Решение № 412 от 19.03.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 412 гр. София, 19.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-2, в публично заседание на седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Атанас Маджев при участието на секретаря Габриела М. Владова Боботилова като разгледа докладваното от Атанас Маджев Търговско дело № 20211100902523 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 365 и сл. ГПК:

Образувано е по искова молба с вх. номер 29937/19.11.2021 г., подадена от „Г.Б.“ ЕООД, с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к.

*******, срещу „В.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр.

София, ж.к. *******, с която е предявен за разглеждане осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. първо ЗЗД за заплащане на сумата в размер на 191 940,00 лв., представляваща подлежаща на връщане като платена без основание от ищеца в полза на ответното дружество парична сума, ведно със законната лихва върху главното вземане за периода от датата на подаване на исковата молба – 29.11.2021 г. – до датата на окончателното му погасяване.

В исковата молба са изложени фактически твърдения, че на 13.05.2017 г. „Г.Б.“ ЕООД е встъпило в договорни отношения с ответното дружество, произтичащи от сключен между тях предварителен договор за продажба на недвижим имот. По силата на тази сделка ответникът е поел задължение да продаде на ищеца притежаван от него недвижим имот /МЕЗОНЕТ № 1 и надземно ПАРКОМЯСТО № 1, детайлно индивидуализирани в ИМ/, а ищецът да му заплати продажна цена за придобиване на същия в размер на сумата от 160 000 евро /с левова равностойност от 312 932,80 лв./.

Заплащането на цената е уговорено да стане на две вноски, както следва: 98 137 евро – предплата подлежаща на плащане към датата на сключване на предварителния договор; и остатък от 61 863 евро – подлежащ на плащане до момента на нотариалното прехвърляне на имота, но не по-късно от 31.12.2017 г. В съдържанието на предварителния договор страните са се съгласили за това, че окончателното прехвърляне на имота трябва да се реализира в срок до един месец, считано от издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, като всички разходи по прехвърлянето се поемат от купувача, а нотариалната сделка при 1 прехвърляне на имота се изповядва при цени с вкл. ДДС до данъчната оценка на имота.

Ищецът поддържа, че е заплатил в полза на ответника уговорената предплата в размер на сумата от 98 137 евро, служеща и като задатък, като сочи, че това е направено в деня на сключване на предварителния договор. Впоследствие му станало известно, че достъпът до имота предмет на придобиване няма да бъде пълноценен, защото предвидената да го обслужва улица няма да бъде изградена докато не бъде завършен изцяло жилищния комплекс. Извън това сочи, че продавачът по предварителния договор му дал заблуждаваща информация за строителството подлежащо на изпълнение около сградата, в която е разположен уговорения за придобиване имот, защото го уверил, че в съседство ще има ниско застрояване – до два етажа. Това обаче се оказало невярно с оглед изградената в съседство 4-етажна кооперация, която скривала гледката към Витоша и прекия достъп на слънчева светлина до имота. Тези обстоятелства провокирали ищеца да направи постъпки за намаляване продажната цена на упоменатия в предварителния договор имот, като в сключения на 21.06.2017 г. окончателен договор за продажба във формата на нотариален акт била договорена цена за придобиването му в размер на 180 000 лева, като е декларирано, че именно това е действително уговорената продажна цена по изповяданата сделка. Посочено е, че дружеството-ищец е заплатило така възприетата продажна цена в полза на ответникапродавач, както следва: 30 994 лв. на 31.05.2017 г.; 25 000 лв. на 02.06.2017 г.; 25 000 лв. на 05.06.2017 г., 25 000 лв. на 07.06.2017 г., 15 000 лв. на 20.06.2017 г. и 59 006 лв. на 21.06.2017 г. Ищецът счита, че възлизащата в размер на 191 940 лв. разлика между крайната продажна цена от 180 000 лв. и сборът на извършените в полза на „В.“ ЕООД плащания, възлизащ в размер на сумата от 371 940 лв., е платена без основание, поради което следва да му бъде възстановена от ответното дружество. Предявява частична претенция в размер на 30 000 лв. от вземането, възлизащо в общ размер на сумата от 191 940 лв.

На 18.01.2022 г. в пределите на срока по чл. 367 ГПК ответното дружество – „В.“ ЕООД, чрез пълномощникът му адвокат – Б. се е възползвало от правото си да депозира писмен отговор на исковата молба. С него не се оспорва факта, че между ищец и ответник е бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот от 17.05.2017 г., с което съглашение от него е бил поет ангажимент за продажба на МЕЗОНЕТ № 1 и надземно ПАРКОМЯСТО № 1. Същевременно с нотариалният акт упоменат в ИМ е била изповядана сделка за покупка на МЕЗОНЕТ № 1 /без терасадвор/, склад 1 и склад 2, което означава, че в предметния обхват на цитирания нотариален акт от 21.06.2017 г. са включени имоти, които не са в предметния обхват на предварителния договор от 17.05.2017 г. и обратното. Обръща се внимание на това, че с предварителния договор страните се обвързват за продажба на имоти, чиято обща застроена площ е 301,93 кв.м., а с нотариалния акт от ответника в полза на ищеца са прехвърлени имоти с обща площ от 175,61 кв.м., тоест налице е разлика от 126,32 кв.м.

Отбелязано е и това, че в окончателната сделка, която е предвидено да се извърши по повод продажбата на имоти уговорена с предварителния договор от 17.05.2017 г. е договорено да стане в 1-месечен срок след въвеждане на сградата в експлоатация /това станало на 30.11.2017 г./, докато нотариалният акт от 21.06.2017 г. има за предмет продажба на имот изградени до етап груб строеж, което отново е показателно, че сделката отразена в нотариалния акт няма връзка с тази, за която е постигнато съгласие в предварителния договор. На следващо място от ответника се прави позоваване, че с подписано на 27.11.2017 г. споразумение, в което участие, като страна е взел и ищеца е постигнато съгласие между „В.“ ЕООД и „КЛК К.Г.“ ЕООД за изграждането на асфалтов път с достъп от бул. „Черни връх“ до поземления имот, където е построена жилищната сграда, в която са разположени описаните в ИМ имоти при дължина на пътя от 96,80 метра и изпълнение в срок до 31.12.2020 г., както и да бъде монтирана 2 система за достъп до жилищната сграда, съответно да бъде извършен цялостен ремонт на фасадата на жилищната сграда. Изтъкнато е, че в съдържанието на споразумението липсва уговорка за цената на СМР за изпълнението на посочените дейности, респективно, че към настоящия момент същите са реализирани на място. Ответникът привежда и довод, че след подписване на предварителния договор от 17.05.2017 г. между него и ищеца са постигнати договорености за изменение в съдържанието му. За това можело да се съди от уговорките налични в нотариалния акт от 17.06.2017 г., където е видна промяна в обектите предмет на придобиване, като дадени обекти упоменати в предварителния договор са отпаднали, а други са добавени, съответно е променена и продажната цена, която е била предвидена според предварителния договор, като това се дължало на обстоятелството, че имотите са прехвърлени на етап на изграждане в груб строеж. Обосновава се, че срещу останалата част от цената предвидена по предварителния договор ответникът е изпълнил довършителните работи по продаваните имоти с оглед въвеждане на сградата в режим на експлоатация, а така също е изпълнил допълнителни довършителни дейности, които са по поръчка на ищеца, като общия им размер ответника изчислява на сумата от 136 908,10 лв.

Подчертава и това, че е изпълнил съвместно с „КЛК К.Г.“ ЕООД по цитираното споразумение от 27.11.2017 г. дейностите посочени в същото, но и до момента не е получил разплащане от ищеца за тях. На самостоятелно основание се привежда и възражението, че до момента дружеството-ищец не е включило в счетоводните си записвания вземане към ответника в размер на сумата от 191 940 лв., представляващо подлежаща на връщане парична сума платена без основание. В заключение ответника настоява за постановяване на решение, с което предявения срещу него иск да бъде отхвърлен, а в условията на евентуалност предявява за съвместно разглеждане в настоящото производство възражение за съдебно прихващане за насрещни свои вземания към ищеца, съставляващи, както следва: сумата в размер от 136 908,10 лв. – възнаграждение за довършителни работи уговорени с неформален договор за изработка относно имотите придобити по договор за продажба сключен във формата на нотариален акт от 21.06.2017 г., извършени в периода от изграждането им до етап „груб строеж“ до етап въвеждане в експлоатация на сградата, в която се намират, или при условията на евентуалност – възнаграждение за водене на чужда работа без пълномощие/натоварване, съответно като вземане за неоснователно обогатяване на собственика на процесните имоти за сметка на ответника; сумата в размер от 279 486,77 лв. – възнаграждение за извършени СМР, съставляващи изграждане на път по възлагане от ищеца, въз основа на споразумение 27.11.2017 г. и два договора за изработка от 28.11.2017 г.; и за сумата в размер от 8 820,00 лв. - възнаграждение за извършен ремонт на фасада и монтаж на домофонна инсталация, съгласно възлагане по договор за изработка сключен с ищеца. Настоява се и за присъждане на разноските, които ответната страна е направила и ще направи във връзка с разглеждане на спора пред настоящата инстанция.

С допълнителна искова молба подадена на 21.03.2022 г. дружеството-ищец заявява, че подържа всички изложени в ИМ твърдения, като оспорва развитите от ответника в отговора му възражения. Смята, че е налице пълна идентичност на обектите предмет на сключения предварителен договор от 17.05.2017 г. и тези отразени като придобити по окончателния договор инкорпориран в нотариален акт от 21.06.2017 г. Пояснява се, че двата склада са били закупени допълнително с окончателния договор, респективно с предварителния договор ответното дружество е поело ангажимент да продаде мезонет с тераса, но не е притежавал имот с подобни параметри, защото в проекта за сградата изобщо не е проектирана подобна тераса към имота. Отрича се страните да са се договаряли допълнително за извършването на довършителни или допълнителни СМР по имота придобит от ищеца, като се възразява 3 такива да са били изпълнени от страна на ответника. Сочи се, че в периода от 17.05.2017 г. до 30.11.2017 г. в сградата, където е придобития имот са били реализирани единствено СМР по изграждане на ограда, озеленяване, поливни системи, боядисване в общи части на сградата и ремонт на фасада. Оспорва се, че във връзка с подписаното споразумение от 27.11.2017 г. за ответника е възникнало задължение за заплащане на цена относно дейностите залегнали да се осъществят по него. Изтъква се, че в срок до 31.12.2020 г. не бил изпълнен поетия ангажимент за цялостно изграждане на път за достъп до имотите в жилищната сграда, съответно системата за достъп до имотите е изградена, но не от ответника, а цялостен ремонт на фасадата изобщо не е бил осъществен на място. Единствената приета работа уговорена по споразумението е свързана с домофонната инсталация. Възразява се, че назованите в отговора на ИМ строително-монтажни дейности са били уговаряни, възлагани и изпълнени в обектите притежавани от ответника, като ако такива все пак са били извършвани, то те предхождат подписването на предварителния договор, а някой са извършени в други самостоятелни обекти в сградата притежавани от ответника. Ищецът възразява да е длъжник по вземанията заявени от ответника с отговора на ИМ, като посочва, че такива никога не са възниквали за ответника, респективно не са обременявали като задължения ищеца. Обръща се внимание, че формулираните от ответника суми са за дейности по цялата жилищна сграда, като ако същите биха се дължали, то отговорни за плащането им пред изпълнителя, които ги е осъществил биха били всички собственици на обекти в сградата, а не единствено ищеца. Отделно от това задължението за извършването на тези СМР се носи от строителя и тяхната цена не може да бъде прехвърляна за плащане на притежателите на имоти в жилищната сграда. Относно допълнителните СМР в обекта ищецът разяснява, че осъществяването на такива е било договорено още преди сключването на предварителния договор, а именно през м.