Решение № 112 от 21.06.2024, Районен съд - Самоков

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 112 гр. С., 21.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – С., ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Симеон Ст. Стойчев при участието на секретаря Екатерина Ал. Бандрова като разгледа докладваното от Симеон Ст. Стойчев Гражданско дело № 20211870101365 по описа за 2021 година

Производството е образувано по исковата молба на ищците Н. С. С., ЕГН ********** и С. М. С., ЕГН **********, с която те са предявили отрицателен установителен иск с правно основание чл. 124 от ГПК против „П.И.Б." АД и „А и Л К." за признаване за установено между страните, че в полза на ответното дружество банка не съществува ипотечно право по учредената с Нотариален акт № 197, том 111А, рег. № 3957, дело № 573/2007 г., ипотека върху имота на ищците: АПАРТАМЕНТ - А33, с идентификатор ***, находящ се гр. С., община С., обл. С. п.к. 2010, к.к. „Б.", апартаментен хотел „К.", ет. 2, който самостоятелен обект се намира в сграда построена в Поземлен имот с идентификатор ***, предназначение на самостоятелният обект, жилище-апартамент, брой нива-1/едно, с площ от 65.85 кв. м. и принадлежащите 16.73 кв. м. от общите части на сградата, при съседи: на същият етаж *** и *** под обекта

***, над обекта ***., тъй като същото е погасено с погасяване на обезпечените в ипотека вземания, както с изтеглянето от банковата сметка на ипотекарният длъжник „А и Л К." ООД на сумата от 6 882 000 лева, представляваща продажна цена на 63 обекта от хотел „К.", така и с изтеглянето от „П.И.Б." АД на сумата от 1 356 800.00 лева от разплащателна сметка IBAN: BG68FINV9150 101679***, с титуляр „А. Б." ООД, разкрита в банката, която сума е трябвало да бъде отнесена по специална сметка IBAN: BG23FINV91501016743042 с титуляр „П.И.Б." АД, за обслужване на дълга по Договора за кредит, Договора за встъпване в дълг и по Договора за финансов лизинг, както и с извършените плащания от дружествата „К.в." ООД и „А.и." ООД, „К.л." ООД и „И. п." ООД, в общ 1 размер на 989 094.04 лева, с които суми реално е намален дълга, но въпреки направеното искане, ипотеката на имота на ищците не е заличена.

От ответника банка е постъпил отговор, с който иска се оспорва. Твърди се, че към 03.04.2018 г., общия размер на обезпечения дълг е 1 242 978,79 евро. Същият не е погасен с посочените в исковата молба плащания, тъй като същите, по силата на споразумение от 05.02.2016 г. е уговорена поредност на погасяване на задължения на кредитополучателят „А и Л К." ООД, по договори за банков кредит, посочени в отговора на исковата молба, като получаване на посочените в исковата молба суми, по договор за покупко продажба на УПИ и 63 самостоятелни обекта, длъжникът е погасил съответни изискуеми задължения по кредитната си експозиция в банката - ответник.

От втория ответник не е постъпил отговор.

В проведеното съдебно заседание ищецът чрез процесуалния си представител адв. Н. поддържа иска, излага съображенията си писмено, излага съображения за основателност на исковете.

Процесуалния представител на ответника адв. Х. оспорва исковете, излага подробните си съображения в писмена защита.

Вторият ответник не заявява становище в проведеното съдебно заседание.

С.ският районен съд, след като обсъди становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното:

Установи се, че с Договор за кредит № 00КР-АА-2978/ 30.05.2007г.

„ПИБ”АД, е отпуснала кредит от 3 000 000 евро на „А и Л К." ООД с предишно наименование „Т. къща Й.” ЕООД за построяването на хотел „ К.”.

Същият изменен е Анекс № 1 от 28.10.2008г., Анекс № 2 от 18.02.2009г., Анекс № 3 от 23.07.2009г., Анекс № 4 от 12.02.2010г., Анекс № 5 от 20.12.2010г., Договор за встъпване в дълг от 28.11.2012г., Анекс № 6 от 29.03.2013г. и Анекс № 7 от 01.04.2016г.

Установи се от доказателствата, че с Нотариален акт № 197, том ІІІА,рег.

№ 3957 от 15.06.2007г. на Б.М. - Нотариус с район на действие С.ски районен съд, че ответникът „А и Л К." ООД с предишно наименование „Т. къща Й.“ ООД учредил в полза на „П.И.Б.“ АД, с ЕИК: 831093393 договорна ипотека върху поземлен имот с идентификатор ***, както и върху правото на строеж за построяване в посочения поземлен имот на обект „апартаментен хотел“ на седем етажа, ведно с ресторант, ски гардероб, магазин, пиано бар, спа център, с басейн, дискотека, боулинг и хотелски апартаменти, независимо от етапа на нейното изграждане, както правото на строеж за нейното построяване, така и построените в груб строеж, незавършен вид или окончателно завършен вид имоти след реализирането на правото на строеж, независимо от бъдещото изменение на инвестиционните проекти при възникване на евентуални разлики в посочените в тях застроена и разгъната застроена площ и констатираните с екзекутивната документация реално изградени площи. С договорната ипотека са обезпечени вземанията на банката към „Т. къща Й.“ ООД по договор за кредит между тях, отпуснат за 2 изграждане на „ Апартаментния хотел /ресторант, ски гардероб, магазин, пиано -бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски апартаменти“ в който се намира имота предмет на договора за ипотека, като обезпечените вземания са в размер на 3 000 000,00 ( три милиона) евро - главница, ведно с лихви и разноски по договора за кредит. Договорната ипотека е подновена преди изтичане на десетгодишния срок.

В т. 5 от описания Нотариален акт № 197, том ІІІА,рег. № 3957 от 15.06.2007г. за учредяване на договорната ипотека е посочено, че при прехвърляне на собствеността върху обекти, извадени в апартаментния хотел в поземлен имот ***, независимо дали това ще стане като прехвърляне на право на строеж, в „груб строеж" или в завършен вид кредитополучателят се задължава да погасява части от кредита, равни на стойността на прехвърлените обекти, изчислена на база 600 евро за квадратен метър продадена площ за апартаментите (включително и мезонета) и студиата и по 900 евро за квадратен метър при продажбата на търговските помещения, включително и за общите части от сградите, като при продажбата на такива самостоятелни обекти площта им се изчислява съгласно таблица за предварително определяне на застроените площи (таблица за площообразуване). В такъв случай кредиторът „П.И.Б." АД се е задължила след изпълнение на тези задължения на кредитополучателя да даде необходимото съгласие за частично заличаване на договорната ипотека само за продадения недвижим имот, за който кредитополучателят е погасил стойността му при горепосочените условия. На 20.12.2010 г. е сключен анекс № 5 към договора за банков кредит от 30.05.2007 г. Съгласно т. 3.1. от този анекс при продажба на обособени обекти в сградата с идентификатор ***, построена в поземлен имот с идентификатор ***, кредитополучателят се е задължил да погасява по 850 евро главница за всеки квадратен метър от жилищната площ, респ. по 1150 евро главница за всеки квадратен метър от Т.та площ, както и за припадащите им се площи от общите части па сградата за всеки обособен обект, от кредитната експозиция по договора за кредит от 30.05.2007 г. и/или по договор № 000LD-L000119/12.02.2010 г. за банков кредит и анексите към него, сключен с „П.И.Б." АД. Съгласно т. 3.2 от същия анекс пък, предпоставка за възникване на задължението на ипотекарния кредитор за даване на съгласие за заличаване на договорната ипотека (включително и за т. нар. частично заличаване) вече е изпълнението на всички задължения на кредитополучателя по договора и по т. 3.1 от този анекс, което не се доказа по делото да е осъществено.

Установи се, че с НА № 123, том IVА, рег. № 4788, дело № 692 от 2007 г. дружество БИАД-С ООД възмездно придобило право на строеж от ответника „А и Л К." ООД с предишно наименование „Т. къща Й.“ ООД за обект в предвидения за построяване и изграждащ се в поземлен имот с идентификатор *** и ипотекиран апартаментен хотел, който имот представлява апартамент номер 33, находящ се на втори хотелски етаж, изграден на Кота +6,80 метра, състоящо се от дневна с кухненска ниша и място за хранене, спалня, баня с тоалетна, антре с гардероб и открита тераса, 3 със застроена площ от 65,85 квадратни метра, заедно с 0,8203% идеални части от общите части на сградата, които идеални части, изразени в квадратни метра, се равняват на 16,73 квадратни метра, като общо с идеалните части площта на апартамент номер 33 е 82,58 квадратни метра.

Не се събраха доказателства продажната цена от 20645 евро да е отнесена от продавача за изпълнение на уговореното по т. 5 от НА № 197, том ІІІА,рег.

№ 3957 от 15.06.2007г. с оглед частично заличаване на ипотеката върху обекта, нито пък сумата от 20645 евро е достатъчна за това, тъй като общата площ на апартамента е 82,58 кв.м., което умножено по 600 евро възлиза на 49548 евро.

Установи се, че с НА № 167, том VIIА, рег. № 7361, дело № 1310 от 200 7 г. дружество БИАД-С ООД е продало, а ищецът С. М. С., ЕГН ********** купил правото на строеж за обект в предвидения за построяване и изграждащ се в поземлен имот с идентификатор *** и ипотекиран апартаментен хотел, който имот представлява апартамент номер 33, находящ се на втори хотелски етаж, изграден на Кота +6,80 метра, състоящо се от дневна с кухненска ниша и място за хранене, спалня, баня с тоалетна, антре с гардероб и открита тераса, със застроена площ от 65,85 квадратни метра, заедно с 0,8203% идеални части от общите части на сградата, които идеални части, изразени в квадратни метра, се равняват на 16,73 квадратни метра, като общо с идеалните части площта на апартамент номер 33 е 82,58 квадратни метра.

Не е спорно между страните, че С. М. С. е придобил възмездно правото на строеж по време на брака му с Н. С. С., поради което същото е придобито в режим на съпружеска имуществена общност.

Установява се от представената схема на самостоятелен обект в сграда и от представеното удостоверение за данъчна оценка, че предмет на учреденото право на строеж е изграден, като съставлява понастоящем самостоятелен обект с идентификатор ***, съгласно представената по делото схема.

Не се установи от доказателствата по делото, ,,А и Л К.“ ООД да е изпълнило предвиденото в т. 5 от договора за учредяване на ипотека задължение за погасяване на части от кредита при продажба да обекти в апартаментния хотел, по отношение на изграденият апартамент на ищците.

Нито едно от доказателствата по делото не сочи на това, ,,А и Л К.“ ООД да е превело цената на възмездно учреденото право на строеж на ищците и да е поискала частично заличаване на ипотеката по отношение на техния обект.

Учредената с н Нотариален акт № 197, том ІІІА,рег. № 3957 от 15.06.2007г. договорна ипотека има действие по отношение на процесния самостоятелен обект в сграда, тъй като този обект попада в сградата апартаментен хотел, построена в поземлен имот с идентификатор ***. Не е спорно между страните, че тази ипотека не е заличена, а е подновена през 2017 г. по реда на чл. 172, ал. 1 от ЗЗД преди изтичане на 10годишния срок на действието на вписването й.

4

Със Споразумение от 05.02.2016г. се уговаря частично погашение на:

Договор за банков кредит № 00КР-АА-2978/30.05.2007г., по който към дата 05.02.2016г. задължението на А и Л К. ООД е в размер на 7 093 405,87 лева;

Договор за банков кредит № 000LD-L-000119/12.02.2010г., сключен между Банката и А и Л К. ООД, по който към дата 05.02.2016г. задълженията са в размер на 1 245 713,13 лева; Договор за банков кредит № 000LD-L000207/20.12.2010г., сключен между Банката и А и Л К. ООД, по който към дата 05.02.2016г. задълженията са в размер на 3 400 000,00 лева. След погашението се приема, че задължението по Договор за банков кредит № 00КР-АА-2978/30.05.2007г. остава в размер на 2385000 лв. непогасена главница, ведно с всички допълнителни разноски и начисления след датата на подписване на споразумението.

С нот. акт от 24.02.2016 г. с № 81, том I, рег. № 722, нот.д. № 53, ипотекарния длъжник ,, А и Л К.“ ООД, продава на кредитора си „П.И.Б.“ АД, посочените самостоятелни обекти от вече изградения хотел „К.“, находящ се в К.К. „Б.“, в едно с ПИ върху който е изграден, за сумата от 6 882000 лева, която цена ведно с дължимото ДДС е трябвало да бъде платена от купувача на продавача в срок до 5 работни дни, по специална сметка открита на името на продавача в същата банка.