Решение № 1627 от 28.11.2024, Районен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 1627 гр. Плевен, 28.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесет и първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Симеон Ил. Светославов при участието на секретаря ВЕЛИСЛАВА В. ВАСИЛЕВА като разгледа докладваното от Симеон Ил. Светославов Гражданско дело № 20244430102271 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба с вх. № 11699/25.04.2024 г. на „Имоти Плевен“ ЕООД срещу Д. С. Ч., за осъждането на ответника да заплати сумата от 10 245 лв., представляваща уговорено в чл. 4.4 от договор за специално обслужване от 01.12.2023 г., еднократно възнаграждение при придобиване на имот, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане.

Ищецът основава претенцията си на твърденията, че осъществява дейност по продажба на недвижими имоти в района на гр. Плевен по занятие, като облигационните отношения с ответника възникнали по силата на договор за специално обслужване от 01.12.2023 г. по силата на който ищецът се е задължил да посредничи за придобиването на имот, представен от него в качеството му на представител на „Адрес“, а ответникът се задължил да заплати възнаграждение в размер на 1,5% от продажната цена на имота, съгласно т.4.4 от договора.

На същия ден подписали договор за гаранция с купувач по силата на който ответникът внесъл гаранция от 2000 лв. на деня и на 05.12.2023 г. подписали и анекс към този договор.

Ищецът сочи, че още преди подписване на договора, на 07.11.2023 г. страните подписали протокол за оглед на подходящ имот, вследствие на който ответникът е взел решение да сключи процесните договори. Ответницата се свързала с ищеца с молба да и бъде намерен имот с конкретни параметри, което ищецът счита, че е сторил, тъй като е предложил имот на негов клиент с адрес гр. ***, 35 с площ от 254 кв. м. Бил извършен оглед именно на този имот, като протоколът, който съставили на 07.11.2023 г. съдържал част от правата и задълженията на страните. Сред уговорките, в т.3 било уговорено, че клиентът няма право по какъвто и да било начин да се свързва с продавача на имота, без писмено съгласие на „АДРЕС“, както и да преговаря и сключва сделка за придобиване на имот, предмет на протокола за оглед, без посредничество на „Адрес“, в противен случай клиентът дължал неустойка в размер на 3 % от продажната цена.

Ищецът твърди още, че сключеният договор за специално обслужване от 01.12.2023 г., предвиждал задължение по чл. 4.4 за ответника да плати възнаграждение за извършените от „Имоти Плевен“ ЕООД услуги – осигуряване на подходящ имот, техническо обезпечение на сделката до окончателното придобиване от клиента. Съгласно обаче чл. 4.1. от договора купувачът поел и допълнително задължение в срок от 45- дни от сключване на договора, да 1 не придобива имот без посредничество на ищеца и това условие се продължавала с още 45дни автоматично, ако договорът не се прекрати изрично. Клиентът обаче поел и още едно допълнително задължение съгласно чл. 4.5., а именно в срок от 12 месеца след прекратяване на договора да няма право лично или чрез свързано лице да придобие имот, предложен от Адрес, и ако сторил това, то се приемало проявено недобросъвестно поведение на купувача с цел избягване на задължението за заплащане на възнаграждение. На 11.12.2023 г. ответникът обаче се отказъл от сделката и внесената гаранция била надлежно възстановена с платежно нареждане. Въпреки този отказ и допълнително договорни задължения, ответникът се свързал директно с продавач на имот, предложен от ищеца, и закупил от него имот на цена 683 000 лв., което се установявало от представения нотариален акт. Поради това ищецът счита, че ответникът не е изпълнил задълженията си по договора, но от всички възможно обезщетения, ищецът сочи, че претендира само цената за услугата, която е предоставил на ответника, предвидена в т. 4.4. по договора за специално обслужване, която ответникът не е заплатил.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор, с който ответникът излага становище за допустимост, но неоснователност на иска. Не оспорва твърденията, че е сключен договор за специално обслужване на 01.12.2023 г.; договор за гаранция и анекс към него от същата дата, изплатена гаранция на 01.12.2023 г.; възстановена гаранция на 11.12.2023 г. от ищеца; че между страните е съставен протокол от 17.11.2023 г. за оглед на недвижим имот; както и твърдението, че ответницата и нейният син са закупили имот, предмет на протокола за оглед от 17.11.2023 г. съгласно представения нотариален акт. Не оспорва твърдението, че не е платила възнаграждение по договора за специално обслужване. Ответницата обаче твърди, че не се е отказала от договора на 11.12.2023 г., като на 10.12.2023 г. служител на ищцовото дружество се свързало с ответницата и заявило, че се отказва от посредничество по сделката, тъй като не е в състояние да постигне договорка с продавачите по параметрите, зададени от ответницата. Именно поради това ответницата счита, че и е възстановена гаранцията на 11.12.2023 г. по банков път. Ответницата счита, че договорът е прекратен, но не поради нейн отказ, а отказ направен от служител на ищцовото дружество, считано от 10.12.2023 г., поради което ответницата не дължала възнаграждение. След тази дата ищцовото дружество не е предприемала никакви действия по изпълнение на договора.

Ответницата счита още, че посредникът не е изправна страна по договора, тъй като не е изпълнил основните си задължения – не свързва страни по сделката, не извършва проверки на имота, не представя документи за собственост и не подпомага чрез извършването на каквито и да е действия. Единственото, което сторил е да осигури един оглед на процесния имот на 17.11.2023 г. Огледът на имота бил осигурен от жена, без да е представена на ответницата и без да са разменени контакти. След отказа на ищеца от договора, ответницата твърди, че е разговаряла със свои съседи на ул. „Кръстец“ на които разказала за случилото се и те и отвърнали, че държат под наем търговски обект в сградата, в която се намира жилището. Чрез тях бил контактът със собственика на имота, а не чрез посредничество на ищеца. Ответницата водила преговори със собственика, организирала сключването на окончателен договор, осигуряването на заем от кредитна институция, изцяло без посредничество на ищеца.

Ответницата формулира довод, че договорът за посредничество е различен от договора за поръчка по своите характеристики, тъй като дейността на посредника се финализира със сключване на договор за продажба на продукт, т.е. предмет на договора за посредничество не било извършване на определена работа, а постигане на определен резултат. В случая според ответника задължението на ищеца включвало не само извършване на оглед, а и свързване на страните и съдействие при уговаряне на условията на окончателния договор.

Единственото, което ищецът извършил от задължението си по чл. 2 от договора било да осигури един оглед на имот на 17.11.2023 г., преди сключване на договора за посредничество. Затова и ответникът счита, че ищецът е неизправната страна по договора и няма право на възнаграждение, тъй като договорът за продажба на недвижим имот от 24.02.2024 г. не е сключен в резултат на посредничеството на ищеца.

2

Ответницата формулира и довод за недействителност на клаузата на чл. 4.6. от договора, тъй като счита клаузата за неравноправна понеже се вменява задължение да се заплати възнаграждение на страна, дори когато тя не е изпълнила задълженията си по договора, което било в разрез с изискванията за добросъвестност и водила до значително неравновесие. Клаузата освен това не била индивидуално уговорена, тъй като ответницата твърди, че и е поднесена за подпис, вече след изготвянето на документа и поставен подпис от страна на ищеца. Иска предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен.

В с. з. ищецът поддържа исковата молба и излага подробни доводи за основателност на предявения иск, като счита, че е изправна страна по договора, тъй като техният съпартньор и свидетел по делото е финализирал сделката, но само продавачът е изпълнил насрещното си задължение. Купувачът обаче злоупотребил, тъй като е получила информация за имота, намерила е собственика и е сключила сделката, но в нея участвал още дружеството „Имоти Плевен“. Претендира разноски.

В с. з. ответникът поддържа отговора на исковата молба, оспорва предявения иск, като излага подробни доводи за неоснователност на същия. Договорът между страните бил прекратен, поради което и е върнато капарото в деня на прекратяването. Поради това счита, че не е обвързана от договор с ищеца и е могла да сключи сделката. С показанията на свидетелите не се установило агенцията-ищец да е извършила някакви действия, свързани с изпълнение на договора. Счита още направеното възражение за недействителност на клаузата на т.4.6 от договора за основателно, тъй като не се събрали доказателства за равноправност на клаузата.

Съдът, като взе предвид събраните доказателствени средства, преценени по отделно и в тяхната съвкупност, установи следното от фактическа страна:

Между страните не е спорно, а и от събраните писмени документи се установява, че е извършен оглед, за което е съставен протокол от 17.11.2023 г. на недвижим имот. От представения регистър на предложение на имоти към протокол за оглед се установява, че ищцовото дружество е предоставило за оглед на ответницата имот с адрес гр. *** и 35.

Видно още от протокола за оглед, подписан от страните, е че ответницата дължи съгласно т.1 възнаграждение на ищцовото дружество в размер на 2,5 % с ДДС от продажната цена, в случай, че сключи договор за придобиване на имот, предложен от ищеца. Възнаграждението по смисъла на клаузата се дължи до три работни дни от сключване на сделката с нотариален акт, както и във всички останали случаи на придобиване на имота.

Между страните не е спорно и че в последствие на 01.12.2023 г. са сключени два договора – за специално обслужване и за гаранция, към който е съставен и анекс на 05.12.2023 г. Видно от съдържанието на договора за специално обслужване е, че неговият основен предмет е, че ответницата като купувач възлага на ищеца като изпълнител да посредничи при придобиване на имот, представен от АДРЕС, срещу задължението на купувача да плати възнаграждение по т.4.4 от договора. Дължимото възнаграждение съобразно т.4.4, ал.1 и ал.2 е в размер на 1,5% от продажната цена, еднократно дължимо при придобиване на имот, независимо дали придобитият имот е представен от АДРЕС.

Основните задължения на ищеца съгласно т.2 е да представи имот съгласно търсеното от купувача, да извърши проверка на избран от купувача имот, да осигури организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор, да информира купувача за предлагането на имоти. Съгласно т.3 изпълнителят има право на възнаграждение в размер и срокове съгласно договора. На своя страна, купувачът съгласно т.4 е длъжен за срок от 45 дни да не придобива имот, самостоятелно или чрез посредничество на друго лице, различно от АДРЕС, който има изключително право да представя на купувача имоти и да посредничи при придобиването им. Страните уговорили още договорът автоматично да продължава своето действие за нов 45-дневен период при същите условия, в случай, че липсва писмено волеизявление за прекратяване, направено от някоя от страните, не по-късно от 5 дни преди изтичане на предходния 45-дневен период, като клаузата има многократно действие.

Съгласно т.4.5 страните постигнали съгласие в срок от 12 месеца след прекратяване на договора, купувачът да няма право лично или чрез свързано с него лице да придобие имот, 3 предложен от Адрес, без негово посредничество, а ако стори това ще се счита, че купувачът недобросъвестно избягва плащане на възнаграждение. Купувачът на осн. чл. 9.2 от договора се е задължил да заплати неустойка в размер на 4% от продажната цена при настъпване на хипотезата на т.4.5.

С т. 4.6. от договора за специално обслужване страните уговорили, че възнаграждението по т.4.3 се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката.