Решение № 12022 от 18.06.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 12022 гр. С., 18.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 174 СЪСТАВ, в публично заседание на седми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА при участието на секретаря ЙОРДАН С. ДЕЛИЙСКИ като разгледа докладваното от РАДМИЛА ИВ. МИРАЗЧИЙСКА Гражданско дело № 20231110146360 по описа за 2023 година Предмет на делото са предявените от „(ФИРМА)“ ЕООД, ЕИК ********* срещу В. М. В., ЕГН ********** и Н. В. В., ЕГН **********, кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92 ЗЗД и чл. 82 ЗЗД за осъждане на ответниците в режим на солидарност да заплатят на ищеца сумата в размер на 20 000 лв., представляваща неустойка съгласно чл. 20, ал. 1 от Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в сградата от 30.09.2022 г., ведно със законната лихва от 18.08.2023 г. до окончателното изплащане на вземането и сумата в размер на 9 319 лв., представляваща направените разноски във връзка с учредяване право на строеж съгласно чл. 20, ал. 1 от Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в сградата от 30.09.2022 г., ведно със законната лихва от 18.08.2023 г. до окончателното изплащане на вземането.

Ищците основават претенциите си с твърденията, че между тях и ответника е бил сключен на 30.09.2022 г. Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в сградата върху поземлен имот с идентификатор ***.

Релевират доводи, че съгласно чл. 10, ал. 2, т. 1 от договора собственицитеучредители гарантират, че трети лица нямат право на собственост или други права, които могат да противопоставят на строителя. Сочи се, че до ответника 1 е изпратено Уведомително писмо от Столична община, район П. по преписка вх. № РПД 22-ГРОО-13-(4) от 22.02.2023 г., в което се сочи, че с цел доказване на 100% собственост върху ПИ с идентификатор *** е направено запитване до Министъра на земеделието – Общинска служба по земеделие „Източна”, като в отговор на запитването с писмо с изх. № РД-1204- 15531/09.02.23 г. се установява, че с Решение е възстановено право на собственост на трети лица, различни от учредителите, върху част от поземления имот, предмет на договора. Навеждат се аргументи, че със Заповед № РА09-277/26.06.2009 г. на кмета на район П. е констатирано, че е налице спор за материално право по смисъла на чл. 53, ал. 2, изр. 2 ЗКИР.

Позовава се на Решение № 72/05.10.2209 г. по адм.д. № 4439/2009 г. по описа на АССГ, 32 състав и Решение № 4526/08.04.2010 г. по адм. д. № 15541/2009 г. по описа на ВАС. Аргументира, че не е разрешен по съдебен ред спорът за собственост.

В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба от ответниците, с който се оспорват исковете като неоснователни. Признават факта, че между ответниците в качеството на учредители и ищеца в качеството на строител е бил сключен на 30.09.2022 г. Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в сградата върху поземлен имот с идентификатор ***. Признават факта, че до ответника Н. В. е изпратено Уведомително писмо от Столична община, район П. по преписка вх. № РПД 22-ГРОО-13-(4) от 22.02.2023 г., в което се сочи, че с цел доказване на 100% собственост върху ПИ с идентификатор *** е направено запитване до Министъра на земеделието – Общинска служба по земеделие „Източна”, като в отговор на запитването с писмо с изх. № РД-12-04-15531/09.02.23 г. се установява, че с Решение е възстановено право на собственост на трети лица, различни от учредителите, върху част от поземления имот, предмет на договора. Признават факта, че в резултат на полученото писмо строителят е изпратил до учредителите предизвестие за едностранно разваляне на предварителния договор, получено на 11.07.2023 г. Ответниците оспорват сключения договор да е развален по тяхна вина. Твърдят, че договорът е развален по вина на ищеца. Аргументират, че търсената от ищеца неустойка не е уговорена да се дължи при развален договор. Позовават се на ТР № 7/13.11.2014 г. на ОСГТК на ВКС. Възразяват за нищожност на неустойката, 2 като се позовават на ТР № 1 от 15.06.2010 г. на ОСГТК на ВКС. Правят възражение за прекомерност на претендираната неустойка. Оспорват иска за разноски, като посочват, че за имота не е проведена процедура по изменение на ИПЗ и ИПР, както и не е сменено предназначението на парцела от ПС на ЖС, не е сменена етажността на застрояване от 3 на 5. Обосновават, че без тези процедури няма как да се иска виза за проектиране, не е искана и издавана такава. Аргументират, че без виза за проектиране няма как ищецът да възложи идеен проект, както и реално да е заплатил твърдяната сума от 8796 лв. Оспорват да е правен идеен проект. Твърдят, че издадената фактура е фиктивна за целите на настоящия процес. Възразяват, че няма данни фактурата да е била платена. Оспорват всички други разходи, които претендира ищецът, като направени преждевременно.

Софийски районен съд, след като обсъди събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа страна:

С доклада по делото са отделени за безспорни и ненуждаещи се от доказването между страните следните обстоятелства: че между ответниците, в качеството им на учредители, и ищеца, в качеството на строител, е сключен на 30.09.2022 г. Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в сградата върху поземлен имот с идентификатор ***; до ответника Н. В. е изпратено Уведомително писмо от Столична община, район П. по преписка вх. № РПД 22-ГРОО-13-(4) от 22.02.2023 г., в което се сочи, че с цел доказване на 100 % собственост върху ПИ с идентификатор *** е направено запитване до Министъра на земеделието – Общинска служба по земеделие „Източна”, като в отговор на запитването с писмо с изх. № РД-12-04-15531/09.02.23 г. се установява, че с Решение е възстановено право на собственост на трети лица, различни от учредителите, върху част от поземления имот, предмет на договора; в резултат на полученото писмо строителят е изпратил до учредителите предизвестие за едностранно разваляне на предварителния договор, получено на 11.07.2023 г.

От страна на ищеца са представени: фактура № 0002357552/07.12.2022 г., 3 издадена от „(ФИРМА)“ АД на стойност 144 лв. с включено ДДС, като основание е посочено съгласуване на скици, визи, устройствени планове и схеми; фактура № 0000000315/02.12.2022 г., издадена от „(ФИРМА)“ ЕООД на стойност 8796 лв. с вкл. ДДС с основание изработване на идеен проект по част архитектура; фактура от 16.01.2023 г., издадена от „(ФИРМА)“ ЕАД на стойност 72 лв. с вкл. ДДС с основание съгласуване бърза услуга-нов, ведно с фискален бон от който се установява, че сумата от 72,00 лв. е заплатена; фактура № 7000328104/16.12.2022 г., издадена от „(ФИРМА)“ АД на стойност 127,20 лв. с вкл. ДДС с основание издаване на данни за предварително проучване за наличните ВиК мрежи и съоръжения около поземлен имот или за изработване на устройствен план в обхват 3 квартала Нормално, ведно със системен бон, от който се установява, че сумата от 127,20 лв. е заплатена; фактура № 0000000168, издадена от „(ФИРМА)“ ЕООД на стойност 180 лв. с вкл. ДДС с основание комбинирана скица за ПИ ***.

По делото е представен и предварителният договор за учредяване на право на строеж срещу построяване и предаване на самостоятелни обекти в сградата от 30.09.2022 г., от съдържанието на който се установява, че същият е сключен между ответниците от една страна в качеството им на собственициучредители, ищецът от друга, в качеството му на строител и М. В. В., от трета страна, с предмет сключването на окончателен договор за учредяване право на строеж на сграда с площ от около 4553 кв.м., от които около 3178 кв.м. разгъната застроена площ в надземна част и около 1375 кв.м. площ в подземна част от собствения на ответниците недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор ***, вид собственост: частна, вид територия: урбанизирана, с начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с площ от 1652 кв.м., стар номер 203, кв. 34, парцел Х, съгласно скица № 15-93327/31.01.2022 г. по КККР, одобрени със заповед за одобрение № РД-18-4/09.03.2016 г. на ИД на АГКК, с адрес на поземления имот гр. С., район П., при условие, че има влязъл в сила ПУП – план за застрояване за промяна на зоната на имота от ПП в ЖС. От следващите клаузи на договора става ясно, че ответниците са поели задължение да учредят право на строеж върху 75 % от общата разгъната застроена площ на бъдещата сграда и да си запазят правото на строеж, както и взаимно да си учредят такова, върху останалите 25 %. Съгласно чл. 1, ал. 4 от Договора, строителят се задължава срещу учреденото му право на строеж, за собствена сметка да изработи и 4 проведе процедура по изменение на ПУП, както и да проектира и построи бъдещата жилищна сграда и да предаде на всеки от учредителите самостоятелни обекти и гаражи или паркоместа.

От чл. 3 на договора, става ясно, че освен поемането на задължение за сключване на окончателен договор досежно учредяване на право на строеж, страните са се съгласили да сключат още един окончателен договор с предмет прехвърляне право на собственост върху поземлен имот с идентификатор *** с площ 298 кв.м. и поземлен имот с идентификатор *** с площ от 103 кв.м. за сумата от 25 000 евро.

От съдържанието на договора се установява също, че ответниците са се задължили да упълномощят строителя да извърши всички необходими правни и фактически действия свързани с реализиране на правата по договора.

Между страните е уговорено също, че в 3-месечен срок от получаване на виза за проектиране и получаване на условията за присъединяване към мрежите на техническите съоръжения, строителят следва да изработи за своя сметка инвестиционен проект. В чл. 8 е посочено, че след влизане в сила на ПУП – план за застрояване промяна на зоната на имоти от ПП в ЖС и одобряване на техническия проект от съответната администрация, строителят следва да отправи покана до учредителите за сключване на окончателен договор.

Съгласно ал. 3 – учредяването на право на строеж следва да се извърши в срок от 20 дни от одобряване на техническия проект. Съгласно чл. 10, ал. 2 учредителите гарантират, че трети лица нямат право на собственост или други права, които могат да противопоставят на строителя; че върху имота няма вписани тежести, включително ипотеки и възбрани; че по отношение на имота няма сключени и непрекратени договори за наем, както и за каквото и да било друго ползване; трети лица нямат каквито и да било вещни или облигационни претенции върху имота. В ал. 3 на същия член, е уговорено, че ако е наложена възбрана, учредена е ипотека или имотът се окаже обременен с други вещни или облигационни тежести в това число договорни отношения с други физически или юридически лица, както и ако такива обстоятелства настъпят до сключването на окончателния договор и вписването му, учредителите са длъжни да направят всичко необходимо за да освободят имота от тези вещни тежести преди изтичането на срока за сключване на окончателния договор, в противен случай строителят има право да развали договора и да претендира сторените разходи във връзка с учредяването на 5 право на строеж, вкл. за изработване и провеждане на процедура по изменение на ПУП.

Съгласно чл. 20, ал. 1 от договора, ако учредителите са нарушили някое от задълженията си по чл. 10 ал. 1 или ако някоя от дадените гаранции по чл.

10, ал. 2 са неточни или неверни, учредителите дължат солидарно на строителя заплащане на всички направени от него справедливи разноски, както и неустойка в размер на 20 000 лв. Съгласно ал. 2 на същия член – строителят има право да развали договора с 1-месечно предизвестие, като учредителите в този случай му дължат неустойката по предходната алинея.

По делото е представено писмо на СО, район П., адресирано до Н. В. В., от съдържанието на което се установява, че относно поземлен имот с идентификатор *** е направено запитване от Министерство на земеделието – общинска служба по земеделие „Източна“, както и че е установено, че има издадено решение, с което е възстановено право на собственост на трети лица върху част от имота /л.13/.