Решение № 441 от 08.05.2026, Районен съд - Стара Загора

РЕШЕНИЕ

№ 441 гр. Стара Загора, 08.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, II-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Александър Георгиев при участието на секретаря Ралица Цв. Д. като разгледа докладваното от Александър Георгиев Гражданско дело № 20245530103727 по описа за 2024 година

Производството е образувано по обективно и субективно съединени искове - първият от тях с правна квалификация чл. 135 ЗЗД - за обявяване на недействителна по отношение на ищеца П. М. Х. продажба, извършена с нот.акт № 112, том II, дело № 170 от 20.04.2022г. от Н. П. К. на С. Г. Д./негова племенница/ на дворно място в *****, с площ от 977кв.метра, в това число придаваеми от улицата 15кв.метра, урегулирано в УПИ ***** кв.14, заедно с всички постройки и подобрения в имота, които са жилище с РЗП от 106 кв.метра, жилище,- лятна кухня, с РЗП от 25кв.метра, второстепенна сграда стопанска с РЗП от 28кв.метра и второстепенна сграда с РЗП от 36кв.метра, при граници на имота: улица, УПИ ***** УПИ *****, УПИ *****, с продажна цена от 3500 лева, платени в брой. Твърди, че ищцата е сключила на 27.04.2021г. предварителен договор с прехвърлителя му - Н. П. К. за същия имот - за сумата от 9200 лева, платени в брой при сключване на договора, с уговорка за окончателното прехвърляне на имота до 30.06.2021г., която не била спазена от ответника К.. Оттам произлизал правния интерес на ищцата да предяви иск за обявяване недействителността на продажбата на същия имот, извършена с атакувания нотариален акт, с която се увреждали интересите на ищцата. Предявен е и иск от П. М. Х. против Н. К. П. с правна квалификация чл.19,ал.3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителния договор между тях от 27.04.2021г. за продажбата на съшия недвижими имот.

След като атакуваната продажба между Н. П. К. и С. Г. Д. бъде обявена 1 за недействителна спрямо ищеца, то Н. П. К. се явявал собственик на имота и ищцата претендира да бъде обявен за окончателен сключеният преди увреждащата сделка предварителен договор.

В срока по чл.131 ГПК е представен писмен отговор от Н. П. К., в който ответникът изцяло оспорва претенцията и моли да бъде отхвърлена като неоснователна. Твърди, че не е подписвал представеният от ищцата предварителен договор поради служебен ангажимент. В случай, че съдът приеме иска за допустим, то моли да го отхвърли като неоснователен.

В срока по чл.131 ГПК е представен писмен отговор от назначения особен представител на ответника С. Г. Д.. Счита, че предявените искове са допустими, като евентуално обявената недействителност на продажбата не засяга правата на третото лице, ако то ги е придобило добросъвестно и възмездно преди вписване на исковата молба за обявяване на недействителността. Ответницата С. Г. Д. била придобила възмездно процесния недвижим имот на 20.04.2022г. срещу продажна цена от 3500лева.

Исковата молба била вписана не по-рано от 21.08.2024г., затова и искът по чл.135 ЗЗД не можел да се противопостави на правата, придобити от ответницата. Тя действала добросъвестно, не е целяла да увреди кредитора, не знаела за съществуването на такъв предварителен договор между ищеца и първия ответник. Моли за отхвърляне на предявения иск по чл.135 ЗЗД като неоснователен, а доколкото той е обуславящ по отношение на иска по чл.19,ал.3 от ЗЗД, то и вторият иск се явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен, като бъдат оставени без уважение претенциите за присъждане на разноски, направени от ищеца.

В исковата си молба ищцата твърди, че на 27.04.2021 г. бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между нея (купувач) и Н. П. К. (продавач). Видно от договора К. се задължил да продаде на ищцата дворно място, находящо се в с. *****, община Стара Загора, с площ от 977 кв. м., в това число придаваеми от улицата - 15 кв. м., урегулирано в УПИ *****, кв. 14, заедно с всички постройки и подобрения в имота, които били: жилище с РЗП от 106 кв. м., жилище - лятна кухня, с РЗП от 25 кв. м., второстепенна сграда - стопанска с РЗП от 28 кв. м. и второстепенна сграда с РЗП от 36 кв. м., при граници на имота: улица, УПИ *****, УПИ *****, УПИ *****.

2

В договора била уговорена продажна цена - 9200 лв., като изрично било вписано, че сумата била платена в брой при подписване на договора и същият служил за разписка за платената сума (чл. 2, т. I от договора).

В чл. 4 от договора бил предвиден срок за сключване на окончателен 30.06.2021г., при избран от страните нотариус. В договора изрично било вписано, че същият служи за покана за сключване на нотариален акт найкъсно до 30.06.2021г. Между страните било уговорено владението да бъде предадено след сключване на окончателен договор - чл. 5.

Въпреки тези уговорки ответникът К. не изпълнил задълженията си по предварителния договор. Нещо повече - на 20.04.2022г. (видно от справка в имотния регистър за физическо лице - Н. П. К.) ответникът К. продал на ответницата С. Г. Д. същия този недвижим имот. Последната била племенница на Н. К., дъщеря на сестра му Р. П.а Д..

Относно иска по чл. 135 от ЗЗД сочи, че имала интерес покупкопродажбата между Н. П. К. и племенницата му С. Г. Д. да бъде обявена за недействителна спрямо нея. В съдебната практика (Определение № 284 от 23.02.2023г. по ч.гр.д. № 4716/2022г. по описа на III гр. о. на ВКС и цитираните в него) било възприето следното: когато обещан с предварителен договор имот бил продаден на трето лице, за купувача по предварителния договор сделката била увреждаща поради осуетената възможност за реализиране на правото да се иска сключване на окончателен договор. Поради това и за кредитора по предварителния договор бил налице правен интерес да предяви отменителния иск и съответно успешното му провеждане давало възможност да се обяви за окончателен сключеният преди увреждащата сделка предварителен договор. Прието било също, че в този случай връзката на обусловеност била обратна - производството по чл. 135 от ЗЗД се явявала преюдициално спрямо производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Настоящият случай бил точно такъв. 1. П. М. Х. била кредитор на Н. П.

К. относно задължението да бъде обявен за окончателен предварителния договор за покупко-продажба на имот; 2. Извършената на 22.04.2022г. продажба на имота на друго лице било увреждащо действие на длъжника К. спрямо кредитора на задължението за прехвърляне на имота, тъй като ответникът К. се лишил от правото на собственост върху имота; 3. Ответникът К. формирал знание, че уврежда кредитора си - то произтича от факта, че имал 3 задължение да сключи окончателен договор с ищцата до 30.06.2021г., но въпреки това прехвърлил собствеността върху имота на трето лице и 4.

Действието по прехвърляне на имота от Н. К. на С. Г. Д. било възмездно, но счита, че с оглед обстоятелствата по делото безспорно било налице знание у С.

Д. за увреждането. Последното се извеждало от следните обстоятелства: 1/ Близката роднинска връзка между тях; 2/ Макар Н. К. документално да бил прехвърлил имота на С. Д., твърди, че и към момента К. продължавал да живее в имота със семейството си (т.е. продажбата била само документална), поради което безспорно С. Д. била наясно (което се извеждало от действията й да остави чичо си в имота) било намерението на собственика да осуети обещаната продажба на третото лице - ищцата; 3/ Племенницата - купувач С.

Д. никога не била живяла в процесния недвижим имот; 4/ Символичната сума, за която бил закупен имота от С. Д.; 5/ Жената, с която Н. К. живеел на семейни начала и от която има дете - М. Д. Г., също била длъжник на ищцата, за което бил издаден изпълнителен лист от 20.06.2022г. по гр.д. № 2/2022г. по описа на Районен съд Стара Загора. Образувано било изпълнително дело срещу нея, но задълженията все още не били погасени. Това било още едно доказателство за дейността на близките на ответника К., насочена към неизпълнение на признати със съдебен акт задължения срещу ищцата.

Изводът бил, че била налице една цялостна дейност на Н. К., с помощта на негови близки, която била насочена към неизпълнение на поети договорни (и удостоверени със съдебен акт) задължения, която прераснала в извършеното прехвърляне на имота на близка роднина на ответника с единствената цел, съзнавана и от двете страни по сделката, да бъде увредена ищцата и да се осуети възможността за сключване на окончателен договор.

Намира, че всички предпоставки на иска по чл. 135 ЗЗД били налице (и ще бъдат доказани в хода на процеса), поради което същият следвало да бъде уважен и договорът за покупко-продажба между Н. П. К. и С. Г. Д. да бъде обявен за недействителен по отношение на ищцата.

По иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД:

След като покупко-продажбата между Н. П. К. и племенницата му С. Г.

Д. бъде обявена за недействителна спрямо ищцата, следвало да се приеме, че в отношенията между П. Х. и Н. К. последният се явявал собственик на имота (съобразно и цитираната практика на ВКС) и това давало възможност да се 4 обяви за окончателен сключеният преди увреждащата сделка предварителен договор.

Въпреки, че ищцата била изправна страна по договора (заплатила цялата дължима сума още на 27.04.2021г.) до 30.06.2021г. не било извършено предвиденото сключване на окончателен договор чрез нотариален акт. Ето защо били налице всички предпоставки за уважаване на предявения иск. За уважаването му било нужно да се установи, че бил сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, точно изпълнение на поетото от ищцата задължение по договора, настъпил падеж за сключване на окончателния договор, както и, че продавачът бил собственик на процесния имот.

Намира, че цитираният договор бил валиден, като същият играел ролята и на разписка по смисъла на чл. 77, ал. 1 ЗЗД. Т.е. от текста на договора се установявало както валидното му сключване, включително уговорки за всички съществени условия на договора за покупко-продажба на недвижим имот (описание на имота според актуалния му статут, цена), точно изпълнение на поетото от ищцата задължение за плащане на цена, а така също и настъпил падеж за сключване на окончателния договор.

След успешното провеждане и на първия предявен иск по чл. 135 от ЗЗД - в отношенията между страните ответникът Н. К. следвало да се счита за собственик на процесния имот. Следователно всички елементи от фактическия състав и на този предявен иск били налице.

Моли съдът на основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД да обяви за недействителен спрямо П. М. Х., ЕГН **********, с адрес в *****, договор за покупко-продажба на недвижим имот, вписан в Служба по вписванията Стара Загора с № от вх. per. 4018 от 20.04.2022г., дв.вх.рег. № 4002, том 12, акт № 95, 2022г., № от описна книга 2224/20.04.2022г., по силата на който Н. П. К., ЕГН **********, с адрес:с.*****, община Стара Загора продал на С. Г. Д., ЕГН **********, с адрес: ***** дворно място, находящо се в с. *****, община Стара Загора, с площ от 977 кв. м., в това число придаваеми от улицата - 15 кв. м., урегулирано в УПИ *****, кв. 14, заедно с всички постройки и подобрения в имота, които са: жилище е РЗП от 106 кв. м., жилище - лятна кухня, с РЗП от 25 кв. м., второстепенна сграда - стопанска с РЗП от 28 кв.м. и второстепенна сграда с РЗП от 36 кв. м., при граници на имота: улица, УПИ *****, УПИ 5

*****, УПИ *****.

Моли на основание чл.19,ал.3 от ЗЗД да бъде обявен спрямо Н. П. К., ЕГН **********, с адрес в с.*****, община Стара Загора за окончателен предварителния договор за продажба на недвижим имот от 27.04.2021г., сключен между Н. П. К. и П. М. Х., ЕГН **********, с адрес в *****, за продажбата на дворно място, находящо се в с. *****, община Стара Загора, с площ от 977 кв. м., в това число придаваеми от улицата - 15 кв. м., урегулирано в УПИ *****, кв. 14, заедно с всички постройки и подобрения в имота, които са: жилище с РЗП от 106 кв. м., жилище - лятна кухня, с РЗП от 25кв.м., второстепенна сграда - стопанска с РЗП от 28 кв. м. и второстепенна сграда с РЗП от 36 кв. м., при граници на имота: улица, УПИ *****, УПИ *****, УПИ *****.

В срока по чл.131 ГПК е представен писмен отговор от Н. П. К., в който ответникът счита иска за недопустим и напълно неоснователен. Оспорва иска, като заявява, че наведените в него фактически обстоятелства не отговарят на обективната действителност. Твърди, че не е присъствал на подписването на упоменатия в исковата молба предварителен договор.