Решение № 375 от 13.06.2023, Районен съд - Хасково

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 375 гр. гр. Хасково, 13.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ХАСКОВО, VІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валентина Ж. Иванова при участието на секретаря Михаела Кр. Стойчева като разгледа докладваното от Валентина Ж. Иванова Гражданско дело № 20225640100624 по описа за 2022 година

Предявен е иск от К. Ж. Я., от гр.Х. против Етажна собственост на собствениците на сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр.Х., бул.“***************“, бл.*, вх.*, представлявана от „Професионален домоуправител-3“ ЕООД, ЕИК 206250055, с адрес – гр.Димитровград, ул.“Простор“, бл.10, вх.А, ап.1, с управител К. Д. К., с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС.

В исковата молба се твърди, че като собственик на Апартамент №3 в сградата, ищецът бил член на Етажната собственост на сграда на адрес: гр. Х., бул. „ ************” бл.*, вх.*, като самият той не живеел на адреса на етажната собственост. На 21.03.2022 г. - 15:40 часа, на адреса му по месторабота, след уговорка по телефона, му бил връчен протокол за проведено общо събрание на собствениците/ползвателите на самостоятелни обекти в горесочената сграда в режим на етажна собственост. Протоколът му бил връчен от лице на име Р. А. Д., в качеството му представител на „Професионален домоуправител – 3“ ЕООД - управител на етажна собственост. Според ищеца той бил заобиколен при обявяване на процесното 1 общо събрание, доколкото не живеел на адреса на етажната собственост, но на съкооператорите му им били известни неговите адреси по местоживеене и по месторабота. Поддържа, че липсата на валидно уведомление водело до компрометиране на цялото общо събрание и на всички, взети от него решения, като в случаите на нарушаване на реда за свикване и провеждане на Общо събрание, на отмяна подлежали всички атакувани решения, взети на това събрание. Освен това, счита определени решения взети от общото събрание за незаконосъобразни на различни основания, поради което на основание чл.40 от ЗУЕС предявява настоящия иск за отмяна на решенията, взети от Общото събрание, проведено но 09.02.2022г. Според ищеца всички решения на общото събрание подлежали на отмяна поради ненадлежно свикване на събранието и неуведомяването му на известния му настоящ адрес. Алтернативно, ако се счете, че събранието било свикано законосъобразно, въпреки ненадлежното му уведомяване, част от взетите решения следвало да бъдат отменени като незаконосъобразни. На първо място, такова било решението по т.5 от приложения протокол, касаещо вземане на решение от общото събрание за извършване на ремонт на общите части на Етажната собственост, състоящ се в подмяна на старата прозоречна дограма с нова PVC-дограма за всички прозорци във входа, а също и подмяна на остарялата и силно компрометирана външна дървена врата на входа с нова алуминиева външна входна врата, като за тези дейности се задължавали собствениците да внесат по 700 лв. на апартамент. Съгласно чл. 17, ал.2, т.5 от ЗУЕС (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г., изм. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) за основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на ЕС и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране, общото събрание следвало да приеме решение с мнозинство не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части, а видно от приложения протокол, на събранието присъствали и били представени собственици на 55.548 % идеални части, което водело и до незаконосъобразност на взетото решение. Отделно от това, незаконосъобразно било и събирането на претендираните суми на калпак, тъй като съгласно чл.48, ал.3 от ЗУЕС разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците, се разпределяли между собствениците на самостоятелни 2 обекти, съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. За незаконосъобразно ищецът счита и взетото по т.6 от проведеното общо събрание решение, касаещо подписване на договор с Фирмата „Професионален домоуправтиел – 3“,ЕИК 206250055, за мандат от 12 месеца, считано от 09.02.2022г., с който договор да се възложат всички правомощия на управител на етажната собственост, описани в закона, поради противоречието му с чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС (нова - ДВ, бр. 26 от 2016 г.), 2 според който решението следвало да бъде взето с мнозинство повече от 67 на сто ид.ч. от общите части на етажната собственост, а видно отново от приложения протокол, на събранието присъствали и били представени собственици на 55.548 % ид.ч. Поради липса на изискуемото мнозинство на гласовете от 67 на сто ид.ч. от общите части на етажната собственост, незаконосъобразни били и взетото по т.7 решение, с което бил одобрен представеният Договор за възлагане на управлението на Етажната собственост, както и Решението по т.8, с което била упълномощена И. В. Л. да сключи договор за възлагане на управлението на етажната собственост с Фирма „Професионален домоуправител -3“ ЕООД. Предвид изложеното, ищецът моли съда да постанови решение, с което да отмени като незаконосъобразни решенията на Общо събрание на Етажната собственост с адрес - гр. Хасково, бул. „Сан Стефано” бл. 7, вх. Б, взети с Протокол от проведено общо събрание на собствениците от 09.02.2022г. Претендира присъждане на разноски.

Ответникът счита иска за неоснователен и недоказан. Сочи, че ищецът бил наясно, че освен проведеното на 09.02.2022г. общо събрание на етажната собственост, на 18.04.2022г. се провело следващо такова, на което той присъствал лично и на което били преразгледани същите точки от дневния ред, което се наложило именно поради изразеното от него недоволство при връчване на протокола, че той не бил присъствал на това събрание. Посочва, че на проведеното на 18.04.2022г. общо събрание за управител на ЕС отново било избрано дружеството „Професионален домоуправител - 3“ ЕООД.

Ответникът оспорва като неверни твърденията на ищеца, че бил „удобно заобиколен при обявяване на процесното събрание“, тъй като в случая това, че живеел на друг адрес и не бил уведомен за събранието, било по лично негова вина, доколкото самият той не бил изпълнил разпоредбата на чл.13 ал.2 от ЗУЕС. На следващо място, по отношение на оспорваното решение по 3 т.5 от протокола, следвало да се има предвид, че ремонтът по подмяната на остарелите и силно компрометирани дървени входна врата и прозорци на вход - стълбище не били от категорията на посочените в чл.17 ал.2 т.5 от ЗУЕС такива, за които ЗУЕС изисквал мнозинство не по-малко от 67 на сто ид.ч., а били от категорията „необходим ремонт“ по смисъла на §1,т.8 от ДР на ЗУЕС, за извършване на които ремонти не се изисквало квалифицирано мнозинство на общото събрание. Според ответника не отговаряло на действителността и твърдението на ищеца, че събираните за ремонта суми били смятани „на калпак“. Посочва, че същите били еднакви, тъй като почти еднакви били и идеалните части на собствениците в общите части на сградата и тъй като се касаело за разлики в стотни от процента, на събранието било решено да не се издребнява дотолкова при събиране на сумите и дължимите суми за отделните апартаменти били закръглени. Така всъщност сумите били събирани според идеалните части на собствениците и с оглед на това решението не противоречало на ЗУЕС. По отношение на оспорваните решения по т.6, т.7 и т.8 от протокола възразява, че разпоредбата на чл.17 ал.2 т.7 от ЗУЕС всъщност уреждала възможността на ОС да възложи своите правомощия или част от тях на управител, който не е собственик, както и възможност на ОС на ЕС за възлагане на дейности по поддържането на общите части на страдата на ЮЛ или ФЛ, които не са собственици, като в настоящия случай ОС нито възлагало своите правомощия, нито възлагало дейности по поддържането на общите части на сградата, последните от които включвали съвсем други дейности, различни от правомощията на управителя на ЕС съобразно ЗУЕС. Моли съда да отхвърли иска и му присъди разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Няма спор, че ищецът е собственик на имот, представляващ апартамент № 3 в сграда с идентификатор ***. и с административен адрес гр.Хасково, бул. “Сан Стефано № 7, вх.Б, ет.1, която сграда е в режим на етажна собственост, като в тази насока е представеният по делото Нотариален акт за замяна на недвижим имот с право на ползване върху недвижим имот № 143, том II, рег. № 2275, дело № 287 от 31.07.2018г. на Нотариус Х. К., рег. № ***.

4

На 09.02.2022г. е било проведено Общо събрание на собствениците/ползвателите на самостоятелни обекти в сграда, построена в режим на етажна собственост на посочения по-горе адрес, за което е представеният Протокол № 1/09.02.2022г. Представи се като доказателство по делото Разписка от 21.03.2022г. за връчването на посочения протокол на ищеца К. Ж. Я., от което се налага извода, че исковата молба е подадена в срок и искът е процесуално допустим.

Разгледан по същество, същият е основателен.

Основателността на предявения иск е обусловена от извършването на преценка за съблюдаване изискванията на ЗУЕС при свикване и оповестяване на общото събрание, редът за неговото провеждане и законността на взетите решения. Разпоредбата на чл.12, ал.2 от ЗУЕС регламентира, че инициативата за провеждане на общо събрание може да произхожда от собственици, притежаващи най – малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата. Процедурата предвижда отправяне на писмено искане до управителния съвет /управителя/, който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му, а при негово бездействие събранието се свиква от собствениците. По делото не се представиха доказателства, че до управителя на ЕС е било отправено писмено искане за провеждане на общо събрание, което да е подписано от собственици с най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата. Напротив, инициаторите за свикване на общо събрание са изготвили и подписали покана, без да изчерпят предвидения в чл.12, ал.3 от ЗУЕС, ред. Само ако управителят на ЕС не свика общото събрание в срока по ал.3 /10-дневен от получаване на писменото искане/, то тогава собствениците с не по-малко от 20 на сто идеални части от общите части на сградата са можели да свикат общо събрание по реда, предвиден в ЗУЕС. Съвсем отделен е и въпросът, че представената по делото покана за свикване на общо събрание изхожда от лица, за които от ответника не са ангажирани доказателства за притежавани от тях самостоятелни права върху съответните обекти в сградата на ЕС, за да се направи преценка за наличието на изискуемия от закона минимум на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. За пълнота на изложението следва да бъде отбелязано и че по делото няма данни къде /на кое място/ е била поставена Поканата за свикване на общото събрание от 30.01.2022г., поради което съдът не може да извърши и преценка дали е била поставена на видно и 5 общодостъпно място на входа на сградата, съобразно чл.13, ал.1 от ЗУЕС.

С оглед всичко изложено следва да се приеме, че общото събрание не е редовно свикано. Констатираните нарушения на правилата на ЗУЕС водят като резултат до незаконосъобразност на проведеното на 09.02.2022г. общо събрание и взетите от него решения не пораждат правни последици, поради което предявения иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС следва да бъде уважен.

При този изход на спора, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, в полза на ищеца следва да се присъдят направените по делото разноски в общ размер от 380 лева, произтекли от платено възнаграждение за адвокат в размер на 300 лева и внесена държавна такса – 80 лева.

Мотивран така, съдът

РЕШИ:

ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС, предявен от К.

Ж. Я., ЕГН **********, от гр.Х., ул.“*********“ № *, против Етажна собственост на собствениците на сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр.Хасково, бул.“Сан Стефано“ , бл.7, вх.Б, представлявана от „Професионален домоуправител-3“ ЕООД, ЕИК 206250055, с адрес – гр.Димитровград, ул.“Простор“, бл.10, вх.А, ап.1, с управител К. Д. К., всички решения, взети на Общо събрание, проведено на 09.02.2022г., и обективирани в Протокол № 1 от 09.02.2022г., като – незаконосъобразни.