт.*. като в решението имотите са индивидуализирани по номера по предходен плана, а не по действащите кадастрални регистри така, както са 1 описани в исковата молба.

Присъдени са направените в производството разноски на ответниците.

Така постановеното решение е обжалвано от „А.“ ЕООД с.*с ЕИК *представлявано от Л.Н. и И.П. и двамата чрез адв.К.П.-В. с изложени доводи за неправилност и незаконосъобразност.В жалбата се твърди, че първоинстанционния съд неправилно е приел, че сключения с ищеца договор за наем, който впоследствие е анексиран е противопоставим на втория ответник по договора за наем за същия имот.В жалбата са изложени доводи, че договора за наем сключен между „А.-2008“ЕООД и Е.Б. за срок от три години считано от 01.10.2020година е нищожен, тъй като притежаваното от наемодателката право на собственост е по-малко от изискуемите от закона повече от 25 на сто право на собственост-чл.26,ал.1, пр.1 от ЗЗД във вр. с чл4а,ал.2 от ЗСПЗЗ.Договорът има действие считано от 01.10.2020година и попада под разподедбата на чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ, независимо, че договора е сключен преди влизане в сила на горната разпоредба.Като нищожен договор, противоречащ на закона, същия не поражда действие и не може да се конкурира с първия по време договор за наем, който е валидно сключен в писмена форма, нотариално заверен и вписан.Освен това договора между ищеца и Б.не е потвърден от останалите съсобственици съгласно изискването на §10,ал.1 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ. С оглед на това сключеният през 2012година договор за наем от жалбоподателя е действал както към момента на сключване на договора на въззиваемите страни, така и на сключения Анекс към него.Предвид разпоредбата на чл.20а от ЗЗД така сключения анекс поражда своето действие от момента на вписването му и тъй като по него е страна само един от съсобствениците, обвързани от последиците са и другите съсобственици.Този анекс е неразделна част от сключения през 2012година договор за наем, който е валиден, тъй като е потвърден със съответни декларации в ОСЗ *от съсобствениците К.Р. и Б.Ч. с което е налице потвърждение от съсобственици притежаващи повече от 25 на ста от правото на собственост върху процесните имоти.Моли съда да отмени атакуваното решение като незаконосъобразно и отхвърли исковата претенция изцяло като неоснователна

В съдебно заседание жалбоподателя не се представлява, но са 2 представени писмени бележки, съдържащи подробни доводи в подкрепа на твърденията изложени в жалбата.Моли съда да уважи същата като отмени атакуваното решение като неправилно и незаконосъобразно и да постанови ново, с което да отхвърли предявения иск.

В срока по чл.263 от ГПК е постъпил отговор на жалбата от „А.2008“ с ЕИК *представлявано от К. С. чрез адв.Р.Б.-МАК с изложени доводи за допустимост на жалбата и нейната неоснователност .Моли съда да остави жалбата без уважение и потвърди атакуваното решение като правилно и законосъобразно.В отговора се твърди, че към момента на сключване на договора за наем между Е.А. и „А.-2008“ ЕООД е било налице свобода на договарянето с оглед разпоредбата на чл.9а от ЗЗД и не е имало нормативни ограничения.Ако се приеме, че нормата на чл.4а ал.2 от ЗСПЗЗ е приложима и към процесния договор това би означавало, че се придава обратно действие спрямо сключени вече договори, което е недопустимо Фактът,че договорът им не е потвърден по реда на §10,ал.1 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ касае само договори за наем сключени при неспазване условията на чл.4а ал.1 от ЗСПЗЗ, а към договорите сключени по реда на чл.4а,ал.2 не е поставено изискваане същите да са потвърдени от съсобственици извън сключилите договора.Смята, че сключеният между тях дотовор е валиден и действителен и поради по-ранното си вписване е противопоставим на анекса, сключен от жалбоподателите, който е нищожен, поради противоречие с императивни норми и заообикаляне на закона.Горното становище се подържа и в съдебно заседание чрез адв.Б..

Във въззивното производство не са събрани нови доказателства.

Настоящият съдебен състав,като прецени направените в жалбата оплаквания, доводите на страните и събраните по делото доказателства,намира за установено следното:

Въззивната жалба е подадена от надлежна в производството страна в срока по чл.259,ал.1 ГПК и е процесуално допустима.Разгледана по същество е основателна.Съображенията на МОС за това са следните:

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението и по допустимостта му в обжалваната част.

Правилността на решението се проверява с оглед наведените във въззивната жалба доводи. Обжалваното решение е валидно и допустимо, а разгледано по 3 същество е правилно

Пред първоинстанционния съд е предявен иск с правно основание чл.124,ал.1 от ГПК за признаване за установено по отношение на „А.“ЕООД представляван от Л.Н. и по отношение на И.П., че сключения между тях договор за наем с нотариална заверка на подписите рег.№ *по регистъра на нотариус № *С.С. РС-Л. и вписан в служба по вписванията Л. под дв.вх.рег.

№ *, том *,акт */25.10.2012г. и анекс към него, сключен с нотариална заверка на подписите рег.№ */28.06.2018г. по регистъра на нотариус №*РС-С. и вписан в служба по вписванията Л. под вх.№ *, т.*,акт */04.07.2018г. с предмети имоти № *, № *и № *в землището на с.*нямат действие за стопанските 2020/2021 – 2022/2023 години, а има действие договорът за наем на същите имоти сключен между Е.Б. и „А.-2008“ ЕООД с нотариална заверка на подписите рег.№*по описа на нотариус Е.К.РС К. и вписан в Служба по вписвания – Л. на 23.05.2018г. под вх.№ *,т.*,акт.*.

За да постанови атакуваното решение МРС след анализ на доказателствата по делото събрани пред него е приел, че няма законова забрана един собственик да сключи няколко по време договора за наем за една и съща вещ. Доколкото това му действие поражда конкуренция на права между наемателите относно правото на ползване на имота, съда намира че следва да намерят приложение правилата на чл. 237, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД . С разпоредбите на чл. 237, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД се цели да се осигури защита на наемателя от петиторна претенция на новия собственик на имота, като липсва основание за неприлагането й в хипотеза на пренаемане /веднъж или няколко пъти/ на имота. Така доколкото сключения с ищеца договор за наем, който е вписан, впоследствие и анексиран, който анекс също е вписан на 04.07.2018г., той е противопоставим на втория договор за наем за същия имот от вписан на 21.05.2018 г., на основание чл. 237, ал. 2, изр. 1 ЗЗД за срок от една година.

Първоинсатнционния съд е приел за неоснователни аргумента на ответника относно приложимостта на нормата на чл. 4а и б, ЗСПЗЗ тъй като в конкретния случай същата е влязла в законна сила на 22.05.2018г., а договора сключен от Е.Б. и ищеца е от 21.05.2018г.

Така направените изводи по правния спор настоящата инстанция по следните съображения: не се споделят от

Съгласно разпоредбата на чл. 124, ал. 1 ГПК всеки може да предяви 4 иск, за да възстанови правото си, когато то е нарушено, или за да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има интерес от това.

Допустимостта на предявения иск се предпоставя от наличието на правен интерес у ищеца от установяване съществуването на облигационни правоотношения. Въз основа на твърденията на страните, съдът намира, че е налице спор относно съществуване на вписано в Служба по вписванията обстоятелство.

Възникналият между страните правен спор обосновава наличието на интерес у ищеца от предявяване на иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК.

Ищецът обосновава правния си интерес от водене на иска с твърдението , че е сключил договор за наем за процесните имоти, в съответствие с изискванията на закона за период от три години касаещ стопанските -2020-2203година, за който впоследствествие се е оказало , че с анекс е продължен предходен договор за наем за същите имоти, касаще неговия период сключен между жалбоподателя.

От събраните по делото писмени доказателства е видно, че с Решение №*от 04.11.1994година е възстановено правото на собственост на наследниците на П. Ф.

.б.ж. на гр.*, починал на 04.12.1989година в съществуващи реални граници. В ЗЕМЛИЩЕТО НА С.*, общ.*а именно нива от 5,413дка в м.*съставляващ имот *, нива от 4.058дка в м.*, съставляващ имот №*и нива от 51.979 в м.*съставляващ имот №*по картата на землището.Видно от приложените скици тези имоти към настоящия момент са със следните индентификатори *,* и *.Ответникът И.П. е един от наследниците на П.Б..

Установено е също така, че на 27.09.2012година между И.П. и „*“ ЕООД е сключен договор за наем на земеделски земи с предмет гореописаните имоти възстановени на наследниците на П.Б. за срок от 5 години считано от 01.10.2015година.Договорът е вписан на 25.10.2012година под №*и е нотариално завере

На 21.05.2018година между друг наследник на общия наследодател П. Б. а именно Е.Б. и „А. 2008“ година се сключва друг договор за наем на земеделски земи с предмет именно описаните по-горе имоти за срок от три 5 години считано от 01.10.2020година.

Междувременно между страните по първия договор „А.“ ЕООД и И.П. се сключва Анекс към него без дата, но нот.заверен на 28.06.2018година и вписан под №*от 07.07.2018година, с който анекс е продължен срока на договора от 25.10.2012година с още пет години считано от 01.10.2020година.

По тази фактическа обстановка не се спори.Безспорно е също така, че и двата договора са сключени от съсобственици притежаващи по-малко от 25 на сто от правото на собственест върху процесните земеделски имоти.Спорното между страните по делото кой договор за наем е валиден за стопанските 2020-2023година и налице ли твърдяната нищожност.

Основния довод на ищеца в исковата молба е свързан с твърдениято, че Анекса по първия договор не може да бъде противопоставен на втория договор за наем с оглед разпоредбата на чл.37б, ал.6 от ЗСПЗЗ, както и че анекса е нищожен като противоречащ на разпоредбите на чл.4б,ал.1 и 2 от ЗСПЗЗ.

Съгласно чл.4а от ЗСПЗЗал(1) Земеделска земя може да се отдава под наем от:

1. собственика или от упълномощено от него лице;

2. лице, което притежава права върху земеделската земя, включващи в съдържанието си правомощие да ползва или да управлява земята, предоставено от собственик или от упълномощено от него лице;

3. съсобственик или съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено от тях лице.

В ал.2 е предвидено, че договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.Тази разпоредба е в сила от 22.05.2018година.