Решение № 138 от 11.05.2023, Районен съд - Лом

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 138 гр. гр. Лом, 11.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Елица Юл. Орманова при участието на секретаря Румяна Д. Александрова Найденова като разгледа докладваното от Елица Юл. Орманова Гражданско дело № 20221620101763 по описа за 2022 година

Предявеният иск е с правно основание чл. 16, ал.5 ЗАЗ.

Съдебното производство е образувано по искова молба на Г. Г. Г., с ЕГН **********, съдебен адрес: , представлявана от Г. Х. Ж. – председател. Иска се да бъде постановено решение, с което да бъде изменен Договор за аренда, вписан в CBЛом, дв. вх.рег. № 202/15.03.2016 г., per. № 1387, т 3, сключен между Р И П с ЕГН **********, заместена от Г. Г. Г., приобретател на имотите, като арендодател и Кооперация «Прогрес», като арендатор, в частта относно размера на уговореното арендно плащане, като бъде увеличено дължимото арендно плащане от ответника за стопанската 2021/2022 г. за имотите, предмет на договора за аренда, на 85 лв/дка предоставена площ. Претендира се присъждане на направените в производството разноски.

В исковата молба се твърди, че нa 27.09.2022 г. с Нотариален акт за право на собственост върху недвижими имоти №169, том VІІ, дело № 740/2022 г. на нотариус с рег. № 749 от РНК ищецът станал съсобственик на имоти в землището на с. Долно Церовене, а именно:

1. Имот с идентификатор *** /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка тридесет и едно точка седем/, НТП – нива, в м. “Греда», втора категория, с номер по предходен план № 031007, с площ от 4151 кв.м. (четири хиляди 1 сто петдесет и един кв.м.) при съседи: ***, ***, ***, ***, 222873.31.13, ***;

2. Имот с идентификатор *** /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка четиридесет точка девет/, НТП – нива, в м. “Турловица», трета категория, с номер по предходен план № 040009, с площ от 3830 кв.м. (три хиляди осемстотин и тридесет кв.м.) при съседи: ***, ***, ***.,

***;

3. Имот с идентификатор *** /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка четиридесет и осем точка петнадесет/, НТП- нива, в м. “Край Село», трета категория, с номер по предходен план № 048015, с площ от 7675 кв.м.

(седем хиляди шестстотин седемдесет и пет кв.м.) при съседи: ***, ***, ***, ***;

4. Имот с идентификатор *** /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка петдесет и осем точка едно/, НТП- нива в м. “Туновото», втора категория, с номер по предходен план № 058001, с площ от 4455 кв.м. (четири хиляди четиристотин петдесет и пет кв.м.) при съседи: ***, ***, ***;

5. Имот с идентификатор *** /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка сто и четири точка единадесет/, НТП – нива, в м. “Доброглед», втора категория, с номер по предходен план № 104011, с площ от 3277 кв.м. (три хиляди двеста седемдесет и седем кв.м.) при съседи: ***, ***, ***, ***;

6. Имот с идентификатор *** /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка сто и десет точка четири/, НТП – нива, в м. “Требежа», втора категория, с номер по предходен план № 110004, с площ от 16139 кв.м. (шестнадесет хиляди сто тридесет и девет кв.м.) при съседи: ***, ***, ***, ***, ***, ***;

7. Имот с идентификатор *** /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка сто и петнадесет точка едно/, НТП - нива в м. “Лозята», втора категория, с номер по предходен план № 115001, с площ от 4889 кв.м. (четири хиляди осемстотин осемдесет и девет кв.м.) при съседи: ***, ***,

*** ***;

8. Имот е идентификатор *** /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка двеста тридесет и седем точка тринадесет/, НТП - нива в м.

“Върха», шеста категория, с номер по предходен план № 237013, с площ от 2799 кв.м.

(две хиляди седемстотин деветдесет и девет кв.м.) при съседи: ***, ***, ***, ***.

За тези имоти праводателят на ищеца сключил с ответника договор за аренда, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 202/15.03.2016 г., per. № 1387, т 3. На основание чл.17, 2 ал. 3 от ЗАЗ, с уведомление чрез «Български пощи» ЕАД, връчено на 09.09.2022 г. на ответника, последният бил уведомен за настъпилото заместване - че ищецът е собственик на имотите, че следва да заплаща на ищеца дължимата рента, като ответникът бил поканен да актуализира рентата до 85 лв/дка. В указания срок ищецът не получил отговор на предложението. Арендните договори, сключени за описаните по-горе имоти, в сила до 2025 г. и обвързващи ищеца, са с арендна цена от 40 лева на декар. В обстоятелствата, от които страните (праводателя на ищеца и ответника) са се ръководели при уреждане па отношенията си, са настъпили съществени трайни изменения, като това е довело до очевидно несъответствие между поетите от ответника задължения за заплащане па арендна цена. Настъпили са съществени изменения на цените на земеделската земя, респективно се е увеличила арендната цена за арендована земеделска земя в землището на с. Долно Церовене, обл. Монтана. Ответникът, макар да е осъзнал настъпилото изменение и през предишни стопански години, откакто ищецът е собственик, е заплащал по 40 лв/дка площ и отказвал да заплати повече.

Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил от ответника. Сочи се, че за имотите от № 1 до № 7 има сключен договор за аренда с Кооперация „Прогрес“ - Договор за аренда, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 202/15.03.2016 г., per. № 1387, т.3. Собствеността на ищеца е по-малко от 50 на сто идеални части върху описаните имоти, поради което предявеният иск се явява недопустим. Видно от представения нотариален акт, ищецът е признат за собственик на идеални части от недвижимите имоти. По силата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ е настъпило заместване на арендодателя по договора за аренда и ищецът е обвързан от правата и задълженията но договора такива, каквито са уговорени. Нормата на чл. 16, ал. 1 ЗАЗ предвижда, че ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане па отношенията си, са се изменили трайно и това е довело до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга уговорения срок.

Счита, че не са настъпили съществени трайни изменения към настоящия момент, които да са довели до очевидно несъответствие между поетите задължения за заплащане на арендна цена. Видно от обявената от Областна дирекция „Земеделие“ гр. Монтана информация за размера па средното - рентно плащане за стопанската 2021 година за землището на Долно Церовене за ниви е в размер на 44,00 лева на декар. Следователно не са налице условия за изменение на арендното плащане. Моли за прекратяване на производството поради недопустимост на предявения иск, алтернативно – за отхвърляне на предявения иск като неоснователен. Претендират се направените разноски в производството.

В откритото съдебно заседание ищецът не се явява, като се представлява от адв.

Н. К. от МАК. Допуснато е изменение на иска по реда на чл. 214, ал. 1 ГПК, като е намален размерът на иска от 85 лева на 65 лева на декар предоставена арендувана 3 площ за стопанската 2021/2022 г. за имотите, предмет на договора за аренда. Ищецът чрез пълномощника си поддържа иска, така, както е допуснато изменението.

Ответникът в откритото съдебно заседание се представлява от адв. Н. Б. от МАК, която оспорва иска. В писмено становище сочи, че размерът на рентното плащане следва да бъде определен съобразно заключението на вещото лице, сочейки, че за землището на с Долно Церовене средното рентно плащане е в размер 53,60 лева на декар.

В хода на съдебното дирене са събрани писмени доказателства.

Съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Искът е допустим, тъй като разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, съгласно която договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот, е относима към сключване, изменение или прекратяване на договор за аренда, протичащо извънсъдебно. Но същата разпоредба не е от величина, способна да препятства правото на иск по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ и да ограничи това процесуално право само до съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността, като същевременно да отнеме това право на всички останали съсобственици да искат увеличение на арендното плащане. Ако се приеме това разбиране, би означавало при липса на формирано мнозинство от съсобственици, притежаващи права над 50 % общо да не може да се реализира изобщо исков процес по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ и всички съсобственици с миноритарен дял да бъдат принудени да търпят едно неравностойно икономическо положение. Ето защо съображението на ответника за недопустимост на иска, тъй като ищецът не притежава повече от 50 на сто от съсобствеността върху имотите, съдът намира за несъстоятелно. Искът е допустим – ищецът представя нотариален акт, видно от който е собственик на ¼ ид. част от имотите, предмет на арендния договор.

От представен по делото Договор за аренда, вписан в СВ-Лом, под № 202/ 15.03.2016 г., per. № 1387, т 3, се установява, че Р И П с ЕГН **********, в качеството си на арендодател е предоставила за временно ползване на ответника в качеството на арендатор посочените в исковата молба земеделски имоти, с обща площ 47,207 дка, находящи се в землището на с. Долно Церовене, обл. Монтана, срещу уговорено арендно плащане в размер на 40 лв. на декар. Срокът на договорната обвързаност на страните е определен на 10 стопански години, започващи от 2015/2016 стопанска година.

В сключените от ищеца като наемодател с различни наематели договори за наем на земеделски земи – от 13.05.2021 г., 08.05.2021 г., 08.05.2021 г., Договор за 4 наем/пренаем от 01.06.2021г., Анекс към договори за аренда на земеделска земя от 28.03.2022 г. и Анекс към договори за наем на земеделска земя към 28.03.2022 г., касаещи имоти в землището на с. Дългоделци, обл. Монтана, е договорено рентно плащане от 85 лева на декар, както и над тази сума /96,54 лв. по договора от 01.06.2021 г./за стопанската 2021/2022 г. Същите договори касаят друго землище – това на с.

Дългоделци.

Чл. 16, ал. 1 ЗАЗ гласи, че ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Ал 4 на същата разпоредба урежда процедурата, по която следва да се пристъпи към изменението – отправяне на писмено предложение, на което насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаването му, освен ако с него не е определен друг срок. Съгласно чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, която е направила предложението, решение взема районният съд. По делото е представена покана, изходяща от ищеца и адресирана до ответната страна, чрез която ищецът прави предложение за изменение на рентното плащане по договора за аренда, което да бъде фиксирано на сумата от 85 лв. на декар за всеки от арендуваните земеделски имоти. Поканата е връчена на ответника на 09.09.2022 г., като не е представен отговор на същата. Казаното сочи, че предпоставките за съдебна намеса в изменението на постигнатите между страните уговорки в договора за аренда са налице, тъй като ищецът е спазил предвиденото в закона изискване да направи опит за извънсъдебно преодоляване на възникналото с годините икономическо неравновесие в правата и задълженията на обвързаните от действието му лица.

Видно от справката на ОДЗ – Монтана средното рентно плащане за с. Долно Церовене е в размер на 44 лева на декар.

В назначената по делото допълнителна съдебно – икономическа експертиза, неоспорена от страните, вещото лице в т.2 от заключителната част сочи, че за стопанската 2021-2022 г. Кооперация „Прогрес“ е сключила едногодишни и многогодишни договори и по тях обработва общо 9,58 % /1001,103 дка/ от земята в землището на с. Долно Церовене, като при сравнение на цените на декар плащане, за които са сключени договорите, се обосновава изводът, че при многогодишните договори, сключени от Кооперация „Прогрес“, тя има най-високата цена на декар арендно плащане, а при едногодишните – най-ниската. В т. 1 от заключителната част е посочено, че през 2021 г. за землището на с. Долно Церовене има сключени 31 многогодишни и 107 едногодишни или общо 138 договора за арендуване или наем на земеделска земя, като с Кооперация „Прогрес“ са сключени 12 бр. многогодишни и 39 едногодишни договора, или 36,96 % от всички договори, като сключените многогодишни договори от Кооперация „Прогрес“ са по 60,00 лева, а 5 едногодишните – по 40 лв. арендно плащане на декар. Сключените многогодишни договори от другите производители са средно по 49,60 лева, а едногодишните - по 57,58 лева арендно плащане на декар. Съгласно т. 4 от заключението за стопанската 2021/2022 г. за землището на с. Долно Церовене са сключени общо 9 договора за обработване на земя с площ на декарите между 100-300 декара, като преобладаващата цена е 65,00 лева за декар, а средната цена арендно плащане - 64,66 лева.