Решение № 985 от 17.07.2023, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 985 гр. София, 17.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Диана Коледжикова

Членове:

Мария Яначкова

Десислава Б. Н.а при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело № 20221000502996 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

С решение № 262431 от 19 юли 2022г. по гр. д. 589/2020г. Софийски градски съд, ГО, 15 състав е осъдил “А и Я - 01” ЕООД да заплати на С. Н. К. на основание чл. 92 ЗЗД сумата от 32 657,08 лв., представляваща неустойка за забавено изпълнение по предварителен договор от 01.12.2004г. за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти и сключен въз основа на него договор за учредяване право на строеж, обективиран в нотариален акт за учредяване право на строеж № 51, том І, рег.

№ 4231, дело № 41/2005г. на нотариус с район на действие СРС, която неустойка е дължима за периода 16.01.2017г. - 30.11.2019г., като отхвърлил иска за разликата до пълния предявен размер от 113 960 лв., както и за периода 01.01.2017 г. - 15.01. 2017г.; осъдил “А и Я - 01” ЕООД да заплати на С. Н. К. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 2 513, 60 лв. - държавна такса и разноски за първоинстанционното разглеждане на делото; осъдил С.

Н. К. да заплати на “А и Я - 01” ЕООД на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 1136 лв. - разноски за първоинстанционното разглеждане на делото.

Производството пред въззивния съд е образувано по въззивна жалба на С. Н. К. срещу решението по гр. д. № 589/2020г. на СГС, ГО, 15 състав, в частта, в която предявеният от него иск е отхвърлен. С доводи, че решението в тази част е неправилно поради нарушение на съдопроизводствените правила за преценка на доказателствата, в това число при тълкуване на договора, и 1 поради необосновани фактически констатации и като резултат поради нарушение на материалния закон при извода на първоинстанционния съд, че отговорността на ответника-строител (суперфициар) по чл. 32 от сключения между страните предварителен договор се ограничава до РЗП от сградата, притежание на ищеца-учредител на вещното право или върху 24% от РЗП на сградата, иска отмяната му и уважаване на иска изцяло.

Ответникът „А и Я – 01“ ЕООД е оспорил въззивната жалба с доводи, че съдът правилно е тълкувал волята на страните, изявена в предварителния договор.

Предмет на въззивното производство е иск с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.

Претендира се вземане за неустойка за забава в размер на 1 лв. месечно на основание чл. 32 от предварителен договор за учредяване на право на строеж от 01.12.2004г., сключен между страните, изчислима на база разгъната застроена площ. Ищецът счита, че при проектна РЗП от 3 256 кв. м, от която той се е запазил в собственост 24 % РЗП, размерът на дължимата му месечна неустойка възлиза на 3 256 лв. Търсената с иска сума е в размер на 113 960 лв. за периода 01.01.2017г. до 30.11.2019г.

В срока за отговор на исковата молба ответникът „А и Я - 01” ЕООД е оспорил основателността на иска за заплащане на неустойка за забава с възражения, че действителната обща воля на страните, изразена в чл. 32 от предварителния договор, към който препраща окончателният договор, е търсената неустойка да се изчисли на база 24 % от РЗП, която общо възлиза на 3 256 кв. м, изрично уговорена в окончателния договор, на колкото проценти възлиза площта на имотите, които ищецът ще получи. Поддържа, че това тълкуване произтича от съвместното тълкуване на клаузите на чл. 3, чл.

32 , чл. 4 и чл. 33 от договора, като уговорената в негова полза като приобретател – строител неустойка възлиза на 76 % от РЗП. Сочи още в тази връзка, че, ако страните бяха уговорили неустойка на база цялата РЗП, нямаше да има препратки към чл. 3 и чл. 4 от договора. Възразил е и, че търсеното вземане до 15.01.2017г. е погасено по давност.

За да постанови решението си, след обсъждане на относимите към основателността на иска доказателства и с оглед предприетата защита по същество срещу иска, СГС е приел, че в чл. 32 от предварителния договор за учредяване на правото на строеж от 01.12.2004г. е посочено, че при забавено изпълнение на задължението по вина на строителя за срок повече от 3 месеца 2 от сроковете по чл. 11, строителят дължи от първия ден на закъснението на собственика-учредител неустойка в размер на 1 лев месечно на кв. м за цялата РЗП по чл. 3 от договора, като за всеки следващ месец неустойката нараства с коефициент 10% спрямо предишния месец. В окончателния договор, извършен с нотариален акт, РЗП е фиксирана на 3256 кв. м и е извършено препращане към предварителния договор. Съгласно изслушаната съдебнотехническа експертиза общата РЗП на сградата възлиза на 3 373, 763 кв. м, а заедно с подземното ниво – на 4 011, 98 кв. м, при площ на мазетата от 69, 723 кв. м, които не се включват при изчисление на уговорената неустойка, съобразно чл. 32 от договора. Така, СГС е обобщил, че при приспадане на площта им, площта, от която следва да се изходи при определяне на 24 % РЗП, на колкото възлиза припадащата се част от имотите на ищеца, възлиза на 3 942, 257 кв. м. СГС изрично е приел, че постигнатото от страните съглашение чрез препращане към чл. 3 от договора недвусмислено сочи, че при изчисляване на неустойката следва да се вземат предвид именно 24 % от цялата РЗП. За да уважи иска до посочения размер, съдът е приел още, че възражението за изтекла погасителна давност за част от вземането е основателно – за това, акумулирано до 15.01.2017г.

Софийски апелативен съд, в рамките на правомощията си на въззивна инстанция (чл. 269 ГПК; ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС) , к а т о прецени валидността и допустимостта на решението в обжалваната част и оплакванията в жалбата срещу правилността му, съотв. доводите в отговора срещу нея, приема за установеното следното:

Решението, предмет на инстанционен контрол, е валидно. Същото е и допустимо в обжалваната част – първоинстанционният съд се е произнесъл по предявения иск при наличие на процесуални предпоставки за възникване и упражняване на правото на иск. То е и правилно и подлежи на потвърждаване. Въззивният съд препраща към мотивите на първоинстанционния съд (чл. 272 ГПК). Доводите за неправилно тълкуване на процесната клауза на чл. 32 от предварителния договор между страните, на която ищецът е основал иска си, върху които се концентрират оплакванията във въззивната жалба, са неоснователни.

Спор между страните по фактите няма, включително по осъществената забава в изпълнение на задълженията, за която е уговорена претендираната неустойка, спорът мeжду страните е правен и се състои в начина на изчисляване на претендираната в процеса неустойка за забава.

Както е приел и СГС в мотивите си към решението, съобразно 3 посоченото в договора – „предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други сгради“ от 01.12.2004г., който е с нотариална заверка на подписите от 11.09.2008г., обвързващ страните (чл. 20а ЗЗД), с характер и на договор за изработка (чл.

258– 269 ЗЗД), ответникът – т.н. приобретател (с предишна правноорганизационна форма ООД) е поел задължение за своя сметка да проектира и построи за ищеца – „собственик – учредител“ - имоти с принадлежащите им съответни идеални част в размер от 24% от цялата РЗП на сградата и другите обекти в имота, като мазетата са бонификация и са извън договорения процент (чл. 3); всички останали обекти, представляващи 76 % от РЗП, извън тези по чл. 3, остават в собственост на приобретателя – строител (чл.4). Изпълнението на договора е поетапно съгласно чл. 5 от него, което включва и сключването на договор във формата на нотариален акт. В чл. 11 от договора е уговорено, че строителството по учреденото право ще се извърши от строителя в срок от 26 месеца без зимните месеци – м. декември, янураир и февруари, начиная от датата на издаване на строителната линия и ниво и разкриване на строителната площадка, а като изпълнение ще се счита датата на подписване на акт обр. 16. В чл. 12 е уговорено задължение на строителя да подготви обекта и да осигури окончателен надзорен доклад и приемателна комисия не по-късно от 60 дни след подписване на акт. обр.

15.Съгласно чл. 32 от обсъждания договор, при забавяне изпълнението на задължението по вина на строителя с повече от 3 месеца от сроковете по чл.

11 и чл. 12, строителят дължи от първия ден на закъснението на собственикаучредител неустойка в размер на 1 лев месечно на кв. м за цялата РЗП по чл. 3 от договора, като за всеки следващ месец неустойката нараства с коефициент 10% спрямо предишния месец (както е констатирал и СГС, ищецът не претендира това увеличение на неустойката). Съгласно чл. 33 от договора, при забавено изпълнение от страна на собственика – учредител на задълженията му по чл. 5, 22 и 23 от договора (уреждащи насрещните му задължения за съдействие спрямо строителя), той дължи неустойка от първия ден на просрочие в размер на 1 лв. месечно на кв. м за цялата ЗРП по чл. 4, като отново е уговорено, че за всеки следващ месец неустойката нараства с коефициент 10% спрямо предишния месец. В чл. 35.1 от договора, уреждащ друга неустойка за забава в полза на учредителя, тя също е изчислима и на база кв. метър от обектите за обезщетението, предвидено в чл.

3.

На 29.04.2005г. страните са сключили окончателен договор във формата на нотариален акт № 51, том І, рег. № 4231, дело № 41/2005г. на нотариус с район на действие СРС с рег. № *** на НК. В договора е отразено, че ищецът, като собственик на недвижимия имот, учредява на “А и Я - 01” ООД правото да построи за негова сметка жилищна сграда с РЗП 3 256 кв. м съгласно архитектурен идеен проект за срок от 5 години от датата на учредяване на правото на строеж, като учредителят си запазва 24% от правото на строеж и изключителна собственост върху обектите, подробно описани в 4 пункт 2 на нотариалния акт. Всички останали обекти остават изключителна собственост на приобретателя на правото на строеж. Изрично е препратено към детайлното уреждане на отношенията между страните към сключения между тях предварителен договор от 01.12.2004 г. и анекс-споразумение от 20.04.2005г. (то не е представено по делото и страните не основават доводи и възражения на уредените с него отношения).

От заключението на изслушаната по делото СТЕ е установено още по делото, че съгласно представения одобрен архитектурен проект за процесната жилищна сграда, както и съгласно таблица на площоразделяне на същата, общата РЗП на жилищната сграда (по смисъла на §5, т. 18 ДРЗУТ ) е 3 373,763 кв. м. Застроената площ на подземното ниво на сградата е 638,216 кв. м. или общата ЗРП на сградата е 4011,98 кв. м. За подземния етаж, разположен на кота -2,80 м. в сградата, е предвидено изграждане на 13 бр. мазета, общата им застроена площ в сградата, заедно с принадлежащите към тях ид. части, е от 69,723 кв. м.

Въз основа на приетото по-горе, неустоечното съглашение, на което е основан искът, - като се тълкува изразената обща воля на страните (чл. 20 ЗЗД) в клаузите на чл. 32 вр. чл. 3 и на чл. 33 вр. чл. 4 от договора, а и на чл.

35.1, както и целта на договора, - обезпечава изпълнението на основното задължение на ответника – строител и приобретател на правото на строеж – да построи сградата, за която е учредена супурфицията, в частност да предаде на учредителя на правото на строеж построените за него имоти, негова собственост. Изхождайки, както е приел и СГС, от препращането към чл. 3 от договора, се налага извод, че страните са постигнали съгласие уговорената в ч. 32 от предварителния договор неустойка за забава да се изчислява въз основа на 24 % РЗП без площта на мазетата, т. е. въз основа на площта, предназначена за имотите на собственика на земята. Това тълкуване е в унисон с неустоечното съглашение, по силата на което при забава в изпълнението на задълженията на собственика на имота, неустойката в полза на насрещната страна се изчислява от РЗП в размер на 76 %, на колкото се съизмерява икономическият интерес от договора за суперфициаря.