Решение № 185 от 15.02.2022, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 185 гр. София, 11.02.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на единадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Атанас Кеманов

Членове:

Джулиана Петкова

Надежда Махмудиева при участието на секретаря Росица Й. Вьонг като разгледа докладваното от Надежда Махмудиева Въззивно гражданско дело № 20211000502391 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано по Въззивна жалба вх.№326502/10.06.2021 г., подадена от „ФАРТТ“ООД, чрез адв. В.Б., срещу Решение №262917/10.05.2021 г., постановено по гр.д.№137/2020 г. на СГС, ГО I-1 състав, с което по предявен от Д. М. К. против „ФАРТТ“ООД иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, е бил обявен за окончателен сключеният на 19.04.2019 г. между Д. М. К., като купувач, и „ФАРТТ“ООД, като продавач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: Апартамент №2, находящ се в гр. ***, бул.“***“№*, ет.*, с площ от 109 кв.м., състоящ се от три стаи, вестибюл, кухня, баня, балкон към двора и входно антре, при съседи: изток: бул.“Христо Смирненски“, юг – калкан със съпритежателски дом К. Д., запад – двор, север – стълбище и коридор, заедно със зимнично помещение с площ от 9.20 кв.м. и таванско помещение с площ от 4 кв.м., както и 34/300 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, в което е построена същата, представляващ самостоятелен обект в посочената сграда с идентификатор ***, ПРИ УСЛОВИЕ, че купувачът Д. М. К. заплати на продавача „ФАРТТ“ООД, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението остатъкът от продажната цена за имота в размер на 9604,16 лв. Релевирани са оплаквания за неправилност и незаконосъобразност на решението. Съдът необосновано е приел, че извършените плащания от ищцата са били в изпълнение именно на договора от 19.04.2019 г. – два от извършените банкови преводи от ищцата, на обща стойност 28124 лв. са преведени по лична сметка на лицето М. С., а не по сметка на ответното дружество, поради което след приспадането им се установява, че ищцата е превела на продавача сума до размера от 104 272 лв., с което не е изпълнила задължението си да 1 плати авансово сумата 117 000 лв. От своя страна ответникът е изправна страна по договора, тъй като сключването на окончателния договор не е могло да се осъществи по обективни причини – изтичане срока на валидност на данъчната оценка, а ищцата е отказала сключването на договора на предложената по-късна дата 11.11.2019 г.

Съдът необосновано е приел, че представеният по делото анекс от 12.07.2019 г. е валиден и обвързва страните, въпреки че не е подписан от страните, но в случай, че се приеме този извод на съда, то срока за сключване на окончателен договор с този анекс е удължен до 19.01.2020 г., в който срок ответниците са отправили до ищцата валидна покана за сключване на окончателен договор, която не е била приета от ищцата. Съдът неправилно приема, че не е налице уговорка за обратно изкупуване – в приложеното писмо от 30.07.2019 г. се говори за „откупка“, и се установява уговорка за обратно изкупуване на имота, след като бъде прехвърлен на ищцата, поради което предварителният договор е фидуциарна сделка, която е нищожна на осн. чл.26, ал.1, пр.2 от ЗЗД, и съдът е бил длъжен да прогласи нищожността, след като я констатира.

Допуснати са нарушения на процесуалните правила, като съдебното дирене е приключено, без да се даде възможност на ответника да се ползва от поисканите с отговора и допуснати от съда гласни и писмени доказателства – двамата свидетели М.

М. и адв. В. К., към връченото на 19.01.2021 г. съобщение до ответника същия е само уведомен за назначената ССчЕ, без да е приложено самото разпореждане, и без да е посочена датата на следващото съдебно заседание. По този начин неправилно е приложен чл.56, ал.2 от ГПК относно съдебното заседание на 16.02.2021 г.

Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от процесуално легитимирана страна с правен интерес, чрез надлежно упълномощен процесуален представител, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, поради което е процесуално допустима и подлежи на разглеждане.

Препис от въззивната жалба е връчен на насрещната страна, и в срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил Писмен отговор на въззивната жалба вх.№341477/02.08.2021 г., подаден от Д. М. К., чрез адв. В.Х. и адв. В. Д.. Поддържа се становище за неоснователност на въззивната жалба. Неоснователни са възраженията за ненадлежно плащане на част от уговорената продажна цена по лична сметка на лицето М. С. – възражението е преклудирано, тъй като не е заявено в срока за отговор на исковата молба, не е била оспорвана и представителната власт на М. С., като управител на дружеството, при получаване на посочените плащания, а и по делото е представен изходящ от ответника документ – разписка за получени суми и оставащи такива в табличен вид, изпратена по електронна поща на 16.06.2019 г. от М. С., в чието съдържание е включено признание за получаването на посочените суми именно за заплащане на цената на процесния апартамент. Приетата по делото ССчЕ установява, че ищцата е платила авансово повече от договореното, като неплатеният остатък в размер на 10 004,16 лв. е в пъти по-малък от договорения остатък, платим при сключването на окончателния договор, в размер на 35 400 лв. Неоснователно се поддържа липса на виновно неизпълнение на договора от страна на ответника, като изтъкнатата причина – изтекъл срок на данъчната оценка – обективно не е съществувала, и по естеството си не съставлява обективна пречка за сключване на окончателния договор. Уговореният краен срок за сключване на окончателен договор е бил 19.07.2019 г., и е бил достатъчен на продавача да актуализира данъчната оценка.

Правилно съдът е приел анекса за подписан, въз основа на направеното изявление от представляващия дружеството в изпратено до купувача електронно писмо. Правилно съдът не е ценил като доказателство писмото от 17.07.2019 г., тъй като същото е било 2 представено по делото несвоевременно. Не са налице уговорки за обратно изкупуване на имота. Не е налице процесуално нарушение на съда във връзка с недопускането на свидетели – съдът е дал възможност на страните да уточнят доказателствените си искания за разпит на свидетели, а ответникът не се е възползвал от дадената му възможност, поради което несъбирането на гласните доказателства не е по вина на решаващия съд. Не е налице нарушение в призоваването на ответника – същият е бил редовно уведомен за датата на първото съдебно заседание, след което е бил длъжен сам да следи за последващите съдебни заседания, когато датата за тях е обявена от съда по време на предходното открито съдебно заседание. Настоява се за оставяне на въззивната жалба без уважение, и присъждане на направените деловодни разноски за въззивната инстанция, включително на адвокатско възнаграждение.

На основание чл.269 от ГПК, при извършената служебна проверка съдът намира, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на компетентен съд, в изискуемата от закона форма и е подписан, поради което е валиден. Същият е постановен от родово и местно компетентния съд, по иск, предявен от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е допустим. По правилността на решението съдът е ограничен от оплакванията във въззивната жалба.

Въз основа на събраните по делото доказателства, на осн. чл. 235 от ГПК, съдът намира следното:

По делото между страните не се спори, че на 19.04.2019 г. между „Фартт“ООД, представлявано от М. С. С., от една страна като продавач, и от друга страна Д. М. К., като купувач, е бил сключен приложения към исковата молба /на л.11/ предварителен договор за покупко-продажба на недмижим имот - самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ***, представляващ жилище - Апартамент №2, находящ се в гр. ***, бул.“***“№*, ет.*, с площ от 109 кв.м., състоящ се от три стаи, вестибюл, кухня, баня, балкон към двора и входно антре, при съседи: изток: бул.“Христо Смирненски“, юг – калкан със съпритежателски дом К. Д., запад – двор, север – стълбище и коридор, заедно със зимнично помещение с площ от 9.20 кв.м. и таванско помещение с площ от 4 кв.м., както и 34/300 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, в което е построена същата, при уговорена продажна цена в размер на сумата от 152 400 лева.

С исковата молба ищцата Д. М. К. е предявила иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на така сключения между страните предварителен договор. Изложени са твърдения, че в договора е уговорено ищцата да заплати на продавача следните суми:

Задатък в размер на 45 700 лв., от които 10 000 лв. при сключването на предварителния договор, и 35 700 лв. – на вноски по банков път;

Остатъкът от сумата в размер на 106 700 лв. да бъде заплатен, както следва:

71300 лв. да бъде заплатена на „Райфайзенбанк“АД за погасяване на задълженията на продавача за главница и такси за предсрочно погасяване 3 на ипотечен кредит, обезпечен с учредена ипотека върху имота;

35 400 лв., която сума да бъде заплатена със собствени средства на купувачите в деня на нотариалното изповядване на договора.

Ищцата твърди, че е заплатила на продавача, съгласно уговореното, общо сумата от 132 410 лв., като остатъкът до пълния размер на уговорената продажна цена, в размер на 9 590 лв. не са заплатени, тъй като са уговорени с падеж при изповядване на окончателния договор пред нотариус. След изплащане на уговорената част от продажната цена за погасяване на задълженията на продавача към „Райфайзенбанк“АД по неговия ипотечен кредит, вписаната върху имота ипотека била заличена. Въпреки изплащането на уговорената част от продажната цена, ответното дружество не изпълнило задължението си да прехвърли на ищцата собствеността върху имота по съответния ред с нотариален акт, а започнало да поставя на купувача условия, при които ще изпълни това свое задължение, каквито не били уговорени в предварителния договор. Ето защо, се иска от съда обявяване на предварителния договор за окончателен.

В тежест на ищеца по така предявения иск, е да установи по несъмнен начин сключването на валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот – в предвидената в закона форма и с изискуемото от закона съдържание, че ответникът е собственик на недвижимия имот към момента на приключването на съдебното дирене, както и че са изпълнени поетите от купувача задължения по предварителния договор.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът „Фартт“ООД е оспорил предявеният иск, като е релевирал възражение за нищожност на предварителния договор, като привиден, и като фидуциарна сделка – с уговорка за обратно изкупуване, при връщане на дадените от ищцата суми, които в действителност били дадени като заем. Твърди се, че именно в изпълнение на прикрития договор за заем, представляващият дружеството М. С. лично е дал на ищцата сумата от 13 000 евро, като връщане на дадените преди това от ищцата на заем суми, а също така били извършени и други преводи за връщане на заема от дъщерите на М. С. – М. и М. /които преводи не се уточняват по размер и дати на плащанията/.

Едва с въззивната жалба за пръв път е релевирано възражение, че ищецът е неизправна страна по договора, тъй като част от платените от ищцата суми в размер на 28 124 лв. са били преведени по лична сметка на лицето М. С., а не на продавача „ФАРТТ“ООД, поради което не следва да се приемат „като валидни по смисъла на сключения между страните договор“, и е налице неизпълнение на задължението на ищеца по чл.2 от договора да изплати общо сума в размер на 117 000 лв. до 19.07.2019 г. Оспорва се също относимостта на извършените от ищцата плащания чрез банкови преводи без посочено в тях основание за плащането, към изпълнението на задълженията й по предварителния договор. Тези възражения са релевирани несвоевременно, извън срока по чл.131 от ГПК, поради което били са извън предмета на спора пред първостепенния съд. Същите на осн. чл.133 от ГПК са преклудирани, поради което и не следва да се обсъждат от въззивната инстанция.

Така релевираното от ответника възражение е с правно основание чл.152 от ЗЗД – претендира се нищожност на предварителния договор за продажба на недвижим 4 имот, като уговорено между страните прехвърляне на собственост, с цел обезпечаване на договор за заем, с уговорен предварително начин на удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона. В тежест на ответника е да установи съществуването на твърдяното заемно правоотношение, което се твърди да е обезпечено с процесния предварителен договор за продажба на недвижим имот, както и постигнатото между страните съгласие за удовлетворяване на кредитора при неизпълнение на задължението за връщане на заемната сума, чрез прехвърляне на собствеността.