Решение № 101 от 05.03.2025, Районен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 101 гр. Ямбол, 05.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, III СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галина Ив. Вълчанова Люцканова при участието на секретаря Е.Г.А.В. като разгледа докладваното от Галина Ив. Вълчанова Люцканова Гражданско дело № 20242330103637 по описа за 2024 година

Пред съда е депозирана искова молба от Т. Д. В. и Р. Г. М., двамата от гр.Я. чрез пълномощника им адв.К. от АК Я., с която се желае да бъдат осъдени ответниците Х. П. С. и С. И. Й., двамата от гр.Я. да им заплатят сумата 17 100 лв., както следва: С. И. Й. да им заплати сумата от 14 300 лв., като получена на отпаднало основание по прекратен със споразумение от *** г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по реда на чл. 19 от ЗЗД от *** г., ведно със законната лихва, считано от дата на завеждане на исковата молба до окончателното изплащане на сумата, а Х. П. С. да им заплати сумата от 2 800 лв., като получена на отпаднало основание по прекратен със споразумение от *** г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по реда на чл. 19 от ЗЗД от *** г.,ведно със законната лихва, считано от дата на завеждане на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.

Твърденията са за това, че между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по реда на чл. 19 от ЗЗД от *** г. и анекс от *** г. към него, по силата на които ответниците са се задължили да продадат на ищците недвижими имоти – сгради за сумата 143 000 лв. в срок до 31.12.2024 г. В изпълнение на задълженията си за плащане на цената, ищците са заплатили капаро в размер 14 300 лв., която сума е била преведена по сметка на ответницата Й., а на 10.08.2024 г. са превели по сметка на ответника С. сумата 2 800 лв. Впоследствие ищците установили, че продаваните сгради са построени в общинско място без разрешение за строеж и не могат да бъдат снабдени с удостоверение за търпимост, поради което се отказали от сделката. Ищците и ответниците сключили на *** г.

1 споразумение за прекратяване на предварителния договор, считано от тази дата, както и за връщане на платените суми по договора, които са предмет на настоящия иск.

В срока по чл.131 от ГПК писмен отговор от ответниците е постъпил. Ответницата С.

И. Й. чрез пълномощника си адв.Р. А. от АК Я. оспорва иска като неоснователен и желае отхвърлянето му с присъждане на разноските по делото. Действително страните са сключили предварителния договор и анекс към него, но твърди, че причината за последния е обстоятелството, че купувачите не са могли да осигурят нужните средства за закупуване на имота и са пожелали тази отсрочка до 31.12.2014 г. С анекса са били променени сградите, предмет на договора, както и начина на плащане на продажната цена. След време С. Й. разбрала, че синът й Х. С. без нейно знание и съгласие, поради силно настояване от страна на купувачите и управителя на Агенция за недвижими имоти „***“ е подписал споразумение, с което се е съгласил да прекрати действието на предварителния договор за покупко-продажба от *** г., поради което двамата се скарали. Ответницата Й. оспорва автентичността на подписа, положен от името на С. И. Й. по приложеното към исковата молба споразумение за прекратяване на предварителен договор от *** г. и моли в тази връзка да бъде открито производство по чл. 193 от ГПК. Счита, че споразумението от *** г. за прекратяване на процесния предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти от *** г. е нищожно, тъй като не е подписано от нея и тя не е дала съгласие за това; че споразумението от *** г. е недействително по отношение на ответницата Й. в качеството й на съсобственик, тъй като действия по разпореждане с предмета на предварителния договор - съсобствени недвижими имоти - извършени без съгласието на единия съсобственик са недействителни; счита, че уговорката в споразумението от *** г. за прекратяване на предварителния договор от ***г., с което продавача Х. С. се е съгласил да възстанови на купувачите платената като капаро по предварителния договор сума е нищожна, поради противоречие със закона. Функцията на капарото/задатък и последиците от договарянето му и плащането му са ясно разписани в материалния закон чл. 93, ал.2 от ЗЗД: „Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.“

Въз основа на тези възражения ответницата Й. счита, че по отношение на нея предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот не е прекратен, той е действащ и тя има готовност да изпълни поетото с него задължение за прехвърляне собствеността на недвижимите имоти, в договорения срок - 31.12.2024 г., както и синът й.

Ответникът Х. С. в отговора на исковата молба оспорва предявения иск по изложените от ответницата Й. съображения за това, че до споразумение за прекратяване на предварителния договор се стигнало поради невъзможността на ищците-купувачи да осигурят средства за продажната цена, а не по посочените пречки в исковата молба, свързани със законността на закупуваните сгради и издаване на удостоверение за търпимост.

Купувачите и „***“ са били доста настоятелни за сключване на споразумение за 2 прекратяване на предварителния договор и въпреки, че бил болен С. отишъл в Агенцията и тъй като не издържал на натиска, подписал споразумение за прекратяване, каквото му дали.

Майка му С. Й. не била там, но те се съгласили да се подпише и вместо нея. С. не казал на майка си, че е подписал споразумение за прекратяване на предварителния договор, но когато тя разбрала от брокер на „***“, се скарали, защото тя не била съгласна да се прекрати предварителния договор и да се връщат пари. Междувременно от Агенция „***“ писали на ответника С. по вайбър, че купувачите са готови да купят имота за 80 000 лева, но той не се съгласил. Според него всички действия на купувачите били, за да се опитат да купят имота на много по-ниска цена от реалната и договорена с предварителния договор. Също се иска отхвърляне на иска и присъждане на разноските по делото.

От ищците Т. Д. В. и Р. Г. М. е депозирано допълнение на искова молба вх.№ *** г., с което са изложени нови и допълнителни обстоятелства, на които се основават исковете им против Х. П. С. и С. И. Й.. Със същата молба се иска да бъде прието, че ответницата С. И.

Й. дължи претендираната от нея сума на отпаднало основание поради разваляне на сключения предварителен договор, а по отношение на ответника Х. П. С. е добавено евентуалното му осъждане по предявения иск по чл.55 ал.1 предл.3 от ЗЗД също с посочено отпаднало основание – разваляне на договора, а не прекратяването му, както и по отношение на двамата ответници се счита прекратено действието на договора поради изтичане на срока за сключване на окончателен договор на *** г.

Предвид така заявените допълнителни фактически обстоятелства, на които се основават исковете, съдът е изготвил допълнителен проекто-доклад, с който е прието, че ищците не оспорват обстоятелството, че ответницата С. И. Й. не е подписвала споразумение за прекратяване на предварителен договор от *** г., а подписът е положен от ответника Х.

П. С.; че ищците нямат вина за неподписване на окончателен договор, а това е станало поради непредставяне на необходимите документи за сделката от страна на продавачитеответници и се установило, че правният статут на сградите е незаконно строителство.

В съдебно заседание ищците, редовно призовани чрез своя пълномощник адв.К. поддържат предявените искове.

Ответниците, също редовно призовани, явяват се лично като ответницата Й. чрез своя пълномощник адв.А. поддържа своя отговор на иска, а ответникът С. поддържа своя отговор лично.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установена следната фактическа обстановка:

С исковата молба е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.19 от ЗЗД, сключен на *** г. и със страни продавачи – ответниците Х.

П. С. и С. И. Й. и купувачи – ищците Т. Д. В. и Р. Г. М.. По този предварителен договор продавачите са се задължили да продадат на купувачите съсобствения си недвижим имот, находящ се в гр. Я., ул. „***, а именно шест сгради с идентификатори ***, ***, ***, ***, *** и

***,

3 всички построени в общинско дворно място съставляващо ПИ с идентификатор ***. Купувачите са се задължили да заплатят на продавачите договорената между тях цена в размер 143 000 лв. по следния начин: 14 300 лв. капаро /задатък/ в двудневен срок от деня на подписването на предварителния договор по банкова сметка на С. И. Й. и 128 700 лв. по банкова сметка отново на С. И. Й., веднага след нотариалното изповядване на покупко-продажбата. С предварителния договор страните са се задължили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно до 30.09.2024 г.

Страните по договора са подписали на *** г. анекс № *** към този предварителен договор, с който са променени предмета на договора и срока му по следния начин: сградите предмет на предварителния договор са три, а именно сграда с идентификатор *** със застроена площ 71 кв.м, обединена и образувана от сгради с идентификатори ***, *** и ***; сграда с идентификатор

*** и сграда с идентификатор ***, всички построени в общинско дворно място съставляващо ПИ с идентификатор ***. Продажната цена е идентична с първоначално договорената в размер на 143 000 лв., като освен капарото от 14 300 лв. е договорено заплащане и на 2 800 лв. по банкова сметка на Х. П. С. като остатъчната сума за цялостното изплащане на договорената цена е в размер 125 900 лв.

Срокът съгласно анекс № 1 за сключване на окончателен договор е променен на най-късно до ***г.

Ищците са представили споразумение към предварителния договор от *** г. и Анекс № ***/*** г., което споразумение е за прекратяване на договора за покупко-продажба на недвижим имот по взаимно съгласие и е от *** г. С това споразумение страните са постигнали съгласие, считано от *** г., че се прекратява действието на предварителния договор и анекса към него, като продавачите следва да възстановят на купувачите платеното капаро /задатък/ в размер на 14 300 лв. по сметка на С. Й. и в размер 2 800 лв. платено по сметка на Х. С.. Споразумението за прекратяване е подписано от купувачите Т. Д. В. и Р. Г.

М., както и от продавача Х. П. С., като след допълнителната искова молба на ищците става ясно, че продавачката С. Й. не е подписвала това споразумение, а същото е подписано от другия продавач от нейно име, поради което споразумението за прекратяване няма действие по отношение на продавача С. Й..

За установяване на обстоятелството за реално изплащане на договореното капаро от страна на купувачите същите са представили две преводни нареждания от *** г. и от 28.06.2024 г., с които по сметката на С. И. Й. са заплатени сумите съответно 10 000 лв. и 4 300 лв., както и нареждане за кредитен превод от 10.08.2024 г. за заплатена на Х. С. сума в размер на 2 800 лв.

За удостоверяване правото на собственост върху продаваните по предварителния договор недвижими имоти – сгради от страните са представени четири нотариални акта.

Съгласно констативен нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот, придобит на основание давностно владение и наследство № ***, том *** г. лицето М. Д. Д. е признат за собственик по давностно владение и наследство на следните недвижими имоти, 4 находящи се в гр. Я.: шест сгради с идентификатори ***, ***,

***, ***, *** и

***, всички сгради построени в дворно място съставляващо ПИ с идентификатор *** с адрес ул.“***.

Ответникът Х. С. е придобил собствеността върху шестте сгради от М. Д. Д. по силата на покупко-продажба, за която е изготвен нот.акт № ***, том ***, дело № *** г., след което съгласно нот.акт № ***, том***, дело № *** г. Х. С. е дарил на С. И. Й. 1/3 ид.ч. от тези недвижими имоти, представляващи шест сгради. Представен е и нот.акт №*** г. за учредяване на договорна ипотека, съгласно който Х. С. в качеството си на кредитополучател и ипотекарен длъжник и С. И. в качеството си на съдлъжник и ипотекарен длъжник са ипотекирали в полза на кредитора „***“ ЕООД шестте сгради предмет на предварителния договор за покупко-продажба преди сключване на последния.