Решение № 1164 от 10.10.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1164 гр. София, 10.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и втори май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Катерина Рачева

Членове:

Владимир Вълков

Здравка Иванова при участието на секретаря Пролетка Асенова като разгледа докладваното от Здравка Иванова Въззивно гражданско дело № 20251000500510 по описа за 2025 година

Производството е по реда чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 5541 от 12.10.2024 г. на СГС, І - 1 с - в, по гр. д. № 3691/2022 г., e обявен за окончателен, на основание чл.19, ал.З ЗЗД сключеният на 26.11.2021г. между М. А.

М., ЕГН ********** и Д. Б. П., ЕГН **********, в качеството на купувачи, и А. А. Д., ЕГН **********, и В. Г. Д., ЕГН **********, в качеството на продавачи, предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот: Ателие 2-11, находящо се на шести етаж в сграда адрес ***, състоящо се от коридор, дневна-трапезария, кухня, баня с тоалетна, две спални и две тераси със застроена площ 94. 82 кв.м., представляващо самостоятелен обект с идентификатор ***, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ***; ***; ***; под обекта *** и над обекта - ***, заедно с мазе № 2-11 с площ 4.17 кв. м., заедно с 0.023 идеални части от сградата, равняващи се на 0. 21 кв. м., която обща площ е 4.38 кв. м., с административен адрес ***, при условие, че купувачите М. А. М. и Д.

Б. П. заплатят на продавачите А. А. Д. и В. Г. Д. остатъкът от продажната цена за имота в размер на 85 500 евро в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.

С решението М. А. М., ЕГН ********** и Д. Б. П., ЕГН **********, са осъдени, на основание чл. 364 ГПК, да заплатят в полза на държавата по сметка на Софийски градски съд държавна такса за прехвърлянето на имота от 902. 11 лв., както и по сметка на Столична община местен данък от 5 574. 12 лв., като е разпоредено вписване възбрана върху имота до плащането на тези разноски от ищците на основание чл. 364, ал. 1 ГПК и те са осъдени за 1 разноски по чл. 78, ГПК.

Въззивна жалба е подадена от ответниците А. А. Д. и В. Г. Д., които оспорват решението като незаконосъобразно, необосновано, постановено в противоречие с процесуалните правила и несъобразено с доказателствата и материалния закон.

Считат, че съдът не е обсъдил всички направени от тях възражения в отговора на исковата молба, като основно се поддържа, че ищците не са доказали идентичност между имота, предмет на предварителния договор и този, описан в исковата молба.

Поддържат също, че при липса на валидно сключен договор за имота, описан в исковата молба, искът е неоснователен и е следвало да бъде отхвърлен. Твърдят, че съдът не е обсъдил възражението им, че поради неизпълнение на задължението на купувачите - ищци да се явят за нотариалното изповядване и липсата на готовност за плащане на цената по договора, са направили изявление, че го развалят, включително в първото съдебно заседание. Съдът неправилно не е зачел направеното изявление за разваляне на договора в първото съдебно заседание като е приел, че такива изявления не са правени в хода на производството. Поддържат също, че не са обсъдени възраженията им, че предварителният договор е прекратен с изтичането на срока за сключване на окончателен договор - 11.03.2022 г., поради което към момента на предявяване на иска не е налице валидна облигационна връзка. Считат, че липсата на обсъждане на всички доказателства прави съдебният акт необоснован и като такъв следва да се отмени и делото да се върне за ново разглеждане и произнасяне от СГС.

Молят да се отмени решението и да се върне делото на друг състав на СГС, или да се отхвърли иска. Претендират разноски за двете инстанции и правят възражение по размера на адвокатския хонорар на насрещните страни, по смисъла на чл. 78, ал. 5 ГПК.

В срока по чл. 263, ал. 1 е постъпил отговор от насрещната страна – ответниците М. А. М. и Д. Б. П., които поддържат неоснователност на жалбата. Излагат подробни съображения, че решението е законосъобразно обосновано и съобразено с всички събрани доказателства по делото в съвкупност. Неоснователно ответниците твърдят, че не е установена идентичност на имота, описан в исковата молба и по предварителния договор, доколкото по този въпрос не е имало спор и съдът го е приел за безспорно. Сочат, че ответниците не са имали възражения по проекта на доклада, нито към момента на връчването му, нито в съдебно заседание, поради което възраженията, направени едва във въззивното производство, са преклудирани. Дори да е налице разминаване в описанието на имота, то може да бъде поправено, включително пред въззивната инстанция. Неоснователни са и възраженията, че предварителният договор е прекратен или развален преди подаване на иска, тъй като такова твърдение не е правено с отговора на исковата молба или в първото по делото заседание, а се навежда за пръв път пред въззивната инстанция, поради което също е преклудирано и не следва да се разглежда. Излагат доводи, че в чл. 19 ЗЗД или друга разпоредба не е регламентирана възможност с изтичане срока за сключване на окончателен договор да се прекратява предварителния такъв. Поддържат също, че изявлението на адвоката на ответниците в съдебно заседание на 15.11.2022 г. е направено под условие - в случай, че искът се отхвърли, да се счита, че предварителния договор е развален. Според ищците устно изявление за разваляне е недопустимо, тъй като предварителен договор, които има за предмет недвижим имот, задължително се сключва в писмена форма и изявлението за развалянето му също следва да е направено в писмена форма, съгласно чл. 87, ал. 1 и 2 ЗЗД, като е недопустимо установяване на развалянето със свидетелски показания предвид 2 забраната по чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК. По тези и допълнителни съображения, молят жалбата да се остави без уважение, а решението да се потвърди. Претендират разноски и правят възражение по размера на адвокатския хонорар на насрещните страни, по смисъла на чл. 78, ал. 5 ГПК.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на доказателствата по делото по реда на въззивната проверка, приема следното:

Според уредените в чл. 269 ГПК правомощия, въззивният съд се произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта - в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Съдът следи и без довод от страните за допуснати нарушения на императивни материалноправни норми.

В рамките на проверката си настоящият въззивен състав намира, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо. При постановяването му не са допуснати нарушения на императивни материалноправни норми.

СГС е описал подробно установената фактическа обстановка и доказателствата по делото, които настоящият състав не намира за необходимо да преповтаря в цялост, а препраща към тях на основание чл. 272 ГПК. Съдът ще обсъди само доказателствата относими към доводите и възраженията на страните във въззивното производство.

От представените доказателства се установява, че между страните е сключен предварителен договор на 26.11.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот :

Ателие 2-11 на шести етаж във ***, състоящ се от коридор, дневна-трапезария, кухня, тоалетна, баня с тоалетна, две спални и две тераси със застроена площ 94. 82 кв. м., заедно с мазе № 2-11 със застроена площ 4. 38 кв. м., с административен адрес ***, съгласно Решение № 3972 на СГС, вписано в службата по вписванията гр. София, с рег. № 54254, акт № 58, том 39/28.09.2020г. С това решение от 06.07.2020г. по гр.д.№ 6933/2019г. на СГС, влязло в сила на 04.09.2020 г., на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор от 12.03.2008 г. за продажба на същия имот между купувача А. А. Д. и продавачите „Ай Пи България 2005“ ЕООД, „Мазал- I“ ООД и „Фриски“ ООД.

Не е спорно също така, че това съдебно решение е проявило конститутивен ефект, има значението на нотариален акт и легитимира ответниците като собственици в режим на съпружеска имуществена общност.

По процесният предварителен договор е уговорена е продажна цена от 95 000 евро.

В съответствие с т. 2. 5 ищците - купувачи заплатили с платежно нареждане от 30.11.2021г. част от цената в размер на 9 500 евро като капаро (задатък).

Съгласно т. 2. 6 останалата част от цената в размер на 85 500 евро е следвало да се заплати по банкова сметка на продавачите със собствени средства или чрез кредит от банка след нотариалното изповядване на сделката, след вписване на ипотека върху имота и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на банката. Предвидено е, че в деня на нотариалното изповядване, купувачите трябва да представят на продавачите удостоверение от банката за одобрение на кредита и че плащането на сумата ще бъде извършено при изпълнение на посочените условия.

От своя страна ответниците са поели задължение да прехвърлят правото на собственост във формата на нотариален акт в срок до 23.12.2021 г. (т. 2. 1 от договора).

Не е спорно също така и се установява, че срокът е продължаван с няколко 3 последователно сключени анекс. С последния анекс към договора от 28.02.2022 г. срокът е определен до 11.03.2022 г. Не е спорно, че на тази дата окончателен договор не сключен - видно от констативен протокол при нотариуса, където са се явили само ответниците.

Според т. 2. 8 от предварителния договор продавачите се задължават да набавят необходимите документи за покупко-продажба на имота в срок от 15 работни дни, а съгласно т. 2. 9. всяка от страните е длъжна да предприеме всички необходими действия за сключването на нотариален акт за продажба на имота /набавяне на документи и др./, както и да се яви лично в определения ден и час пред определения нотариус.

В т. 2. 3 ответниците декларирали, че само те притежават правото на собственост върху имота; не са сключвали други предварителни договори за продажбата му или договори за наем е трети лица, възбрани, учредени или запазени ограничени вещни права; имотът не е предмет на извънсъдебен спор или висящ съдебен спор-исков или изпълнителен; имотът не е предмет на отчуждителни, изпълнителни и обезпечителни производства за публични и частни вземания; не е заложен по реда на 303, както и не са налице други права на трети лица, които биха възпрепятствали купувачите да упражняват правото си на собственост в пълен обем.

В т. 3. 4 от предварителния договор е предвидено право на ищците да го развалят с едностранно писмено изявление и задължение на ответниците да върнат платения задатък в случай, че декларираното в т. 2. 3 се окаже неистина и/или ако по време на действието на договора се установи, че имотът е предмет на искови, изпълнителни или обезпечителни производства или е обект на наложена възбрана, като тези обстоятелства не са били налице при сключване на договора.

От събраните доказателства се установява, че ищците кандидатствали пред „Юробанк България“ АД за кредит, с който да заплатят останалата част от продажната цена - 85 500 евро.

За целите на обезпечаването на кредита с първа по ред ипотека върху имота банката се снабдила от Агенция по вписванията с удостоверение съдържащо множество вписвания и заличавания на ипотеки, възбрани и др. от 2007 г. насам. Това е наложило преди отпускане на кредита банката да извърши проверка за наличието на вещни тежести, други ограничения или права на трети лица върху имота.

Според показанията на свидетелката Б. Б., служител на банката, която е запозната с проучването за отпускане на кредит на ищците за закупуване на имота, тази проверка продължила по-дълго от обичайното време от м. 12.2021 г. до м. 04.2022 г. с водена кореспонденция между нея и брокера на ищците свидетелката И. Н..

Било установено, че процесното ателие № 2-11 с идентификатор *** е част от обектите ипотекирани в полза на „ОББ“ АД в обезпечение на три договори за кредит от 12.07.2007 г., от 09.01.2008 г. и от 13.10.2009 г., предоставени на „Ай Пи България 2005“ ЕООД /един от праводателите на ответниците/. Със съгласието на „ОББ“ АД е вписано заличаване на ипотеката по отношение ателие № 2-11 на 08.11.2019 г. и 24.11.2020 г. Банката издала удостоверение № ИД-8079/28.03.2022 г., че този имот вече не представлява обезпечение по договорите за кредит. По делото не се твърди и няма данни за други вписани ипотеки.