Решение № 18975 от 09.10.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 18975 гр. София, 09.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на девети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. И.А ТОШЕВА при участието на секретаря ИВАНА ЛЮДМ. СТОЕВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. И.А ТОШЕВА Гражданско дело № 20251110123017 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба на Л. М. А. срещу В. И. Н., с която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове за следните суми: 2 700 лв.

– неплатен остатък от обезщетение за направените от ищцата разноски за ремонт през м.

09.2024 г. на общи части на сградата в режим на етажна собственост, находяща се в гр.

******** – покрив, подпокривни участъци и фасада, ведно със законната лихва за периода от 22.04.2025 г. до окончателното плащане; 132.28 лв. – мораторна лихва за периода от 09.12.2024 г. до 22.04.2025 г. Претендират се разноските по делото.

Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелен обект – апартамент № 4, в сграда, находяща се в гр. ********, състояща се от общо пет самостоятелни обекта, както и че притежава 16 % ид. ч. от общите части на сградата. Посочва, че ответникът е собственик на апартаменти № 1 и № 3 и на търговско помещение на партера и притежава 70 % ид. ч. от общите части, а апартамент № 2 е собственост на ********** и ********, които притежават 14 % ид. ч. от общите части. Излага, че в началото на м. април 2024 г. се появил теч от покрива на сградата, във връзка с който била извършена проверка на място от служители на Столична община – Район „******“, за която бил съставен констативен протокол, и били дадени указания на собствениците в определен срок да извършат ревизия на покрива и подпокривното пространство и да предприемат действия по поправяне на компрометираните участъци по фасадата и покрива, като ги приведат във вид, отговарящ на техническите изисквания на чл. 169, ал. 1 и ал. 3 ЗУТ, като в противен случай ще бъдат предприети административни мерки по реда на ЗУТ. Заявява, че всички собственици на обекти в сградата, включително ответникът, са били уведомени за указанията и за необходимостта от извършване на съответните действия и не са се противопоставили.

Твърди, че в изпълнение на указанията на 04.09.2024 г. бил сключен между ищцата, 1 действаща чрез пълномощника В. Й. А., и „******** ЕООД договор за ремонт, за което ответникът бил уведомен. Излага, че дружеството изпълнило по договора всички необходими ремонтни дейности по покрива, подпокривните участъци и фасадата на процесната сграда, за което ищцата, действаща чрез същия пълномощник, на когото била предоставила средства за плащане на цената, заплатила сума в общ размер на 11 000 лв.

Счита, че изпълненият ремонт бил с неотложен характер. Излага, че ********** и ******** възстановили сумата от 1 540 лв., представляваща 14 % от платеното на дружеството възнаграждение, съразмерно на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. Посочва, че дължимата от ответника част от заплатените от ищцата разноски за неотложния ремонт възлиза на 7 700 лв., но след получена нотариална покана на 28.11.2024 г. той й възстановил само сумата от 5 000 лв., а остатъкът в размер на 2 700 лв. е непогасен до настоящия момент. Счита, че върху главницата се дължи мораторна лихва в размер на 132.28 лв. за периода от 09.12.2024 г. до 22.04.2025 г.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове като неоснователни. Не оспорва качеството на Л. М. А. на собственик на индивидуален обект в етажната собственост, респ. на етажен собственик. Не оспорва, че през м. 04.2024 г. е започнал теч, но оспорва неотложния характер на извършения ремонт. В тази връзка изтъква, че изготвеният от Столична община – Район „******“ констативен протокол не е обвързващ, съставен е на 01.10.2024 г., т.е. след сключването на договора от 04.09.2024 г. с „******** ЕООД, и посочва дейности, които не кореспондират на извършеното по договора. Оспорва да е получил протокола, съставен от Столична община. Сочи, че дори и да се касае за неотложен ремонт, той е извършен при липса на взето решение на общото събрание на етажната собственост на процесната сграда по специално предвидения в ЗУЕС ред. Счита, че претенцията се основава на договор, сключен от ищцата при липса на представителна власт, във връзка с което заявява, че нейна представителна власт да сключи договора от името на всички собственици не произтича нито от решение на общото събрание, нито по силата на пълномощно. На следващо място, оспорва наличието на представителна власт на пълномощника, сключил договора за ищцата.

Възразява срещу размера на задължението си, на първо място, поради липса на доказателства за притежаваните от него идеални части от общите части на сградата. Не оспорва, че е заплатил на ищцата сумата от 5 000 лв., но сочи, че й е изпратил насрещна нотариална покана, в която заявил, че не признава наличието на задължение, а плаща с уговорката, че подобна сума би била дължима от него при вземане на решение от общото събрание на етажната собственост по надлежния ред. Излага, че цената на извършените от „******** ЕООД ремонтни дейности е завишена, тъй като не се касае за ремонт на целия покрив и сумата от 11 000 лв. не отговаря на пазарните цени за подобен тип услуги, поради което счита, че отговорността му се ограничава до пазарната стойност на извършения ремонт, респ. не дължи повече от вече платената сума от 5 000 лв. В условията на евентуалност релевира възражения за прихващане с негови вземания към ищцата, както следва: за сумата от 2 200 лв. – обезщетение за направени от ответника разноски за общи части на сградата в режим на етажна собственост, находяща се в гр. ******** – смяна на 2 керемиди, полагане на силикон на ламарина, почистване на боклуци и извършване на транспорт, извършени в периода 04.08.2022 г. – 07.08.2022 г.; за сумата от 3 100 лв. – обезщетение за направени от ответника разноски за ремонт на общи части на сградата в режим на етажна собственост, находяща се в гр. ******** – частичен ремонт на покрива, извършен в периода 14.12.2023 г. – 28.12.2023 г. В тази връзка твърди, че действията по отношение на общите части на сградата, за които е направил разноските, са били необходими, но не е било налице решение на общото събрание поради недобросъвестно поведение на пълномощника на ищцата. Сочи, че ищцата е била наясно с извършването им, защото ответникът устно й е съобщил за тях, и не се е противопоставила срещу дейностите.

Излага, че той ги е платил и ищцата в качеството си на етажен собственик дължи да му възстанови суми съобразно притежаваните от нея идеални части. Моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.

Ищцата оспорва възраженията за прихващане по основание и размер. Възразява, че ответникът не е извършил претендираните разноски. Сочи, че съгласно чл. 48, ал. 6 ЗУЕС разходите за ремонт, направени от собственик, се прихващат от дължимите вноски с решение на общото събрание.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира от фактическа и правна страна следното:

Постоянна е практиката на ВКС, че съдът е този, който дава правна квалификация на предявения иск. Съдът не е обвързан от посочената от ищеца правна квалификация на спорното право. Правното основание на иска се определя въз основа на посочените в исковата молба твърдения относно претендираното или отричано от ищеца право, индивидуализирано от основанието и петитума на иска. Въз основа на въведените от ищеца твърдения съдът определя правната норма, регулираща спорното правоотношение /в този смисъл – Решение № 50164/18.01.2023 г. по гр. д. № 800/2022 г. на ВКС, I ГО; Решение № 347/24.11.2015 г. по гр. д. № 1530/2015 г. на ВКС, IV ГО; Решение № 5/18.01.2012 г. по гр. д.

№ 658/2011 г. на ВКС, III ГО; Решение № 398/25.05.2010 г. по гр. д. № 738/2009 г. на ВКС, IV ГО; Решение № 249/23.07.2010 г. по гр. д. № 92/2009 г. на ВКС, IV ГО; Решение № 124/24.03.2011 г. по гр. д. № 882/2010 г. на ВКС, IV ГО, и други/.

В случая ищцата твърди, че в качеството си на собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, състояща се от пет самостоятелни обекта, е извършила разноски за ремонт на общи части на сградата – покрива, подпокривните участъци и фасадата на сградата, без да е взето предварително или последващо решение от общото събрание на етажните собственици.

При тези твърдения на А. възражението на ответника, че претенцията й срещу него се основава на договор, сключен от нея без представителна власт, е неоснователно, тъй като тя предявява главния иск, позовавайки се не на качеството на Н. на страна по сключен от нея с трето лице договор за ремонт, а на качеството на ответника на собственик на 3 самостоятелни обекти в същата сграда в режим на етажна собственост, който именно като такъв дължи част от разноските за извършен от ищцата ремонт на общи части на сградата, съответна на притежавания от него дял от общите части.

Определянето на правното основание на облигационните отношения, възникнали от подобряване на чужд или съсобствен имот, е дейност на съда по приложението на материалния закон, която се извършва въз основа на фактическите твърдения и петитума на исковата молба, но и в съответствие с установеното по делото. Съдът не е обвързан от посочената от ищеца квалификация на предявения иск. Затова въведените в исковата молба твърдения за качеството, в което ищецът е извършил подобрения в чуждия или съсобствения имот /владелец, държател, гестор/, или посоченият от ищеца вид на предявеното вземане /„увеличена стойност на вещта“, „необходими и полезни разноски“, „по-малката от двете суми“, „до размера на обогатяването“/, които твърдения отразяват и становището на ищеца за правната квалификация на претенцията, не ограничават съда да даде защита според действително осъщественото правно основание /в този смисъл – Решение № 160/05.12.2019 г. по гр. д. № 948/2019 г. на ВКС, I ГО; Решение № 108/08.07.2015 г. по гр. д. № 415/2015 г. на ВКС, I ГО; Решение № 242/21.12.2015 г. по гр. д. № 3664/2015 на ВКС, I ГО, и други/.

Следователно твърденията в исковата молба за отделните пера като „необходими разноски“ или „подобрения“ не обвързват съда, а той следва да прецени тяхното правно значение, като ги подведе под приложимата към тях материалноправна норма. Задължение на съда, а не на ищеца, е да определи характера на претендираните от ищеца строителни работи /кои от тях представляват необходими разноски за вещта и кои – подобрения/, да определи в какво качеството ищецът ги е извършил и дали те са били извършени със знанието и без противопоставянето на ответника, или без негово знание, или въпреки противопоставянето му, като в зависимост от това съдът, а не ищецът, е длъжен да даде правилната правна квалификация на предявения иск и да присъди дължимата съобразно тази правна квалификация сума.

Доколкото в случая ищцата като етажен собственик претендира обезщетение за припадащата се на ответника в качеството му също на етажен собственик част от сторени от нея разноски за ремонт на общи части на сграда в режим на етажна собственост, следва да се посочи, че такава претенция почива на принципа за недопустимост на неоснователното обогатяване. Нормата на чл. 41 ЗС въвежда общото правило, че етажните собственици участват в разходите по поддържане, възстановяване или подобряване на общите части съразмерно с дела си от тях. Същото правило е въведено и с чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС.

Неспазването на изискването на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС необходим ремонт на общи части да се извърши от етажен собственик без взето решение на общото събрание, но след уведомяване на управителя и ако общо събрание не е свикано в едномесечен срок, не лишава извършилия ремонта от правото да претендира обезщетение от останалите етажни собственици за настъпилото неоснователно обогатяване. Отношенията може да се уредят доброволно по реда на чл. 48, ал. 6, изр. 2 ЗУЕС /по решение на общото събрание одобрените суми да се възстановят или да се прихванат от дължимите вноски към фонд „Ремонт и обновяване“, ако 4 такъв е създаден/ или по съдебен ред чрез предявяване на иск. Последователно проведеният в позитивната ни нормативна уредба принцип за недопустимост на неоснователното обогатяване означава, че етажен собственик може да претендира не само разноските за необходим ремонт, но и всички други разноски, които е направил за общи части и които са довели до обогатяване на другите етажни собственици /независимо дали чрез спестени от тях разходи или поради увеличаване стойността, респ. използваемостта на общите части, а оттам – и на самостоятелните обекти в сградата/, и без взето решение на общото събрание.