Решение № 1187 от 23.12.2019, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№

IV – 172 23.12.2019 г. град Бургас

В ИМЕТО

НА НАРОДА

БУРГАСКИ ОКРЪЖЕН

СЪД, гражданско отделение, четвърти въззивен състав

На втори декември, две хиляди и деветнадесета година,

В публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕДЯЛКА ПЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ:

ДАНИЕЛА МИХОВА мл.с. ДИАНА АСЕНИКОВА - ЛЕФТЕРОВА

Секретар

... ВАНЯ ДИМИТРОВА

Прокурор като разгледа докладваното от съдията ПЕНЕВА въззивно гражданско дело номер 812 по описа за 2019 година

Производството по делото е образувано по повод въззивна жалба на Н. М.Ж., В.Л. Б., Н.П.Р., С.Н.Р., В.К. и М.В.Г.

– всички чрез процесуален представител адв. Зафиров., срещу Решение №60/03.04.2019г. по гр.д.№852/17г. по описа на Районен съд Поморие, в частта с което е отхвърлен иска на въззивниците за отмяна на решенията по т.2, 3, 4 и 7, взети на 14.11.2017г. от проведено извънредно общо събрание на собствениците в етажната собственост на сграда Е „Ета“ с идентификатор ***, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя ЕС „Двора“ – ЕООД. Според въззивника решението е неправилно, постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила, допуснати при изготвяне на доклада по делото и недопускане на относими за спора доказателства. При постановяване на решението за допуснати нарушения на процесуалните правила, относно преценка доводите на страните и релевантните факти и доказателства.

Твърди се, че вписаните в протокола обекти, съставляващи: администрация с идентификатор /ид./***, със ЗП от 28.55кв.м. ведно с 7.70 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис – управител с ид.7491.509.24.1.195, със ЗП от 38,78 кв.м. ведно с 10,45 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; обслужващи помещения хотел с ид. ***, със ЗП от 65.00 кв.м. ведно с 17,52 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; склад лоби бар-1 с ид.

***, със ЗП от 8,36 кв.м. ведно с 1,11 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; склад лоби бар-2 с ид. ***, със ЗП от 7,61 кв.м. ведно с 0,96 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; склад лоби бар-3 с ид. ***, със ЗП от 8,27 кв.м. ведно с 1,06 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; обслужващ инсталационен блок с ид.***, със ЗП от 2588,31 кв.м. ведно с 671,31 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. ***, със ЗП от 64,79 кв.м. ведно с 16,80 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид.

***, със ЗП от 65,13 кв.м. ведно с 16,90 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид.

***, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. ***, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид. ***, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид.

***, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата; офис с ид.

***, със ЗП от 67,36 кв.м. ведно с 17,48 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, не са самостоятелни обекти по см. на §1ДР ЗКИР 5 и не съответстват на одобрения архитектурен проект, за което е представено разрешението за ползване, от което се установява броя и вида на обектите. В тази връзка съдът не е ценил разрешението за ползване, а се е позовал на извадка от кадастралния регистър, за да приеме че обектите са 200, а не 188. Изложени са подробни аргументи относно съществения според въззивника въпрос – дали тези обекти са самостоятелни такива и дали нанасянето им в кадастралната карта ги прави такива.

На следващо място аргументите на въззивника касаят ценообразуването, в контекста на площите на покривните тераси, с обща площ 427.90 кв.м., част от които фигурират в площите на отделните апартаменти в документите за собственост, но това води до несъответствия относно размера на общите части на сградата..

Изложени са подробни аргументи за незаконосъобразност на взетите решения: по т.4, в контекста на т.2 се сочи, че е нарушена императивната разпоредба на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, изискваща средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ да се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание, а е взето решение, че вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ е платима еднократно до края на м. август 2018г. Освен това са изложени подробни съображения защо според въззивника взетото решение по т.4 не съответства на първоначално обявения дневен ред. В тази връзка е обосновано оспорване на изводите на съда в тази насока.

На следващо място, с позоваване на доклад, изготвен от „Бейтс България“ – ЕООД, подробно са изложени аргументи за оспорване извода на съда във връзка с решенията по т.3, относно течове на покривите и покривните тераси на апартаменти в сграда „Е“ – Ета.

С позоваване на съдебна практика, подробни аргументи са изложени за обосноваване на оплакването, че съдът не е взел предвид всички представени по делото доказателства.

С излагане на хронологията по свикване и провеждане на събранието, също подробно са изложени оплаквания, касаещи императивното съдържание протокола от ОС, съобразно на чл.

16, ал.5 от ЗУЕС: списъкът на присъстващите лица не е подписан от председателстващия и протоколчика; отразена е припадащата се ид.ч. за самостоятелен обект с идентификатор ***, а липсват доказателства собствениците му да се присъствали на събранието; много от лицата посочени в приложението не са единствени собственици на обекти, а ги притежават с други лица за които не е отбелязано да са присъствали или да се представлявани.

На следващо място според въззивника съдът не е обсъдил несъответствието между общите части по документи за собственост и тези, посочени в протокола.

Препис от въззивната жалба на ищците е връчен на ответника Етажна собственост на сграда Е „Ета“, с идентификатор ***, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя ЕС „Двора“ – ЕООД на

20.05.19г., чрез адв.Николова. В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба. В него са изложени съображения за потвърждаване на решението.

Според въззиваемата страна, съдът е дал възможност на ищеца в съдебно заседание и в писмен вид да изрази становище, да направи уточнение и допълнение на исковата молба, което е сторено. Съдът е разпределил доказателствената тежест, а изводите му не почиват на липсата на доказателства, а на неоснователните правни аргументи на ищците. Пунктуално, по изложените в жалбата оплаквания, въззиваемият излага подробно насрещните си аргументи:

- по отношение на твърдението за липса на кворум, в контекста на наличие/липса на самостоятелен характер на посочените обекти – обсъдени са доказателствата, установяващи апорт на тези обекти в капитала на „Сънсет къмършъл“ – ООД, респ.

– документи за собственост, установяващи правата, които не са били надлежно оспорени; изведен е извод, че правата на собственост следва да бъдат оспорени в отделно производство. Извън горното, много подробен анализ е извършен при обсъждане на представените доказателства, вр. с дефинитивната норма на §1 ДР ЗКИР и конкретна съдебна практика на ВКС, която е цитирана. Според въззиваемата страна, изложеното становище на въззивника е било подробно обсъдено от първоинстанционния съд – цитирани са съжденията на съда;

- по отношение на твърдението за липса на кворум, в контекста на изключване на площта на покривните тераси от общите части и включването им в площите на отделните апартаменти. Според въззиваемия, председателстващият събранието е изчислил кворума съобразно представените документи за собственост, които не са били оспорени от ищеца;

- по оплакването за нарушение нормата на чл.50, ал.2 ЗУЕС – изложени са аргументи за липсата на фонд „Ремонт и обновяване“ и възникналата необходимост от такъв, поради лошото състояние на покривите и правомощията на ОС в тази връзка. Отново са споделени разсъжденията на първоинстанционния съд и по този въпрос;

- по заявеното оспорване на решението по т.3 – цитирано е съдържанието на протокола в тази част, за да се обоснове извод, че цялата дискусия е била във връзка с ремонта на покривите, не и за други части на сградата;

- по възражението за липса на проекто - бюджет за ремонт на покриви и липсата на оферти – изложена е хронологията, както и представен на етажните собственици проект от „Бейтс България“, който е бил дискутиран и приет – изложени са аргументи;

- подробни съображения са развити по възражението за нарушения, касаещи протокола от ОС и списъка на присъстващите, действително присъствалите лица;

- при обсъждане на извършената СТЕ и представените писмени доказателства, е оспорена основателността на оплакването, че съдът не е обсъдил възраженията на ищците за несъответствие в площите на общите части.

Производството е по реда на чл.258 и сл ГПК. Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ГПК, от лице, за което съществува правен интерес от обжалване на първоинстанционното решение; отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК, поради което е допустима.

Бургаският окръжен съд, след като взе предвид твърденията на страните и обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Не се спори и видно от представените документи за собственост, ищците Н.М.Ж., В.Л.Б., Н.П.Р., С.Н.Р., В.К., С.Ю.Ч., М.В.Г., са собственици на недвижими имоти находящи се в жилищна сграда за временно обитаване с обекти на КОО - блок Е – „Ета“ в комплекс „Снъсет ризорт“.

Не се спори, че на 14.11.2017г. е проведено извънредно общо събрание на собствениците в етажната собственост на сграда Е „Ета“, на което са взети решения, атакувани с настоящата искова молба. Ищците претендират отмяна на взетите решения, поради това, че те са незаконосъобразни поради следните основания:

- нарушен е предвидения в чл.12 и чл.13 от ЗУЕС ред за свикване на ОС;

- нарушен е изискуемия кворум за провеждане на общото събрание и вземане на решения; в контекста тези нарушения се твърди, че е налице съществено разминаване между посочените в протокола площи, с тези, вписани в имотния регистър и кадастралната карта - вписаната в протокола обща застроена площ на сградата е 18760.47кв.м., и 4738.18кв.м. ид.ч., а видно от документите за собственост, сграда „Ета“ е от 9 етажа със застроена площ на сградата 2632кв.м. - РЗП 20602кв.м. – налице е разлика от около 2000кв.м., водещи до разлики в идеалните части; идеалните части на етажните собственици от №179 до 200 не съответстват на притежаваните от тях.

В допълнително становище се твърди несъответствие между РЗП на сградата съгласно списък на присъствалите собственици на проведеното общо събрание и РЗП на сградата, вписана в документите за собственост и в имотния регистър. Според ищците това несъответствие е съществено и води до разлика в притежаваните от етажните собственици идеални части. Твърди се и несъответствие на броя на обектите в процесната сграда - съгласно разрешението за ползване, блок Е се състои от 188 обекта от които 178 апартамента, а в списъка на присъстващите са вписани 200 обекта, 22 от които не съответстват на одобрения архитектурен проект на сградата и не са самостоятелни обекти по смисъла на параграф 1 от ДР ЗКИР, поради което и вписаните към тези обекти ид.части не им принадлежат.

Излагат се съображения, че съгласно ценообразуването, към площта на отделни апартаменти са включени площи на откритите тераси, за които ответникът твърди, че са общи части, поради което общите части към самостоятелните обекти и техния общ размер вписани в списъка на присъствалите собственици са неверни и не съответстват на действително притежаваните такива;

- според ищците, че протоколът не отговаря на императивните изисквания на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, като списък на присъстващите лица не е подписан от председателстващия и протоколчика, че е отразена припадащата се ид.ч. за самостоятелен обект с идентификатор ***, а липсват доказателства собствениците му да се присъствали на събранието;

- много от лицата посочени в приложението не са единствени собственици на обекти, а ги притежават с други лица за които не е отбелязано да са присъствали или да се представлявани; неправилно на събранието не е допусната П. М. пълномощник на етажен собственик, редовно упълномощена.

- неспазване на разпоредбите на чл.48 и чл.50 от ЗУЕС, касаещи създаването на Фонд „Ремонт и обновяване“; за етажния собственик възниква задължение да заплати съответната стойност на ремонт само в случай, че подлежат на ремонт площи от сградата които са общи части, по естеството или предназначението си, а в приетото решение за извършване „необходим ремонт“ на сграда Е - „Ета“ не е записано, че следва да се извърши ремонт на покрива; спорно е общи части ли са покривните тераси. По отношение приетото решение по т. 4 сочи, че е нарушена императивната разпоредба на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, изискваща средствата във Фонд „Ремонт и обновяване“ да се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание, а е взето решение, че вноската за Фонд „Ремонт и обновяване“ е платима еднократно до края на м. август 2018г.