Решение № 5818 от 05.09.2018, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е гр. София, 05.09.2018 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІ б въззивен състав, в открито съдебно заседание на шестнадесети април две хиляди и осемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ:

РАЛИЦА ДИМИТРОВА

АЛЕКСАНДРИНА

ДОНЧЕВА при участието на секретар Донка Шулева, като разгледа докладваното от младши съдия Дончева в. гр. дело № 14092 по описа на съда за 2017 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Инициирано е с въззивна жалба, подадена от пълномощник на ищеца Г.М.Ш., срещу решение № 168207 от 11.07.2017 г. по гр. дело № 23428/2016 г. на Софийски районен съд, Гражданско отделение, 51-ви състав, с което е отхвърлен, предявен на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД иск срещу „А.И.” ЕООД за заплащане на сумата от 7134.29 евро или нейната равностойност в размер от 13953.45 лева, платена като първа вноска по предварителен договор за покупко-продажба на имот от 19.01.2009 г.

С въззивната жалба е наведен довод за неправилност на атакувания съдебен акт, в подкрепа на което се твърди, че от събраните по делото доказателства се установява по несъмнен начин, че ответникът „А.И.” ЕООД е в неизпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 19.01.2009 г. между страните. В тази връзка се сочи представено от ищеца по делото разрешение за ползване от 06.04.2012 г., издадено 11 месеца след крайния срок за въвеждане във владение на купувача, уговорен съгласно предварителния договор. Твърди се, че районният съд неправилно приел, че ищецът се позовава на разваляне на договора единствено поради безполезност от изпълнението на насрещната страна, като се сочи, че в изпратената до ответното дружество нотариална покана, ищецът се е позовал и на визираната в чл. 87, ал. 2 от ЗЗД хипотеза на разваляне на договор при неизпълнение в точно определен срок, а именно поради неизпълнение до 15.05.2011 г. С оглед на това, според ищеца в случая не е било необходимо предоставянето на срок за изпълнение задължението на ответника. В случай, че съдът не приеме становището на ищеца, че с изпращане на уведомление до насрещната страна е развалил по надлежния за това ред предварителния договор, се претендира, че исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство обективира волеизявление на страната за разваляне на договора по чл. 87 от ЗЗД. По тези съображения е направено искане за отмяна на обжалваното решение и за постановяване на друго, с което предявеният иск да бъде приет за основателен и уважен от въззивия съд.

Претендира се присъждане на направените във връзка с въззивното производство разноски и е направено възражение за прекомерност на претендираните от насрещната страна разноски за адвокатско възнаграждение.

В законоустановения срок за това е подаден писмен отговор на въззивната жалба от пълномощник на ответника „А.И.” ЕООД, с който основателността на жалбата се оспорва изцяло. Според въззиваемия, ищецът по делото се е позовал именно на разваляне на предварителния договор поради безполезност на изпълнението, но не доказал наличието на твърдените обстоятелства. Твърди се, че ищецът по делото не е въвел своевременно твърдението си, че се позовава на разваляне на договора и поради неизпълнението му в точно определен срок, като се сочи, че в исковата молба е посочено единствено, че е налице безполезност на изпълнението. Освен това се поддържа, че дори да се приеме, че е налице забава на ответното дружество, съгласно чл.

31, ал 2 от договора това е основание за заплащане на неустойка в размер на 0.1 %, но не повече от 1% от размера на получените суми, а не за разваляне на договора, което на свой ред опровергава твърдението на ищеца, че договорът между страните е развален по негова инициатива. Изразява се становище за това, че към датата на която ищецът по делото твърди да е упражнил правото си на разваляне на договора, поради забава на въвода във владение, сключеният между страните договор вече е бил развален поради неизпълнение задължението на ищеца за заплащане на 15% от общата цена по договора, а именно на сумата от 10701.42 евро, за което били изпратено три уведомления до ищеца. На 30.05.2012 г. от „А.И.” ЕООД било изпратено уведомление до Г.Ш., с което му бил даден тридневен срок за заплащане на дължимите по договора суми, както и указание, че при неизпълнение в срок, поканата следва да се счита за едностранно уведомление за прекратяване на договора на основание чл. 36, т. 2 от същия. Едновременно с това е направено възражение за прихващане на платената до момента сума със съществуващото на основание чл. 31, т. 2 от договора насрещно вземане на ответника в размер на 10 % от цената по договора. Въпреки уведомлението, ищецът не изпълнил задълженията в предоставения му срок, поради което договорът е прекратен, считано от 05.06.2012 г. Едва след този момент, към който между страните не съществувало валидно облигационно правоотношение, а именно на 11.06.2012 г., на ответника по делото била връчена нотариална покана за разваляне на договора. Направено е искане за разпит на свидетели, оставено без уважение с определение от 24.11.2017 г. и се претендират разноски.

Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд проверява служебно валидността на обжалваното решение и допустимостта му в атакуваните части.

В случая не се установяват пороци, които биха могли да доведат до нищожност на решението или неговата недопустимост в обжалваната му част.

Съдът, като взе предвид доводите на страните, събраните по делото доказателства и въз основа на закона, приема за установено следното:

По делото е представен, сключен между „А.И.”

ЕООД, в качеството на продавач и Г.Ш., в качеството на купувач, предварителен договор от 19.01.2009 г. за покупко-продажба на недвижим имот /л. 6-16/, по силата на който продавачът се е задължил да прехвърли на купувача собствеността на апартамент 41, находящ се на етаж 5 във вход „Б” на сграда в УПИ І-1503, кв.

7 по плана на гр. София, ж. к. „Манастирски ливади”, след завършване на строителството и след въвеждане на сградата в експлоатация и съгласно условията на договора. Краен срок за изпълнение на договора се счита датата на въвеждане на купувача във владение на имота, но не по-късно от 15.05.2011 г. Договорена е обща цена на имота в размер от 59452.36 евро, както и ДДС върху тази сума, който следва да се плати отделно.

Съгласно чл. 9 от договора, общата цена се заплаща по сметка на продавача, както следва: първа вноска – в размер на 10%, а именно 5945.24 евро, платими при подписване на предварителния договор; втора вноска – в размер на 15 % от общата цена по договора, а именно в размер от 8917.85 евро, платими до 10 дни след получаване от купувача на уведомление за завършен етап „груб строеж”; трето вноска – в размер на 75 % от общата цена по договора, а именно в размер от 44589.26 евро, платими до 45 дни след уведомление за издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация.

Уточнено е, че тези вноски са без ДДС, както и че едновременно с тях следва да се заплаща и ДДС. Страните са договорили, че при разваляне на договора, 10 % от общата цена за имота се считат за капаро/задатък с всички последици от това. Съгласно чл. 31 от договора, при неспазване на срока за плащане на вноските, купувачът заплаща неустойка в размер от 0.05 % от размера на съответната вноска за всеки просрочен ден, считано от деня на забавата, но не повече от 20 дни. След този срок, продавачът има право на обяви имота за продажба на трети лица, като в този случай, в 14-дневен срок, продавачът определя план за връщане на получените суми по чл. 9 от договора на купувача, като ги намали с 10 % от стойността на имота, като тези суми следва да бъдат върнати в срок не по-дълъг от 6 месеца.

Съгласно чл. 31, ал. 2 от договора, при неспазване на срока за въвеждане във владение на купувача, продавачът дължи неустойка в размер от 0.05 % от размера на получените суми, считано от деня на забавата, но не повече от 1 %. Съгласно чл. 36 от договора, същият може да бъде прекратен по взаимно съгласие на страните, изразено писмено или при условията на чл. 31 от договора.

От представените фактура № 71 от

20.01.2009 г. /л. 17/, вноска бележка /л. 18/ и касов превод /л. 19/ се установява, че на 19.01.2009 г. купувачът Г.Ш. е платил по сметка на продавача „А.И.” ЕООД сумата от 13974.38 лева, равняващи се на 5945.24 евро, представляващи първа вноска в размер от 10 % от общата цена по предварителния договор за покупко-продажба на имот.

С уведомление от 27.09.2011 г., получено на 30.09.2011 г. от Г.Ш., продавачът е уведомил купувача за това, че сградата, в която се намира имотът, предмет на предварителния договор за покупко-продажба е на етап завършен груб строеж. Едновременно с това, с уведомлението продавачът е поканил купувача да заплати сумата от 10701.42 евро съгласно договореното по чл. 9, т. 2 от договора, т. е. в десетдневен срок от уведомлението.

Този срок е изтекъл на 10.10.2011 г., като от доказателствата по делото не се установява в същия да е било извършено плащане от страна на купувача на сумата, представляваща втора вноска по предварителния договор.

От представено разрешение за ползване №

СТ-05-338 от 06.04.2012 г. е видно, че считано от тази дата е издадено разрешение за ползване от Дирекция за национален строителен контрол при МРРБ по отношение на сградата, в която се намира процесния апартамент, находяща се в гр. София, УПИ І-1503, кв. 7, местност „Манастирски ливади – Запад”.

С уведомление от 06.04.2012 г. /л. 61/, получено от Г.Ш. на 18.04.2012 г. последният е уведомен от „А.И.” ЕООД за това, че по отношение на сградата, в която се намира процесния имот е издадено разрешение за ползване и е отправена покана от за заплащане на сумата от 53507.11 евро, представляваща общ размер на втора вноска в размер на 8917.85 евро, срокът за заплащане на която към този момент вече е бил изтекъл, както и трета вноска по предварителния договор в размер на 44589.26 евро, дължима в 45 дневен срок от уведомлението за въвеждане на сградата в експлоатация съгласно чл. 9, т. 3 от предварителния договор.

С уведомление от 23.05.2012 г., получено на 30.05.2012 г. /л. 63-64/ от „Е. И.” ЕООД е даден тридневен срок на Г.Ш. за заплащане на сумата от 53507.11 евро, представляваща общ размер на дължимите по договора вноски, като е указано на купувача, че в случай на неизпълнение от негова страна в срок, уведомлението следва да се счита за изявление за прекратяване действието на договора, както и че при прекратяване на договора, продавачът ще задържи платената до момента от купувача сума по договора, равняваща се на 10% от общата стойност, на основание чл. 31, ал. 1 от договора.

От събраните по делото доказателства не се установява в предоставения с последното тридневен срок, считано от 30.05.2012 г. да е било извършено плащане от Г.Ш. към „А.И.” ЕООД.

На 05.06.2012 г. от Г.Ш. е представена нотариална покана до „А.И.” ЕООД /л. 22-23/, връчена на 11.06.2012 г. (видно от приложена по делото разписка /л. 25/). В поканата е изразено становище за неизпълнение на задълженията по договора от „А.И.” ЕООД, с оглед на което е направено изявление за разваляне на договора поради това, че изпълнението е станало безполезно за купувача. Продавачът е поканен от Г.Ш. да му заплати в седемдневен срок сумата от 5945.24 евро, платена като първа вноска по договора, както и сумата от 59.45 лева, като неустойка по чл. 31, ал. 2 от договора.

С оглед гореизложената факти по делото, изводими от събраните доказатества, съдът намира за установено от правна страна следното:

На 19.01.2009 г. между страните по делото е сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот по чл. 19 от ЗЗД, в изпълнение на който на същата дата от страна на купувача Г.Ш. е платена на продавача „А.И.” ЕООД сумата от 5945.24 евро, представляващи първа вноска в размер от 10 % от общата цена по предварителния договор за покупко-продажба на имот.

Считано от 03.06.2012 г. купувачът по предварителния договор за покупко-продажба е изпаднал в забава по отношение на кредитора – продавач, тъй като не е изпълнил задължението си по договора за заплащане на втора вноска в 45-дневен срок от уведомлението, че по отношение на сградата е издадено разрешение за ползване.