Решение № 17029 от 01.09.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 17029 гр. С., 01.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на първи юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВО В. ВЪТЕВ при участието на секретаря СТАНИСЛАВА АЛ. РАЙЧЕВА като разгледа докладваното от ИВО В. ВЪТЕВ Гражданско дело № 20231110169387 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са кумулативно субективно пасивно конститутивни искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. съединени

Ищецът „Грийн Гор 34“ ЕООД твърди, че по силата на Нотариален акт за запазване, учредяване и приемане на право на строеж № ..., том XI, рег. № ....., дело № .... от /дата/ г. по описа на нотариус М.Г. с рег. № ... на НК ответниците В. Н. Т., Д. Н. Т. и К. Д. Х., в качеството си на съсобственици на поземлени имоти, са учредили в полза на дружеството-ищец (като поемател и строител) възмездно вещно право на строеж върху следните недвижими имоти: 1) Поземлен имот с идентификатор /номер/ по КККР на град С., с площ от 713 кв.м, с адрес: /адрес/, урегулиран като ........ от кв. 53 по плана на град С., м.

„Г.“ (имот 9055); и 2) Поземлен имот с идентификатор /номер/ по КККР на град С., с площ от 714 кв.м, със същия адрес, урегулиран като УПИ IV-503 от кв. 53 по плана на град С., м. „Г.“ (имот 9056). Поддържа, че горното право на строеж е било учредено за изграждането на две жилищни сгради с подземни гаражи – Сграда „А“ върху имот 9056 и Сграда „Б“ върху имот 9055, с изключение на обектите, правото на строеж за които учредителите са си запазили или взаимно учредили. Срещу това право ищецът е поел задължението да проектира, финансира, изгради и въведе в експлоатация за своя сметка и риск описаните две сгради, включително и запазените за 1 ответниците индивидуални обекти. Сочи, че съгласно клаузата на т. XVII от Нотариалния акт, ответниците са се задължили в срок от три месеца от въвеждане на сградите в експлоатация да прехвърлят на „Грийн Гор 34“ ЕООД без допълнително заплащане съответстващите на обектите на поемателя идеални части от терените, възлизащи конкретно на 51,70 % идеални части от имот с идентификатор /номер/ (с данъчна оценка за претендираната част 12 415,13 лв. (понастоящем 6 347,76 евро) и 97,48 % идеални части от имот с идентификатор /номер/ (с данъчна оценка за претендираната част 23 441,50 лв. (понастоящем 11 985,45 евро). Излага твърдения, че е изпълнил изцяло насрещните си задължения за изграждане и завършване на двете жилищни сгради, като същите са въведени в експлоатация на 13.09.2022 г. съгласно Удостоверения № 775 и № 776 от Главния архитект на Столична община.

Посочва, че уговореният тримесечен срок е изтекъл на 13.12.2022 г., а ответниците са отказали да прехвърлят собствеността върху земята, въпреки отправената им Нотариална покана № 107/2023 г. По изложените твърдения и доводи моли съда да постанови решение, с което на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да обяви за окончателен на предварителен договор за прехвърляне на посочените по-горе идеални части от правото на собственост върху двата поземлени имота, съставляващ клаузата на т. XVII от комплексния Нотариален акт за учредяване право на строеж № ..., том XI, рег. № ....., дело № .... от /дата/ г. по описа на нотариус М.Г. с рег. № ... на НК.

Ответниците В. Н. Т., Д. Н. Т. и К. Д. Х., чрез процесуални представители, оспорват предявените искове като недопустими и неоснователни. Възразяват, че ищецът притежава активна материалноправна легитимация, доколкото последният не притежава правото на собственост върху самостоятелни обекти в сградите, както и че самите поземлени имоти в КККР не съществуват фактически и правно в описания в исковата молба вид.

Оспорват характера на т. XVII от Нотариалния акт като предварителен договор, позовавайки се на липса на достатъчна конкретизация на прехвърляните идеални части и на предвидена клауза за последващо договаряне. Твърдят нищожност на т. XVII поради противоречие със закона (поради предвиждане за прехвърляне на трети лица бенефициери) и поради невъзможен предмет (поради липса на общо дворно място от ...9 кв.м към датата на сделката). Поддържат, че т. XVII е изключена от последващата т.

XVIII, с която страните са разпределили реалното ползване на терена чрез дворни тераси. Правят възражение за неизпълнен от ищеца договор, като твърдят че: 1) Строителството е извършено от трето лице („БАУБЕР“ ЕООД), а не лично от ищеца; 2) Сградите са завършени със забава от 10 месеца спрямо уговорения 24-месечен срок (изтекъл на 19.11.2021 г.); 3) Изпълнението е некачествено – налице са течове в ап. Б11 и разлики в площите на предадените 2 им обекти (ап. Б1, Б2, Б3, Б11); 4) Ищецът е надхвърлил правото на строеж чрез изграждане на нов 5-ти етаж в сграда А; 5) Налице е пълно неизпълнение на задължението на строителя за изграждане и предаване без допълнително заплащане на 6 броя самостоятелни обекта – гаражи в сутерена (кота -3,00 м) на сградите, за които собствениците са си запазили право на строеж съгласно нотариалния акт. При условията на евентуалност – в случай, че съдът уважи иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ответниците молят на основание чл. 362, ал. 1 ГПК съдебното решение да бъде постановено под условие ищецът да изпълни насрещните си задължения, като изгради в сутерена и им предаде без недостатъци въпросните 6 гаража, както и да им изплати обезщетение за забава от по 50 000,00 евро за всеки собственик.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По допустимостта на исковете:

Възраженията на ответниците за недопустимост на производството поради липса на процесуална легитимация на ищеца (чл. 26, ал. 2 ГПК) са неоснователни. С Определение № 7119 от 11.02.2025 г. съдът вече се е произнесъл, че предявяването на право по предварителен договор, по което ищецът е пряк кредитор, представлява защита на собствено, а не на чуждо право, като правото на собственост върху самостоятелни обекти в сградите е ирелевантно за легитимацията му по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Имотите са надлежно индивидуализирани с кадастрални идентификатори съгласно КККР, одобрени със Заповед № РД-18-35/09.06.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, поради което възражението за несъществуване на предмета също е неоснователно. Исковата молба е редовна и надлежно вписана в Службата по вписванията на 23.05.2024 г. под № 168878, съгласно изискването на чл. 114, ал. 1, б. „б“ ЗС, което прави исковете допустими.

По исковете с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД:

На основание чл. 154 ГПК, по исковете с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, в тежест на ищеца е да установи, при условията на пълно и главно доказване, наличието на:

1. валидно сключен между страните предварителен договор, обективиран в договор за учредяване на право на строеж от /дата/ г., който да отговаря 3 на изискванията на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД – да е сключен между страните в писмена форма, подписан от страните и да съдържа всички съществени елементи на окончателен договор за прехвърляне на идеални части от собствеността върху недвижими имоти – предмет, насрещна престация;

2. настъпването на отлагателното условие за сключване на договора;

3. ответниците да са собственици на съответните идеални части от имотите, предмет на предварителния договор;

4. ищецът да е изпълнил насрещните си задължения, произтичащи от предварителния договор, обуславящи качеството му на изправна страна по този договор.

При установяване на горните обстоятелства, в тежест на ответниците е да установят:

1. че са изпълнили задълженията си по предварителния договор и са прехвърлили съответните идеални части от правото на собственост върху поземлените имоти на ищеца, респ. да опровергаят твърденията му относно наличието на някое от основанията, обуславящи основателността на исканията му.

2. основателността на възраженията си относно твърдяното неизпълнение от ищеца на насрещни задължения по договора, като установят конкретното уговаряне на задълженията за ищеца като част от сключения между страните предварителен договор – като насрещна престация срещу прехвърлянето на собствеността върху идеални части от имотите; наличието на твърдяната форма на договорно неизпълнение.

Искът за обявяване на предварителен договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД урежда принудителното осъществяване на едно субективно преобразуващо (потестативно) право. Спорното право има имуществен, деривативен характер, поради което за успешното му провеждане ответникът - обещател задължително трябва да притежава правото на собственост върху имота към момента на вписване на исковата молба или най-късно до приключване на устните състезания (арг. от чл. 363 ГПК). Предварителният договор не поражда вещно-транслативен ефект, а само задължение за сключване на окончателен такъв в бъдеще, като за неговата валидност законът установява писмена форма за действителност и изисква постигането на съгласие по всички съществени условия на окончателната сделка.

Процесуалната специфика на особеното производство по чл. 362–364 ГПК изисква от съда да съвместява правораздавателни с охранителни и фискални функции. Съдът действа в ролята на нотариус, проверявайки служебно предпоставките за прехвърляне на собствеността, включително изискуемите данъци и такси по прехвърлянето. На основание чл. 362, ал. 1 ГПК, при 4 наличие на неизпълнени насрещни задължения по договора от страна на ищеца, съдът постановява условно решение, заместващо окончателния договор, под условие че ищецът изпълни престацията си в двуседмичен преклузивен срок от влизане на съдебното решение в сила. Съгласно задължителното за съдилищата Тълкувателно решение № 4 от 09.05.2023 г. по т. д. № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС, неизправността на строителя-приемател (включително неплащането на цената или неизпълнението на непарични задължения) не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, доколкото облигационната връзка не е била развалена от изправната страна преди предявяването на иска. Интересът на страните от запазване на договора се защитава чрез условния диспозитив, като неизпълнението на условието в двуседмичния преклузивен срок от влизане в сила на съдебното решение дава право на ответника по реда на чл. 362, ал. 2 ГПК да поиска от първоинстанционния съд обезсилване на решението с обратна сила и прекратяване на делото. Тези специфични изисквания и стриктното съобразяване с тълкувателната практика на ВКС гарантират стабилността на гражданския оборот и защитават фискалните интереси на държавата и общините чрез правилата на чл. 364 ГПК за служебно налагане на възбрана и отказ от издаване на препис до заплащане на всички публични задължения (местен данък, такса за вписване и съдебна такса по прехвърлянето).

От събрания доказателствен материал безспорно се установява, че между страните са възникнали валидни облигационни отношения по силата на договор, обективиран в нотариален акт за запазване, учредяване и приемане на правото на строеж върху недвижим имот, № ..., том XI, рег. № ....., дело № .... от /дата/ г., по силата на който страните са постигнали съгласие за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство. В клаузата на т. XVII от този акт се съдържа изрично поето от ответниците, в качеството им на собственици и учредители, задължение да прехвърлят на ищеца, в качеството му на строител и приемател (приобретател) съответстващите на неговите обекти идеални части от дворните места, а именно 51,70 % идеални части от поземлен имот /номер/ и 97,48 % идеални части от поземлен имот /номер/ в срок от 3 месеца от въвеждането на сградите в експлоатация. По своята правна същност това споразумение отговаря на изискванията на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД за предварителен договор – сключено е в писмена форма, обективирана в самия нотариален акт, и съдържа всички съществени условия на окончателния договор, като страни, имоти, насрещна престация, която се състои в проектиране и строителство без допълнително парично заплащане.

Съдът намира настъпването на отлагателното условие за прехвърляне на земята за доказано с представените от ищеца и неоспорени от ответниците Удостоверения за въвеждане в експлоатация № 775/13.09.2022 г. (за Сграда 5